臺灣高等法院高雄分院民事判決
113年度上易字第26號
上 訴 人 許瑞忠
訴訟代理人 徐鼎盛律師
何曜男律師
被上訴人 黃思瑋
訴訟代理人 呂家鳳律師
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於民國112年12月12
日臺灣高雄地方法院110年度訴字第506號第一審判決提起上訴，
本院於113年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國109年7月2日以新臺幣（下同）1,5 40萬元，向上訴人買受坐落高雄市○○區○○段00○00地號土地 全部、同段57之1地號土地應有部分1/58及其上同段7658建 號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路0段00巷00號，下稱系爭 房屋），上訴人已於109年8月17日交付系爭房屋。惟系爭房 屋早於交屋前即有1樓通往2樓樓梯上方天花板、1樓通往2樓 樓梯間右側牆面（即與相鄰門牌號碼同巷22號房屋【下稱22 號房屋】間之共同壁）滲漏水（下合稱系爭天花板及牆面滲 漏水），及2樓廚房、客廳與走道間舖設之地磚空心膨拱之 情形，上訴人於兩造簽立買賣契約時竟故意不告知，更於標 的物現況說明書上勾選系爭房屋現況無滲漏水，使伊誤以為 系爭房屋無瑕疵，進而同意買受，致受有損害。系爭房屋因 滲漏水及地磚空心膨拱，影響伊之居住品質及安全，且足以 影響房屋之效用及價值，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，依 民法第359條規定，伊得按上開瑕疵修繕費用235,507元，請 求減少買賣價金235,507元，並依民法第179條規定，請求上 訴人如數返還，並聲明：上訴人應給付被上訴人235,507元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息(未繫屬本院部分不予載述）。
二、上訴人則以：伊對於交屋時，系爭房屋有被上訴人所指地磚 空心膨拱之情形，並不爭執，惟否認有何滲漏水之瑕疵，且 地磚空心膨拱乃房屋長期使用所產生之自然耗損，亦非瑕疵 。又縱認系爭房屋有被上訴人所指滲漏水及地磚空心膨拱之 瑕疵，惟兩造於109年8月17日交屋時，為免日後就系爭房屋 有無瑕疵一事認定歧異，於同日簽訂協議書（下稱系爭協議 ），由伊補償被上訴人10萬元，被上訴人同意免除伊之瑕疵
擔保責任，被上訴人不得再請求伊負物之瑕疵擔保責任。倘 認系爭協議無效，被上訴人依系爭協議受領10萬元補償之法 律上原因不存在，伊得依民法第179條規定請求被上訴人返 還10萬元，並以此與被上訴人本件請求金額抵銷等語，資為 抗辯。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人235,507元，及自110年3月1 6日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。上訴人提起 上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢 棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明： 上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於109年7月2日，以1,540萬元向上訴人購買系爭房 屋及所坐落之土地，兩造簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契 約），並附有標的物現況說明書。
㈡標的物現況說明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾 選「否」，並經兩造簽名、蓋章確認。
㈢系爭房屋及所坐落土地之買賣價金，業經被上訴人全數給付 完畢，上訴人已於109年8月17日將系爭房屋交付被上訴人。 ㈣兩造於109年8月17日簽訂系爭協議。
㈤系爭房屋1樓通往2樓樓梯上方天花板，及1樓通往2樓樓梯間 右側牆面（即與22號房屋間之共同壁），有滲漏水之情形。 ㈥系爭房屋2樓廚房、客廳與走道間舖設之地磚有空心膨拱情形 。
五、本院之判斷：
㈠被上訴人主張系爭房屋於上訴人交付時，即有系爭天花板及 牆面滲漏水、地磚空心膨拱之情形，屬系爭房屋之瑕疵等情 ，為上訴人否認。經查：
⒈據證人即建設公司水電及建築售後服務人員蔡永郎於原審 證稱：上訴人於108、109年間，以系爭房屋1樓通往2樓樓 梯上方天花板漏水為由向建設公司報維修，伊前往查看， 發現漏水情形是水滴狀，並非滲水而成水霧狀，伊判斷是 給水管或揚水管破裂，非防水層破裂，遂與上訴人協調進 行現場測試，伊再次至系爭房屋時，天花板已無漏水現象 ，但表面還有一點濕濕的，伊有做揚水管測試，沒有破裂 狀況；相隔1年之後，上訴人又以系爭房屋漏水為由申報 維修，經伊前往查看，漏水位置與先前位置相同，隔天伊 再去查看，發現已經沒有漏水，但仍有至隔壁住戶作揚水 管測試，結果沒有任何問題或破裂，之後就未再接到上訴 人報維修；被上訴人於109年間向伊表示系爭房屋有漏水 情形，並詢問系爭房屋之前有無漏水，伊就將系爭房屋曾
經漏水，伊去過2次，但沒有作任何維修之事告知被上訴 人等語（原審卷二第72至76頁），參以上訴人陳稱：蔡永 郎前來查看時，表示水管沒有破裂，且漏水非下雨造成， 伊不知漏水點究竟在何處，故沒有進行任何修繕等語（原 審卷二第130頁），可見於兩造簽立系爭契約前，系爭房 屋1樓通往2樓樓梯上方天花板即有滲漏水之情形，但未經 修繕，此情事為上訴人所明知。又被上訴人於110年1月10 日發現系爭房屋1樓通往2樓樓梯上方天花板漏水，漏水情 形為水滴狀，並沿1樓通往2樓樓梯間右側牆面往下滲漏等 情，有現場相片在卷可稽（原審卷一第35、37頁）；經原 審囑託社團法人高雄市建築師公會（下稱建築師公會）鑑 定，鑑定建築師於111年12月19日前往系爭房屋勘查結果 ，發現1樓通往2樓樓梯上方天花板、1樓通往2樓樓梯間右 側牆面有漏水情形（鑑定報告書第6、7頁），足認系爭房 屋前揭滲漏水狀態持續至111年12月。是被上訴人主張於 上訴人交付系爭房屋前，系爭天花板及牆面滲漏水之瑕疵 即已存在，且此瑕疵為上訴人所明知等情，堪予採信，上 訴人抗辯系爭房屋交付時並無上開滲漏水瑕疵云云，委無 足採。
⒉上訴人交付系爭房屋時，系爭房屋2樓廚房、客廳與走道間 舖設之地磚有空心膨拱情形，為兩造所不爭執（原審卷二 第277頁），且經證人蔡永郎於原審證稱：建國路2段57巷 很多房屋約4、5年前同時出現地磚浮空情形等語（原審卷 二第74頁）在卷；而經原審囑託建築師公會鑑定，鑑定意 見為：上開地磚空心膨拱之原因，乃早期拋光石英磚舖設 時為使完成面平順光亮，磚與磚間幾乎緊密貼合未留設適 當勾縫（約0.5cm），當氣溫太低時地磚與下方水泥砂漿 因受氣溫影響有不同程度之冷縮，因預留伸縮勾縫寬度不 足，造成地磚隆起膨空（鑑定報告書第7頁），足認系爭 房屋所舖設之地磚，自始即因興建之初未留設適當勾縫， 以致會因氣溫影響而出現膨拱情形，難謂係因長期使用所 產生之耗損。又屋內地磚空心膨拱，導致高低不平，足以 影響居住者之使用及行走安全，自屬瑕疵，殆無疑義。是 被上訴人主張系爭房屋於交付時即有上開地磚空心膨拱瑕 疵，應屬可採，上訴人抗辯上開地磚空心膨拱係因房屋使 用所生之自然耗損，非屬瑕疵云云，不足憑採。 ㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關 重要者，不得視為瑕疵；以特約免除或限制出賣人關於權利
或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特 約為無效，民法第354條第1項、第366條分別定有明文。經 查：
⒈兩造於109年7月2日就系爭房屋及所坐落之土地之賣賣事宜 簽立系爭契約，並附有標的物現況說明書，說明書之「建 物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」，經兩造簽名 、蓋章確認，上訴人於同年8月17日交付系爭房屋予被上 訴人，兩造於同日簽訂系爭協議等情，為兩造所不爭執（ 不爭執事項㈠至㈣），並有系爭契約、標的物現況說明書及 系爭協議在卷可稽（原審卷一第21至28、83頁）。而系爭 房屋有系爭天花板及牆面滲漏水暨地磚空心膨拱之瑕疵， 為上訴人所明知，已如前述，上訴人於明知有該等瑕疵之 情形下，非但未於買賣時揭露此資訊，更於標的物現況說 明書上「建物現況是否有滲漏水情形」欄位勾選「否」， 而為不實記載，堪認上訴人於簽立系爭契約時，即有故意 不告知系爭天花板及牆面滲漏水、地磚空心膨瑕疵之情事 。
⒉上訴人固抗辯兩造嗣後簽立系爭協議，已免除伊之瑕疵擔 保責任云云。然據證人即被上訴人方之房屋仲介陳楌翔於 原審證稱：交屋前1、2天，伊陪同被上訴人、被上訴人父 母及賣方仲介鄭俊傑一同前往系爭房屋驗屋，被上訴人父 親至頂樓檢查，發現頂樓屋突地面上有一灘PU防水膠不規 則潑落在該處，表示對於系爭房屋是否曾經修繕過漏水有 所疑慮，鄭俊傑打電話詢問上訴人，上訴人表示係先前在 屋突前方露台搭建鐵皮雨遮時，必須施作防水，上開PU防 水膠是施作完剩下的，直接倒在屋突地面；於交屋前，被 上訴人找訴外人生光非破壞檢驗有限公司（下稱生光公司 ）驗屋，生光公司人員表示頂樓屋突部分疑似有漏水，但 需須等到下雨時才能進一步驗證是否確有漏水，兩造乃於 交屋當日至永慶房屋農16加盟店協商，被上訴人有詢問上 訴人系爭房屋有無漏水，上訴人表示系爭房屋沒有漏水也 沒有修繕過，因當下無法證明系爭房屋有漏水，上訴人最 後同意減少價金，希望被上訴人不要再追究此問題，系爭 協議所載「雙方對標的物點交存在之現有瑕疵認知之異同 」，係指生光公司上開驗屋結果認定疑似漏水之瑕疵等語 （原審卷二第78至80、81、83頁），足認上訴人直至109 年8月17日交屋時，仍故意不告知系爭天花板及牆面滲漏 水，及其曾修繕地磚空心膨拱之事，致被上訴人在僅知悉 系爭房屋頂樓屋突部分疑似漏水之情形下簽立系爭協議。 上訴人既有故意不告知系爭天花板及牆面滲漏水暨地磚空
心膨拱瑕疵之情事，依民法第366條規定，兩造以系爭協 議免除該部分之物之瑕疵擔保責任之約定，即屬無效，上 訴人仍應就系爭天花板及牆面滲漏水、地磚空心膨拱一事 ，對被上訴人負物之瑕疵擔保責任，上訴人抗辯其所負物 之瑕疵擔保責任業因兩造簽立系爭協議而免除云云，不足 憑採。
⒊上訴人另抗辯系爭協議為獨立於系爭契約以外之另一約定 ，無民法第366條規定之適用云云。然系爭協議係關於上 訴人就系爭房屋所應負之物之瑕疵擔保責任，其上清楚記 載：「爰甲（即被上訴人）、乙（即上訴人）雙方……於10 9年7月2日就乙方所有坐落高雄市○○區○○路0段00巷00號之 房地（即系爭房屋及所坐落之土地）簽訂不動產買賣契約 書，並辦理合泰建築經理股份有限公司所提供之價金履約 保證手續……雙方合意達成協議如下……」等語，足認系爭協 議涉及買賣契約當事人之權利義務，乃兩造以系爭契約為 基礎達成之約定，用以補充系爭契約，自屬系爭契約內容 之一部，而有民法第366條規定之適用。上訴人此部分抗 辯，委無足採。
㈢按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請 求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者 ，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者， 亦同，民法第359條、第179條分別定有明文。又買受人依民 法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以 意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍 內縮減之（最高法院87年度台簡上字第10號裁判意旨參照） 。查，系爭天花板及牆面滲漏水暨地磚空心膨拱之瑕疵，應 由上訴人負物之瑕疵擔保責任，已如前述，則被上訴人依前 揭規定，請求減少價金，自屬有據。又系爭天花板及牆面之 滲漏水，乃因相鄰門牌號碼同巷22號房屋流理台不鏽鋼熱水 管壓接零件無緊閉密合所致，需就22號房屋流理台進行修繕 ，修復費用為131,140元，2樓廚房、客廳與走道間舖設之地 磚空心膨拱之修復費用為104,367元，業經原審囑託建築師 公會鑑定在案（鑑定報告書第7、8頁及附件八修復費用鑑估 預算總表），兩造就上開修復費用關於材料費部分均同意無 須計算折舊（原審卷二第276頁），上開瑕疵既得經修復而 回復其通常效用，則被上訴人依所需修繕費用235,507元（ 計算式：131140＋104367＝235507），請求減少價金235,507 元，即無不合。再者，被上訴人業以起訴狀繕本之送達對上 訴人為請求減少價金235,507元之意思表示（原審卷一第13 頁），上訴人受領此部分價金之法律上原因，已因被上訴人
行使減少價金請求權而不存在，則被上訴人依民法第179條 規定，請求上訴人返還235,507元，即屬有據。 ㈣至上訴人抗辯倘系爭協議無效，被上訴人依系爭協議受領10 萬元補償之法律上原因不存在，伊得依民法第179條規定， 請求被上訴人返還，並主張抵銷云云。惟系爭協議中由上訴 人補償被上訴人10萬元之約定，兩造之真意係由上訴人退還 被上訴人已給付之買賣價金其中10萬元，為兩造所自陳（原 審卷二第266頁），且依證人陳楌翔證稱：上訴人依系爭協 議補償被上訴人10萬元，僅係針對系爭房「屋頂樓屋突部分 疑似漏水」，與系爭天花板及牆面滲漏水暨地磚空心膨拱瑕 疵無關，堪認被上訴人所獲上開10萬元之利益，乃被上訴人 同意就「頂樓屋突部分疑似漏水」所為之價金折讓，此部分 約定既非無效，被上訴人獲有利益即非無法律上之原因。上 訴人抗辯其對被上訴人有民法第179條之不當得利債權10萬 元，並以此主張抵銷云云，要屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付2 35,507元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年3月16日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。 原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指 摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上 訴。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 15 日 民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 徐彩芳 法 官 黃悅璇以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 113 年 5 月 15 日 書記官 秦富潔
, 台灣公司情報網