臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第1372號
原 告 陳昭吟
訴訟代理人 曾海光律師
被 告 薛朝家
訴訟代理人 曾國華律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國113年4月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾貳萬壹仟柒佰參拾元，及自 民國一一二年五月三十日起至清償日止，按週年利率百分五 計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之九十三，餘由 原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文 。原告原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,223,730 元，及自支付命令狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息 5％計算之利息。後於113年4月11日言詞辯論時減縮為：被告 應給付原告1,196,730元，及自支付命令狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息(見本院卷第71頁)，原 告對於上開減縮亦無意見，合於前開規定，應予准許。貳、實體部分
一、原告主張：
㈠門牌號碼高雄市○○區○○路00巷0號之房屋（下稱系爭房屋）及 其基地（與系爭房屋下合稱系爭房地）本屬被告所有，因被 告無法清償對原告之借款4,284,282 元，遂於民國94年間由 原告以其對被告之前開債權，及承受被告就系爭房地向臺灣 銀行借貸並設定抵押權擔保、所餘約2,270,000元之債務（ 下稱系爭貸款）作為對價，而取得系爭房地之所有權。自購 買系爭房地後，因與被告為友人，又知其財務困難遂同意其 繼續居住於系爭房屋，但須繳付租金及大樓管理費、水電費 等，而簽署書面租約（下稱系爭租約) ，但未約定租賃期限 ，租金每月為20,000元。
㈡被告於94年2月起承租系爭房屋，未按月支付租金，經原告多 次催告，始陸續支付部分租金，分別於104年4月至6月、8 月、10月至11月月各支付20,000元，自105年起未按時支付
租金，積欠租金迄今早已逾2個月（2期）以上，原告多次催 告無果，方於112年1月4日定期催告被告將積欠之租金1 次 清償，否則將終止租約。因仍未獲清償，遂於112年2月7 日 以存證信函終止系爭租約，並請其遷離系爭房屋。原告除得 依系爭租約、民法第439條規定，請求被告應給付自112 年1 月31日回溯5年至107年2月1日止期間，共計60個月之租金1, 200,000元（計算式：20,000元×60月＝1,200,000 元），扣 除107年度原告給付共計32,000元之租金，尚欠1,168,000元 租金。如法院認兩造未成立租賃關係，被告使用系爭房地並 無法律上原因，而受有利益，原告得依民法第179 條向被告 請求返還相當於上開租金之不當得利，請求法院擇一為原告 勝訴之判決。
㈢被告另曾拖欠管理費共計為28,730元，經原告於106年12月12 日代其繳清，自亦得依民法第179條不當得利之規定，請求 被告返還上開代墊之款項，爰依系爭租約、民法第179條規 定提起本件訴訟等語，並聲明：如前揭減縮後之聲明所示。二、被告則以：系爭房地本屬被告所有，94年間因經濟狀況不佳 ，為免系爭房地遭到銀行拍賣，乃與原告達成合意，就系爭 房地成立借名登記契約，並非如原告所述，係因被告向其借 款而無法清償，故以其債權及被告系爭貸款作為價金，而將 系爭房地移轉登記予原告。原告僅為系爭房地之登記名義人 ，系爭房地實際上仍由被告使用收益，被告自屬有權使用， 兩造間亦未存有租賃關係。兩造既無租約，原告主張發函催 告及終止租約並給付租金云云，均無理由，被告亦非無法律 上原因使用系爭房地。至於原告代墊之管理費28,730元被告 不爭執並同意返還等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：
㈠系爭房地本屬被告所有，於94年1月28日以買賣為原因移轉登 記為原告所有。
㈡系爭房地原設定抵押權予臺灣銀行，嗣原告取得系爭房地所 有權後，向寶華銀行轉貸以清償臺灣銀行之前開貸款，（現 為新加坡商星展銀行股份有限公司），嗣又轉貸至國泰人壽 公司。
㈢系爭房屋之管理費105年度13,260元、106年1月至10月11,050 元、104年9月至12月4,420元，合計為28,730元為原告所繳 納。
四、本件爭點：
㈠兩造間就系爭房屋是否存有系爭租約？
㈡若有，被告有無積欠租金？原告先位依租賃關係請求被告給 付，有無理由？
㈢如無，原告備位依不當得利法律關係請求被告給付相當於租 金之不當得利，有無理由？
五、本院之判斷
㈠兩造間就系爭房屋是否存有系爭租約？
原告主張兩造就系爭房地存有租賃關係一節，為被告所否認 ，並以係存在借名登記法律關係置辯，被告就此對於原告起 訴請求移轉系爭房地登記，經本院以112年度重訴字第207號 （下稱207號事件）所有權移轉登記事件審理，兩造請求引 用上開事件卷證，此部分爭點經本院於207號事件判決認定 ：兩造就系爭房屋未成立借名登記關係，而係成立租賃關係 在案，爰將理由以附件方式敘明。
㈡若有，被告有無積欠租金？原告先位依租賃關係請求被告給 付，有無理由？
承上所述，兩造間就系爭房屋係成立租賃關係，而原告主張 自107年2月1日至000年0月00日間，被告僅給付被告共計32, 000元之租金。惟參照原告111年1月19日傳送予被告之訊息 稱「先付6萬房租吧，不然方代書會追殺，我去你家拿？」 （見207號重訴卷第157頁），另系爭通話中亦提及：「代書 的利息比較高…上次給的6萬就是要給他的拉」等語（見207 號事件審重訴卷第85頁），均已提及原告曾收受被告所給付 之6萬元，是被告抗辯於000年0月間有給付6萬元一節，應屬 可採。另被告抗辯於000年0月間應有給付15,000元一節，業 據其提出與證人陳曉文間簡訊對話為佐，陳曉文提供被告匯 款帳戶後，回覆「小薛，謝謝你，有收到款」等語（見207 號事件重訴卷第155頁），證人陳曉文於本院審理時證稱： 我給原告帳號後，就看到有一筆錢一萬五，有跟他說匯款這 個金額也不對，我只是基於確認這個帳號是正確的，所以跟 他說我有收到，因為這是他第一次匯款到這個帳戶等語（見 207號事件重訴卷第198頁），而證述確有收受被告所給付之 15,000元租金。是扣除上開部分，被告尚積欠原告1,093,00 0元租金。是原告依租賃關係請求被告給付，自有理由，應 予准許。
㈢原告代墊之管理費28,730元，被告不爭執並同意返還（見本 院卷第72頁），原告此部分之請求，自屬有據。六、綜上所述，原告依系爭租約及第179條規定，請求被告給付1 ,121,730元（計算式：1,093,000元＋28,730元＝1,121,730元 ）及自支付命令送達被告翌日即112年5月30日（見司促卷第 45頁）起，至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理 由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法
與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，爰 不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 5 月 9 日 民事第三庭 法 官 鄭珮玟
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 15 日 書記官 張傑琦
附件：本院112年度重訴字第207號判決摘錄（以下原、被告為免 混淆，以兩造姓名稱之）
㈠薛朝家於207號事件所舉事證無從認定兩造間有借名登記關係 ⒈薛朝家主張與陳昭吟間就系爭房地於94年間成立借名登記關 係之證據，無非係以兩造系爭通話中陳昭吟曾稱「這個房子 本來就不是我的，所以我才會打電話給你否則我早就賣掉了 」、「也許幾年前你其實就應該來跟我把房子要回去了」、 「當時我也願意幫忙是對啊0K，因為我覺得我沒損失，所以 我可以幫忙」、「（薛朝家：我付那個房貸啊）陳昭吟：對 ，你得付啊」等言語，顯見陳昭吟主觀認知認為系爭房地所 有權並非歸屬於陳昭吟，房貸仍應由薛朝家繳納云云。 ⒉然觀諸系爭通話，談及系爭房地移轉登記予陳昭吟時，由陳 昭吟向寶華銀行辦理乙房貸以清償薛朝家原有甲房貸後，尚 有餘額80萬元之權利義務部分（惟參諸兩造於207號事件不 爭執事項㈤⒈所示，實際餘額為545,058元）。 ①薛朝家稱：「當時我們協議應該是因為多了那80萬，因為不 可能200萬貸過去，然後讓你負債吧。所以那80萬是不是就 等於，未來我如果有可能沒有還的時候，或者是20年到的時 候，那80萬就都是你的；如果不夠的時候，到20年的時候， 我再把不夠80萬的補到8O萬…」陳昭吟：「小薛你的理解是 錯的。80萬我已經忘了當時你欠多少？我不曉得，好像那80 萬是一個極限，能夠多貸的出來的，你不付的時候從80萬去 扣，它就是笑話…我怎麼不願意多一個房子，因為頂多賣掉 房子而已啊。如果你不遵守諾言，我就賣掉了。」薛朝家： 「對呀，就是不遵守諾言的時候，因為那80萬就是當這個保 證吧！」陳昭吟：「沒什麼保證啦。這個東西其實當時本來 就是要清掉，我手上需要現金，你一定要還掉我這個現金， 你還不了現金，我只好拿房子嘛，啊房子的狀況，只能去轉 貸，才能給出多一點的現金嘛，就這樣而已啊。」薛朝家： 「當時的承諾是不是就是說，20年到了，如果不夠…萬一我
付不出來，是不是就是那80萬去貼那個利息錢？貼到如果真 的都不夠了，到最後我再把80萬還給你。或是不夠的部分補 給你。然後你把房子還給我。」陳昭吟：「沒有啊，沒這回 事啊，我就是期限到我就賣掉啦。」（見207號事件審重訴 卷第79頁至第82頁）
②以上述兩造對話，薛朝家主張該80萬元係日後無法償還貸款 費用之擔保（即薛朝家起訴狀所稱借名登記之對價）一節， 數次經陳昭吟否認，並言明倘薛朝家未遵守承諾即出售系爭 房地，而薛朝家對於陳昭吟將出售系爭房地之言論，未加以 爭執反駁，足徵兩造均認陳昭吟就有系爭房地享有處分權限 ，此已與借名登記法律關係之要件不符。再者，薛朝家上開 通話中不斷提及「20年到了」一詞，於本院審理時主張：當 初約定20年後陳昭吟應返還系爭房地予薛朝家，看薛朝家積 欠多少錢再支付予陳昭吟等語（見207號事件重訴卷第200頁 ），然倘兩造確實有20年屆滿應結算返還系爭房地之約定， 薛朝家理當於通話中告知20年尚未屆滿（如依薛朝家所述， 20年期限應於114年始屆至），陳昭吟無權出售系爭房地等 情，惟該次通話，薛朝家均未提及上情，是系爭通話至多僅 可認定兩造就上開貸款餘額之使用，彼此有不同認知，無從 佐證兩造就系爭房地有借名登記關係存在。
③再者，倘薛朝家所述該80萬元係日後無法償還陳昭吟貸款費 用擔保，則薛朝家對於實際擔保之款項數額，薛朝家歷年給 付予陳昭吟之金額為若干，應如何辦理結算等節，理當知之 甚詳，俾利確認薛朝家是否將甲貸款金額給付完畢。然查， 薛朝家於上開通話中，始終以80萬元此金額為基礎討論，與 兩造所不爭執實際僅有545,058元，存有高達近25萬元之重 大差距，則該款項用途是否確如其所述，本有疑問。又倘如 薛朝家所述該筆545,058元款項有為陳昭吟日後逕為扣抵之 約定，則薛朝家應負擔原有之甲房貸餘額2,254,942元，扣 除545,058元後，至少應負擔1,709,884元，然薛朝家始終未 能陳明自94年間迄今給付予陳昭吟款項究竟為若干（薛朝家 僅主張自101年1月2日起至111年1月20日有匯款達839,400元 ，其餘主張以現金交付證人陳曉文或陳昭吟部分，則未行任 何統計，見207號事件重訴卷第147頁至第149頁），是薛朝 家對於款項是否已足額付款，竟未詳加紀錄，以確保與陳昭 吟間款項給付無紛爭，亦與常情相違。又前述以匯款方式給 付者，僅839,400元，縱加計薛朝家主張以現金交付證人陳 小雯者，依系爭明細表所載至多僅有23萬（惟證人陳小雯到 庭證述否認該明細表為其製作，見207號事件重訴卷第193頁 ），合計僅1,069,400元，與前述薛朝家應負擔之甲房貸金
額至少1,709,884元相差甚鉅，況此數額尚未加計系爭房地 之房屋稅、地價稅（詳後述），及轉貸至乙房貸後之利息， 倘兩造為借名登記，殊難想像陳昭吟會同意長年為薛朝家負 擔上述高額貸款費用之可能。益徵陳昭吟前述抗辯，系爭房 地所有權確已移轉與陳昭吟，方如陳昭吟在系爭通話中所述 ，躺薛朝家未遵守承諾，即得以透過出售系爭房地之方式， 以彌補此斷期間為薛朝家償還甲房貸數額之虧損，應較為可 採。
④陳昭吟於系爭通話中所述「願意幫忙，我覺得我沒損失」等 語，亦無從作為兩造有成立借名登記之事證。蓋薛朝家起訴 時即表明其為恐銀行追債，方移轉系爭房地予陳昭吟，陳昭 吟亦稱當時薛朝家財務困難且信用不良，足認薛朝家當時資 力狀況確有難以負擔負債之情事。是陳昭吟取得系爭房地所 有權後，透過轉貸乙房貸之方式先為薛朝家償還甲房貸，以 減輕薛朝家債務，並同意薛朝家繼續使用系爭房地，僅需給 付租金，且對於該租金之繳納亦給予前述極大之寬待，則其 所述於94年間願意幫忙薛朝家，沒有損失等語，即與上情無 違。另陳昭吟於系爭通話中已陳述薛朝家給付予陳昭吟款項 性質為房租（見207號事件審重訴卷第84頁），是期間薛朝 家所述「（薛朝家：我付那個房貸啊）陳昭吟：對，你得付 啊」一語，亦無從認定陳昭吟主觀上認為薛朝家方為所有權 人。末查，陳昭吟於系爭通話中雖曾陳述「這個房子本來就 不是我的」、「也許幾年前你就應該跟我把房子要回去」等 語，審酌當時兩造主要在商議如何處理陳昭吟現所面臨之高 額債務問題，且綜合本件其他事證，單以上開言論內容，仍 無從逕為有利於薛朝家之認定。
⒊薛朝家自承系爭房地歷年之地價稅、房屋稅，自94年起均由 陳昭吟繳納，因繳款通知均係寄至陳昭吟戶籍地，薛朝家未 曾收受而未能繳納等語（見207號事件重訴卷第207頁）。惟 倘薛朝家確為系爭房地實際所有人，並由薛朝家實際居住、 使用系爭房地，則上開稅賦理當由薛朝家自行負擔。至於稅 賦繳款單，倘無特別約定，稅務機關寄送予登記名義人之陳 昭吟，本屬當然，薛朝家自94年移轉系爭房地迄112年間提 起本件訴訟，長達近18年期間，薛朝家未曾向陳昭吟要求由 其負擔上開所有權人應負擔之費用，自難認薛朝家有以系爭 房地所有人自居之意。
⒋陳昭吟抗辯系爭房地所有權狀始終由陳昭吟所保管一節，薛 朝家未予爭執。另陳昭吟於104年11月20日以系爭房地向國 泰人壽為抵押借款360萬以結清乙房貸一節，為兩造所不爭 執，薛朝家陳稱：薛朝家於收受民間借貸者廣告查詢有異，
並向陳曉文求證陳昭吟是否增貸始知悉，始再行繳納二、三 個月後未再繳納，當時有跟陳曉文詢問繳納的貸款金額是多 少，陳曉文回覆先不要繳納，所以就沒有做後續的動作，怕 繳納的金額會超過原本借款的金額等語（見207號事件重訴 卷第149頁、第166頁），是如依薛朝家所述，其在104年11 月底左右，即已知悉陳昭吟另持系爭房地向國泰人壽貸款， 而就系爭房地設定高額負債，衡情實際所有權人應向出名人 為終止借名登記之表示，以保全其權益，詎薛朝家竟只消極 詢問陳曉文是否屬實，及其所給付款項金額為若干，僅恐給 付予陳昭吟之總額超過原甲房貸之費用，卻未積極向陳昭吟 質問，何以擅自將系爭房地設定抵押而為處分行為，益徵薛 朝家對於陳昭吟享有系爭房地處分權限一節，亦知之甚詳。 又如於該時點，薛朝家認為給付予陳昭吟之款項有可能超過 甲房貸數額，亦可請求陳昭吟返還系爭房地，要無於105年1 1月9日後另與陳昭吟簽署系爭租約之可能（此部分詳後㈡所 述）。更遑論陳昭吟於110年5月27日又向訴外人黃茂松以系 爭房地設定抵押借款，嗣111年1月19日陳昭吟傳送訊息予薛 朝家稱「先付6萬房租吧，不然方代書會追殺，我去你家拿 ？」（見207號事件重訴卷第157頁），提及有所謂恐遭代書 追討一事，此節與陳昭吟在系爭通話中所提及：「代書的利 息比較高，我覺得我負荷不了，上次給的6萬就是要給他的 拉」等語（見207號事件重訴審重訴卷第85頁），益徵薛朝 家已然知悉陳昭吟又另持系爭房地向代書借款，更甚者，陳 昭吟於111年12月12日傳送訊息予薛朝家表示「整體評估我 必須賣掉你現在住的房子，你有優先權，且最底價550萬元… 真的快撐不下去了」，薛朝家則回覆「大姊房子你到底借了 多少」等語（見207號事件重訴卷第159頁），是以薛朝家上 開回覆內容，均可認薛朝家知悉陳昭吟又再持系爭房地向人 抵押借款，且依陳昭吟所述，其資力狀況緊迫，有無法償還 借款致系爭房地遭債權人拍賣之風險，薛朝家卻均消極無為 任何異議，則薛朝家主張與陳昭吟間就系爭房地有借名登記 關係，實不足採。
㈡兩造就系爭房地係成立租賃關係
⒈按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他 方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。系爭房地 於94年1月28日移轉登記至陳昭吟名下，且兩造就系爭房地 並無借名登記法律關係，已如前述，另兩造於105年11月9日 後始簽署系爭租約，租約上所載簽約日期則填載為94年2月1 0日，為兩造所不爭執，從而陳昭吟抗辯，於系爭房地移轉 登記後，仍同意薛朝家繼續居住、使用系爭房地，惟薛朝家
需給付租金，而成立租賃關係一節，自屬可採。薛朝家雖主 張該租約係應陳昭吟強力要求始簽署，陳昭吟希望給他一個 保障等語（見207號事件重訴卷第278頁），惟倘如薛朝家所 述兩造間存有借名登記法律關係，衡情多由薛朝家保有所有 權狀，並以書面約明兩造間關係，避免出名人擅自處分，以 保障實際權利人即薛朝家權益，殊無讓出名人保有所有權狀 ，處於隨時得處分系爭房地之地位，而仍要求實際所有權人 給予出名人所謂之保障，並簽署租賃契約之理。況若非薛朝 家同意與陳昭吟就系爭房地成立租賃關係，實無在時隔10餘 年後，仍同意倒填日期簽署租賃契約，從而，薛朝家此部分 所述，自不足採。
⒉再者，證人陳曉文於本院審理時證稱：系爭房屋在陳昭吟名 下，薛朝家有繼續住在裡面，我知道他們二人間有一些債務 關係，陳昭吟叫我去跟薛朝家收房租。我跟薛朝家說力鞏公 司有一些經營上的問題，陳昭吟有拿房子去借款的動作，薛 朝家就說難怪會有一些人去看房子。我有跟他說房租還是要 繼續繳納，也有詢問薛朝家能否繳納房租，但是薛朝家表示 他在市場賣鞋子，需要資金，所以還是無法給付等語（見本 院卷第194頁至第195頁），是證人陳曉文證述有關曾經告知 薛朝家，陳昭吟有持系爭房地向他人抵押借款一節，核與薛 朝家前述所主張曾詢問陳曉文此事大致相符，堪認證人陳曉 文上開證述，應為真實，而證人陳曉文證述受陳昭吟指派向 薛朝家收取房租，且陳昭吟於111年1月19日傳送訊息告知薛 朝家「先付6萬房租」等語，均以房租稱之，未見薛朝家為 任何異議，是兩造就系爭房地有成立租賃關係，自堪認定。 ⒊薛朝家雖主張：薛朝家所給付與陳昭吟之金額遠低於應繳納 貸款金額，陳昭吟均未積極催討，陳昭吟係出於減低負債金 額而欲出售系爭房地，故可證兩造間並非租賃關係等語。惟 陳昭吟對於薛朝家所欠租金，未予以積極催討，雖與常情未 臻相符，然審酌兩造均稱彼此為熟識多年之友人，是陳昭吟 基於朋友情誼而給予薛朝家寬待，未予強勢催討，甚且主動 電聯薛朝家得優先購買系爭房地等保有協商餘地之作為，實 無從逕因此，反而推認兩造就系爭房地未成立租賃關係。是 薛朝家此部分所陳，亦不足採。
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