臺灣臺北地方法院簡易民事判決
112年度店簡字第819號
原 告 陳秀美
陳品蓉
共 同
訴訟代理人 邱煒翔律師
被 告 李福榮
周水池
周福壽
李成邦
李福城
共 同
訴訟代理人 周德壎律師
複 代理人 陳鵬宇律師
李嘉楠
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，於民國113年5月29
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼新北市○○區0○○0○○○00號房屋(下稱系爭 房屋)乃原告陳秀美、陳品蓉(下合述時稱為原告；分述時各 稱其名)先祖陳對以民國5年間向當時金瓜寮段62地號土地( 下稱系爭土地)所有權人陳秋菊、陳捷陞不定期租用系爭土 地為坐落基地所建成，陳對與上開系爭土地所有權人間存有 租地建屋之契約(下稱系爭基地租賃契約)。嗣系爭土地移轉 為陳萬利、鐘水發共有，鐘水發並交代系爭土地收租及租賃 事宜由陳萬利為之。而陳對亡故後，由其子陳德發、其孫陳 連福輾轉繼承，陳德發、陳連福均持續繳租予陳萬利及其子 即系爭土地現共有人之一之陳祖勳，直至民國101年起陳祖 勳無故拒收租金。而系爭房屋迄今仍可使用，系爭房屋及系 爭基地租賃契約為陳連福之繼承人即原告繼受。繼於民國11 1年間當時系爭土地共有人之一即被告李福城就系爭土地之 應有部分40分之3(下稱系爭應有部分)遭拍賣(案列本院民事 執行處【下稱執行法院】111年度司執字第11504號【下稱系 爭執行事件】)，依土地法第104條第1項及民法第426條之2 第1項規定，原告本於系爭基地租賃契約之繼受人，就執行
法院立於出賣人(被告李福城)地位出售之系爭應有部分有優 先承買權，且優於系爭土地共有人依土地法第34條之1第4項 所享優先承買權。然系爭土地共有人中之被告李福榮、周水 池、周福壽、李成邦(前4人下與被告李福城合述時稱為被告 ，分述時各稱其名)在系爭執行事件中以共有人身分行使優 先承買權，並否認原告就系爭應有部分有優先承買權，爰訴 請確認之等語。並聲明：確認原告對於系爭執行事件所拍賣 系爭應有部分之優先承買權存在。
二、被告則以：原告所稱陳對與陳秋菊、陳捷陞之租賃關係，並 無書面，僅是鐘水發口頭交代，且民國87年前無繳租證據。 而原告提出之民國87年至100年間由陳祖勳簽立之收租收據 ，就系爭土地出租範圍、使用面積、租金計算及收租方式均 無記載，被告否認形式真正，且原告自民國101年起即未繳 租。又系爭土地在系爭執行事件前乃被告、陳祖勳及鐘懷書 共有，即便原告與陳祖勳間有租賃關係存在，對於未同意之 其餘共有人不生效力。況原告陳品蓉經執行法院函知10日內 行使優先承買權，其未回應。基上，可認原告並非系爭土地 承租人，無從本於基地租賃關係主張土地法第104條第1項及 民法第426條之2第1項規定之優先承買權。縱原告主張之系 爭基地租賃契約曾存在，然系爭房屋自民國5年租地興建迄 今已逾百年，原有建屋材質已逾耐用年限，早已不堪使用， 後續改造、增建部分未能證明有獲出租人同意，不能用以判 斷系爭房屋是否堪用，則系爭基地租賃契約自因系爭房屋不 堪使用，認租期屆滿而消滅，則原告亦無上開規定所指由基 地租賃關係所生優先承買權等語。並聲明：原告之訴駁回。三、查系爭土地共有人之一即被告李福城就系爭土地所有之系爭 應有部分，於民國111年間在系爭執行事件中經債權人聲請 拍賣，當時系爭土地共有人為被告、陳祖勳及鐘懷書，系爭 土地經執行法院到場實施查封時發現其上有3棟建物，其一 為系爭房屋。原告陳秀美於系爭應有部分民國112年1月3日 第3次拍賣時投標且拍定，並主張其之被繼承人陳德發乃系 爭房屋納稅義務人，其就系爭土地有優先承買權。經執行法 院分別對陳德發之繼承人即原告、訴外人陳寶珠、陳君霖( 前4人均陳德發次子陳連福之女)、楊陳花(陳德發四女)、陳 圡盛(陳德發長子之長男)、陳簡素卿(陳連福之妻)、陳森隆 (陳連福長男)及陳金蓮(陳德發三子之女)，與上開系爭土地 除被告李福城以外共有人，於112年3月1日、5月30日分別發 函通知其等於定期內聲明是否願以前揭拍定條件優先承買系 爭應有部分，後經被告李福榮、周水池、周福壽(後將承買 權利讓與被告周水池)、李成邦均聲明願依拍定價格優先承
買並繳納價金，執行法院於民國112年8月2日核發不動產權 利移轉證書予被告李福榮、周水池、李成邦(就系爭應有部 分各取得4分1、4分之2、4分之1)，並辦畢所有權移轉登記 等情，為兩造所不爭執，有系爭執行事件拍賣通知、原告陳 秀美投標書、拍賣筆錄、通知優先承買權人聲明優先承買函 、限期優先承買權人繳款通知、系爭房屋稅籍證明書、不動 產權利移轉證書、系爭土地查詢資料及新北市土地建物清冊 可據(本院卷19-25、29-33、41、81-85、151-161、167-169 頁)，並經本院調取系爭執行事件案卷核實(卷內並有新北市 政府稅捐稽徵處新店分處民國111年4月1日函送系爭房屋納 稅義務人查註表，執行債權人陳報之陳德發除戶謄本、繼承 系統表及繼承人現戶謄本等)，堪認為真。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查原告主 張對系爭土地有本於繼受系爭基地租賃契約而就系爭應有部 分之出售有優先承買權存在，然為被告所否認，則兩造就原 告對系爭應有部分有無優先承買權存否存有爭執而不明確， 原告得否行使優先承買權之私法上地位有不安之狀態，並得 以確認判決除去之，則原告提起本訴有確認利益。又原告主 張就系爭應有部分有優先承買權，所本之系爭基地租賃契約 乃繼承而來，則該優先承買權自屬公同共有權利(詳後述六) ，惟原告本件係依首揭規定提起確認之訴，與行使公同共有 人權利，並不相同，原告起訴雖未提出經其他公同共有人同 意之證明，於當事人適格並無欠缺(最高法院54年台上字第2 035號判例要旨參照)，併此敘明。
五、查依新北市新店地政事務所函送之系爭土地人工作業登記簿 所載登記紀錄，可見系爭土地最早係於明治11年(即西元187 8年)間登記為陳秋菊所有，大正12年(民國12年)間由陳萬繼 承取得系爭土地所有權，昭和10年(民國24年)間陳萬將系爭 土地所有權移轉登記予楊水火(本院卷122頁)，後於民國(下 同)40年，楊水火移轉系爭土地所有權予陳萬利、鐘水發共 有(本院卷121頁)，陳萬利、鐘水發對系爭土地之應有部分 各2分之1，分別於66年、75年間由陳祖勳、鐘懷書繼承(本 院卷118-119頁)。繼而鐘懷書上開持分中之一部分輾轉於11 0年間售予被告，迄至被告李福城所有系爭應有部分於111年 在系爭執行事件拍賣時，系爭土地為被告、陳祖勳及鐘懷書 共有等情，有地籍異動索引可憑(本院卷112-113頁)。原告
主張系爭房屋乃其先祖陳對本於5年間向當時系爭土地所有 權人陳秋菊、陳捷陞間之系爭基地租賃契約而租地所建等語 ，惟依系爭土地上開歷年所有權登記異動情形，未見系爭土 地於5年間之土地所有權登記內容有原告所舉「陳捷陞」之 人，且就原告主張陳秋菊同意原告先祖陳對租地建屋一事， 亦乏證據證明。又原告另主張系爭土地後來之共有人鐘水發 有將收租事宜交託另一共有人陳萬利，陳萬利及其子陳祖勳 有持續收租至100年等語，並提出陳祖勳於100年1月20日書 立之收受系爭房屋87至100年之地租收據(本院卷45頁)為憑 。惟查，原告就鐘水發與陳萬利間存有由陳萬利處理系爭房 屋收租事實，並未舉證實說，難信為真。而上開收據僅能證 明系爭土地87至100年間共有人之一之陳祖勳同意系爭房屋 坐落系爭土地上，然無從逕認定當時另一共有人之鐘懷書亦 同意系爭房屋使用系爭土地作為基地，亦無法自陳祖勳願意 收受租金一事，即推論乃延續在其之前系爭土地所有權人同 意出租系爭土地而來。從而，依目前事證，尚無法證明原告 主張之系爭基地租賃契約存在且持續迄今而可為原告所繼受 。
六、按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部 為公同共有，民法第1151條定有明文。而公同共有權利之行 使，除公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，應得公 同共有人全體之同意，民法第831條準用第828條第3項亦有 明文。又公同共有人行使優先承買權，有民法第828條第3項 規定之適用，應經其他公同共有人之同意，始得為之。則縱 認系爭基地租賃契約存在，然原告主張系爭基地租賃契約乃 溯源自其先祖陳對租得系爭土地以興建系爭房屋，由繼承人 陳德發、再轉繼承人陳連福、再再轉繼承人即原告輾轉繼受 等語。而查，陳德發繼承人除原告外，尚有楊陳花、陳圡盛 、陳簡素卿、陳森隆、陳寶珠、陳君霖及陳金蓮等人，業如 前述(三)，系爭基地租賃契約所表彰之基地租賃權，其性質 為財產權，自屬遺產之一部分，在分割遺產前，依民法第11 51條規定自為原告與其他陳德發繼承人所公同共有，是以原 告基於公同共有之上開基地租賃權，行使土地法第104條第1 項及民法第426條之2第1項規定之優先承買權，有民法第828 條第3項之適用，自應經其他公同共有人之同意（最高法院9 9年度台上字第1469號、69年度台上字第1252號判決參照)。 惟查，前揭陳德發之繼承人中，僅原告陳秀美於投標拍得系 爭應有部分時表示有優先承買權，其餘繼承人，包括原告陳 品蓉，經執行法院112年3月1日、5月30日通知其等於10日內 聲明是否願優先承買後皆無回應，參以土地法第104條第2項
規定「優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者， 其優先權視為放棄」；民法第426條之2第2項規定「...出賣 人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於 通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。」，此 亦經執行法院於上開通知中定文到10日為期限，並說明「逾 旨揭期限未聲明優先承買...視為放棄」甚明，自難認原告 陳秀美以外之繼承人尚得依土地法第104條第1項及民法第42 6條之2第1項行使優先承買權，復無從同意原告就系爭應有 部分行使優先承買權，則依上規定及說明，原告既欠缺其他 公同共有人之同意，自不得就系爭應有部分之拍賣行使優先 承買權。
七、綜上所述，原告訴請確認對於系爭執行事件所拍賣系爭應有 部分之優先承買權存在，並無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 19 日 新店簡易庭法 官 李陸華
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 6 月 19 日 書記官 張肇嘉