臺灣臺東地方法院民事判決
112年度訴字第72號
原 告 鄭兆宏
鄭淑玲
兼 上二人
共 同
訴訟代理人 鄭志雄
被 告 陳建豪
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國113年5
月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告就本院一一一年度司執字第二○三八號強制執行事 件，被告拍定如附表所示不動產之優先承買權存在。二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴 訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。原告起訴 原聲明：確認原告等3人就臺東縣○○鄉○○段00000號土地（權 利範圍全部）有優先承買權存在（見本院卷第11頁）。嗣經 原告補充、更正，其最後聲明如主文第1項所示（見本院卷 第132頁至第133頁）。經核原告上開所為，與起訴請求之基 礎事實同一，另就聲明第1項土地地號記載之更正，核屬更 正事實上之陳述，參諸首揭規定，自為適法。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，亦即原告主 觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之 狀態得以對於被告之確認判決除去者即屬之。查本件原告主 張其就被告標得如附表所示土地（下稱系爭土地），具有優 先購買權一節，為被告否認，則原告就系爭土地之優先購買 權存否即屬不明確，致原告於私法上之地位有受侵害之危險 ，而此種不安之狀態，得以確認判決將之除去，是原告提起 本件訴訟即有確認利益。
三、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論 而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠民國64年11月28日，原告之父即訴外人鄭天和以新臺幣26萬 元之代價，向訴外人盧朝源、盧朝興購買臺東縣○○鄉○○段0○ 號建物【重測前建號：臺東縣○○鄉○○段0○號，門牌號碼：臺 東縣○○鄉○○000號，下稱系爭建物】及其基地即分割前同段6 89地號土地（含系爭土地）。
㈡84年間，鄭天和之妹鄭香妹【即本院111年度司執字第2038號 清償債務執行事件（下稱系爭執行事件）債務人沈郁樺之母 】為利向銀行借貸資金，委請鄭天和自689地號土地分割出6 89之1地號土地（即系爭土地），再將系爭土地以贈與名義 移轉所有權予自己，致系爭建物與基地（即系爭土地）分屬 不同人所有。
㈢104年12月9日，鄭香妹將系爭土地以贈與為原因，移轉予沈 郁樺所有。而系爭建物於鄭天和107年5月2日過世後由原告3 人繼承取得，依民法第425條之1規定，原告就系爭土地均有 法定租賃關係存在。
㈣債權人即訴外人臺東縣新港區漁會向本院聲請就沈郁樺所有 系爭土地強制執行，經本院以系爭執行事件受理在案。被告 經公開拍賣程序，於112年2月7日拍定取得系爭土地。原告 就系爭土地具法定租賃關係，得對系爭土地主張優先購買權 。因系爭土地全部均屬系爭建物之建築基地，有依法不能分 割之情形，爰依土地法第104條第1項、民法第425條之1第1 項之規定，提此本件訴訟。
㈤並聲明：如主文第1項所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、得心證之理由
㈠訴外人臺東縣新港區漁會以本院108年度司執地字第13603號 債權憑證為執行名義，聲請對沈郁樺為強制執行，經本院以 系爭強制執行事件受理後，拍賣沈郁樺所有之系爭土地，於 112年2月7日由被告拍定，本院民事執行處以112年2月7日函 請原告於文到15日內聲明是否願依同樣條件優先承買，該函 文於112年2月9日送達原告，原告於同（9）日（本院收狀日 期）提出民事聲請優先承買狀聲明優先承買，敘明其等有優 先承買之法律依據並提出證明文件，被告則具狀否認原告之 優先承買權存在，本院民事執行處以112年3月3日通知命原 告於文到10日內對拍定人即被告提起訴訟，並向本院民事執
行處為起訴之證明，原告嗣提起本件訴訟。上開各情，經本 院核閱系爭強制執行事件卷宗無誤。
㈡按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民 法第425條之1前段定有明文。而89年5月5日上開條文施行前 ，倘有土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅 將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人情形，非不得以該法條法理為基礎，推斷土地受讓人 或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間， 在房屋得使用期限內，有租賃關係（最高法院108年度台上 字第1884號判決意旨參照）。又參考民法第425條之1於88年 4月21日增訂時行政院、司法院所提出之立法說明，明確指 出該條文僅是將最高法院48年台上字第1457號判例、73年5 月8日73年度第5次民事庭會議決議之意旨予以明文化，因此 ，民法債編施行法雖未規定民法第425條之1規定有溯及既往 效力，然從修法背景與過程可推知，因屬實務見解的明文化 ，本質上即無須特別就溯及效力與範圍規定。
㈢經查，原告主張其為系爭建物之所有人等情，有系爭建物之 建物登記第一類謄本、歷次異動索引及建物平面圖資料在卷 可稽（見本院卷第60頁、第156頁至第163頁）。而系爭建物 坐落於系爭土地上之事實，亦有成功地政事務所複丈日期10 5年12月7日複丈成果圖及系爭建物之建物登記公務用謄本【 其上建物坐落地號欄記載「萬年段689、689-1、689-2」】 等件可考（見臺灣臺東地方法院檢察署105年度交查字第871 號卷第163頁；本院卷第156頁），均堪採認。次查，原告就 其主張鄭天和向盧朝源、盧朝興購得分割前689地號土地及 其上系爭建物後，於84年間應鄭香妹請求，將689地號土地 分割出系爭土地後，再贈與系爭土地予鄭香妹等情，業據提 出鄭天和與盧朝源、盧朝興間之房屋及基地買賣契約書、系 爭建物之建築改良物登記簿、分割前689地號土地之土地舊 簿謄本、土地登記第二類謄本及歷次異動索引為證（見本院 卷第18頁至第42頁、第122頁至第128頁、第132頁至第134頁 ），堪認屬實。由是可知，本件被拍賣之系爭土地與系爭建 物原本同屬鄭天和所有，嗣系爭土地因分割、贈與等原因而 發生移轉，導致系爭土地不再與系爭建物同屬相同之人所有 ，其情形核與民法第425條之1法理所指情形相同，雖其所有 權人相異之結果在民法第425條之1施行前即存在，仍得推斷 ，在系爭建物得使用期限內，系爭建物所有權人與系爭土地
所有權人間，發生法定租賃關係，原告此部分主張，應認可 採。
㈣按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。又強制執 行法上之拍賣為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人 為買受人，故仍有上開土地法規定之適用（最高法院85年台 上字第2678號判決意旨參照）。系爭土地既因系爭強制執行 事件遭拍賣，則坐落於其上之系爭建物所有權人，因推斷有 法定租賃權，核屬基地承租人，自得主張土地法第104條第1 項前段的優先購買權。又被告已於相當時期受合法之通知， 而未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟 法第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同自認原告所 主張之事實。從而，原告上開關於確認系爭土地優先購買權 存在之主張，自均堪信為真實。
㈤綜上，原告依土地法第104條第1項前段承租人優先購買權之 規定，請求確認原告就租賃範圍即系爭土地全部有優先購買 權存在，自屬有據。
四、綜上所述，原告請求確認對於本件拍定之系爭土地有優先承 買權，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 31 日 民事第一庭 法 官 吳俐臻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 31 日 書記官 鄭筑安
附表
編號 土地坐落 使用分區 使用地類別 面積 （平方公尺） 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 1 臺東縣 東河鄉 萬年段 589-1 鄉村區 乙種建築用地 81平方公尺 1分之1