臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度桃簡字第1466號
原 告 謝佳雯
陳孝傑
共 同
訴訟代理人 黃一鳴律師
蔡孟遑律師
張峻豪律師
被 告 林麗卿
訴訟代理人 黃韋儒律師
被 告 台灣房仲仲介股份有限公司
法定代理人 春明偉
訴訟代理人 黃秋田律師
陳冠華律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年5月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告陳孝傑於民國110年5月9日經被告台灣房屋 仲介股份有限公司（下稱台灣房仲公司）之房仲洪姿媚仲介 ，向被告林麗卿買受建物門牌號碼桃園市○○區○○街00號1、2 樓（下稱系爭房屋）及坐落同區和平段122地號土地，簽約 總價金為新臺幣（下同）1,330萬元，並由陳孝傑指定登記 所有權人為原告謝佳雯（下稱系爭買賣契約）。然原告為經 營動物醫院，有架設店面招牌之必要，系爭買賣契約附件「 成屋產權說明書」有約定「角窗超醒目店招」；「不動產現 況說明書」僅敘明廚房部分違建。原告入住系爭房屋後，竟 遭EQ別墅社區管理委員會以招牌違法架設為由要求拆除，是 系爭房屋不能合法在外牆裝設招牌，自有價值、效用及保證 品質之瑕疵，並有不完全給付之情，致原告受有系爭房屋交 易價值減損84萬1,000元，以及被告應賠償原告自行架設「 仰望動物醫院」招牌1塊並拆除原先舊3塊招牌共1萬9,940元 之費用；而洪姿媚未盡力調查並據實報告，台灣房仲公司應 負僱用人連帶責任，對林麗卿爰依民法第359條、第179條、 第360條、第227條第1項規定；對洪姿媚爰依民法第184條第 2項規定；對台灣房仲公司爰依民法第188條第1項規定提起 本件訴訟，並擴張聲明後：㈠林麗卿應給付原告86萬940元，
及其中22萬3,940元自起訴狀繕本送達翌日起；其中63萬7,0 00元自擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按 年息5％計算之利息；㈡洪姿媚及台灣房仲公司應連帶給付原 告86萬940元，及其中22萬3,940元自追加被告狀繕本送達翌 日起；其中63萬7,000元自擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起 ，均至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢前2項所命給付， 如任一被告為給付時，他被告於其給付範圍內，免除其給付 責任（本院卷二第31頁反面）。
二、被告則以：
㈠林麗卿：系爭買賣契約附件「成屋產權說明書」所載「角窗 超醒目店招」為仲介洪姿媚自行書寫之廣告台詞，非買賣契 約之一部。而原告無法架設招牌係因EQ別墅社區管理委員會 以社區規約第2條第6項約定為由要求原告拆除，並無減少價 值或保證品質瑕疵，且已逾越民法第365條除斥期間。又林 麗卿自106年1月13日起至000年0月00日出賣系爭房屋予原告 期間，均得架設廣告，EQ別墅社區管理委員會並未要求其拆 除，是原告今無法架設招牌，並不可歸責於林麗卿，亦不具 因果關係。此外，原告迄今未提出已向主管機關申請、設置 廣告招牌之證據，為與有過失，應負擔90％責任等語，資為 抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡台灣房仲公司：原告曾對洪姿媚提起訴訟，經本院111年度桃 簡字第1914號審理（下稱系爭前案）後和解撤回，原告又基 於同一事實提起本件訴訟，乃更行起訴應予駁回；系爭房屋 於出賣原告前即有裝設招牌，未經任何人舉報或要求拆除， 原告無法裝設招牌，乃原告買受後遭EQ別墅社區管理委員會 制止而致，並非於其買受時即存在物之瑕疵，亦難認洪姿媚 於居間仲介時有何不法等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴 駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷一第276頁反面，並依判決格式略 作文字上之修正）：
㈠陳孝傑於110年5月9日經洪姿媚仲介，向林麗卿買受系爭房屋 及其坐落同區和平段122地號土地，簽約總價金為1,330萬元 ，並由陳孝傑指定登記所有權人為謝佳雯。
㈡洪姿媚受僱於台灣房仲公司，上開仲介行為為洪姿媚執行受 僱人之職務行為。
㈢系爭房屋出售前，曾有架設台灣房仲公司廣告招牌2塊及百元 剪燙染1塊招牌，共計3塊招牌（本院卷一第16頁）。 ㈣原告買受系爭房屋後拆除上開招牌3塊招牌並自行架設「仰望 動物醫院」招牌1塊（本院卷一第115頁），費用共1萬9,940 元（本院卷一第117頁）。
㈤於111年6月2日因系爭房屋所在EQ別墅社區管理委員會以社區 規約第2條第6項約定：「新建公寓大廈周圍上下、外牆面、 樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備，除應符合法令規 定外，並依規定向主管機關報備後，限制不得有變更構造、 顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」為由，開立 勸導單命原告拆除廣告招牌（本院卷一第17頁反面、第27頁 ）。
㈥原告於上開勸導後自行拆除招牌，現系爭房屋並無招牌之架 設（本院卷一第114頁）。
四、本院之判斷：
原告主張系爭房屋有物之瑕疵、不完全給付之情，致原告受 有系爭房屋交易價值減損84萬1,000元及架設、拆除招牌花 費1萬9,940元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件 爭點應為：㈠原告因無法於系爭房屋外牆裝設招牌，向林麗 卿依物之瑕疵擔保（民法第359條、第360條）；不完全給付 （民法第227條第1項）；不當得利（民法第179條）請求有 無理由？㈡台灣房仲公司是否應依民法第188條負僱用人連帶 賠償責任？茲分述如下：
㈠原告因無法於系爭房屋外牆裝設招牌，向林麗卿請求部分： ⒈物之瑕疵擔保（民法第359條、第360條）部分： ⑴關於系爭房屋有無價值、效用瑕疵部分：
①買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。 如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人 。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之 瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後 發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受 領之物。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金 者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6 個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356 條、第365條分別定有明文。所稱之通知，係指買受人於知 悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念 通知而言。僅需將受領物有瑕疵之事實，具體指明瑕疵之所 在通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可，無 須特別方式（最高法院73年度台上字第1517號判決意旨參照 ）。除斥期間是自權利成立之日起算，自始固定不變，並沒 有時效中斷或不完成的情形。
②經查，原告於111年6月2日接獲EQ別墅社區管理委員會開立勸 導單命原告拆除廣告招牌，為兩造所不爭執（不爭執事項㈤ ），可認依民法第356條第1項後段規定，原告於斯時即發現 有應由林麗卿負擔保責任之瑕疵。而原告旋即於111年8月18
日對林麗卿提起系爭前案，而系爭前案之起訴狀繕本並於11 1年10月14日經林麗卿收受，有送達證書在卷可稽（系爭前 案卷第76頁），觀諸原告提起之系爭前案以EQ別墅社區管理 委員會、林麗卿及洪姿媚為被告，並主張：①系爭房屋2樓有 滲漏水瑕疵，依民法第359條、第179條、第360條、第227條 第1項規定，請求林麗卿給付8萬4,000元（系爭前案卷第5頁 以下）；②系爭房屋因有違法架設招牌之瑕疵，依民法第227 條第1項、第179條，請求林麗卿拆除招牌費用8,000元（系 爭前案卷第6頁以下），足見原告將受領物有瑕疵之事實以 起訴狀繕本送達方式即時通知林麗卿並主張物之瑕疵擔保相 關權利。然嗣原告於系爭前案112年6月8日言詞辯論時撤回 對林麗卿部分之訴訟（系爭前案卷第181頁反面），復於112 年5月5日再對林麗卿提起本件訴訟主張物之瑕疵，是自系爭 前案起訴狀繕本於111年10月14日送達通知林麗卿時起算， 原告於112年5月5日再提起本件訴訟，顯已逾越6個月除斥期 間，是原告依第365條第1項規定，已不得再對林麗卿主張民 法第359條主張減少價金之權利。
③原告雖主張直到本件訴訟中囑託廣福不動產估價師事務所為 系爭房屋交易價值減損之鑑定後方明確知悉系爭房屋確實有 價值之減損等語。然除斥期間是自權利成立之日起算，而原 告於系爭前案即已明確主張及通知林麗卿系爭房屋無法架設 招牌而有物之瑕疵，上開鑑定只不過確定交易價值減損之數 額為何，並非原告不知系爭房屋有物之瑕疵存在，是除斥期 間之起算，仍應自111年10月14日通知林麗卿時起算，原告 上開主張，並無理由。
⑵關於系爭房屋有無保證瑕疵部分：
①按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故 意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第360條定有明文。 ②經查，系爭買賣契約第9條第2項約定：「本契約如有附件（ 例如：依法由賣方簽具之標的現況說明書）亦視同本契約之 一部分」（本院卷一第12頁），而系爭買賣契約附件「成屋 產權說明書」及「不動產現況說明書」上均有林麗卿之簽名 及用印（本院卷一第13頁反面、第15頁），堪認系爭買賣契 約附件「成屋產權說明書」及「不動產現況說明書」為系爭 買賣契約之一部分。是林麗卿抗辯系爭買賣契約附件「成屋 產權說明書」所載「角窗超醒目店招」為仲介洪姿媚自行書 寫之廣告台詞，非買賣契約之一部等語，並非可採。 ③然系爭房屋出售前曾有架設台灣房仲公司廣告招牌2塊及百元 剪燙染1塊招牌，共計3塊招牌，為兩造所不爭執（不爭執事
項㈢），而成屋產權說明書所載為：《訴求重點》藝文特區最 超值金店住角窗超醒目店招，自用、投資皆划算等語（本院 卷一第14頁），僅係敘述當時有架設廣告招牌，系爭房屋適 合作為店面使用，並非林麗卿向原告保證得以日後或是永遠 都可架設廣告招牌，自無法僅因該欄內「角窗超醒目店招」 之記載，逕認此為保證瑕疵。
④又「不動產現況說明書」關於「是否有違建或禁建情事」雖 僅勾選廚房為違建，對系爭房屋外牆得否架設招牌，並無任 何特別註記或說明（本院卷一第15頁），然觀諸系爭房屋所 在之EQ別墅社區規約第2條第6項約定：「新建公寓大廈周圍 上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備， 除應符合法令規定外，並依規定向主管機關報備後，限制不 得有變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行 為」（本院卷一第18頁），足見該規約僅要求外牆面設置廣 告物，應符合法令，並依規定向主管機關報備，非謂不得架 設招牌（禁建），或謂架設招牌為違法（違建），是原告上 開所提「不動產現況說明書」關於「是否有違建或禁建情事 」並無任何特別註記或說明，難認林麗卿有保證品質，或有 故意不告知瑕疵之情。
⒉不完全給付（民法第227條第1項）部分： ⑴買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣 人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人 不知有瑕疵為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務 本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院105 年度台上字第2245號判決意旨參照）。
⑵前揭規約第2條第6項約定，原告自承買受系爭房屋時，即有 此約定，並無變更（本院卷二第43頁反面），而依公寓大廈 管理條例第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人，應於 繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所 定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約 所定之一切權利義務事項」，足見任何買受人於買受系爭房 屋前，本得預先閱覽社區規約而得知上開約定之存在，而系 爭買賣契約又別無特別約定，則無論原告是否於買受系爭房 屋時知悉此規約之存在及內容，均無可歸責於林麗卿之事由 。
⑶又系爭房屋出售前，曾有架設台灣房仲公司廣告招牌2塊及百 元剪燙染1塊招牌，共計3塊招牌之照片，為兩造所不爭執（ 不爭執事項㈢），而原告嗣後拆除系爭房屋外牆招牌後，仍 可見旁邊1樓店家有裝設招牌之照片（本院卷一第114頁）， 足見系爭房屋現無從架設招牌之原因，乃原告未依EQ別墅社
區規約之約定為之，故為系爭房屋所在之EQ別墅社區管理委 員會所不允許，此情亦非可歸責於林麗卿。依前揭所論，林 麗卿既無於系爭房屋買賣時保證得以架設招牌，則原告自無 由於買受系爭房屋後，因系爭房屋招牌遭第三人即EQ別墅社 區管理委員會要求拆除，而要求林麗卿負不完全給付之責。 ⒊不當得利（民法第179條）部分：
原告上開依民法第359條請求減少價金部分既因罹於除斥期 間而不應准許，則林麗卿受領價金即有法律上之原因，原告 依民法第179條規定請求被告給付減少部分之價金即84萬1,0 00元，即無所據。
㈡台灣房仲公司是否應依民法第188條負僱用人連帶賠償責任： ⒈債權人向連帶債務人中之一人免除債務，而無消滅全部債務 之意思表示者，除該債務人應分擔之部分外，他債務人仍不 免其責任，固為民法第276條第1項所明定，然連帶債務如係 受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利，而與僱用人成立 者，依同法第188條第3項規定，僱用人對該連帶債務並無應 分擔之部分，而債權人向有分擔部分之受僱人免除部分債務 時，應參酌同法第188條第3項之規範旨趣，認受僱人就該免 除部分即因而免其責任；否則僱用人於清償後，仍得向有分 擔部分之受僱人行使求償權，則債權人向該有分擔部分之受 僱人免除部分債務，將毫無意義（最高法院100年度台上字 第2149號判決意旨參照）。
⒉經查，原告對洪姿媚依民法第184條第2項提起本件訴訟，經 本院認系爭前案於112年6月8日言詞辯論時原告與洪姿媚達 成和解，和解內容第1項為：「被告洪姿媚願給付8,000元整 ，當場給付原告共同訴訟代理人經點收無訛後簽名」；第2 項為：「原告其餘請求拋棄」（系爭前案卷第182頁），足 見原告於系爭前案針對系爭房屋之招牌所生之爭執，業經系 爭前案成立和解，原告對洪姿媚再提起本件訴訟，此部分另 由本院依民事訴訟法第249條第1項第7款規定予以裁定駁回 （詳駁回裁定）。是原告既向有分擔部分之受僱人洪姿媚拋 棄（免除）其餘請求，依上說明，台灣房仲公司就該拋棄部 分即因而免其責任，原告再依民法第188條規定向台灣房仲 公司為本件請求，即屬無據。
五、綜上所述，原告對林麗卿依民法第359條、第179條、第360 條、第227條第1項規定；對台灣房仲公司依民法第188條第1 項規定提起本件訴訟，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 6 月 11 日 桃園簡易庭 法 官 王子鳴
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 6 月 11 日 書記官 許寧華