臺灣臺南地方法院民事判決
112年度重訴字第89號
原 告
即反訴被告 李俊賢
訴訟代理人 侯信逸律師
鄭志侖律師
賴怡馨律師
被 告
即反訴原告 李俊毅
訴訟代理人 夏金郎律師
追加反訴原告 李俊輝
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年5月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地移轉登記與
李金清之繼承人即反訴原告李俊毅、追加反訴原告李俊輝及反訴
被告公同共有。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文
。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係
者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之
間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張
之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之
法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之
法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關
係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之
法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽
連關係。查本件原告起訴主張請求被告將坐落臺南市○○區○○
段000○000○000地號土地（下稱797土地、798土地、799土地
；合稱系爭土地）上之同段805建號建物（門牌號碼為臺南
市○○區○○○街00號，舊址為民權路250巷104號，下稱系爭建
物）拆除，並將所占用之土地騰空返還予原告與其他全體共
有人；而被告即反訴原告於言詞辯論終結前，主張798、799
土地為兩造父親訴外人李金清所有，並將系爭土地借名登記
於反訴被告名下，反訴原告興建系爭建物亦是得到李金清之
同意，乃提起反訴，並請求反訴被告應將798、799土地移轉
登記與李金清之繼承人即反訴原告李俊毅、追加反訴原告李
俊輝及反訴被告公同共有，經核本訴與反訴訴訟標的法律關
係間即有牽連關係，依前揭說明，反訴原告所提起之反訴於
法並無不合，應准許之。
二、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人
財產上之一切權利、義務；繼承人有數人時，在分割遺產前
，各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有物之處分及
其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體
之同意，民法第1148條第1項前段、第1151條、第828條第3
項分別定有明文。次按公同共有之債權人起訴請求債務人履
行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債
權之請求，尚無民法第821條規定之適用，而應依同法第831
條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公
同共有人之同意，或由公同共有人全體為原告，其當事人之
適格始無欠缺（最高法院104年度台上字第481號判決意旨參
照）。又按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，
如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依
原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告
，逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1
第1項亦定有明文。反訴原告反訴主張兩造之被繼承人李金
清先前將798、799土地借名登記予反訴被告，然798、799土
地之借名登記法律關係，因李金清於民國110年12月5日死亡
而消滅，反訴原告爰依民法第179條、類推適用同法第541條
規定及繼承法律關係，提起反訴，請求判命反訴被告應將79
8、799土地之所有權移轉李金清之全體繼承人即兩造及李俊
輝等三人公同共有。因反訴之請求權基礎包含公同共有債權
之權利行使，須得其他公同共有人之同意，或由公同共有人
全體為反訴原告，當事人適格始為欠缺，而李金清之繼承人
除反訴原告以外，尚有李俊輝未一同起訴，經反訴原告聲請
裁定命李俊輝追加為反訴原告，本院依上開規定，於113年3
月14日裁定後，李俊輝逾期未追加，視為已一同起訴，應予
敘明。
三、再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
原告起訴時，聲明第㈠、㈡項原請求被告應將坐落系爭土地上
之系爭建物拆除（實際面積以測量為準），嗣經履勘確認被
告占用系爭土地之範圍及面積，原告乃具狀更正請求被告返
還系爭土地之範圍及面積，並將原聲明第㈠、㈡項變更聲明為
：㈠被告應將坐落797土地上如附圖所示A部分、面積230.84
平方公尺、E部分、面積25.62平方公尺之地上物拆除，並將
該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人。㈡被告應將
坐落798土地上如附圖所示B部分、面積69.49平方公尺、C部
分、面積27.88平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰
空返還予原告。㈢被告應將坐落799土地上如附圖所示D部分
、面積12.32平方公尺、F部分、面積1.8平方公尺之地上物
拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。經核原告就更正請
求拆除系爭建物之範圍及面積，係屬補充或更正事實上之陳
述，非為訴之變更或追加，併為敘明。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
㈠797土地為兩造父親李金清所有，嗣因李金清死亡由兩造與李
俊輝繼承而公同共有；又李金清於70年6月26日時，將798、
799土地贈與並移轉登記予原告，嗣後原告於78年8月時赴美
留學，86年時取得博士學位後始返國長住，又因原告於94年
7月前係居住於北部，與798、799土地相距甚遠，縱於94年7
月後遷回臺南定居，住所亦在安平區，離798、799土地所在
之歸仁區尚有段距離，且非原告平時生活範圍，故原告長期
以來均未實際使用798、799土地，待至111年10月時，原告
經人告知方知悉被告在未得李金清及原告之同意下，擅自於
81年間在系爭土地上搭建系爭建物，並於111年9月21日擅自
辦理第一次保存登記。被告未得李金清及原告之同意，即無
權占有系爭土地建造房屋，原告自得基於798、799土地所有
權人身分，依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將79
8、799土地上之地上物即系爭建物拆除，並返還798、799土
地予原告。又797土地為兩造與李俊輝因繼承而公同共有，
原告亦得依民法第821條，請求被告應將797土地上之地上物
即系爭建物拆除，並返還797土地予原告及其他全體共有人
。
㈡系爭建物位於臺南市歸仁區熱鬧繁華地帶，鄰近182縣道及86
東西向快速道路，交通便利，生活機能亦相當良好，足認被
告所獲相當於租金之不當利益應以申報價額年息10%計算為
適當。經計算被告應給付107年1月1日起至111年12月31日為
止之相當於租金之不當得利為新臺幣（下同）345,226元（
計算式：44,195+21,986+24,007+43,117+21,450+43,117+21
,450+42,039+20,913+42,039+20,913=345,226)。又因被告
拆除系爭建物並將系爭土地騰空返還予原告及全體共有人前
，系爭土地均為被告所無權占有中，被告應於將系爭土地返
還予原告及全體共有人前，每月應給付原告7,516元【計算
式：（44,195+21,986+24,007）/12=7,516】。
㈢並聲明：
⒈被告應將坐落797土地上如附圖所示A部分、面積230.84平
方公尺、E部分、面積25.62平方公尺之地上物拆除，並將
該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人。
⒉被告應將坐落798土地上如附圖所示B部分、面積69.49平方
公尺、C部分、面積27.88平方公尺之地上物拆除，並將該
部分土地騰空返還予原告。
⒊被告應將坐落799土地上如附圖所示D部分、面積12.32平方
公尺、F部分、面積1.8平方公尺之地上物拆除，並將該部
分土地騰空返還予原告。
⒋被告應給付原告345,226元，及起訴狀繕本送達被告之翌日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒌被告應自起訴狀繕本送達被告之翌日起至拆除第一至三項
建物，並返還占用土地予原告及全體共有人之日止，按月
給付原告7,516元。
⒍願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠798、799土地係兩造之父李金清於70年5月16日所購買，並於
70年6月26日借原告之名登記為所有權人，當時原告才20歲
（00年0月00日出生），猶在大學讀書，學費、生活費用尚
須父母供應，何來有金錢購置系爭土地？且原告於訴訟伊始
，並未主張798、799土地為李金清所贈與，直至被告抗辯後
始改口稱為受贈自李金清，且原告就其為何未持有權狀，乃
謂權狀是何等重要之物，自不宜到處移動亂放，出國讀書也
無需使用權狀，無攜帶必要云云，惟原告於70年間即已為79
8、799土地之登記名義人，當時原告尚未出國，原告係於78
年8月去美國，何以其在出國前之7、8年期間未持有權狀？
㈡原告稱其直至111年10月時始經人告知被告未得李金清及原告
同意搭建系爭建物云云，顯與事實不合，亦即原告於78年8
月赴美留學，86年間回國，即在桃園教書，於94年7月遷回
臺南市居住。被告於第3、4、5屆立委選舉（即91年、94年
、97年）均使用系爭建物為競選總部，當時兩造感情尚佳，
原告亦有來幫忙。又原告於86年返國後，雖在北部教書，然
也時常南下，直至94年7月遷回台南長住至今，然原告86年
回國後，其間也多次出入系爭建物，除幫忙選舉外，甚至帶
人來請託被告幫忙，其早知有系爭建物已屬不爭之事實。
㈢原告稱：798、799土地至少自101年起即由原告負責缴納地價
稅。惟101年之前之地價稅係由李金清繳納，且原告名下有
多少不動產，既然有在繳地價稅，怎會多年來不去聞問其所
繳納地價稅之土地在何處？土地位置及地上情形？是否有被
人占用或倒置廢棄物？再加上系爭土地據原告自述附近為其
自小常出入玩樂之區域，原告竟數十年來未過問其名下之土
地為何？此實難以想像，與吾人之經驗法則大相逕庭。
㈣又建築物之新建、增建、改建與修建應申請建造執照，其中
最重要者為土地權利證明文件、土地使用權同意書。建造完
成後，建物開始使用前，必須向主管機關申請使用執照，把
建築物的使用情形詳實登載在建物使用執照中，建物使用執
照申請時應檢附申請書、土地權利證明文件…。有使用執照
者，申請建物第一次登記，須先申辦建物第一次測量，須由
起造人填具建物測量申請書並檢附起造人身份證影本或戶口
名簿影本、使用執照正本影本及竣工圖正本影本辦理（影本
須蓋起造人印章切結），等測量完成取得建物測量成果圖後
，再辦理建物第一次登記。由上揭建造執照及使用執照之申
請可知，系爭建物之起造人為被告，而798、799土地之權利
證明文件當時均在李金清手上，由其出示上開同意書以供申
請。另797地號土地之所有權人為李金清，由其同意被告起
造系爭建物。由上可知李金清係以798、799土地之實質所有
權人身份出示土地權利證明文件及蓋同意書。
㈤原告稱：倘798、799土地為父親李金清所借名登記，且李金
清亦有同意被告於其上興建系爭建物（假設語），為免後續
建物及土地產權爭議，則被告應於李金清尚在世時，即積極
為系爭建物辦理保存登記，然被告卻是遲至父母親均逝世，
且原告已明確向被告表示未曾同意被告興建系爭建物後，被
告才擅自至地政事務所辦理保存登記，實難令人懷疑系爭建
物是否李金清並無同意被告興建，又或係因李金清知悉系争
798、799地號土地為原告所有，日後須返還予原告，方於生
前未同意被告辦理保存登記云云。然系爭建物之起造人為被
告，僅須填具建物測量申請書並檢附起造人身份證影本或戶
口名簿影本、使用執照正本影本及竣工圖正本影本辦理（影
本須蓋起造人印章切結），等測量完成取得建物測量成果圖
後，再辦理建物第一次登記即可。根本不須李金清之同意，
且辦理過程，亦不經過李金清。另李金清生前，幾乎每日都
在服務處即系爭建物幫忙接待鄉親選民，或泡茶閒話家常，
以打發時間。豈能謂李金清不同意興建系爭建物，原告上開
主張，應無可採。
㈥李金清生前有投資不動產買賣經驗，對不動產已甚熟稔，就
普通一般人對不動產之智識程度言，任何人均不願其所有之
土地上有他人之建物，甚至有被侵占使用微小面積亦極力追
討或以訴請求。遑論被告使用系爭土地如此大之面積。李金
清自不可能不知其問題之嚴重性。是以，應係李金清以其為
實質所有權人之地位，而為同意被告興建系爭建物。
㈦原告稱：無書面租約或辦理地上權登記，李金清知是原告土
地，無權代原告同意出租云云。然以當時一般人對法律之了
解，當無要求如此之法律程序保障，況被告為李金清之子，
又是公司發起人之一，大家自無如外面一般商家之要求，比
較隨便，可以理解。況李金清既蓋同意書同意被告興建系爭
建物，並有收取租金，此業據證人陳遠智證述屬實。由上可
知，系爭建物之興建初始係租用系爭土地建屋。
㈧如原告早知其有系爭土地，且為建地，在歸仁區交通繁忙，
人口稠密之地段，價值不菲，何以並未實際了解798、799土
地之現況？顯違常理。且據其稱：798、799土地至少自101
年起即由原告負責缴納地價稅，則何以原告並未去了解系爭
土地之狀況？此實與常情有違。究其實，乃原告知798、799
土地雖登記其名下，但屬借名登記，其非真實所有權人。是
以，從未與被告討論系爭建物租用土地之情形及如何返還事
宜。李金清過世後，兩造在蔡虔霖律師事務所協商繼承遺產
事宜時，原告曾向蔡律師表示798、799土地係當年李金清借
原告之名登記，其願拿出來給大家分配，此業據蔡虔霖律師
證述綦詳。
㈨至原告稱其上述所坦承「借名登記」乙情，係在「回歸總財
產範圍的前提條件下之敘述…」云云。然以原告對兄弟如此
追索，如非798、799土地確係借名登記，其何以不早日處理
？而要求其把已確定入口袋、價值不菲之土地拿出來給大家
分，亦與常情有違。
㈩由上可知，798、799土地確係李金清生前借原告之名登記，
並非贈與原告。由系爭建物可以取得建造、使用執照，並保
存登記，且當初興建時確有給付租金乙情，應認本件係租地
建屋，而有土地法103條（被告書狀誤載為104條）之適用。
從而。原告請求拆屋還地洵無理由，應予駁回。如法院認79
8、799土地是李金清贈與原告，原告至多只能主張五年相當
於租金之不當得利，原告只能從李金清110年12月5日過世之
後起算，且只能主張三分之一相當於租金之不當得利。
並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告李俊毅主張：
㈠反訴被告固起訴請求反訴原告拆屋還地，惟798、799土地乃
兩造之被繼承人李金清借原告之名登記，李金清為實質所有
權人，而借名登記實務上適用委任關係，現李金清業於110
年12月5日過世，委任關係終止，反訴原告及反訴被告均為
繼承人，反訴原告請求反訴被告應將798、799土地移轉登記
為兩造及追加反訴原告李俊輝公同共有。
㈡按一般借名登記之判斷，不外乎購買系爭土地之資金由何人
支出、權狀由何人持有、798、799土地之使用收益由何人處
理及收取、稅負由何人繳納等。準此，李金清出資於70年6
月26日購買798、799土地登記反訴被告為所有權人時，反訴
被告並不知情，且未持有土地權狀。而後出租798、799土地
建屋，每月租金3萬元，是由李金清收取，反訴被告從未收
取。系爭建物在798、799土地上30年來，反訴被告從未聞問
。
㈢復以反訴被告身為大學教授，凡事精明計算，以其對手足之
冷酷無情，如知其土地有租金，何能無計較之舉？是以，且
其早知系爭建物坐落在798、799土地上，在李金清生前何不
提出其不同意興建乙情？復從證人蔡虔霖律師之證述，反訴
被告在兩造協商分配遺產時，確曾明確表明798、799土地為
李金清所借其名登記。
㈣按借名登記非屬要式行為，除當事人間有以作成書據為成立
要件之約定外，苟一方將自己之財產以他方名義登記，而仍
由自己管理、使用、處分，雖未訂立書據，其借名登記關係
亦不得謂未成立。798、799土地既係李金清借反訴被告之名
所登記，反訴原告爰依借名登記契約終止後之法律關係、民
法第179條及第541條第2項之規定，請求反訴被告應將798、
799土地移轉登記為李金清全體繼承人公同共有。
㈤並聲明：反訴被告應將798、799土地移轉登記與李金清之繼
承人即反訴原告李俊毅、追加反訴原告李俊輝及反訴被告公
同共有。
二、反訴原告李俊輝主張：
我認為沒有借名登記的事情，房產之歸屬，在父母親生前即
有規劃，這也是很久的事情，如果有人不認同父親決定財產
歸屬，就應該在父親生前的時候提出至家族會議討論，豈不
更容易處理借名登記的事情，今天父母親已經去世，兄弟提
出借名登記要返還為父親名下的遺產，違反一般善良風俗，
因此，我認為父親生前作的事情子孫都應該追認，798、799
土地應該要遵照父親的意思，維持登記為反訴被告所有。
三、反訴被告則以：
㈠兩造與李俊輝為親兄弟，兄弟三人之父親為李金清。李金清
曾於長子即反訴原告約為21、22歲時，將臺南市○○區○○○段0
00000○0000000地號土地、1693建號建物等不動產陸續登記
予反訴原告所有，亦於三子即李俊輝23、25歲時，將臺南市
○○區○○○段0000000○0000000地號土地、3777建號建物等不動
產陸續登記予李俊輝所有，顯見三兄弟在其等滿20歲成年之
後均有陸續自李金清處受領數筆不動產。倘李金清上開登記
予三兄弟名下之不動產均為借名登記（假設語），且如證人
蔡虔霖所述李金清對於其購買之財產有絕對的處理權，則為
免日後產權糾紛，李金清應會明確告知家人借名登記乙事，
但自不動產分別登記予三兄弟之日起至李金清過世之日止，
李金清從未提及借名登記之事，或要求三兄弟應將名下不動
產返還予伊，家人間也未曾聽聞李金清有表示過借名登記一
事，可見李金清前開讓與不動產之行為確係基於贈與之意思
，而陸續登記給三兄弟，此與臺灣民間傳統做法，父母於生
前預為財產分配而提前將不動產登記於子女名下之情相符。
㈡反訴原告取得上開不動產後，業有多次以自己名義，持該不
動產向銀行借貸，並設定抵押權，可見登記於反訴原告名下
之不動產亦由反訴原告自己為管理、處分，此亦與「借名登
記」所要求財產應仍由借名人自己即李金清管理使用、收益
一節不符，登記予李俊輝名下建物亦是由李俊輝長期居住使
用，而798、799土地多年之稅金亦是由反訴被告繳納，在在
益徵反訴原告所述李金清登記予三兄弟名下不動產係借名登
記一情為臨訟置辯，難認可採，反訴要求反訴被告應返還79
8、799土地並無理由。
㈢反訴原告雖稱其因幫人做保而為避免名下財產有遭債權人求
償之故，方將部分不動產移轉登記予李俊輝云云，然反訴原
告既稱此其名下不動產為李金清所借名登記，若為免名下財
產有遭債權人求償，則正確做法應是將該財產返還登記予李
金清方是，豈有再登記予他人之理。
㈣反訴原告先前在與反訴被告、李俊輝協調李金清遺產分配問
題時，其所自行製作之遺產分配表中並不包含798、799土地
，現因反訴被告提告請求返還土地，反訴原告再改稱798、7
99土地為李金清借名登記，反訴原告前後行止顯有矛盾之情
，反訴主張亦屬無據。
㈤798、799地號土地於81年間有為土地重測，地號因此有所變
動，但因反訴被告斯時出國讀書不在臺灣，故無參與亦不知
悉重測情形，是以縱使日後知道有系爭建物存在，但於他人
告知前，並不清楚系爭建物所佔用之土地即是798、799土地
。
㈥況反訴被告回國後係於北部天專院校擔任教職，又長期未居
住於臺南，生活中並無使用土地或出售土地之需要，自無須
如反訴原告所述要時時巡視土地。且土地權狀是何等重要之
物，自不宜到處移動亂放，反訴被告出國讀書也無需使用權
狀，當然無攜帶權狀之必要，因此，反訴被告將土地權狀放
在臺南老家，由李金清代為保管自屬合理，亦與常情相符，
此與權狀大小或攜帶便利與否無涉，反訴原告此部分主張亦
屬無稽。
㈦並聲明：原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項：
一、兩造與追加反訴原告李俊輝（下稱李俊輝）為親兄弟，兄弟
三人之父親為李金清，母親為李蔡綢。
二、系爭797地號土地原為李金清所有，李金清於110年12月5日
逝世後，該地由兩造與李俊輝繼承，現為三人公同共有（調
字卷第19頁）。
三、被告於81、82年間在系爭797、798、799地號土地上興建未
保存建物一棟（即805建號建物、系爭建物）。系爭建物之
基地面積為「保留地12.38平方公尺」及「其他420.23平方
公尺」，合計432.61平方公尺，此面積亦為系爭797、798、
799地號土地之面積總和（本院卷一第149頁）。
四、原告於78年8月時赴美留學，系爭建物興建時，被告並未知
會原告。
五、系爭建物於111年9月21日始辦理第一次保存登記（調字卷第
95頁）。
六、李金清於69、70年間時，有將臺南市○○區○○○段000000○0000
000地號土地、1693建號建物等不動產陸續登記予被告所有
，斯時被告約為21、22歲。於81年至84年間，被告多次持前
開不動產向銀行借貸，並設定抵押權（本院卷一第277至282
頁）。後於84年5月22日時，被告將前開不動產以「買賣」
為名義，移轉登記予李俊輝所有（本院卷一第99至103頁）
。
七、李金清於70年6月26日時，將系爭798、799地號土地移轉登
記為原告所有（調字卷第21、23頁），斯時原告為20歲。
八、李金清有於下列時點，將後開不動產登記予李俊輝所有：
㈠75年9月13日：臺南市○○區○○○段0000000地號土地（本院卷一
第93頁），斯時李俊輝為23歲。
㈡77年11月30日：臺南市○○區○○○段0000000地號土地（本院卷
一第95頁），斯時李俊輝為25歲。
㈢78年3月21日：臺南市○○區○○○段0000○號建物（本院卷一第97
頁），斯時李俊輝為25歲。
九、系爭798、799地號土地至少自101年起即由原告負責繳納地
價稅（本院卷一第105至112頁）。
十、系爭建物之土地使用權同意書上「李俊賢」之印章亦非原告
所有（本院卷一第113頁）。
十一、李金清逝世後兩造為處理遺產問題，由原告作為原告，以
被告及李俊輝作為被告，委由證人蔡虔霖律師作為原告代
理人向本院提起分割遺產之訴（111年度司家調字第224號
），該訴之遺產標的並不包含系爭798、799地號土地。
十二、系爭798地號土地之原地號為歸仁南段459-4地號，系爭79
8地號土地之原地號為歸仁南段568-4地號，前開地號係因
81年間土地重測而變更。
十三、李俊輝於112年9月5日曾具狀表示系爭797、798、799地號
土地為原告個人所有，且其從未曾聽聞李金清有將前開土
地借名登記予原告一事（本院卷一第162頁）。
肆、得心證之理由：
本件宜先判斷反訴部分798、799土地所有權歸屬之爭點，若
反訴被告與兩造父親李金清間就上開土地成立借名登記契約
，且借名登記契約業已終止，則反訴原告請求反訴被告將79
8、799土地所有權移轉登記與反訴原告及全體共有人即有理
由，本訴部分原告依民法第767條第1項前段規定，因被告抗
辯李金清與被告就系爭土地成立基地租賃契約，則原告請求
被告應將798、799土地上之地上物即系爭建物拆除，並返還
798、799土地予原告，則為無理由，合先敘明。
一、反訴部分：
㈠反訴被告與兩造父親李金清間就798、799土地是否成立借名登
記契約？
⒈按借名契約，係指當事人約定一方將自己之財產置於他方名
下，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出
名之契約。又主張有借名委任關係存在事實之原告，於被
告未自認下，固須就此項利己事實證明至使法院就其存在
達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段
規定之舉證行為責任；惟原告就上揭利己之待證事實，茍
能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存
在之間接事實，即無不可，非以直接證明該待證事實為必
要。故倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記他
方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，
非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契
約（最高法院108年度台上字第1322號、109年度台上字第1
768號判決意旨參照）。
⒉證人蔡虔霖於本院結證稱：我與李俊毅是幾十年朋友，常在
他家出入，所以對於他父親李金清也認識，但對於李俊賢
及李俊輝，在處理其家產案件才見過面，我受任於李俊賢
對李俊輝提出訴訟，當時是李俊毅先找我，當時李俊毅及
李俊賢利害關係一致，二人協商由李俊賢提出告訴，李俊
毅及李俊輝為被告。我曾經幫兩造協調兩造父親遺產分配
之事宜，最早111年2月李俊毅找我要我幫他處理他們遺產
事情，我接到委託之後，我曾經幫他們兄弟大約處理約四
至五次協調，有時候是三個兄弟，有時候是李俊毅及李俊
賢一起來，也有李俊賢夫妻一起來，總共前後可能有四至
五次，協調地點都在我的律師事務所（歸仁區），具體時
間除非看資料無法詳細說明，大約111年2月進行至同年3月
中旬左右。我知道有臺南市○○區○○○街00號之建物即系爭建
物存在，我推測應該是李俊毅作為服務處之建物，我去過
無數次，我與李俊毅是多年朋友。我為兩造協調兩造父親
遺產分配事宜時，系爭建物一直都沒有談如何分配。系爭
建物坐落的土地所有權人是李俊賢，土地一直是李俊賢的
名字。分配遺產協調過程中，有將系爭建物坐落土地列為
協調之標的，李俊賢曾經有提過，系爭土地當時父親買的
時候，其當時還在唸書，根本沒有能力購買這樣的土地，
當然是父親借其名義登記，當時李俊賢、李俊毅利害一致
，當時是兩人要向李俊輝討回父親借名登記在李俊輝名下
之土地建物做遺產分配，所以李俊賢當時才會提到上開陳
述，以此推論李俊輝名下財產與李俊賢名下不動產都是父
親借用他們名義登記之財產等語（本院卷一第234-236頁）
。
⒊本院審酌證人蔡虔霖之證言，足認反訴被告確實曾在分配遺
產協調過程中自承系爭建物坐落的土地即798、799土地係
兩造父親李金清借名登記在其名下，且反訴被告不爭執其
自取得798、799土地所有權起即未自己保管土地所有權狀
，而是委由李金清保管（本院卷一第292頁），以及101年
以前之地價稅非由其繳納（不爭執事項九反面解釋），足
認798、799土地雖登記在反訴被告名下，其僅為出名人，
兩造父親李金清方為實際所有人。
⒋至反訴被告雖辯稱反訴原告先前在與反訴被告、李俊輝協調
李金清遺產分配問題時，其所自行製作之遺產分配表中並
不包含798、799土地，現因反訴被告提告請求返還土地，
反訴原告再改稱798、799土地為李金清借名登記，反訴原
告前後行止顯有矛盾之情云云，惟查，反訴原告即使在另
案協調時未主張李金清之遺產包含798、799土地，惟當事
人在遺產協調本即得就遺產如何分配為協調，力求達成共
識，因此，反訴原告是否在該遺產協調中主張借名登記，
並不因此使得反訴原告不得於本事件中再為此主張，是反
訴被告此部分之抗辯，應無可採。
⒌依上所述，難認反訴被告對798、799土地有何管理、支配及
處分之權限，是反訴原告主張反訴被告與兩造父親李金清
間就上開土地成立借名登記契約，核與上開調查所得事證
相符，應可採信。
㈡借名登記契約是否業已終止？
⒈按借名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信
任關係，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付
契約性質，應與委任契約同視，應類推適用民法第550條
規定，除契約另有訂定或因契約事務之性質不能消滅者，
因當事人一方死亡而消滅。此際借名者或其繼承人自可依
借名契約消滅後之借名標的物返還請求權請求出名者或其
繼承人返還該標的物（最高法院104年度台上字第1399號
、109年度台上字第190號裁判意旨參照）。
⒉查兩造父親李金清為798、799土地實際所有權人，並將之
借名登記於反訴被告名下等情，業經認定如上，參照上開
說明，李金清與反訴被告間就上開之借名登記契約關係，
即因李金清於110年12月5日死亡而消滅等情，亦可認定。
㈢依上所述，反訴被告與兩造之父親李金清間就798、799土地
成立借名登記契約，且該借名登記契約業已終止，反訴原告
依類推適用民法第541條規定，請求反訴被告應將798、799
土地所有權移轉登記與反訴原告及全體繼承人公同共有，為
有理由，應予准許。
二、本訴部分：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定
有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對
土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者
，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占
有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法
院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。查系爭土地上有
如附圖A至F部分之系爭建物坐落其上等情，業經本院囑託歸
仁地政事務所前往勘測，並有勘驗筆錄、照片及附圖在卷可
稽（本院卷一第49-57頁、第79頁），且被告亦不爭執伊為
系爭建物之所有權人，依前開說明，自應由被告就其是否有
使用系爭土地之正當權源負有舉證責任。
㈡被告抗辯系爭建物可以取得建造、使用執照，並保存登記，
且當初興建時確有給付租金，本件係租地建屋，而有土地法
103條之適用等語，經查：
⒈按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得
收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法
令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人
積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、
承租人違反租賃契約時。土地法第103條定有明文。次按
所謂租地建屋，在城市地方，以在他人土地上有房屋為目
的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之
房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院
109年台上字第436號判決意旨參照）。
⒉經查，證人陳遠智於本院結證稱：系爭建物那塊地是被告
父親的地，興建系爭建物是要作為新豐民主電視台辦公室
使用，租地是找被告父親李金清講的，租地沒有成立書面
契約，因為被告是李金清的兒子，所以大家都很信任有給
租金，我記得承租的是空地，鐵皮屋是我們公司建造的，
剛開始的時候說一個月一、兩萬元，我們想說等公司不做
了或公司搬遷，鐵皮屋就會送給李金清等語（本院卷一第
179-180頁）；證人王麗情亦於本院結證稱：土地是李金
清所有，紅瓦厝公司被告有投資，所以李金清就租給紅瓦
厝公司使用。我聽被告轉述，被告就說被告要跟別人合作
成立第四台，李金清就願意出土地讓被告蓋房子，有收租
金等語（本院卷一第184-185頁）。