臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第1887號
原 告 陳老興
訴訟代理人 陳忠信
被 告 陳隆發
訴訟代理人 林月娥
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國113年4月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺南市○○區○○段○○○地號土地分割如附圖（即臺南市永康地政事務所民國一一二年八月一日土地複丈成果圖）所示：編號甲（面積三十點六零平方公尺）分歸原告取得；編號乙（面積三六點零四平方公尺）分歸被告取得。
被告應補償原告新臺幣壹拾伍萬伍仟伍佰捌拾肆元。訴訟費用由兩造平均負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：臺南市○○區○○段000地號土地為兩造所共有 ，應有部分各為2分之1。系爭土地並無不得分割之特別約定 ，且無不能分割之協議，亦無現實上或法律上不能分割之情 形，只是兩造無法達成分割協議，因此依民法第823條第1項 、第824條規定起訴。同段176地號（原告單獨持有）、177 地號（原、被告共同持有）、178地號(被告單獨持有）三筆 土地上現有臺南市○○區○○里0鄰○○街0號與臺南市○○區○○里0 鄰○○街0○0號2間相鄰之磚造房屋，且係共有牆壁相連之建築 物，為釐清上開相鄰建物經丈量後，共有牆壁係坐落於系爭 土地何處，以利日後原告及被告就土地及地上物之處分，能 明確知悉權利範圍為何。經臺南市永康地政事務所收件日期 民國112年2月3日，鑑測日期112年3月6日土地複丈成果圖所 丈量結果顯示，兩造業已知悉現有狀況使用系爭土地面積為 何及佔用系爭土地面積為何。原告主張「現有狀況分割」， 如112年4月21日陳報狀附件一：將177地號土地劃分為編號1 、2、3、4、5、6所示之土地。原告取得177地號土地即土地 複丈成果圖螢光黃色部分：1、土地複丈成果圖編號3(面積2 5.36平方公尺）。2、土地複丈成果圖編號1(面積3.55平方 公尺）。3、土地複丈成果圖編號5(面積1.70平方公尺）。 上開3筆土地總和為面積30.61平方公尺。被告取得177地號 土地即土地複丈成果圖螢光紅色部分：1、土地複丈成果圖 編號4(面積30.03平方公尺）。2、土地複丈成果圖編號1(面 積3.68平方公尺）。3、土地複丈成果圖編號6(面積2.34平
方公尺）。上開3筆土地總和為面積36.05平方公尺。找補鑑 定金額尊重估價師鑑定結果。
二、被告之陳述：主張方案如112年4月21日陳報狀；建物主體後 方以中間牆壁為分割線，延伸到底。分割後以不找補為原則 ，如需找補，以土地公告現值即一坪新臺幣(下同)114,710 元為找補價格。估價師鑑定報告不符合系爭土地附近比較標 的價格，估價師估價當天並未出現明確阻攔措施，不表示未 來被告不需要向他人購買袋地通行權。因此，估價師估價過 高，應再減少。
三、得心證之理由：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物； 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分 配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、原物分配 顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以 原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於 各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不 能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條 第1項、第824條第1項至第3項分別定有明文。次按法院定共 有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人 之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公 共利益等為公平決定。又分割共有物究以原物分割或變價分 割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經 濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共 有人所主張分割方法之拘束。
(二)查：
⒈系爭土地為兩造所共有，應有部分各2分之1；兩造間並未訂 有不分割之協議，亦無因物之使用目的不能分割之情形，有 卷附土地所有權狀、土地登記第一類謄本在卷可稽，堪信為 真實。是系爭土地法律上無不能分割之限制，則原告訴請分 割系爭土地，於法有據。
⒉系爭177地號土地上坐落連棟之2層樓及3層樓建物各一，門牌 分別為南灣街6之1號及南灣街6號，原告使用門牌6之1號建 物，被告使用門牌6號建物。上開建物係由南灣街經由同段1 80、181、175、179地號進入等情，有本院112年3月6日勘驗 筆錄暨現場照片、臺南市永康地政事務所112年3月15日所測 量字第1120023924號函附112年3月6日土地複丈成果圖在卷
可按(訴字卷第47-58、59-62頁)，此部分事實，亦堪認定。 ⒊依上，系爭土地上現坐落有南灣街6之1號及南灣街6號兩棟建 物，分別為兩造所使用，而依本院勘驗及囑託測量結果，該 兩棟建物也分別坐落使用到與系爭土地西側、東側相鄰的同 段176、178地號土地，而上開土地均為住宅區(訴字卷第31 頁)，既已有兩造分別使用之上開建物坐落其上，則系爭土 地之分割應以兩造使用建物之現況為分割參考與寸度，方可 顧及兩造之使用利益及土地使用分區的功能；亦即系爭土地 之分割以上開兩棟建物的相接中線為分割基準線，應為最 適宜之分割方案，此亦與兩造主張的方案可以相符。循此， 如附圖(即臺南市永康地政事務112年8月1日所測量字第1120 070765號函附土地複丈成果圖)所示之方案，編號甲（面積3 0.60平方公尺）分歸原告取得；編號乙（面積36.04平方公 尺）分歸被告取得，雖非符合兩造就系爭土地之應有部分的 換算應得面積，但此方案慮及兩造已存在的地上物使用範圍 及位置而為分割，分割後土地大致呈長型、方正之勢，有利 於土地之利用及經濟效益，且兼使地上物能繼續存立而利用 ，臻於物盡其利之效。因此，如附圖所示之分割方案，應屬 可採。從而，本院審酌共有物之客觀情狀、地上物之坐落情 形、周圍地之權利狀態等各因素，認系爭土地分割如附圖所 示，對全體共有人即兩造應為公允合理，爰判決分割系爭土 地如主文第1項所示。
⒋金錢補償之認定：
⑴按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項 定有明文。又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之 利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格， 倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不 動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。再 者，共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各 共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共 有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以 金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人 均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償 金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短 少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共 有物應有部分互相移轉之本旨。
⑵本件依前述分割方法為原物分割，因兩造分得土地之個別 條件有所差異，其經濟效益及價值尚有區別，即屬不能按 其應有部分為分配之情形，揆諸上開說明，自有以金錢補
償之必要。本院經囑託翰基不動產估價師事務所，就前述 方法分割後各土地之價值差異及共有人間應為如何之補償 為鑑定，經該所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域 因素、個別因素、國際經濟情勢、國內經濟情勢、國內不 動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師 專業意見分析後，經綜合考量分割方案內容及區域通常開 發規模，估價目的、價格種類及對象不動產的種類、性質 等因素，並衡量資料可供應用評估程度後，決定分別以比 較法與土地開發分析法兩種估價方法評估土地之合理價格 ，並就兩方法之資料信賴度、不動產種類以及價格形成因 素之接近程度等因素，賦予權重後依加權平均決定該土地 之最適正常價格，並以之作路線價暨分割分案各宗地調整 修正前之基準地價，有翰基不動產估價師事務所不動產估 價報告書在卷足憑。其估價方法應屬嚴謹，內容詳實客觀 有據，其評估系爭土地之時價應屬合理，而得採為共有人 間系爭土地分割後價值差額補償之依據。被告雖認為價師 勘估當天並未出現明確阻攔措施，不表示未來被告不需要 向他人購買袋地通行權。因此，估價師估價過高，應再減 少等語，然細閱前揭估價報告書可知，被告所稱之情，已 經在估價師勘估與評估時所考慮在內(詳見該報告書第35 頁以下)，是被告執詞所言，容有誤會。
⑶準此，兩造應依前揭估價鑑定之找補為補償，爰判決如主 文第2項所示。
(三)綜上，本院審酌當事人之聲明、應有部分比例、共有物之客 觀情狀及其使用現況等各因素，堪認系爭土地分割如附圖所 示，對全體共有人即兩造較為公允合理，且合乎系爭土地之 整體使用、經濟效益，爰判決分割系爭土地如主文第1、2項 所示。
四、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。 本院審酌系爭土地分割結果，諭知本件訴訟費用之負擔如主 文第3項所示。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1， 判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 28 日 民事第一庭 法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 28 日 書記官 彭蜀方