臺灣高雄地方法院民事判決
112年度訴字第1348號
原 告 曾基國
被 告 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 何旭苓律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年4月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國112年3月30日自被告委託台灣金融資 產服務股份有限公司南部分公司(下稱台灣金服公司)辦理標 售111年度第38批逾期未辦繼承登記土地之標售案，以新臺 幣(下同)3,710,520元得標拍定坐落高雄市○○區○○○段○○○○段 000000地號土地(下稱系爭土地)，於112年5月17日繳足全部 價金款項、112年5月30日收受不動產權利移轉證書，並於11 2年6月2日辦理所有權移轉登記(下稱系爭買賣契約)。又原 告於得標後，先於112年4月19日向高雄市政府工務局(下稱 高市工務局)申請確認系爭土地是否法定空地及有無建築物 套繪管制相關資料，經高市工務局以原告未檢附土地所有權 人資料或權利移轉證書為由不為准許，嗣原告辦理所有權移 轉登記後，於112年6月7日再向高雄工務局申請調詢前開資 料，經高市工務局以112年6月17日高市工務建字第11234846 400號函覆：系爭土地領有高市工建築使字第01022號使用 執照，依前開執照竣工圖說所示，標示為私設道路，已計入 法定空地面積等語。是系爭土地現況既為私設道路且列入法 定空地面積，難謂得作正常土地產權與利用權之通常使用， 顯屬物之瑕疵，而原告委託台灣金服公司於111年12月29日 在官網發布標售公告(下稱系爭標售公告)時，就系爭土地僅 對地政機關所提供書面資料及土地使用分區為審查公告，卻 未向高市工務局調取建築圖說檢視法定空地面積或他項受限 制等情，被告就買賣標的物之瑕疵應負瑕疵擔保責任，原告 自得依民法第354條第1項、第359條前段及第259條規定，請 求解除系爭買賣契約並回復原狀，被告應將買賣價金3,710, 520元返還原告；又被告出售瑕疵土地予原告，原告精神受
有痛苦，故得依民法第227條之1準用同法第195條第1項前段 規定，請求被告賠償自112年7月22日起至清償日，按每日1, 000元計算之精神慰撫金等語，並聲明：㈠被告應給付原告3, 710,520元，及自原告提具被告之民事陳情書狀寄送期日之 翌日即112年7月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。㈡被告應給付原告自前開書狀繕本送達翌日即112年7 月22日起至清償日止，按日給付原告1,000元。二、被告則以：被告辦理類此標售案應公告明示之事項，悉依財 政部國有財產署所訂頒「逾期未辦繼承登記土地及建築改良 物標售作業要點」(下稱作業要點)規定辦理，此法令依據並 明載於投標須知(下稱系爭投標須知)第18點。而依作業要點 第5條第1項規定應於標售公告一併明示之各事項，僅有優先 購買權人及其權利行使之告知、設有他項權利者由得標人繼 受法律負擔之提示、權屬同一土地及建物因列冊管理期間不 同，僅就土地或建物辦理標售時應加註等等，而被告就該等 事項皆已於系爭標售公告第三點暨其附表，依法詳為公告， 至於原告所指高市工務局建築圖說等資料則未包括在公告事 項之內。再依系爭標售公告第四點載明：「有關土地使用管 制、地籍資料，請投標人自行向當地縣、市政府、地政機關 查詢，並請逕至現場參觀」等語，另系爭投標須知第三點亦 記載：「標售之不動產，由投標人自行至現場參觀。得否建 築使用，應請自行依建築法規評估。」等語，是有關土地使 用管制或建築限制事項，並非被告應依法載明於系爭標售公 告之事項，而係屬原告負有自行查詢或評估之原告義務事項 ，被告就此事項即不負任何瑕疵擔保責任。又系爭土地位於 高雄市區內，原告可於投標前親至現場勘查而可輕易查知系 爭土地現係作為高雄市○○區○○路000號1-4樓及鼎力路451號1 -4樓等集合式住宅建物(下稱系爭集合式建物)之共同通道使 用，且在通道入口處更設有柵欄鐵門等以防止外人出入，衡 諸常理與經驗法則，實已可判斷系爭土地係作為私設道路之 用至明，且系爭集合式建物別無其他對外通路，則其住戶居 民本即得依法主張袋地通行權而通行系爭土地，況且集合式 住宅依法必留有法定空地，此為一般常識，原告有多次參與 投標購買此類未辦繼承登記不動產之經驗，對此情必定知悉 ，故原告依系爭土地使用現況即可合理推知系爭土地有可能 為系爭集合式建物之法定空地，原告不顧系爭土地存有上述 風險而仍應買，瑕疵結果亦應由其自行承擔。再依系爭投標 須知第十四點第2項規定，僅於不可歸責得標人或優先購買 權人之事由無法取得不動產時，於此情形下得由被告一方解 除買賣契約及退款，故原告無從以所主張事由解除買賣契約
等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事 項如下：
㈠被告委託台灣金服公司於112年3月30日辦理標售111年度第38 批逾期未辦繼承登記土地投開標事宜，其中系爭土地由原告 以總價3,710,520元得標，原告經繳足得標金取得標售不動 產證明書，並於112年6月2日辦理所有權移轉登記完竣。 ㈡原告於112年6月7日向高市工務局遞狀申請查詢系爭土地是否 法定空地及有無建築物套繪，經該局於112年6月17日函覆稱 ：系爭土地領有(74)高市工建築使字第01022號使用執照， 依前開執照竣工圖說所示，標示為私設道路，已列入法定空 地面積等語。
㈢原告於112年7月18日具狀以：被告疏未向高市工務局調取系 爭土地之建築圖說檢視法定空地面積或其他受限制情形，應 負物之瑕疵擔保責任，並主張依法解除買賣契約、回復原狀 等語向被告陳情，經被告於112年7月21日函覆稱：系爭土地 已依作業要點及土地登記簿所載資料於公告明示，又無得解 除契約之事由，無得解除買賣契約等語。
四、本件爭點在於：原告行使物之瑕疵擔保請求權以解除與被告 間買賣契約而請求被告返還價金，及主張被告應賠償原告精 神慰撫金，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠本件被告委託台灣金服公司標售系爭土地，經原告於112年3 月30日以最高價3,710,520元得標拍定，於112年5月30日取 得不動產移轉證書，於112年6月2日辦理土地所有權移轉登 記完竣。而系爭土地現為系爭集合式建物之私設道路，並列 入法定空地，原告為此於000年0月00日出具民事陳情書狀， 向被告陳明其情，並主張依民法物之瑕疵擔保相關規定解除 系爭買賣契約及請求回復原狀等旨，經被告於112年7月21日 函覆歉難照辦等語，為兩造所不爭執，並有土地所有權狀、 高市工務局函文、民事陳情書狀、被告函文、土地登記謄本 及異動索引、土地登記申請資料(見審訴卷第13、15、17、1 9至22、23至24、39至41、47至52頁)、人工登記謄本、建築 物使用執照(內含申請書、建造執照、完工照片、建築圖等) (見本院卷第57至60、75至152頁)等在卷可稽，可信真實。 ㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條 第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點 而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具
之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵（最高法 院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按應留設之法定 空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用，建築法 第11條第3項亦定明文。本件系爭土地早於74年間即為系爭 集合式建物之私設道路並計入法定空地，業如上述，則依建 築法令規定，自不得再為使用，是可認系爭土地通常效用有 所減少，經濟價值亦有降低，自屬前開所指物之瑕疵，首堪 認定。
㈢被告不負物之瑕疵擔保責任：
1.按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條 第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔 保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。又以特約免除 或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告 知其瑕疵，其特約為無效，民法第355條、第366條分別定有 明文。是如買受人因重大過失不知有瑕疵且出賣人未保證無 瑕疵時，出賣人不負瑕疵擔保責任，又如買賣雙方有特約免 除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務，而出賣人非故意不 告知其瑕疵者，其特約當然有效。經查：
⑴依系爭投標須知第十六點記載：「標售公告，視為要約之引 誘，但對出價最高之投標人，除別有保留外，應視為要約」 ，另系爭標售公告第九點記載：「其他事項詳見投標須知」 ，本件系爭土地經原告以最高價得標，又查無別有保留情事 ，則該系爭標售公告及系爭投標須知即視為要約，為系爭買 賣契約之一部。又系爭標售公告第四點記載：「標售不動產 之都市計畫使用分區或非都市土地使用分區及使用地類別、 所有權、他項權利，係依當地縣、市政府核發之都市計畫使 用分區證明書、政府機關網站公布之使用分區或地政事務所 核發之土地登記簿謄本記載，有關土地使用管制、地籍資料 ，請投標人自行向當地縣、市政府、地政機關查詢，並請逕 至現場參觀」，再系爭投標須知第三點記載：「標售之不動 產，由投標人自行至現場參觀。得否建築使用，應請自行依 建築法規評估」(見審訴卷第87至91、95至97頁)。前開所稱 「得否建築使用」，係指拍賣標的是否為建築用地、土地有 無遭套繪、是否為法定空地、畸零地等法規上土地使用管制 而無法建築之情形，亦即依上開系爭投標須知與系爭標售公 告之記載，被告已表明其就系爭土地得否建築及有無土地使 用管制等情事，不負探詢、告知及保證義務，而原告既同意 前開須知、公告之記載進而投標拍定且與被告成立買賣契約 ，應可認其與被告有就此部分免除被告瑕疵擔保義務之合意
，另又無事證足認被告明知有此瑕疵故意不為告知，則原告 縱於事後查知系爭土地屬法定空地，使用上受有管制，亦不 能主張被告應負物之瑕疵擔保責任。
⑵次按重大過失，係指顯然欠缺普通人應盡之注意而言。買受 人依約定或交易習慣應檢查標的物者，於契約成立前已獲查 看標的物之機會，處於可為檢查之狀態，則買受人即負有事 先檢查之義務，倘標的物瑕疵係一般人依通常程序檢查即可 發現，買受人不履行前開檢查義務致未發現，應可認具有重 大過失。本件系爭投標須知、標售公告記載投標人應至標的 現場參觀，而依系爭土地之使用現況，為系爭集合式建物住 戶之共同出入通道，且於臨接馬路之入口處設有柵欄鐵門管 制出入，此有GOOGLE街景截圖、網頁圖資在卷可參(見審訴 卷第101、103頁)，僅依系爭土地現時使用外觀，即可輕易 確認其係供作集合住宅住戶出入之私設道路之用，而原土地 所有權人應明知此情，卻無相應作為，憑此應可推知系爭土 地極有可能存在供鄰近住戶使用之土地使用權、通行權或類 此權利，甚至是法定空地，而且此經訪查詢問附近住戶亦可 得知其中情由，而原告自陳：伊有去現場看過，結果如被告 所述，系爭土地已有地上物，地上物為雨遮，不知道是誰的 ，上面也沒有門牌號碼，現場是通道，但系爭標售公告附表 他項權利的註記是「無」，伊是覺得沒有他項權利，雖是別 人的通道，但買受對伊權利行使無妨害等語(見本院卷第35 至37頁)，是原告既至現場勘查，明曉現況，未見進一步查 探，直接認為無妨權利，難謂原告無重大過失以致不知瑕疵 ，而被告復未保證無此瑕疵，則依首開說明，要難令被告負 瑕疵擔保責任。況原告於111年間即有多次參與類此標售案 及得標紀錄，此有台灣金服公司函文、投標單、開標紀錄附 表在卷可稽(見審訴卷第105至116頁)，顯見原告購買系爭土 地前已有極為豐富的標買土地經驗，具備評估所購土地價值 、發展性、損益的能力，其已知悉系爭土地之使用現況，卻 仍願意投標購買，對於其中潛在風險應有所評估考量且應自 行承擔相應後果。
⑶至原告主張：伊非土地所有權人，無從向高市工務局查詢系 爭土地是否法定空地或有無使用管制，被告為公家機關有權 向高市工務局查詢等語，然而，系爭土地是否法定空地，本 即為原告於投標前應自為可能性分析及風險評估範疇，並非 被告應盡之查證義務，已如上述，原告主張尚無可採。 2.綜上所述，系爭土地屬於法定空地，屬於買賣標的物之瑕疵 ，固可肯認，然被告對此不負物之瑕疵擔保責任，則原告依 民法物之瑕疵擔保相關規定主張解除系爭買賣契約及請求被
告返還已付買賣價金，於法無據，無從准許。
㈣被告不負不完全給付之精神慰撫金賠償責任： 1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。債務人因債 務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用民法第192條 至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。民法第227 條第1項、第227條之1定有明文。次按買賣標的物如係特定 物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意 或過失未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買 者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，自應負不完 全給付之債務不履行責任(最高法院112年度台上字第924號 判決意旨參照)。是不完全給付之成立要件，須客觀上有債 之關係有效成立、債務人有違背給付義務之行為、債權人受 有損害及行為與損害間具有因果關係；主觀上尚須債務人具 可歸責要件亦即故意或過失，而過失之有無，則以債務人有 無約定或法律規定之注意義務為斷。
2.查本件無任何證據可證明被告早於契約成立前即已知悉系爭 土地屬法定空地卻故為不告知投標人，且依上所述，被告就 此事實亦不負查詢及告知義務，難謂有何違反注意義務可言 ，則依前說明，即無從令被告負不完全給付之賠償責任，是 原告主張因買受存有瑕疵之系爭土地，精神受有痛苦，請求 被告依首揭規定賠償精神慰撫金云云，並無足取。六、據上所述，本件原告依物之瑕疵擔保規定，請求被告應給付 3,710,520元及自民事陳情書狀寄送翌日即112年7月19日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨依不完全給付 規定，請求被告應自前開書狀繕本送達翌日即112年7月22日 起至清償日止，按日給付原告1,000元，均為無理由，應予 駁回。
七、又原告聲請命被告提出「地政機關造冊列管文件及被告編組 督導組逐項逐級審覈書件顛末」、向地政機關函詢「法定空 地移轉限制或限制要件」(見審訴卷第123至124頁)，經核與 本件訟爭之點及兩造攻防事項無關，本院認尚無調查必要。 而本件事證已臻明確，其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認 與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘 明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 113 年 5 月 14 日 民事第五庭 法 官 楊境碩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 14 日 書記官 陳鈺甯
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