臺灣高等法院民事裁定
112年度抗字第1555號
抗 告 人 賴建元
賴雯瑛
賴珮瑜
兼 上二人
代 理 人 陳淑芳
共同代理人 謝智硯律師
上列抗告人因與相對人賴文崧間請求不動產所有權移轉登記等事
件，對於中華民國112年10月17日臺灣新北地方法院112年度補字
第1560號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
原裁定廢棄。
本件訴訟標的之價額應核定為新臺幣貳仟壹佰柒拾貳萬壹仟元。抗告費用由相對人負擔。
理 由
一、按核定訴訟標的價額之抗告法院為裁定前，應使當事人有陳 述意見之機會，此觀民國112年11月29日修正公布之民事訴 訟法第77條之1第4項規定自明。查抗告人向原法院提起請求 不動產所有權移轉登記等事件，經原法院於112年10月17日 裁定訴訟標的價額為新臺幣（下同）7,472萬6,960元，應徵 第一審裁判費66萬9,624元，抗告人不服提起抗告，並於抗 告狀中載明抗告之理由，本院於112年12月26日通知相對人 於10日內陳述意見，惟相對人屆期並未陳述意見；本院復通 知兩造於113年1月31日調查期日到場表示意見，然相對人仍 未到庭陳述，合先敘明。
二、抗告人在原法院起訴主張：訴外人即抗告人之被繼承人賴銘 章（下逕稱姓名）與相對人為兄弟關係，賴銘章生前與相對 人就坐落新北市樹林區樹德段928、929、930、931、932、9 91、994地號土地（應有部分各1/6）暨其上同段1379建號建 物（即門牌號碼新北市○○區○○街000巷00號地下層房屋，並 與前開土地合稱系爭房地）有借名登記契約，賴銘章於109 年7月25日死亡，抗告人向相對人請求回復系爭房地之應有 法律狀態，變更系爭房地予抗告人公同共有，然遭相對人拒 絕，抗告人爰依民法第541條第2項、第767條第1項前段、中 段、第179條、第184條第1項前段規定，擇一請求相對人將 系爭房地返還並移轉登記予抗告人公同共有。原裁定參酌內 政部不動產交易實價查詢服務網查詢結果，認系爭房地之交 易價格，以每平方公尺約9萬7,048元較為符合客觀價值，並 依系爭房地之建物總面積770平方公尺，據此核定本件訴訟
標的價額為7,472萬6,960元（計算式：9萬7,048元/㎡×770㎡＝ 7,472萬6,960元），應徵第一審裁判費66萬9,624元，抗告 人不服提起抗告。
三、抗告意旨略以：系爭房地係地下層，依我國土地定價相關實 務及實價登錄資訊，地下層之價格約為一般地上房屋市價之 1/5至1/3，原裁定依一般房屋之價格計算，訴訟標的價額恐 屬過高，請參酌土地定價實務再次計算；退萬步言，亦應以 系爭房地之土地公告現值及房屋課稅現值加總而核定，較為 合理，爰提起抗告，請求廢棄原裁定等語。
四、按訴訟標的之價額，由法院核定。核定訴訟標的之價額，以 起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的 所有之利益為準。法院因核定訴訟標的之價額，得依職權調 查證據。為民事訴訟法第77條之1第1項、第2項及第3項所明 定。準此，訴訟標的價額之核定，固屬法院職權，惟法院核 定該價額並非漫無限制，仍應調查事實，依客觀情況定之。 又動產或不動產之交易價額常受買賣雙方之需求、主觀好惡 、目的及利用價值等之影響，若當事人間就該交易價額有所 爭執，尤應調查實際情形以為核定訴訟標的價額之依據。是 此所謂之交易價額，應係指客觀之市場交易價額而言。如無 實際交易價額，當事人復未能釋明訴訟標的物之市價，供法 院核定訴訟標的之價額，法院得依職權命鑑定訴訟標的物之 市價，以為核定訴訟標的價額之依據（最高法院100年度台 抗字第866號、109年度台抗字第987號裁定意旨參照）。五、經查：
㈠抗告人依民法第541條第2項、第767條第1項前段、中段、第1 79條、第184條第1項前段規定，擇一請求相對人將系爭房地 返還並移轉登記予抗告人公同共有，訴訟標的價額應以系爭 房地之交易價額為準。原裁定雖參酌與系爭房地坐落相近地 點、交易日期與起訴日期相近之房地實價登錄資料（見原法 院卷第11頁至12頁），認系爭房地之交易價格，以每平方公 尺約9萬7,048元較為符合系爭房地之客觀價值，並依此核定 本件訴訟標的價額為7,472萬6,960元。然不動產實價登錄價 格，乃一定期間內，於地政機關登錄之不動產交易價格，倘 與客觀之市場交易價格相當，固可作為核定訴訟標的價額之 參考，惟應再參酌其坐落之詳細位置、面積、用途、新舊及 特殊因素（例如凶宅、鄰近嫌惡設施）等相關資料，始足以 為之。查系爭房地係地上5層建物之地下層（見原法院112年 度板司調字第80號卷【下稱原法院調字卷】第30頁），惟原 裁定引為參考之實價登錄網鄰近房地則為地上5層建物之第3 層（見原法院卷第11頁），而地下層房屋因通風、採光不良
，較不適合居住，用途相對受限，於不動產交易實務上價格 通常顯較同棟地面層房屋為低，此並有抗告人所提出之臺北 市信義區、大安區、新北市板橋區房地交易實價登錄資料可 資佐證（見本院卷第15頁至25頁）。從而，系爭房地與原裁 定引為參考之鄰近房地，既有地下層及地面層之重大差異， 自難僅因二房地之地段及公寓型態相近，即為同一評價，難 認該實價登錄價格與系爭房地之客觀市場交易價格相當。原 裁定未就系爭房地之樓層因素為考量，逕依實價登錄網站鄰 近房地資料所示內容，而認系爭房地之交易價格亦應援引該 筆實價查詢資料為計算，尚嫌速斷。
㈡本院依職權囑託永大不動產估價師聯合事務所鑑定系爭房地 於抗告人起訴時即112年3月10日（見原法院調字卷第9頁收 狀戳）之市場交易價格，經該所以113年4月9日113年永估字 第11303009號函（見本院卷第105頁）檢送不動產估價報告 書（下稱系爭估價報告書，外放），鑑定結果認系爭房地於 112年3月10日之價格，房地單價為每坪9萬3,252元，房地總 價為2,172萬1,000元（見系爭估價報告書第3頁）。本院審 酌系爭估價報告書經不動產估價師依其專業針對標的進行產 權、一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素分析 ，並選定比較法及收益法之直接資本化法二種估價方法進行 評估，而決定地面層之正常價格，再以對偶分析推定本案樓 層別效用比，據以決定勘估標的即系爭房地之價格，足見其 詳實，其評估價值應可採為合理之交易價額。抗告人雖陳述 意見稱：系爭房地屋齡較舊且僅能少部分做為停車場出租使 用，其樓層別效用比與系爭估價報告書案例一可維持一定商 業效用且屋齡較新者（見系爭估價報告書第45頁至48頁）為 高，似不合理，應微調至20%以下等語。惟系爭估價報告書 計算所得之樓層別效用比22.15%，係不動產估價師由實價登 錄網站搜尋地面層與地下層均有交易之相同社區案例，透過 價格水準差異求得樓層別效用比，再以對偶分析推得本案樓 層別之效用比（見系爭估價報告書第24頁、44頁至48頁）， 係藉由統計方法加權計算得出，應可盡量消除個別房地交易 之買賣雙方需求、議價能力差異等主觀價差，而較逕選取單 一標的估算更趨近客觀市價，是本院認仍以系爭估價報告書 所評估之價格為適當。
㈢至抗告人主張應以一般地上層房屋市價之1/5至1/3計算系爭 房地之市價，或以系爭房地之土地公告現值及房屋課稅現值 加總而核定云云。然前者僅係抗告人依其提出實價登錄查詢 資料而主觀概略主張，尚非精確；另按土地公告現值係直轄 市或縣（市）政府依平均地權條例第46條規定，對土地價值
逐年檢討、調整、評估之結果，雖非不得據為核定訴訟標的 價額之參考，但不當然與市價相當，若法院依職權查知土地 之實際市場交易價額者，仍應以之為準；稅務機關核定之房 屋課稅現值，非當然與市價相當，法院仍應調查，以核定訴 訟標的之價額（最高法院111年度台上字第323號、108年度 台抗字第149號裁定意旨參照），是系爭房地既經本院依職 權命鑑定其市價，且系爭估價報告書所載之勘估標的價格， 係經調查房地實際狀況及各項影響因素後所為價格評估，應 較土地公告現值與房屋課稅現值更合於交易實況，依上說明 ，自屬法院依職權查知之房地實際市場交易價額，而應以之 為準，供作核定訴訟標的價額之依據。
㈣綜上，本件訴訟標的價額應核定為2,172萬1,000元。六、抗告意旨認本件系爭房地價額應依一般地上房屋市價之1/5 至1/3計算，或以系爭房地之土地公告現值及房屋課稅現值 加總而核定，雖無可採，然原裁定關於本件訴訟標的價額之 核定既有不當，仍應認其就核定訴訟標的價額部分之抗告為 有理由。爰由本院將原裁定予以廢棄，並核定本件訴訟標的 價額如主文第2項所示。又依112年11月29日修正公布之民事 訴訟法第77條之1第4項規定，關於原法院命補繳裁判費部分 之裁定，並受抗告法院之裁判。是原裁定關於訴訟標的價額 部分之裁定既經廢棄，補繳裁判費部分，亦無可維持，應一 併廢棄，並應由原法院另為適法處理。
七、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 113 年 5 月 7 日 民事第十七庭
審判長法 官 黃雯惠
法 官 林佑珊
法 官 宋泓璟
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 113 年 5 月 7 日
書記官 簡素惠