臺灣高等法院高雄分院民事判決
113年度上字第24號
上 訴 人 薛志強
訴訟代理人 林石猛律師
王姿翔律師
被上訴人 黃玉芬
訴訟代理人 唐小菁律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112 年
11月27日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第468號第一審判決提起
上訴，本院於113年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付金額部分於逾新臺幣（下同）320,568元本息，及自民國（下同）113年3月9日起至返還房屋日止，按月給付27,000元及自次月9日起算本息，暨該部分假執行宣告及訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於111年8月23日拍得如原判決附表所示不 動產（含停車位，下稱系爭不動產），並經原法院於同年9 月2日核發不動產權利移轉證書，伊於同月28日辦畢所有權 移轉登記後，即於同年10月26日發函予在強制執行中自陳已 自110年1月起，以每月租金27,000元（含停車位租金2,000 元）向原屋主涂蕙文承租該建物（下稱系爭房屋）4年半（ 下稱系爭租約）之上訴人，請求其提出書面租賃契約並給付 租金，然上訴人僅於同年12月9日提出面額13,500元之匯票 予伊，伊即於112年2月6日催告上訴人給付積欠之111年9月 至112年1月租金121,500元，惟其僅於3月1日給付54,000元 ，伊再於3月8日催告其應於函到5日內支付已到期未付之租 金94,500元（111年9月起至112年2月止），逾期即以該函作 為終止租約之意思表示不另通知，並已於同月9日送達。然 上訴人雖於同月20日給付13,500元，惟仍積欠92,323元，已 逾2個月租金數額，伊以該催告信函終止系爭租約即屬有據 ，如認前揭終止不合法，則以本件起訴狀繕本之送達為終止 系爭租約之意思表示，再若認該終止仍不適法，則以113年1 月30日當庭催告其於5日內給付所欠租金，並以同年3月8日
準備書二狀為終止系爭租約之意思表示。系爭租約既經終止 ，上訴人即應騰空返還系爭房屋，並給付算至112年3月14日 止之積欠租金51,823元及以每月27,000元計算之相當於租金 不當利益本息，爰依民法第767條第1項、第179條規定及租 賃之法律關係提起本件訴訟，請求擇一為有利判決，聲明： ㈠被上訴人應將系爭房屋（含停車位）騰空返還被上訴人；㈡ 上訴人應給付被上訴人51,823元及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢上訴人應給付被 上訴人31,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週 年利率5%計算之利息；㈣上訴人應自112年4月20日起至返還 系爭房屋之日止按月給付被上訴人27,000元，及自次月19日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈤願供擔保請准 宣告假執行。
二、上訴人則以：伊前與系爭房屋原所有權人涂蕙文簽訂系爭租 約承租至114年7月31日止，並已於110年1月1日預付55個月 租金之半數742,500元予涂蕙文，所餘每月半數租金13,500 元則約於每日10日前給付，伊已按此給付半數租金予被上訴 人，並無積欠租金情事，被上訴人主張終止租約，並請求返 還房地及給付各項金額均無理由等語，資為抗辯。三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲 明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請 均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、茲就兩造爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠被上訴人主張系爭租約已經適法終止有理由？ ⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約， 民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又承租人積欠租 金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回 房屋，土地法第100條第3款亦有明文，該款關於擔保抵償租 金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租 賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。是出租人基於上 開規定事由，對於支付租金遲延之承租人，如定相當期限催 告其支付，並同時表明如於期限內不履行，契約即為終止， 如承租人逾期仍不履行，其停止條件成就，即發生終止租約 之效力，無須再另為終止租約之意思表示。
⑵被上訴人主張其經原法院於111年9月2日核發系爭不動產之權 利移轉證書，並於同月28日辦畢所有權移轉登記，而上訴人
於系爭房屋執行查封時在場，並向原法院表示其與原屋主訂 有系爭租約，此情且經記載於拍賣公告，而被上訴人於取得 系爭房地所有權後，已於同年10月26日及112年2月6日發函 催告上訴人給付租金，其則僅於111年12月9日、112年3月1 日分別給付13,500元、54,000元等情，業據提出權利移轉證 書、拍賣公告、存證信函、掛號收件回執、匯票為證（原審 審訴卷第17至45、49、65至73頁），上訴人於此並不爭執而 堪信屬實，惟以前詞置辯。經查：
①按依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫 ，但必須親自簽名。如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名 生同等之效力，民法第3條第1項、第2項定有明定。又私 文書經本人或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正，民事 訴訟法第358條第1項亦有明文。而印章由自己蓋用，或由 有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態， 故主張變態事實之當事人，應就此負舉證責任，亦即契約 書內當事人之印章如係真正，而該當事人否認係其本人所 蓋或其有授權他人代蓋時，應由其負舉證責任。 ②上訴人就其承租系爭房屋乙節，已提出其與原所有權人涂 蕙文110年1月1日所簽立之系爭租約為據，而該約全本乃 附有內載「租期：110年1月1日至114年7月31日(55個月) ※(承租方)薛志強於110年1月1日已先行預付本租約共計5 5個月之每月應付租金額之一半與涂蕙文(出租方），即已 支付柒拾肆萬貳仟伍佰元整由出租方涂蕙文收受。並另支 付押金伍萬元整由出租方涂蕙文收受。本租賃期間内的每 月10日前，承租方薛志強應支付當月尚未預付之租金新台 幣壹萬參仟伍佰元整與出租方涂蕙文。※本租賃契約於中 華民國114年7月31日租期屆滿時，若出租方涂蕙文未償還 承租方薛志強之參佰伍拾萬元整(如附表借據債務），出 租方涂蕙文同意本租貨契約期限自動延長至119年2月31日 ，承租方之每月租金貳萬柒仟元(含車位)，均由該參佰伍 拾萬元債務中按月租金抵付。」等語之特別約定事項加註 合約（下稱加註合約）、內載「涂蕙文於109年1月5日因 投資週轉，須向薛志強借款參佰伍拾萬元，本人於同日收 到，同意於109年7月4日全額歸還」等語之借據及涂蕙文 印鑑證明書正本、身分證影本、戶籍謄本、所有權狀影本 等件（原審訴字卷第87至117頁），此經本院勘驗在卷（ 本院卷第175頁）。而系爭租約、加註合約、借據上所蓋 用之涂蕙文印文，經本院與上開印鑑證明書上所留印鑑印 文當庭為勘驗結果，其印文大小、型式及字樣約同（本院 卷第175頁），且核系爭租約既已特別附上一般租約甚少
見之屋主印鑑證明書正本、戶籍謄本，衡情自係為證明涂 蕙文之各該用印均為印鑑且為本人所為，否則當無如此附 件之理，當信上開加註合約、借據上可代涂蕙文簽名之印 文均屬真正，此自與其本人簽名生同等之效力，依上揭說 明，此2文件即應推定為真正。而被上訴人雖否認上開2文 書之真正，惟其既未舉證此係遭人盜蓋或由無權使用之人 蓋用之事實，所辯尚無可採。
③又應屬真正之上開加註合約乃載明上訴人於租約起日已先 付55個月之每月租金半數共742,500元及押金5萬元予涂蕙 文收受等語，已如上述，涂蕙文既表明已收取上訴人半數 租金之旨，如否認其認簽文義所作之「推知」，自須提出 相當之反證使此待證事實回復至真偽不明之狀態。被上訴 人於此則以上訴人於原法院民事執行處人員到場查封系爭 房地時，僅稱其承租系爭房屋已預繳租金至111年5月，並 非如加註合約所載情形，且如借據所載涂蕙文乃欠其借款 350萬元，惟其竟未要求抵押擔保，復在系爭不動產已遭 執行之際亦未求償或參與分配，顯與事理有違，難認加註 合約內容為真等語。查原法院執行處人員在111年1月17日 到場查封系爭不動產時，在場之上訴人乃對之稱與涂蕙文 存有系爭租約，其目前預繳租金到111年5月等語，此情並 經載於拍賣公告，而關於此屋之使用情形，亦經該大樓即 時尚京城大廈管委會於111年4月29日函覆稱該建物所有之 編號45號停車位目前由所有權人自行使用，無出租或租借 情形，此經本院核閱原法院110年度司執字第61857號執行 卷宗無訛。如加註合約內容為真，立此約之上訴人自110 年1月1日承租系爭房地後，除已預付金額外，其仍須按月 給付半數之租金即13,500元予涂蕙文至租期屆滿之時，其 若確按此履行1年，衡情自不可能不知此之約定而於執行 時為上開不符之陳述而損其未來減付之權益，且該大樓管 委會亦稱該屋所附停車位仍由涂蕙文使用而無租借情形， 則加註合約上開所載是否符實，已滋疑義，況涂蕙文既積 欠上訴人借款350萬元，何以未先以之抵付此期間之租金 而竟約以延長租期之用，此與常情實有未合，被上訴人主 張應屬有據。則此已付半數租金之待證事實既回復至真偽 不明之狀態，上訴人就此即應再行舉證加以證明，惟其迄 未舉證已付742,500元之事實，則除依其自陳已預繳租金 到111年5月外，餘之各月租金即可認尚未給付至明。至依 應屬真正之上開借據固載明涂蕙文已於109年1月5日收訖 向上訴人所借之350萬元等語，惟依加註合約所載，如涂 蕙文未於期限內清償，則以此與延長租期至119年2月之每
月應付租金相抵，故此情縱使為真，亦非約以抵付110年1 月1日起至114年7月31日止之每月半數租金，故上訴人就1 11年6月份後之各月租金即仍應依約繳付，附此敘明。 ⑶加註合約有關上訴人已預付自租約起日55個月之每月租金半 數共742,500元部分並不可採，上訴人就111年6月份後之各 月租金仍應依約繳付，已經本院認定如上。而被上訴人既於 111年9月2日取得不動產權利移轉證書而為系爭房地之所有 權人，上訴人就111年9月份起即應按系爭租約給付每月租金 27,000元予被上訴人至明。又上訴人自被上訴人取得系爭房 地所有權時起，乃於111年12月12日及112年3月1日、3月20 日、4月10日、5月10日、6月9日分別匯付13,500元、54,000 元、13,500元、13,500元、13,500元、13,500元予被上訴人 ，此為兩造所陳明（本院卷第79至80、87頁），而被上訴人 則係於112年2月6日函催限期5日給付欠租、3月8日函催限期 5日給付欠租否則即並以該函為終止租約之意思表示，並於 同年3月30日提起本件訴訟，且再預以起訴狀繕本送達（4月 20日）為終止租約之意思表示，後再於113年1月30日本院審 理中向上訴人訴訟代理人為限期5日給付欠租之催告，又於 同年2月23日以準備書一狀為限期10日給付欠租之催告，嗣 則於3月8日再以準備書二狀為終止租約之意思表示（本院卷 第70、73、79至80、89至91頁），以兩造並不爭執系爭租約 約定含停車位每月租金27,000元（每月10日前給付）、上訴 人已付押租金5萬元（本院卷第175頁）為計，被上訴人依法 得終止租約者，依上說明，即須上訴人積欠金額達104,000 元（27,000×2+50,000）始得為之，基此： ①以112年3月8日之催告為計（此前之2月6日催告者已因再為 限期催告即可不計），斯時可得算者為111 年9 月份至11 2年2月份之6個月租金（每月10日付租，3月8日自尚不得 請求給付3月份租金）應計161,100元（111年9月2日取得 所有權，應扣1日租金，27,000×6-27,000×1/30），扣除 上訴人於此間已付之13,500元、54,000元則餘93,600元， 此雖已逾2個月之租金總額（54,000元），惟上訴人既尚 有給付押租金5萬元，依上說明自得以之抵付，其所積欠 者即僅餘43,600元（93,600-50,000）而不足2個月以上租 金總額，自尚不得終止租約，故被上訴人雖為限期5日給 付並附有停止條件之終止租約意思表示，復補以起訴狀繕 本送達為終止系爭租約之意思表示，仍不生適法終止之效 力。
②被上訴人最後於113年2月23日以準備書一狀為限期10日給 付欠租之催告（此前之1月30日催告因已再為限期催告即
可不計），並經於同日以電子郵件送交上訴人訴訟代理人 林石猛律師（shihmen.0000000.hinet.net ），且於同月 26日寄達紙本，有電子信箱郵件、掛號回執可稽（本院卷 第95至97頁），並為上訴人所不爭執（本院卷第174頁） 。以斯時可得計算者為至113年2月份，自111年9月份起算 計18個月（需扣1日租金900元），租金應計485,100元（2 7,000×18-900），扣除上訴人於此間已付之13,500元、54 ,000元、13,500元、13,500元、13,500元、13,500元，共 欠363,600元，再抵付押租金5萬元仍欠313,600元，已逾2 個月以上租額甚多。則上訴人於113年2月23日受被上訴人 催告付租後既未依限付清租金，被上訴人於3月8 日為終 止租約之意思表示自屬有據，系爭租約即已於113年3月8 日合法終止，上訴人所辯並無可採。
㈡被上訴人請求上訴人返還租賃物，並給付積欠之租金及租約 終止後相當於租金之不當得利，有無理由？
⑴按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前 段定有明文。查上訴人為系爭房屋（含停車位）之承租人， 系爭房屋迄今仍由上訴人占有使用，為其所不爭執。而系爭 租約已於113年3月8日終止，業經本院認定如前，上訴人即 負有將系爭房屋（含停車位）返還予被上訴人之義務。被上 訴人依上開規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房地，洵屬有 據。
⑵又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定 有明文。查系爭租約已於113年3月8日合法終止，而自111年 9月起至113年2月份止，經扣除上訴人已付租金及押租金後 尚欠租金313,600元，已如上述，則加計3月份之8日租金即6 ,968元（27,000×8/31），上訴人即尚欠320,568元之租金未 償，被上訴人依上開規定請求給付，應予准許。 ⑶末按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人之不 動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，且 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準。查系爭租約已於113年3月8日終止， 而上訴人於系爭租約終止後既仍占用系爭房屋，且未能舉證 有其他得繼續占用之合法權源，自屬無權占用。又系爭房屋 於終止時之每月租金為27,000元，上訴人繼續占用系爭房屋 使用，足認其獲有相當於系爭租約租金之利益，致被上訴人 受有損害，被上訴人依前引規定，請求返還不當利得，洵有 所據。審酌系爭房屋僅隔高雄市左營區新莊一路而與漢神巨 蛋緊鄰，位處市中心鬧區，生活機能甚佳，交通便利，此經
本院查閱google地圖無訛。以此生活機能便利，且核上訴人 復願以上開約定租金租用，該租金額自為其斟酌各情後認屬 公允且符當地行情，是被上訴人以租約終止時之約定租金為 上訴人無權占用系爭房屋之所受利益，尚屬合理適當。則被 上訴人請求上訴人自113年3月9日起至返還系爭房屋日止， 按月給付相當於租金之不當利益27,000 元自屬有據。五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第179條規定及 租賃之法律關係請求上訴人騰空返還系爭房屋，並給付320, 568 元及自起訴狀繕本送達翌日即112 年4月21日（原審審 訴卷第91頁）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自 113年3月9日起至返還系爭房屋日止，按月給付27,000元及 自次月9日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，洵屬有 據，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從 而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自 有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判， 為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開 應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人 仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理 由，應駁回其上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊 或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影 響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主 文。
中 華 民 國 113 年 5 月 29 日 民事第二庭
審判長法 官 黃宏欽
法 官 郭慧珊
法 官 陳宛榆
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 29 日 書記官 梁美姿
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴
人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。