臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第2235號
原 告 竑城科技股份有限公司
法定代理人 蔡美惠
訴訟代理人 李孟仁律師
被 告 翁培郡
王婉淳
共 同
訴訟代理人 藍慶道律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年4月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告翁培郡應將臺南市○○區○○段000地號土地上如附圖所示 編號B部分、面積9.91平方公尺之地上物拆除，並將該部分 土地騰空返還原告。
二、被告王婉淳應將上項土地上如附圖所示編號A部分、面積3.6 1平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還原告。三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國109年12月31日（以下年代，日治時期年號及民國 前均予載明，民國時期如有需要則加註，如未加註民國之年 份即為民國後）買受臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系 爭土地），110年2月9日辦理所有權移轉登記，嗣系爭土地 經鑑界後發現①翁培郡所有同段191建號、門牌號碼臺南市○○ 區○○路○段000巷00號建物（下稱系爭191建號）、②王婉淳所 有同段192建號、門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷0號建物 （下稱系爭192建號）分別無權占用如附圖所示編號B、A部 分。為此依民法第767條規定，請求被告拆除占用部分並返 還土地。
㈡並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告則以：
㈠被告所有之系爭191、192建號重測前分別為福住段○○段000○0 0000○號（下稱重測前福住段000○00000○號）均係於11年間 興建，該建物當時之基地為臺南市北區福住段○○段000地號 （下稱重測前福住段000地號），所有權人為訴外人吳金蘭 ，輾轉由訴外人葉傅查某、李葉錦治、李清池（下稱葉傅查
某等3人）取得所有權，葉傅查某等3人於40年間將重測前福 住段000地號分割出同段249-2地號（下稱重測前福住段0000 0地號，重測後為普濟段319地號），再將該249-2地號及其 上之重測前福住段00000○號於00年0月00日出賣予訴外人曹 勇。亦即於40年至41年間，重測前福住段00000○號及其基地 同段249-2地號與母地249地號之所有權人係同一人。系爭19 1建號之基地即臺南市○○區○○段000地號土地（下稱普濟段31 8地號，重測前為福住段○○段00000地號）與系爭土地均係分 割自重測前福住段000地號，當年房地均係葉傅查某等3人所 有，嗣因土地、建物輾轉讓與而形成現今土地、建物所有權 略有相異之情形。附圖之編號A、B增建分別與系爭192、191 建號為同一建物，而如上所述，系爭192、191建號及其基地 與母地即重測前福住段000地號原屬同一人所有，依民法第4 25條之1第1項規定，應推定有租賃關係存在，則編號A、B增 建占用系爭土地，即有合法權源，原告不得請求被告拆除。 ㈡若法院認為本件不符合民法第425條之1第1項規定，被告認為 本件應有民法第796條規定之適用，蓋附圖之編號A部分並無 獨立出入口，其為系爭192建號之增建部分，兩者為同一建 物、屋頂相連，編號B部分與系爭191建號亦為相同情形。編 號A、B增建和平繼續公然占用系爭土地迄今已約102年，且 其主建物已辦竣所有權第一次登記，原告於109年間買受系 爭土地時，按該建物公示權利外觀，應非不得或甚難知悉有 逾越地界之情事。又編號A、B增建逾越地界長達102年，原 告係輾轉取得系爭土地之所有權，其前手於系爭191、192建 號興建及申請鑑界時，應知悉有逾越地界之情事，未即時提 出異議，依民法第796條規定，其前手不得請求拆屋還地， 依「後手權利不優於前手」之法理，原告亦不得請求拆屋還 地。若法院認為被告之上開抗辯為無理由，請法院斟酌被告 利益及本件相鄰關係存在已久，依民法第796條之1規定，免 除其拆屋還地之義務。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（本院卷229-231、288、261-262、278頁 ）
㈠相關土地地籍資料之沿革：
⒈原告所有系爭土地於99年11月5日重測前係福住段000地號（ 本院卷237頁被證1）。
⒉翁培郡所有普濟段318地號土地於99年11月5日重測前係福住 段00000地號（本院卷239頁被證2）。 ⒊王婉淳所有普濟段319地號土地於99年11月5日重測前係福住 段00000地號（本院卷241頁被證3）。
⒋福住段000地號於40年11月28日分割出同段249-2地號，嗣於5 5年1月29日分割出同段249-8地號；亦即於40年11月28日之 前上開3筆土地之坐落位置均係同一母地即福住段000地號（ 本院卷97、139頁）。
㈡福住段000地號所有權之沿革（本院卷107、115頁）： ⒈福住段000地號於明治40年間（即民國前5年）係由訴外人吳 鴻河、吳金蘭共有，嗣吳鴻河於大正7年（即民國7年）將其 權利範圍2分之1出賣予吳金蘭，吳金蘭成為唯一所有權人。 ⒉吳金蘭於昭和13年間（即民國27年）死亡，由訴外人吳清湶 、吳清吉、吳金井、吳江山、吳清源等5人相續（繼承）， 權利範圍均為5分之1，嗣吳清湶、吳金井將其權利範圍出售 及移轉予訴外人葉燦南，吳清吉之權利範圍因死亡而由訴外 人吳氏敏子相續（繼承），吳江山、吳清源、吳氏敏子於昭 和15年（即民國29年）將其等之權利範圍共5分之3出售及移 轉予葉燦南，葉燦南於29年間為福住段000地號之唯一所有 權人。
⒊葉燦南於35年12月8日死亡後，訴外人葉銀海、葉傅查某、李 葉錦治、葉秀子因繼承而取得權利範圍各4分之1。 ⒋葉銀海、葉秀子於40年10月3日將其等之權利範圍共4分之2出 售予訴外人李清池，於40年11月28日分割前，土地所有權人 為葉傅查某、李葉錦治及李清池，權利範圍分別為4分之1、 4分之1、4分之2。
⒌葉傅查某於54年2月8日將其權利範圍4分之1出賣及移轉登記 予訴外人李陽文、李陽明、李陽輝、李陽照、李陽世，其等 取得權利範圍各20分之1。
㈢系爭191、192建號之沿革：
⒈翁培郡所有之系爭191建號建物登記謄本之建築完成日期欄係 空白，99年11月5日重測前係福住段000○號（本院卷67頁） 。
⒉重測前福住段000○號係於55年2月26日分割自同段203建號（ 本院卷97、175頁）。
⒊王婉淳所有之系爭192建號，建築完成日期為11年，99年11月 5日重測前係福住段00000○號（本院卷71頁）。 ㈣系爭191、192建號所有權之沿革：
⒈重測前之福住段○○段000○號（下稱重測前福住段000○號）於4 1年間所有權人為葉傳查某、李葉錦治及李清池，嗣葉傅查 某於54年間將其權利範圍4分之1出賣及讓與登記予李陽文、 李陽明、李陽輝、李陽照、李陽世，其等權利範圍各20分之 1（本院卷175頁）。
⒉重測前福住段000○號於55年間所有權人為李葉錦治、李清池
、李陽文、李陽明、李陽輝、李陽照、李陽世（本院卷173 頁）。
⒊重測前福住段00000○號係於11年間興建，並辦竣建物所有權 第一次登記，曹勇於41年1月29日以買賣為原因而登記取得 該建物，惟因年代久遠及資料佚失等原因，而無法查得係何 人將建物出賣給曹勇。
⒋重測前福住段00000○號之基地為重測前福住段00000地號，曹 勇於41年1月29日向其前手葉傅查某等3人購買及登記取得該 基地之所有權（本院卷147、149頁）。
四、得心證之理由：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段及中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者 ，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占 有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉 證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之 。查原告為系爭土地之所有權人，被告①翁培郡、②王婉淳分 別為①系爭191建號及其坐落基地即普濟段318地號土地、②系 爭192建號及其坐落基地即普濟段319地號土地之所有權人等 情，有土地及建物登記謄本在卷可稽（本院卷23、67、71、 237-241頁）。又系爭191建號目前係作為民宿使用，其占用 系爭土地的範圍係建物後側磚造部分（即附圖所示編號B部 分）、面積為9.91平方公尺；系爭192建號目前亦係作為民 宿使用，外觀係加強磚造及鐵皮，其占用系爭土地的範圍係 附圖所示編號A部分、面積為3.61平方公尺；上開建物外觀 與本院卷33、35頁照片相同等情，已據本院至現場勘驗及囑 託地政機關測量屬實，且有勘驗筆錄、現場略圖、現場照片 及土地複丈成果圖在卷可參（本院卷245至259、269頁）， 復為被告所不爭，自堪信為真實。被告以前開情詞置辯，依 上說明，被告應就其占用系爭土地之合法權源負舉證之責。 ㈡本件並不適用民法第425條之1第1項前段規定： ⒈關於①附圖之編號A、B部分②系爭192、191建號③及其坐落基地 普濟段319、318地號土地（即重測前福住段00000○00000地 號，為說明方便，以下土地均以重測前之地號表示）之所有 權沿革，被告辯稱：⑴附圖之編號A、B增建分別與系爭192、 191建號為同一建物，系爭192、191建號之基地即重測前福 住段00000○00000地號與系爭土地均係分割自母地即重測前 福住段000地號，福住段000地號於民國前5年係由吳鴻河、 吳金蘭共有，嗣吳鴻河於民國7年將其權利範圍2分之1出賣 予吳金蘭，由吳金蘭單獨所有，系爭192建號係於11年間興
建完成，可推知其所有權人應係吳金蘭，而有「土地及其土 地上之房屋同屬一人所有」之情事。嗣重測前福住段000地 號輾轉由葉傅查某等3人取得所有權，且於40年間將該土地 分割出同段249-2地號，於00年0月00日出賣及移轉所有權予 曹勇，而系爭192建號部分，雖因資料佚失而無法查得係何 人出賣給曹勇，然綜合全卷證據資料及經驗法則、社會常情 ，得以推認曹勇於同日亦向葉傅查某等3人購買系爭192建號 ，並登記為所有權人；換言之，於40年至41年間，系爭192 建號及其基地重測前福住段00000地號與母地（重測前福住 段000地號）均係葉傅查某等3人所有，而有「土地及其土地 上之房屋同屬一人所有」之情事。⑶系爭191建號建物登記謄 本雖未記載建築完成日期，然其與系爭192建號毗鄰，樑柱 牆壁結構相連，構造及外觀相似，經驗上應係於11年間由同 一位地主興建；又系爭191建號之基地即重測前福住段00000 地號與系爭土地均係分割自重測前福住段000地號，當年房 地均係葉傅查某等3人所有，嗣因房地輾轉移轉或分割而致 讓與相異之人。⑷系爭191、192建號及其坐落基地與母地原 係同屬一人所有，嗣因房地輾轉移轉或分割而讓與相異之人 ，依民法第425條之1第1項前段規定，應推定有租賃關係存 在，則系爭191、192建號之增建即附圖之編號B、A部分占用 系爭土地，即有合法權源，原告不得請求被告拆除等語（本 院卷233、261、262、82、234頁）。 ⒉惟查，民法第425條之1規定係於88年4月21日新增，89年5月5 日施行，且遍觀民法債編施行法全文，並無「該規定得溯及 適用於增訂施行前發生之債」的相關條文，依民法債編施行 法第1條規定之不溯及既往原則，民法第425條之1規定應僅 適用於89年5月5日以後成立之法定租賃關係。而由被告之上 開辯詞可知，其係主張附圖編號A部分之主建物即系爭192建 號及其基地即重測前福住段00000地號與系爭土地、母地即 重測前福住段000地號於11年間均係同屬吳金蘭所有，於40 年至41年間，系爭192建號及其基地重測前福住段00000地號 與母地均係葉傅查某等3人所有；編號B部分之主建物即系爭 191建號於11年間係由同一位地主興建，系爭191建號之基地 即重測前福住段00000地號與母地（重測前福住段000地號） 「當年」均係葉傅查某等3人所有。又由被告113年2月6日民 事陳報狀記載之「二、相關土地所有權之沿革：……，嗣於40 年11月28日土地分割之前，重測前福住段000地號所有權人 為葉傅查某等3人…。」、「四、被告2人所有之系爭二地上 建物相關所有權之沿革：重測前福住段○○段000○號，於41年 間建物所有權人為葉傅查某等3人…。」（本院卷230、231頁
）。再佐以臺南市臺南地政事務所檢送之分割沿革附表（本 院卷97頁）記載：「該203建號建物於55年2月26日分割出系 爭191建號」，可知被告所謂「當年」應係指41年間。若上 開被告抗辯土地與房屋原始均為同一人所有之原因事實一節 屬實，應係發生於民法第425條之1規定89年5月5日增訂施行 以前，基於法律不溯及既往原則，該條文於本件即無適用之 餘地。
㈢被告舉證不足證明符合民法第796條第1項本文規定之要件： ⒈按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰 地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更 其房屋，98年1月23日修正、同年7月23日施行之現行民法第 796條第1項本文定有明文。依民法物權編施行法第8條之3規 定，該規定於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾 越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之。 而觀諸民法第796條立法理由：「土地所有人建築房屋，遇 有逾越疆界之時，鄰地所有人如知其越界，應即提出異議， 阻止動工興修。若不即時提出異議，俟該建築完成後，始請 求移去或變更其建築物，則土地所有人未免損失過鉅，姑無 論鄰地所有人是否存心破壞，有意為難，而於社會經濟，亦 必大受影響，故為法所不許。」可知民法第796條第1項本文 所謂之「知其越界而不即提出異議」，係指鄰地所有人於土 地被越界「建築當時」明知而不即時反對，若於建築完竣後 始知其情事者，即無本條之適用。又主張鄰地所有人知其越 界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證責任。 ⒉被告抗辯，附圖之編號B、A增建之主建物系爭191、192建號 之基地分別為重測前福住段00000○00000地號，與系爭土地 均係分割自同一母地即重測前福住段000地號，當時土地所 有權人應知悉該建物之實際坐落位置，其並不以為意，原告 之前手既已知悉有逾越地界之情事，卻不即時提出異議，基 於後手權利不得優於前手之法理，原告不得請求拆屋還地。 又原告之前手即訴外人李慕華於107年5月24日鑑界時，並未 標註編號B、A增建，顯見李慕華當時已知悉該增建有逾越地 界，其亦未即時提起異議；原告之前手依民法第796條第1項 本文規定，不得請求拆屋還地，身為後手之原告自不得主張 優於前手之權利而請求拆屋還地等語（本院卷234、288頁） 。惟查：
⑴被告就其抗辯「原告之前手知悉有逾越地界之情事而不即提 出異議」乙節，尚乏證據證明。而依上開說明，民法第796 條第1項本文所謂之「知其越界而不即提出異議」，係指系 爭土地之所有權人於其土地被越界「建築當時」明知而不即
時反對。關於附圖編號A、B增建之主建物即系爭192、191建 號之建築日期，被告係主張「約於11年間」，有民事答辯狀 在卷可稽（本院卷82頁），再觀諸被告上開辯詞「系爭191 、192建號之基地與系爭土地均係分割自同一母地即重測前 福住段000地號，當時土地所有權人應知悉該建物之實際坐 落位置」，其所謂「應知悉該建物之實際坐落位置」，應係 指「土地分割」當時，並非指系爭192、191建號於11年間建 築當時，且依臺南市臺南地政事務所於113年1月18日檢送之 土地分割沿革附表、土地登記簿（本院卷97、139頁），分 割日期為40年11月28日、55年1月29日，該日期係於系爭192 、191建號建築完竣後，依上開說明，並不符合民法第796條 第1項本文所規定關於「知悉時點」之要件。
⑵被告又辯稱，原告之前手李慕華於107年5月24日鑑界時，已 知悉編號A、B增建有逾越地界云云。惟姑且不論編號A、B增 建係於何時增建完成，民法第796條第1項本文規定所謂「知 其越界」之判斷時點係指主建物建築完成當時，或增建完成 當時，被告所稱李慕華知悉之時點，應係指編號A、B增建完 成「後」，而非主建物或增建建築完成「當時」，依上開說 明，亦不符合民法第796條第1項本文規定之要件。 ⒊再參照臺灣高等法院暨所屬法院63年度法律座談會民事類第1 9號法律問題研討意見:「民法第796條所謂『知』以鄰地所有 人可能認知為已足，如鄰地所有人『有可恕之不知』，雖於建 築完成後仍不失其異議權（參見史尚寬著物權法論102頁） 。因此，所謂知與不知，非依客觀之情事定之，應依鄰地所 有人個人之情事定之，如鄰地所有人有特別事故如遠在外國 而不知其越界者仍不能謂為已知（參見姚瑞光民法物權論94 頁），由是而觀：本件甲先造屋，乙造屋時甲又同意共牆， 共牆2分之1土地既允許乙使用，則牆內30公分寬之越界土地 自應推定甲亦已同意乙使用，況甲對乙之越界建築並無『有 可恕之不知』以及『特別事故如遠在外國而不知』，甲在乙建 屋時並未立即提起異議，於建築完成3年後，雖地政機關測 量時發現乙有越界建屋之事，亦不得訴請乙拆除越界部分之 房屋。」可知，該研討結果係因鄰地所有人甲於乙興建房屋 時，同意共牆，而推定甲就「牆內30公分寬之越界土地」同 意乙使用，且甲對乙之越界建築並無「有可恕之不知」之情 事，故甲於該建物建築完成3年後，不得請求乙拆屋還地。 惟查，被告所有之系爭191、192建號於興建時，其坐落基地 即重測前福住段00000○00000地號因與系爭土地尚未自母地 即重測前福住段000地號分割出來，固無「系爭土地之原地 主同意被告之前手使用土地」之問題；惟參照前開研討結果
，原告不得訴請拆屋還地之前提，尚須①被告舉證證明「原 告之前手知悉附圖之編號A、B部分逾越地界而不即提出異議 」後，②原告無法舉證其前手對於越界建築並無「有可恕之 不知」之情事，方有適用民法第796條第1項本文規定之餘地 。被告對於原告之前手知悉附圖之編號A、B部分逾越地界而 不即提出異議乙節，迄至本件言詞辯論終結前並未提出任何 積極證據證明，已如前述，則其辯稱依上述研討結果，原告 不得請求拆屋還地，即屬無據。
㈣本件不符合民法第796條之1第1項之適用： ⒈按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變 更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部 之移去或變更，98年1月23日增訂、同年7月23日施行之現行 民法第796條之1第1項本文定有明文。依民法物權編施行法 第8條之3規定，該規定於民法物權編修正施行前土地所有人 建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時， 亦適用之。
⒉觀諸民法第796條之1立法理由：「對於不符合第796條規定者 ，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難 免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜 賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例 ，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫 法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積 率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體 經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。但土地所有人故意逾 越地界者，不適用上開規定，始為公平，爰增訂第1項。」
⒊本院審酌，原告請求拆屋還地，與社會公共利益無涉，而就 兩造利益部分，本院認為基於下列理由，本件並不適用民法 第796條之1第1項本文規定：
⑴系爭191、192建號均為1層之磚造建物，主建物之面積均為40 .61平方公尺，有建物登記第一類謄本在卷可稽（本院卷67 、71頁），其占用系爭土地之部分即附圖所示編號B、A面積 分別為9.91、3.61平方公尺；而依勘驗測量筆錄及現場照片 內容（本院卷247、251至259、33至35頁），占用之位置均 位於主建物後側外圍牆壁，本即非原辦理保存登記建物之一 部分，如予加強主建物之結構，依目前國內建築物拆除技術 ，應不會造成系爭191、192建號房屋倒塌之虞，且對其整體 經濟價值應不至於有巨大影響。
⑵系爭土地及系爭191、192建號係位於臺南市海安路商圈，被 告係以系爭191、192建號作為經營民宿使用（本院卷247頁
勘驗測量筆錄），該建物並非被告唯一賴以居住生存之處所 ，原告請求拆除其後側外圍牆壁之附圖所示編號B、A部分， 僅影響被告經營民宿之範圍，然對於原告而言，其所有位於 鬧區之土地長期遭被告占用，以公告現值每平方公尺9萬903 0元計算（本院卷23頁），原告約有價值133萬8886元之土地 無法利用【計算式：面積（3.61＋9.91）㎡×公告現值9萬9030 元≒133萬8886元】，對其經濟造成之損失不可謂不大。五、綜上所述，被告抗辯之占有權源均係發生於民法第425條之1 規定增訂施行以前，依民法債編施行法第1條規定之不溯及 既往原則，該條文於本件並無適用之餘地。被告亦未舉證本 件符合民法第796條第1項本文規定之要件，且本院認為本件 並無適用民法第796條之1第1項本文規定。則原告依民法第7 67條第1項前段及中段規定請求被告翁培郡、王婉淳分別拆 除系爭土地上如附圖所示編號B、A部分，並將土地騰空返還 原告，洵屬正當，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，不予逐一論列 ，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項本 文。
中 華 民 國 113 年 5 月 31 日 民事第三庭 法 官 蔡雅惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 5 月 31 日 書記官 黃稜鈞
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