臺灣雲林地方法院民事判決
112年度訴字第318號
原 告 林龍惠
被 告 林智慧
林振興
林玉環
林世聰
吳碧霞
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年4月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以:
㈠、坐落雲林縣○○鄉○○段000地號、面積2,441平方公尺土地（下 稱系爭土地）為原告及其他全體共有人所共有，被告等人未 得原告及其他全體共有人之同意，亦無任何合法權源，分別 無權占用系爭土地上如附圖即雲林縣台西地政事務所（ 下稱台西地政）民國112年11月22日土地複丈成果圖所示代 號1至9所示建物、圍牆（藍色加粗線部分）及空地，被告等 人所為已致原告及其他全體共有人所有權之行使受有損害。 為此依民法第767條第1項前段及中段之規定，本於所有權之 行使提起本件訴訟，請求被告等人拆除占用系爭土地之地上 建物和其他地面之障礙物及雜物等清除，而將土地返還於原 告及其他全體共有人等語。
㈡、對於被告答辯所為之陳述:
⒈原告三大家族共同持有繼承祖先遺產，在雲林縣台西鄉擁有 崙子頂地段數筆土地，並於35年7月初始登記於土地登記薄 ，其中一筆為崙子頂段400地號土地（下稱重劃前400地號土 地）、面積9,242平方公尺，原登記所有權人為:訴外人林類
、林胡、林盤、林輔庭、林輔弼及林通澤等人。林輔弼為原 告之父，其應有部分（下稱持分）嗣由原告於69年1月23日 分割繼承登記所有、林胡之持分由林輔政於69年8月8日分割 繼承登記所有（再於同年11月14日贈與登記給訴外人林黃月 霞所有）、林類之持分則由林吉田於69年9月8日繼承登記所 有。重劃前400地號土地於76年重劃分割為4筆土地，即系爭 土地及五港段347、348、348-1等地號土地（下各稱地號土 地），其中系爭土地為原告、林盤、林輔庭及林通澤所有（ 均為原告家族，嗣林盤之持分由訴外人林照、林建安、林建 宏繼承或再轉繼承取得，持分依序為1/8、1/16、1/16，原 告、林輔庭、林通澤則各有持分1/4），347地號土地重劃為 林吉田所有，348及348-1地號土地則均重劃為林黃月霞所有 。
⒉被告提出林盤和訴外人林崑泉曾經於42年12月6日分別簽訂兩 份獨立的土地買賣合約（下各稱為林盤賣渡証書、林崑泉賣 渡証書，或合稱為系爭賣渡証書），表示至今仍未辦理土地 過戶登記云云。然系爭土地係原告長輩兄弟在日據時期共同 繼承之家業農地，土地所有權為分別共有，而林盤未經其他 共有人同意，不能單獨出售系爭土地，且被告提出之土地交 換契約書（下稱系爭土地交換契約書）内容亦不完整。因此 ，系爭賣渡証書應該是兩份獨立之買賣合約，並非土地交換 契約。
⑴其中林盤賣渡証書:内容記載賣渡代金新台幣（下同）5,800 元，該代金本日親收足訖確實無訛等，訂約日期42年12月6 日，賣渡人林盤，買渡人林崑泉，不動產土地標示雲林縣台 西鄉崙子頂段，面積2.5分。根據林盤賣渡証書上出售不動 產標示的土地，並非重劃前400地號土地或系爭土地，應屬 林盤和林崑泉個人之土地所有權買賣交易，與本件原告訴請 被告拆屋還地之系爭土地似無關聯。
⑵又林崑泉賣渡証書:内容記載賣渡代金6,600元，該代金本日 親收足訖確實無訛等，訂約日期42年12月6日，賣渡人林崑 泉，買渡人林盤，不動產土地標示為雲林縣○○鄉○○○段00000 ○○○○○○00000地號土地），面積4.468分之所有權全部賣渡。 經原告向地政調閱重劃前143-1地號土地登記薄，係40年12 月24日林崑泉向他人購買，且取得台西字第10 08號權狀，可見林崑泉早知道買賣土地必須辨理移轉所有權 登記，被告稱「當時也許買賣土地雙方不懂相關土地登記等 」，並非事實。
⑶而系爭土地交換契約書:由交易對象為林崑泉和林盤、林輔庭 及林輔弼等三人，以及部份内容文字可以看出林崑泉事後應
該己經知道林盤所耕作之土地地號，以及所有權人並非林盤 一人所有。
⑷因此，如僅憑林盤及林崑泉兩人所簽訂之系爭賣渡証書（為 個人土地買賣），對系爭土地之交易根本無效，况且兩份合 約内容之不動產標示亦不明確，系爭土地買賣交易自然無法 成立，當然也無法辦理土地產權移轉登記，因此不論在76年 土地重劃前後，系爭土地所有權仍然為原告及全體共有人所 有。
⒊原告的父親是林輔弼，林盤是原告的大伯，林輔庭是原告的 二伯，林通澤則是原告的叔叔，林盤四兄弟與被告林智慧父 親林坤泉是遠親。重劃前400地號土地於42年間是三個宗族 共有，直到76年才辦理重劃，但共有人林通澤於33年即已過 世，共有人林類、林胡（均為原告叔公）亦已過世，林輔庭 、林輔弼則出外工作，故重劃前400地號土地當時均由林盤 一人管理耕作。又因重劃前400地號土地比較靠近村莊，42 年間林坤泉想交換重劃前400地號土地，但不知道地號，所 以林盤賣渡証書才沒有寫地號。當初是林盤私下交易，但他 未受教育不識字，主觀上認為重劃前400地號土地是他自己 的，才是林盤賣渡証書的由來。47年間林坤泉發現重劃前40 0地號土地不是林盤一人所有，才寫系爭土地交換契約書， 但寫的並不清楚。
⒋依照被告林智慧提出的房屋稅單（仁愛路68巷89號），在54 年時就已經有課稅資料，係因林盤是鄉下人、沒有讀書，主 觀上認為已經交換土地，才對於被告祖先在系爭土地（按當 時為重劃前400地號土地）上建屋使用沒有阻止，但該房子 已經拆除，目前是重新改建。嗣林盤四兄弟都已過世，林輔 弼派下僅原告一人繼承。被告明知重劃前400地號土地是共 有的，仍然借用共有人林吉田（原告堂叔的兒子）及林黄月 霞名義在重劃前400地號土地（林盤耕作範圍內）申請建造 執照，企圖使建築之農舍合法化，但原告與被告等人素昧平 生，且事前並不知有重建自用農舍之事，因此關於被告申請 建造執照，是不可能取得重劃前400地號土地全體所有權人 的同意書。另林崑泉於76年間曾向鈞院提告要求將系爭土地 所有權人辦理移轉登記，顯然企圖取得系爭土地之所有權， 但最終遭鈞院駁回。實際上原告家族自系爭賣渡証書所示之 土地交易買賣後，發現被告土地為何遲遲不肯過户給原告家 族，此後雙方家族為了系爭土地及重劃前143-1地號土地的 產權移轉登記問題爭議不斷，因此被告稱「幾十年來雙方間 均相處和睦，並無紛爭。」並非事實。
⒌依系爭賣渡証書及土地交換契約書記載，其中林崑泉賣渡証
書之出售標的重劃前143-1地號土地（嗣經重劃為台西鄉五 港段44及81地號土地，下各以地號土地稱之）部分，雖林盤 之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟該土地既係 林崑泉本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源（最高 法院85年台上字第389號判決參照），因此林盤後代仍有繼 續使用該土地的權利等語。
㈢、並聲明:
⒈被告林智慧應將坐落系爭土地上如附圖所示代號1、面積214 平方公尺房屋建物、代號2、面積51平方公尺倉庫、代號3、 面積12平方公尺車庫及藍色部分圍牆拆除騰空後，將土地返 還原告及其他全體共有人。
⒉被告林玉環、林振興應將如附圖所示代號4、面積248平方公 尺房屋建物、代號5、面積87平方公尺鐵皮建物、代號6、面 積24平方公尺石棉瓦頂棚架、代號7、面積23平方公尺倉庫 及藍色部分圍牆拆除騰空後，將土地返還原告及其他全體共 有人。
⒊被告林世聰、吳碧霞應將如附圖所示代號8、面積216平方公 尺房屋建物、代號9、面積29平方公尺車庫及藍色部分圍牆 拆除騰空後，將土地返還原告及其他全體共有人。 ⒌訴訟費用由被告等人負擔。
二、被告部分:
㈠、被告林智慧部分:
⒈系爭土地於42年間，因原告方之祖先林盤無田可耕作，因此 以系爭土地與被告方之祖先林崑泉所有之44及81地號土地互 相買賣，雙方於42年12月6日分別簽立系爭賣渡証書，由林 盤將系爭土地以5,800元出售予林崑泉、林崑泉將44及81地 號土地以6,600元出售予林盤。林盤及林崑泉相互買賣土地 後，林崑泉當時已為系爭土地之實際所有人，但可能因為當 時國民政府剛遷台不久之歷史背景，或是不懂相關土地登記 程序，亦或認為有簽立系爭賣渡証書為證即足等原因，並未 向地政機關辦理土地所有權移轉登記，惟自此之後被告方開 始使用系爭土地，並在其上興建房屋，而44及81地號土地則 迄今仍由原告方耕作使用，幾十年來雙方間均相處和睦並無 紛爭，故被告並非無權占有使用系爭土地，原告起訴請求拆 屋還地顯無理由。
⒉除系爭賣渡証書外，林崑泉與林盤另有簽立系爭土地交換契 約書，因為當時是約定以林崑泉的5分地與林盤的2.5分土地 交換，但林崑泉的土地不夠5分地，才再補800元、1隻豬及1 塊豆科（台語豬飼料）給林盤，可以證明系爭土地為被告方 所有。
⒊且系爭土地上之建物（即仁愛路68巷89-1、89-2號）為被告 方所興建，然原告方之林吉田願意以其名義向雲林縣政府申 請建造執照，並於完工後向雲林縣政府申請使用執照，顯然 是認可系爭土地為被告方所有。另系爭土地上之建物（即仁 愛路68巷89-3、89-5號）有以林黃月霞之名義向台西鄉公所 申請使用執照，足證房屋興建時，已取得系爭土地登記名義 人之同意，且被告方占用系爭土地已有數十年期間，此段期 間系爭土地所有權人均未予干涉，亦未曾有共有人主張被告 方無權使用系爭土地，歷時久遠，苟未取得全體所有權人之 同意怎有可能等語。
⒋並聲明:原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。㈡、被告林振興部分:
答辯聲明及事實理由同被告林智慧外，另補充:被告方供交 換之44及81地號二筆土地的作物災害補償，也都是原告親戚 去申報領取。系爭土地在68年蓋房子的時候原告的姪子丁添 崎還有來幫忙釘板模，如果原告不同意被告使用系爭土地， 應該當時就要提出異議阻止，不應該到現在房子已經蓋好使 用中，才來請求拆屋還地。被告方在當時就有設籍，後來是 經門牌改編為目前門號等語。
㈢、被告林玉環、林世聰、吳碧霞部分：答辯聲明及事實理由均 同被告林智慧、林振興所述等語。
三、本院之判斷:
㈠、原告主張系爭土地現登記為原告、林輔庭、林通澤、林照、 林建安及林建宏等人所有，且系爭土地係由重劃前400地號 土地重劃而來。重劃前400地號土地之原登記所有人為林類 、林胡、林盤、林輔庭、林輔弼及林通澤等人（後4人下或 稱林盤兄弟等4人）所有，其中林類及林胡之持分各1/3，而 林盤等4人之持分為各1/12，且林輔弼為原告的父親，林盤 、林輔庭及林通澤分別是原告的伯父及叔父，林類及林胡則 是原告的叔公。嗣林輔弼之持分由原告分割繼承登記所有、 林胡之持分由林輔政分割繼承登記所有後，再贈與登記給其 媳婦林黃月霞所有，而林類之持分則由林吉田繼承。又該土 地於76年重劃為四筆土地，即系爭土地與347、348、348-1 等地號土地，除系爭土地重劃由原告、林盤、林輔庭及林通 澤四人所有、持分各為1/4外，347及348、348-1地號土地則 分別為林吉田及林黃月霞所有。系爭土地現登記之共有人林 照、林建安及林建宏均是繼承或再轉繼承林盤之持分等情， 為被告等人所不爭執，並有重劃前400地號土地舊登記謄本 、系爭土地登記第一類謄本、地籍異動索引、查詢資料及原 告民事辯論庭陳述狀在卷可按（本院卷第187-203、51-53、
155-161、357頁），足信屬實。
㈡、又原告主張被告等人占用系爭土地，其中被告林智慧有如附 圖所示代號1、面積214平方公尺一層樓建物、代號2、面積5 1平方公尺倉庫、代號3、面積12平方公尺車庫及上開建物前 方藍色部分圍牆;被告林玉環、林振興有如附圖所示代號4、 面積248平方公尺一、二層樓建物、代號5、面積87平方公尺 鐵皮建物、代號6、面積24平方公尺石棉瓦頂棚架、代號7、 面積23平方公尺倉庫及上開建物周圍藍色部分圍牆;被告林 世聰、吳碧霞則有如附圖所示代號8、面積216平方公尺二層 樓建物、代號9、面積29平方公尺車庫及上開建物裡邊藍色 部分圍牆等（下合稱系爭建物）分別占用系爭土地等情 ，為被告等人所不爭執，並經本院會同兩造與台西地政人員 現場勘測明確，並製有勘驗筆錄、現場照片及附圖可證（本 院卷第125-151、267-269頁），足信無誤。㈢、而原告主張被告等人以系爭建物無權占用系爭土地等語。惟 被告等人辯稱系爭土地係由被告之先人林崑泉向原告之伯父 林盤購買或交換所有，且被告等人自幼即居住在坐落系爭土 地上之房屋使用，並於75年間分別經林吉田及林黃月霞同意 ，以其等名義申請系爭建物房屋的建造執照及使用執照，足 證已取得系爭土地登記名義人之同意，並非無權占有等語， 並提出系爭賣渡契証書、土地交換契約書、建造執照申請書 、使用執照暨蓋有林黃月霞印章之建築房屋照片、房屋稅籍 證明書、舊戶籍謄本、台灣電力公司繳費憑證及台灣自來水 股份有限公司繳費憑證等件為證（本院卷第77-82、105-119 、223-229頁）。經查:
⒈林盤和被告之先人林崑泉曾於42年12月6日分別簽訂系爭賣渡 証書，惟其中林盤賣渡証書載有:賣渡代金5,800元，賣渡人 林盤、買受人林崑泉、不動產標示「雲林縣○○鄉○○○ 號」，面積2.5分等語；林崑泉賣渡証書則載有:賣渡代金 6,600元，「賣渡人林崑泉」、「林盤先生」，不動產土地 標示「雲林縣○○鄉○○○○○○號之壹（按即重劃前143-1地號土 地）」，面積4.468分之所有權全部賣渡等語。其中林盤賣 渡証書之不動產標示未載明地號，林崑泉賣渡証書所載不動 產即重劃前143-1地號土地，未經辦理所有權移轉登記。且 重劃前143-1地號土地為林崑泉於40年12月24日以買賣登記 所有，嗣經重劃為44及81地號二筆土地，其中44地號土地目 前登記為訴外人即被告林智慧之子丁進賢所有、81地號土地 則由被告林智慧借名登記於被告林振興名下，然一直由林盤 之媳婦林秀蓮耕作使用迄今等情，亦為兩造所不爭執 ，並有系爭賣渡証書影本、重劃前143-1地號土地舊登記謄
本、44及81地號土地所有權狀影本、土地建物查詢資料等在 卷可佐（本院卷第77-85、209-213、227-228、277-278、31 9、335-336頁），足信屬實。
⒉按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力，民法第758條第1項定有明文。系爭賣 渡証書之相關不動產買賣，既未經辦理所有權移轉登記，自 不生不動產物權變動之效力。然被告等人辯稱其等自幼即設 籍居住在坐落系爭土地上之建物，並於74、75年間系爭建物 改建時，分別經林吉田及林黃月霞同意，以其等之名義申請 建造執照及使用執照等情，為原告所不爭執，並有上開建造 執照申請書、使用執照暨蓋有林黃月霞印章之建物照片、被 告林智慧之房屋稅籍證明書及舊戶籍謄本（原名林樹枝）， 與雲林縣臺西鄉公所113年1月10日臺鄉建字第1130000264號 函附使用執照存根等在卷可證（本院卷第107-119、223-225 、301-307頁），足信屬實。以上開被告等人自幼即已居住 在系爭土地（重劃前400地號土地）上之建物，74、75年間 並徵得重劃前400地號土地之共有人林吉田、林黃月霞同意 ，以其等名義申請建照執照及使用執照，另系爭土地之面積 2,441平方公尺換算為2.51423分，約等於林崑泉賣渡証書所 示不動產之面積2.5分，及重劃前143-1地號土地及重劃後之 44及81地號土地，一直由林盤之媳婦林秀蓮耕作使用迄今等 情觀之，雖林盤賣渡証書上之不動產標示未載明地號，然應 足認系爭賣渡証書係林盤以當時所管理耕作之重劃前400地 號土地其中面積2.5分，與林崑泉當時所有之重劃前143-1地 號土地交換。且以重劃前143-1地號土地係林崑泉於40年12 月24日以買賣登記所有觀之，林崑泉當時應已知不動產買賣 應辦理所有權之移轉登記，可見系爭賣渡証書所載標的不動 產未辦理所有權移轉登記，並非疏漏，而係有意為之，即應 解為係上開二筆土地之交換使用，而非互為買賣。原告主張 系爭賣渡証書應係該二人私下之土地買賣，與系爭土地無關 云云，應無可採。
㈣、又原告雖主張系爭賣渡證明書簽訂時，林盤兄弟等4人家族管 領之重劃前400地號土地係由林盤一人管理耕作，其餘兄弟 均外出工作或已過世，林盤出售或交換土地時未徵得其他共 有人之同意，應屬無效云云。然查:
⒈重劃前400地號土地，於系爭賣渡証書簽訂時（42年間），係 由林類、林胡及林盤兄弟等4人所共有，其中林類及林胡之 持分各為1/3，而林盤兄弟等4人之持分為各1/12（合計為1/ 3），已如前述。又以被告等人自幼即居住使用系爭土地（ 當時為重劃前400地號土地之部分土地）上，並於74、75年
間改建系爭建物時，由林類及林胡之後代即林吉田、林黃月 霞名義申請建造執照及使用執照，與重劃前143-1地號土地 及重劃後之44、81地號土地，一直由林盤之媳婦林秀蓮耕作 使用等情以觀，林盤以重劃前400地號土地其中2.5分（即系 爭土地範圍）與林崑泉當時所有之重劃前143-1地號土地交 換時，應已得重劃前400地號土地當時之共有人林類、林胡 之同意，且其等之持分合計已超過2/3（計算式:1/3+1/3+ 1/12）。
⒉按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、 永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合 計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其 人數不予計算。」64年7月24日增訂公布之土地法第34條之1 第1項定有明文（其中「永佃權、地役權」業經89年1月26日 修正公布為「農育權、不動產役權」）。雖上開規定係在系 爭賣渡証書簽訂之後，然以被告等人於74、75年間改建系爭 建物時，林類及林胡之後代林吉田及林黃月霞仍願意具名為 被告等人申請建造執照及使用執照，而林盤之媳婦林秀蓮亦 迄今仍繼續使用44及81地號（重劃前143-1地號）土地等情 觀之，足認其等至少於74、75年間仍同意上開土地之交換， 依上開土地法第34條之1第1項之規定意旨，該土地交換使用 之法律關係，應認於上開土地法增訂公布後，經上開重劃前 400地號土地超過2/3持分之共有人同意而生效。 ⒊嗣重劃前400地號土地雖於76年間重劃為含系爭土地之四筆土 地，並分配予不同之共有人所有，然屬重劃應如何分配之問 題，該重劃結果既經公告確定，應不影響被告等人就系爭土 地基於交換使用原已取得之權利，原告主張被告等人為無權 占有云云，為無可採。
㈤、從而，原告依民法第767條規定，請求被告等人各應將如附圖 所示之系爭建物拆除騰空後，將土地返還原告及其他全體共 有人，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張防禦與舉證，經審酌均與 本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 21 日 民事第二庭 法 官 黃一馨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 21 日
書記官 黃巧吟
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