臺灣士林地方法院民事簡易判決
111年度士簡字第1373號
原 告 陳建丞（原名：陳必翔）
訴訟代理人 周念暉律師
複 代理人 巫政澔律師
被 告 吳正忠
吳友全
江麗華
吳思寬
共 同
訴訟代理人 陳彥維
戴君豪律師
上 一 人
複 代理人 陳彥維
被 告 張愛玉
上 一 人
訴訟代理人 洪銘徽律師
被 告 高嫻蓁（原名：高凱利）
陳必涵
上二人共同
訴訟代理人 周念暉律師
複 代理人 巫政澔律師
兼上列被告
二人之共同
訴訟代理人 陳鈺樹
被 告 林佳蓉
林欣蓉
上二人共同
訴訟代理人 洪素珠
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年5月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地准予變價分割，所得價金分別按如附表「593號土地應有部分」欄所示之應有部分比例分配。
原告與被告己○○、戊○○、丁○○、壬○○、高嫻蓁、癸○○、庚○○共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地准予變價分割，所得價金分別按如附表「597號土地應有部分」欄所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由原告及被告分別按附表「593號土地應有部分」欄、「597號土地應有部分」欄所示之比例負擔。 事實及理由
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原 告請求分割臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭593 號土地）及臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭597 號土地，兩者合稱系爭土地），係在本院轄區，核屬上開規 定「因不動產分割涉訟」之情形，本院自有管轄權。 二、原告起訴主張：系爭593號土地為兩造所共有，而系爭597號 土地為原告與被告己○○、戊○○、丁○○、壬○○、高嫻蓁、癸○○ 、庚○○所共有，系爭土地無不能分割之理由，且將系爭土地 歸於一人所有亦有失公平，而系爭土地雖經法院進行估價， 然鑑定報告之比較標的與系爭土地有重大差異，該鑑定報告 中針對不同差異的調整比率為0，顯有重大瑕疵，自應以公 開拍賣方式方得最大價值，爰依民法第823條第1項前段、第 824條第2項第2款規定提起本件訴訟，請求以變價分割之方 式，分割系爭土地，變價所得依兩造之應有部分予以分配等 語，並聲明：1.兩造共有之系爭593號土地應予變價分割， 所得價金按各共有人應有部分比例分配；2.原告與被告己○○ 、戊○○、丁○○、壬○○、高嫻蓁、癸○○、庚○○共有之系爭597 號土地應予變價分割，所得價金按各共有人應有部分比例分 配。
三、被告各自答辯：
（一）被告己○○、戊○○、丁○○、庚○○則以：請依民法第824條第3 項規定，將系爭土地全部分配予被告戊○○，被告戊○○再以 每坪新臺幣（下同）2萬元之計算方式，以金錢補償其他 共有人。
（二）被告辛○○、高嫻蓁、癸○○則以：鑑定價值過低，應以變價
分割。
（三）被告乙○○、丙○○則以：鑑定價值過低，應以變價分割。（四）被告壬○○則以：鑑定價值過低，鑑定機關所比較評估之對 象，與系爭土地有諸多差異，系爭土地條件較所比較對象 為優，所鑑定之價值卻低於比較對象，故不宜以該些比較 對象作為評估標準，應以變價分割。
四、本院得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者 ，不在此限；又共有物之分割，依共有人協議之方法行之 。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效 完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求， 命為分配。民法第823條第1項、第824條第1、2項前段分 別定有明文。經查，兩造為系爭土地之共有人（詳如附表 所示），經本院依職權函詢臺北市士林地政事務所有關系 爭土地分割之限制，並經該所函轉臺北市政府都市發展局 ，該等機關回函表示系爭土地並無依土地登記規則有限制 不能分割情事，亦無受建築基地法定空地分割辦法之限制 不能分割情事等節，有臺北市士林地政事務所111年9月29 日北市士地測字第1117016468號函、臺北市政府都市發展 局111年10月24日北市都授建字第1113068343號函在卷可 參（見本院111年度士簡字第1373號卷【下稱本院卷】第8 1、115頁），復查無兩造間訂有不得分割之約定，則原告 依上開規定請求裁判分割系爭土地，於法有據。（二）次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之 分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物 之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原 物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以 價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未 受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之 。民法第824條第1項、第2項、第3項分別定有明文。復按 裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形 、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則， 其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607 號判決意旨參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分 割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、 經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不
受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字 第600號判決意旨參照）。
（三）查系爭土地含二筆土地，雖相鄰但共有人不完全相同，又 系爭土地之使用分區為保護區，現大部分作為林業使用， 有堆一些雜物，土地左方臨中和街474巷52弄，該側現況 為竹林，甚難通行，右側則為旭東幼兒園，也被樹木擋住 ，出入艱難，系爭土地距離主幹道中和街約220公尺等情 ，有估價報告書在卷可參。復系爭土地上有一門牌號碼臺 北市○○區○○街000巷00號之未保存登記建物（下稱系爭房 屋），係供維護系爭土地之工友居住，業據被告己○○、戊 ○○、丁○○、庚○○陳報在卷，且為其餘被告所不爭執，則就 系爭土地之現況視之，系爭土地共有人之居住、生活、經 營，與系爭土地尚無密不可分之依存關係，對於財產存續 保障要求之程度較低，且系爭土地因為竹林所圍繞，出入 不容易，如採取原物分割，須顧及此等影響，較難有公平 之劃分方法。再者，部分共有人雖表明願將系爭土地之所 有權全歸屬於被告戊○○，再由被告戊○○以每坪2萬元之計 算方式，提供補償，惟其他共有人均不同意，並均表示同 意採變價分割之方式，可見各共有人間就補償金額並未取 得共識。至本件雖就系爭土地有進行估價，但估價結果並 非為全體共有人所接受，且影響土地價值之事物甚多，估 價亦僅係預估價值，非表示市場行情會與估價相符，是本 件亦難採被告己○○、戊○○、丁○○、庚○○之補償方案進行分 割。
（四）而系爭土地倘均各採變價分割方法，衡諸將來以公開拍賣 競價之方式變價分割，除可徹底消滅共有狀態並避免共有 人間質疑系爭土地估價結果之缺點外，由買家競相出價， 願以較行情為高之價格公開競價買受系爭土地以為整體使 用，若共有人有意買受系爭土地全部為整體利用，亦可兼 顧保障各共有人之優先承買權利並保持系爭土地之價值， 當使每位共有人共同獲利、對系爭土地之共有人全體較為 公平，亦對系爭土地整體之經濟效用及未來利用較為有利 。本院審酌系爭土地之現狀、面積、性質、全體共有人之 利益、公平原則，及各共有人日後得於變價程序中尚得優 先承買系爭土地應有部分等一切情事，認系爭土地應予變 賣，並將變賣所得價金按附表所示應有部分之比例分配予 各共有人。末兩造於本院言詞辯論程序時雖稱亦希望將系 爭房屋一併拍賣等語，然系爭房屋是否為兩造所共有，卷 內並無任何事證可資參照，自難認系爭房屋可於本件中一 併拍賣，附此敘明。
（五）從而，依系爭土地之性質、經濟效益，系爭土地尚不宜依 民法第824條第2項第1款前段以原物分配於各共有人或依 同條第3項將系爭土地分給部分共有人後再以金錢補償他 共有人；衡諸上開各情，系爭土地如以變價方式分配所得 價金，經良性公平競價結果，共有人所能分配之金額可以 增加，對於共有人而言，顯較有利。是以，系爭土地應依 民法第824條第2項第2款規定，變賣共有物，由兩造依附 表所示應有部分比例分配價金，以消滅共有關係為當。 五、綜上所述，原告依照民法第823條、第824條規定請求分割系 爭土地，為有理由，且本院認以將系爭土地變價分割為最適 宜之分割方法，爰判決如主文第1、2項所示。六、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本 件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能兼顧各 共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟 效用，符合公平經濟原則，以決定適當之分割方法，不因何 造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴 訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開規定 ，諭知訴訟費用應由兩造依其等就系爭土地原來之應有部分 比例負擔（即各依附表「593號土地應有部分」欄、「597號 土地應有部分」欄所示之比例負擔）。
中 華 民 國 113 年 6 月 20 日 士林簡易庭 法 官 葛名翔
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中 華 民 國 113 年 6 月 20 日 書記官 詹禾翊
附表：臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱593號土地）及臺 北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱597號土地）共有人 及其應有部分明細表：
編號 共有人姓名 593號土地應有部分 597號土地應有部分 1 甲○○ 0000000/000000000 1/18 2 己○○ 1/6 1/6 3 戊○○ 1/6 1/6 4 丁○○ 1/6 1/6 5 辛○○ 2/12 6 乙○○ 312189/00000000 7 丙○○ 312189/00000000 8 壬○○ 1/12 1/6 9 高嫻蓁 0000000/000000000 1/18 10 癸○○ 0000000/000000000 1/18 11 庚○○ 1/6 1/6