臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度橋簡字第280號
原 告 陳彤甄
訴訟代理人 吳佳融律師(法扶律師)
複 代理人 沈煒傑律師
被 告 占秀麗
訴訟代理人 李文振
上列當事人間請求返還所有物事件，本院於民國113年5月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0○0號房屋遷出，並 將上開房屋返還予原告及其他共有人。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣64,900元為原告預供擔 保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼高雄市○○區○○路000巷0○0號之未辦理保 存登記房屋（下稱系爭房屋）為訴外人即原告之父陳連生（ 以下逕稱陳連生）於民國60年間所興建，陳連生於00年0月0 日死亡後，由陳連生之全體繼承人即訴外人即原告之母陳抄 （以下逕稱陳抄）、訴外人即原告之妹陳素華（以下逕稱陳 素華）、訴外人即原告之弟陳文雄（以下逕稱陳文雄）及原 告繼承。嗣陳抄於98年9月25日死亡後，其對於系爭房屋之 潛在應有部分再由陳素華、陳文雄及原告（以下合稱陳素華 等3人）繼承，最終陳素華等3人公同共有系爭房屋之所有權 ，潛在應有部分各3分之1。詎陳文雄於99年6月7日，未經陳 素華及原告同意，即與被告簽訂讓渡證書1份（下稱系爭讓 渡證書），約定由被告以新臺幣（下同）350,000元買受系 爭房屋，並由訴外人楊雪英、黃秋美（以下逕稱楊雪英、黃 秋美）擔任「保證人」。其後，訴外人即被告當時之夫王恩 信（以下逕稱王恩信）即依系爭讓渡證書交付陳文雄350,00 0元，被告並以事實上處分權人自居，將戶籍遷入該址。陳 文雄出售系爭房屋之行為，未得陳素華及原告之同意，自屬 無權處分。爰依民法第828條第2項準用第821條、第767條第 1項前段及第826條之1等規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠ 被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予原告及其他共 有人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：被告雖非系爭房屋之原始起造人，但陳文雄於99 年6月7日將系爭房屋出售給被告，被告取得後進行整建，並 申請稅籍。被告既為系爭房屋之納稅義務人，可以證明其亦
為事實上處分權人。如果陳文雄無權出售系爭房屋，為何要 簽系爭讓渡證書？故陳文雄出售系爭房屋之行為應係經過陳 素華及原告同意，為有權處分等語，並聲明：原告之訴駁回 。
三、本院之判斷：
㈠按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。然違章 建築之原始出資興建人及繼承人，在民法上雖取得其所有權 ，但因無法辦理建物保存登記，無從透過登記制度處分其所 有權，違章建築之受讓人，亦無從依登記制度取得所有權， 故司法實務上創設「事實上處分權」之概念，使受讓人得自 原始出資興建之人或其繼承人處，取得違章建築之事實上處 分權，並以之取代所有權之讓與。
㈡次按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認 始生效力，民法第118條第1項定有明文。再按不動產物權之 變動係以「登記」為其公示方法，與動產物權以「交付」為 公示方法未盡相同(民法第758條及第761條參照)。因之，不 動產受讓人占有不動產，縱讓與人無移轉該所有權之權利， 亦不應如「動產物權」受「善意受讓」之保護，此觀民法第 801條，第886條及第948條僅就「動產物權」規定自明【臺 灣高等法院（81）廳民一字第18571號民事法律問題座談意 旨參照】。依照上開法律見解，倘若違章建築之買受人，不 知其所買受之違章建築係經出賣人無權處分，不但不得透過 民法第759條之1第2項，主張善意信賴不動產登記，亦因違 章建築本身屬於不動產，與動產之性質非屬相同，不得類推 適用動產善意受讓之規定，主張取得其事實上處分權。蓋若 未經登記之不動產得類推適用動產善意受讓之規定，將破壞 不同公示方法之立法目的及利益衡量，且善意受讓制度乃法 律所規定之「例外」，而依據「例外從嚴」之法理，自以不 許類推適用為當。
㈢又按公同共有人於公同關係未終止前，各共有人不得處分其 「（潛在）應有部分」，以求脫離（法務部95年2月3日法律 決字第0940050034號函釋意旨參照）。揆諸上開說明，在公 同共有關係未終止前，各公同共有人應不得處分其潛在之應 有部分自明。
㈣經查，系爭房屋為未辦理保存登記之違章建築乙節，有高雄 市政府稅捐稽徵處仁武分處113年5月2日高市稽仁房字第113 9054194號函（下稱系爭回函）1份在卷可稽（見本院卷第24 9至250頁），堪以認定。
㈤次查，證人陳文雄於本院113年5月21日言詞辯論時具結證稱
：我有參與99年6月7日系爭讓渡證書簽訂的過程，當時我需 要1筆錢，所以我先跟王恩信借錢，我沒有說要把系爭房屋 賣給他們，我說我要借錢，他就叫我簽系爭讓渡證書當作證 據，但當時我寫的時候很倉促，沒有看內容，因為賣房子應 該要有賣房子的契約，所以我沒有想到系爭讓渡證書是要賣 房子，王恩信好像是說要以他老婆即被告的名義簽系爭讓渡 證書。我們是在鳥松鄉公所，麥當勞附近簽的，簽的時候有 我、王恩信、被告，還有楊雪英及黃秋美，但原告跟陳素華 都不知道我簽約，也沒有同意等語（見本院卷第266至267頁 ）。堪認原告出售系爭房屋時，並未經原告及陳素華之同意 ，屬於無權處分，且因系爭房屋仍處於公同共有狀態，故陳 文雄對於其就系爭房屋之潛在應有部分，亦屬不得處分。從 而，堪認系爭房屋之事實上處分權整體，或其中之潛在應有 部分，均完全未讓與被告，且兩造間又無其他諸如租賃或使 用借貸等關係，故被告占有系爭房屋，自屬無權占有。 ㈥按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請 求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之； 第820條、第821條及第826條之1規定，於公同共有準用之， 民法第767條第1項前段、第821條及第828條第2項分別定有 明文。原告為系爭房屋所有權之公同共有人，自得就系爭房 屋之全部，為公同共有人全體之利益，對無權占有系爭房屋 之被告，行使所有權人之物上請求權，故原告請求被告自系 爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予原告及其他共有人，為有 理由。
㈦至被告雖抗辯：被告既為系爭房屋之納稅義務人，可以證明 其亦為事實上處分權人（見本院卷第213至215頁）。然查， 經本院函詢高雄市政府稅捐稽徵處仁武分處，該處以系爭回 函函覆本院，為符合便民要求，未辦理保存登記之不動產， 得以納稅義務人出具切結書之方式，敘明房屋之權利來源後 ，准予設立稅籍（見本院卷第249至250頁）。本件被告亦係 以前開方式取得稅籍，此有被告所出具之承諾書1份在卷足 憑（見本院卷第251頁），細繹前開承諾書所載內容，被告 聲稱自己是自行出資興建系爭房屋之原始起造人，惟與被告 於本院113年5月21日言詞辯論時陳稱：我們是補強、修建， 承買過來再修建等語（見本院卷第264頁）並不相符，更加 顯示稅籍之設立存有便民之考量在內，並不一定能真實反映 房屋之所有權或事實上處分權狀況，故被告此部分所辯，並 非足採。
四、綜上所述，原告依民法第828條第2項準用第821條、第767條
第1項前段及第826條之1等規定，請求被告自系爭房屋遷出 ，並將系爭房屋返還予原告及其他共有人，為有理由，應予 准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告 假執行。另依同法第436條第2項、第392條第2項規定，依職 權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 13 日 橋頭簡易庭 法 官 蔡凌宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 6 月 13 日 書記官 郭力瑋