臺灣新竹地方法院民事小額判決
113年度竹東小字第113號
原 告 大華學苑大樓管理委員會
法定代理人 劉珍珠
訴訟代理人 蔡甫欣律師
被 告 陳星瑜
訴訟代理人 路春鴻律師
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國113年5月16日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣參萬柒仟肆佰貳拾元，及自民國一一二年十月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣伍佰捌拾伍元，並自本判決確定之翌日起至清償日止，加計按週年利率百分之五計算之利息；餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告為大華學苑社區(下稱系爭社區)，門牌號碼新竹縣○○鄉○ ○路000號地下室(下稱系爭建物)之區分所有權人。依據系爭 社區95年第一次區分所有權人會議決議(下稱系爭會議決議) ，管理費每坪新臺幣(下同)20元，被告每月應繳管理費3400 元(含車位600元)，原告優待被告每月應繳管理費3200元(含 車位600元)。惟被告自110年11月起至112年6月止，共計20 個月未繳納管理費，積欠金額共計6萬4000元(計算式：3200 元×20個月)。原告以存證信函催告被告繳納，迄今仍未清償 。
㈡兩造前因於鈞院進行109年度訴字第871號確認通行權存在之 民事訴訟事件(下稱前案)，兩造正協議如何減少被告管理費 ，爰原告暫時未將被告積欠之管理費納入原告管理委員會帳 冊中，惟兩造最終並無減少被告管理費之協議，且公寓大廈 管理條例第21條並未規定須將「積欠管理費納入原告管理委 員會帳冊」為要件，故原告依上開規定，請求被告給付積欠 之管理費。
㈢前案訴訟中，原告起訴主張對被告系爭建物部分區域應有 袋
地通行權，惟111年5月24日前案開庭時，法官曉諭為降低被 告系爭建物被通行之損害，建議原告將請求通行權之聲 明 變更為「被告應容忍原告就附圖A部分之範圍為抄錄及維修 台電受電室及消防等設備」，故即無通行償金之適用，被告 當庭亦同意撤回請求通行償金之反訴，故本件被告並無請求 償金之權利，亦無理由主張與管理費抵銷。
㈣退步言之，縱被告得請求通行償金，原告使用系爭建物部分 僅19.23平方公尺，被告主張抵銷「每月」管理費應屬過高 ，被告應舉證以「租金」為計算基準之合理金額。 ㈤綜上，原告依公寓大廈管理條例、系爭會議決議，請求被告 給付積欠之管理費6萬4000元。並聲明：被告應給付原告6萬 4000元，及自支付命令狀送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠緣108年間系爭社區設置之台電受電室及消防等設備，意欲經 由被告所有系爭建物內部區域進行電表抄錄、維修等事宜， 而由前主委母親出面為兩造居中協調，當時被告即提出由原 告承租需使用區域，而承租費用由被告每月應繳納管理費及 車位清潔費為抵付之方案，經協商後已獲初步共識，無奈後 遭社區少數區分所有權人反對，致未能簽訂租約以息爭議。 ㈡其後，原告為通行被告系爭建物轉而向鈞院提出確認通行權 之訴訟即前案，而被告亦就原告主張通行及使用，依法提起 通行償金之反訴，其後兩造在其他住戶居中協調下，於110 年7月28日簽立協議書(下稱系爭協議書)，獲致被告同意通 行，原告則於通行期間免除被告應納管理費用之合意，被告 遂撤回請求給付償金之反訴，及遵守協議而主動聯繫相關單 位完成安檢及抄表，原告亦未將被告列入積欠管理費用住戶 名單，且未再向被告催討管理費。是被告應納之管理費既經 兩造合意免為繳納，原告自應受此約定之拘束。雖系爭協議 書記載細則另外訂定等文字，但不影響雙方達成之合意，如 原告認為未有律師定稿作為協議，也是原告律師消極不擬定 細則而使條件不成就，此部分應視同條件成就。今原告一方 面使用系爭建物以維護、抄錄設備，卻又藉詞再向被告請求 紿付已作為通行使用系爭建物對價之管理費，實失誠信。 ㈢退步言之，有通行權人對於通行地因此所受之損害，應支付 償金，原告於前案中獲准可通行使用被告所有系爭建物之範 圍為19.23平方公尺(5.81坪)，然原告可通行使用之標的， 非僅土地而是被告所有系爭建物內部空間，是計算償金，自 應以建物及坐落土地之實價登錄交易價格為據，而原告系爭 建物所在之大學學苑於101年11月至112年12月之成交價格區
間為每建坪8至17萬元，被告以平均價每建坪12萬及年息10% 予以核算，原告應付償金為5810元（計算5.81坪×12萬元×l0 %÷12＝5810元)，被告自得依民法第334條第1項、第335條第1 項以本件準備狀送達原告時，於原告所請求之管理費期間及 數額範圍内，為抵銷之意思表示。
㈣綜上，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
原告主張被告為系爭社區之區分所有權人。系爭會議決議系 爭社區之管理費為每坪20元，另被告自110年11月起至112年 6月止，共計20個月未繳納管理費等情，業據提出建物謄本 、系爭會議之會議紀錄、系爭社區郵局存摺明細、結算暨會 務報告、存證信函暨回執等件為證(見本院司促卷第11-39) 。而被告對其於原告主張之期間並未繳納管理費乙節並未爭 執，惟以前詞置辯，是本件本院應審究者為：㈠被告是否應 繳納管理費？金額為何？㈡被告得否向原告請求償金？金額 為何？㈢被告得否主張抵銷？
㈠被告應繳納管理費，金額為6萬4000元： ⒈按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該 區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費 用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。公寓大廈 管理條例第10條第1項定有明文。查被告為系爭房屋之所 有權人，此有系爭房屋建物登記謄本在卷可稽，準此，被 告為系爭社區之區分所有權人，是依上開規定，自有繳納 有關專用、共用部分之修繕、管理、維護費用之責甚明。 ⒉按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契 約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非 必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該 非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性 質定之，民法第153條亦有明文。又和解契約，須當事人 對於契約必要之點意思表示一致，該契約始能成立，此觀 民法第153條規定自明（最高法院107年度台上字第2175號 判決意旨參照）。經查，被告雖辯稱原告為通行被告系爭 建物而向本院提出前案，被告亦提起通行償金之反訴，其 後兩造於110年7月28日簽立系爭協議書，依協議被告同意 原告通行，原告則於通行期間免除被告應納管理費用等語 。然經本院調閱前案卷宗，該案卷內並無兩造達成免除被 告應納管理費用合意之資料，又系爭協議書僅記載「處理 方案：管委會委託服務。事由：管委會委託B1屋主連絡消
防局安檢及電力公司抄表。要求：彌補管委會之管理費及 其他一切管委會要求B1屋主支出項目。」，另有手寫「本 單視同管委會意向同意書，但細則須以律師定稿為準，雙 方詳細權利義務以律師定稿為準」字樣，有系爭協議書在 卷可證(見本院卷第65頁)。依上開記載，僅足證兩造確實 有對消防安檢、電力公司抄表與管理費彌補等情事協商， 然尚無具體、明確之內容，難認兩造就管理費之支付因消 防安檢、電力公司抄表之執行而減輕或免除達成合意，亦 不足證原告已為免除被告繳納管理費之意思表示。且依系 爭協議書上開記載，亦未以所謂「律師定稿」作為雙方成 立免除管理費合意之條件，被告主張原告律師有消極不擬 定細則故意使條件不成就等節，應屬無據。
⒊被告雖又抗辯原告未將被告列人積欠管理費用住戶名單等 語。惟管理費之收取乃管理委員會經區分所有權人會議授 權事項，至於是否將欠繳住戶列冊管理，僅為管理委員會 之執行方式，與住戶實際上有無，及應否繳納管理費無涉 。是本件被告是否應繳納管理費，與原告是否將之列入積 欠管理費用之住戶名單並無關聯，被告前開辯詞，不足為 有利被告之認定。
⒋綜上，被告依上開規定，負有繳納管理費之義務，又被告 自110年11月起即未繳納管理費乙節，業經認定如前，被 告對於原告主張管理費之數額及計算方式亦未爭執。故原 告要求被告給付自110年11月起至112年6月止積欠管理費 用總計6萬4000元(計算式：3200元×20個月)，即屬有據。 ㈡被告得向原告請求償金，金額為每月1329元： ⒈按我國民法關於不動產相鄰關係之制度，旨在調和相鄰不 動產之利用上衝突，而擴張或限制相鄰不動產所有權內容 ，以發揮各不動產之最大經濟機能，重在不動產利用人間 之權利義務關係之調和，故土地所有人或利用人，與相鄰 土地、建築物所有人、利用人相互間，因公共設施等設備 ，得使用鄰地所有人或利用人所設置之工作物，但應支付 償金。查，前案依不動產相鄰關係，判決被告應容忍原告 使用被告系爭建物內設置社區使用之台電受電室及消防等 設備電錶，不得妨害原告之行為確定，業經本院調取前案 卷宗查核無誤。則被告依不動產相鄰關係，請求原告給付 償金，應屬有據。
⒉又前案認定原告得使用系爭建物之面積為19.23平方公尺， 本院審酌被告係因拍賣而取得系爭建物及坐落基地，拍定 價格共計300萬8899元，有本院不動產權利移轉證書在卷 可證(見前案卷一第49頁)，故本件償金之計算，應以拍定
價格為參考標準；另參酌系爭建物及之坐落位置及其經濟 價值等情事，本院認被告得向原告請求之償金應以系爭建 物拍定價格之年息百分之10為適當。準此，被告得向原告 請求之每月償金金額應為1329元(計算式：300萬8899元×1 9.23÷362.88×10%÷12＝1329元，小數點以下四捨五入)。 ㈢被告得主張抵銷：
按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各 得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條前段 定有明文。經查，原告得請求被告給付之管理費為每月3200 元，共20個月，合計6萬4000元，而該期間被告得向原告請 求之償金為每月1329元等節，已如上述，是兩造間之上開債 務均存在，且具備抵銷之適狀，則被告主張抵銷，自屬有理 。而上開債務互為抵銷後，原告僅得請求被告給付3萬7420 元【計算式：(3200元－1329元)×20個月】，逾此部分之請求 ，則屬無據。
㈣末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或 其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給 付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明 文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約 定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條 第1項前段、第203條分別定有明文。被告既為系爭社區之區 分所有權人，負有按期繳納管理費之義務，經抵銷後仍欠繳 管理費共計3萬7420元未清償，且已欠繳逾2期以上，則依前 揭規定，原告請求被告給付自支付命令送達翌日起即112年1 0月15日（見本院司促卷第53頁）起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之遲延利息，即屬有據。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求被 告給付3萬7420元，及自112年10月15日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此範 圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件係適用小額訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，就原告 勝訴部分，應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。 並依同法第436條之19第1項規定，確定訴訟費用之負擔如主 文第2項所示。
中 華 民 國 113 年 6 月 11 日
竹東簡易庭 法 官 黃世誠
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並記載上訴理由（須按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 11 日 書記官 楊霽