臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第3790號
原 告 廖敏宇
非凡不動產有限公司
法定代理人 榮翠華
共 同
訴訟代理人 陳家輝律師
被 告 劉廣民
訴訟代理人 李大偉律師
上列當事人間請求加倍給付定金等事件，本院於民國113年4月25
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告非凡不動產有限公司新臺幣貳拾肆萬元，及 自民國一百一十二年五月十一日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由原告廖敏宇、非凡不動產有限公司分別負擔百分 之二十九、百分之四十七，餘由被告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾肆萬元為原 告非凡不動產有限公司預供擔保後，得免為假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年12月24日委託原告非凡不動產 有限公司（下稱非凡公司）代為出售門牌號碼新北市○○區○○ 路0段00巷00號5樓建物及其坐落基地（下稱系爭不動產）， 並簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約 ），委託出售價額為新臺幣（下同）1535萬元，委託銷售期 間自111年12月24日起至112年2月23日止。被告復於112年1 月21日與原告非凡公司簽訂契約內容變更合意書（下稱系爭 變更合意書），合意變更委託銷售底價為1200萬元（含4％仲 介服務費）。嗣於112年1月23日原告廖敏宇願以1200萬元購 買系爭不動產，並以現金支付斡旋金30萬元，且同時簽立不 動產買賣意願書（下稱系爭意願書）。系爭意願書復經被告 於112年1月25日15時簽署，並勾選賣方即被告同意依系爭意 願書上之條件出售。原告廖敏宇與被告已就系爭不動產以12 00萬元作為買賣價金等必要之點表示一致，已達買賣合意， 且原告非凡公司亦已依系爭銷售契約書第8條約定代收原告 廖敏宇支付之定金，是被告與原告廖敏宇間買賣之意思表示 合致，買賣契約即已成立。詎料，被告遲不願簽立書面契約
，經原告非凡公司以存證信函通知被告出面簽立書面契約， 被告均拒絕辦理，顯屬因可歸責於被告之事由，致不能履行 ，原告廖敏宇以起訴狀繕本送達，為解除買賣契約之意思表 示，並依系爭意願書第6條約定，請求被告加倍返還定金30 萬元，原告非凡公司則依系爭委託銷售契約第9條第1款約定 ，向被告請求給付違約金72萬元（計算式：1200萬元×6％＝72 萬元）等語，並聲明：㈠被告應給付原告廖敏宇30萬元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算 之利息；㈡被告應給付原告非凡公司72萬元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢ 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭委託銷售契約、系爭變更合意書、系爭意願書均係原告 於簽署當日提供被告，且被告委託出售系爭不動產之價格原 為1535萬元，原告非凡公司為提高成交機會，於112年1月21 日，由原告非凡公司員工向被告提及調降銷售金額為1200萬 元後，隨即於翌（22）日向被告提出系爭變更合意書，復於 同年月25日提出系爭意願書，並於過程中向被告稱：沒成交 也沒關係，隨時可以不賣等語，使被告於匆忙、急迫、不了 解內容下簽署，原告所主張給付加倍定金及違約金等條款， 依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第3項規定，不構 成契約內容。
㈡依系爭意願書第3條第2項及系爭委託銷售契約書第7條第8款 約定，原告廖敏宇應提出面額30萬元、受款人為被告之支票 。惟原告廖敏宇並未提出支票，且原告非凡公司亦未將30萬 元現金交付被告，可見原告廖敏宇未提出30萬元，則被告既 從未收受定金，兩造間定金契約之要物條件尚未成就，契約 不能視為成立，則原告廖敏宇依據系爭意願書第6條請求被 告加倍返還定金30萬元，自屬無據。
㈢又依系爭變更合意書第4條特約條款約定服務報酬為銷售總額 4％，而本件關於買賣雙方簽約、協調稅費或其他費用、付款 貸款事宜、交屋約定及不動產之過戶點交等事項，均尚未開 始進行，原告非凡公司請求高於原服務報酬之違約金（銷售 總額6％），無疑將造成原告付出更低成本卻獲有更高利益之 情形，可見原告請求違約金顯屬過高，並參以原告非凡公司 未給予合理契約審閱期間，及以話術使被告急迫簽約，認違 約金應酌減至銷售總額1％以下，始為合理等語，資為抗辯。 並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣 告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於111年12月24日委託原告非凡公司代為出售系爭不動產 ，並簽訂系爭委託銷售契約，委託出售價額為1535萬元，委 託銷售期間自111年12月24日起至112年2月23日止。 ㈡系爭委託銷售契約第8條第1項約定：「買方出價達到委託價 格時，甲方（即被告）同意授權乙方（即原告非凡公司）代 理收受、保管買方支付之定金及安排買賣雙方簽約事宜。買 賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方 另行簽訂『不動產買賣契約書』…甲方已確認以上條款無誤： 【劉廣民】簽章」、第8條第3項約定：「因可歸責於甲方之 事由而未能簽訂不動產買賣契約書時，甲方應加倍返還定金 予買方」、第9條第1項第1款：「甲方如有下列情形之一者 ，均視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方應支付銷售總額 之6％計算之違約金予乙方：⑴乙方收受定金後，因可歸責於 甲方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買 賣契約時」。
㈢系爭委託銷售契約書記載「本契約於中華民國__年__月__日 經委託人（即所有權人攜回審閱__日。（契約審閱期間至少 為3日）違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費 者得主張該條款仍構成契約內容。）」，該契約第11條特約 條款第3項以手寫方式記載：「已充分了解合約內容，無須 攜回審閱」，並由被告及原告非凡公司員工林佳宏於該條款 旁簽名。
㈣原告非凡公司員工在112年1月21日與被告於通訊軟體LINE之 對話紀錄，原告非凡公司員工詢問：「我先問一下 1200含 4％你這邊可以嗎 我稍微心裡抓一點空間這樣 怕買方喜歡 抓整數 現在的人很喜歡開價砍兩成 以前視頻跟電視上都 亂教 有機會的話用麻煩就別跟別家仲介說了，這個要低調 ，買方在市場很容易強碰到，麻煩你了！」，被告回覆：「 Ok」。
㈤被告於112年1月22日與原告非凡公司簽訂系爭變更合意書， 合意變更委託銷售底價為1200萬元，及於特約條款欄以手寫 方式記載：「此價格含4％仲介服務費。屋主相關規費由屋主 自行給付」，並由被告及原告非凡公司員工林佳宏於該條款 旁簽名。
㈥原告廖敏宇於112年1月23日簽訂系爭意願書，原告廖敏宇要 約以總價1200萬元購買系爭不動產，同時交付現金30萬元予 原告非凡公司作為斡旋金。系爭意願書嗣經被告於112年1月 25日15時簽署，並勾選賣方即被告同意依系爭意願書上之條 件出售。
㈦系爭意願書第4條第1項約定：「自簽立本意願書至112年1月3
1日24時止，為斡旋有效期間，於此期間內若賣方（即被告 ）接受買方（即原告廖敏宇）之承買價款及本意願書之條款 時，買方同意買賣契約即已成立有效，受託人得全權代理買 方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自動視為定金收據， 買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起5日內至受託人 處所簽訂不動產買賣契約書。若買方之承買價款及本意願書 之條款於斡旋有效期間內不為賣方所接受，或期滿後不同意 繼續斡旋，則本意願書自動失效，買方所交付之斡旋金於失 效後3日內立即由受託人無息退還買方。買方完全瞭解在本 意願書有效期間內，賣方隨時可能同意買方之承賣價款及本 意願書之條款」；第6條約定：「買賣契約成立後，因可歸 責於買方之事由致契約遭解除者，已付全部價金任由賣方沒 收，買方不得請求返還；因可歸責於賣方之事由致契約遭解 除者，賣方應加倍返還已收之全部價金」。
㈧原告非凡公司於112年2月9日寄發存證信函通知被告於函到7 日內完成後續買賣簽約之事宜，惟被告迄今仍未出面簽訂。 ㈨原告廖敏宇於112年5月3日以民事起訴狀解除不動產買賣契約 ，被告於112年5月10日收受。
四、得心證之理由：
㈠原告非凡公司依系爭委託銷售契約第9條第1款約定，請求被 告給付違約金，有無理由：
⒈系爭委託銷售契約第9條第1款約定構成契約內容： ⑴按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之 合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定型 化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項規 定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍 構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型 化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項， 公告定型化契約之審閱期間，消保法第11條之1定有明文。 消保法第11條之1規定意旨，乃為維護消費者知的權利，使 其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會 ，且為確保消費者之契約審閱權，明定企業經營者未提供合 理審閱期間之法律效果（最高法院103年度台上字第2038號 判決意旨參照）。然為兼顧消費者了解契約條款內容資訊權 之保護，以及維護個別消費者希望節省時間、爭取交易機會 之需求及利益，且為避免個別消費者因自願放棄契約審閱權 後，事後任意反悔而以企業經營者未提供合理審閱期間為由 ，主張企業經營者以定型化契約條款使其拋棄審閱期間之約 定無效，自宜解釋企業經營者如未提供合理審閱期，可由消 費者決定是否將條款納入契約內容。惟若消費者在簽約後，
已有相當合理期間可審閱、瞭解、評估契約條款，對契約內 容已充分了解，堪認企業經營者未事先給予合理審閱期之缺 陷業已治癒，是消費者依上開規定主張契約條款不構成契約 內容，解釋上應在合理之一定期間內提出主張，方符誠信原 則。
⑵被告固不爭執系爭委託銷售契約載有「本契約於中華民國__ 年__月__日經委託人（即所有權人攜回審閱__日。（契約審 閱期間至少為3日）違反前項規定者，該條款不構成契約內 容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。）」，但仍在 第11條特約條款第3項以手寫方式記載：「已充分了解合約 內容，無須攜回審閱」，並由被告於該條款旁簽名（見本院 卷第36頁），且依被告之智識程度及具與其他不動產仲介往 來之經驗（見本院卷第242、305、359頁），就此記載應無 難以理解之處，足見被告於簽訂系爭委託銷售契約時，應已 知悉其有要求原告非凡公司提供系爭委託銷售契約攜回審閱 至少3日之權利，但仍自願選擇放棄審閱期間，同意簽約； 再者，系爭委託銷售契約一式二聯，第一聯由受託人即原告 非凡公司收執，第二聯由委託人即被告收執（見本院卷第35 、36頁），可見被告於簽約後保存1份，可隨時查閱系爭委 託銷售契約內容，被告歷經與原告非凡公司員工訊息往來、 變更委託價格、原告非凡公司尋得同意售價之買家即原告廖 敏宇，原告廖敏宇交付斡旋金並經被告同意價金條件後，被 告拒絕出售，益見被告有相當合理期間可審閱、瞭解、評估 契約條款，至被告拒絕簽立買賣契約前，均未曾向原告非凡 公司表示其因未將系爭委託銷售契約攜回審閱，而對該合約 內容有不清楚或不明瞭之情事。
⑶觀諸原告非凡公司、被告簽訂系爭委託銷售契約前之對話， 即被告於111年12月19日傳送訊息詢問原告非凡公司員工何 時估價，約定於同年月21日13時許到場勘查，嗣被告於同年 月21日17時39分許主動傳送訊息詢問「星期六下午有時間嗎 ？簽『一般約』，看陽台補登怎處理」，原告非凡公司、被告 於111年12月24日週六簽訂系爭委託銷售契約（見本院卷第3 53至358頁），可見原告非凡公司、被告於簽約前已先洽談 ，由被告決定與原告非凡公司簽訂「一般約」並約定簽約時 間；復觀諸原告非凡公司、被告簽訂系爭變更合意書前之如 附表所示之對話，原告非凡公司、被告於112年1月22日簽訂 系爭變更合意書，可見被告可本於自由意志決定是否調降價 格，且原告非凡公司、被告先以訊息往來確認後翌日始簽訂 系爭變更合意書。是依卷內事證難認被告是於匆忙、急迫、 不了解內容下簽署契約。
⑷綜合前開事證，堪認原告非凡公司未事先給予合理審閱期之 缺陷應已治癒。系爭變更合意書變更重點僅為委託價格之變 更，其餘未變更部分仍依系爭委託銷售契約，故同前認定。 從而，被告抗辯原告非凡公司所主張違約金，不構成契約內 容，依照前揭說明，實已違反誠信原則。
⒉被告有系爭委託銷售契約第9條第1項約定情形： 查原告廖敏宇於112年1月23日簽訂系爭意願書，願以總價12 00萬元購買系爭不動產，同時交付現金30萬元予原告非凡公 司作為斡旋金，系爭意願書嗣經被告於112年1月25日15時簽 署，並勾選賣方即被告同意依系爭意願書上之條件出售，依 系爭意願書第4條，原告非凡公司得代理買方即原告廖敏宇 將斡旋金視同定金交予賣方即被告，復依系爭委託銷售契約 第8條第1項，被告亦同意原告非凡公司代理收受保管買方支 付之定金（見本院卷第36、41頁），而被告經原告非凡公司 通知完成後續買賣簽約之事宜，惟被告仍未與原告非凡公司 所介紹之客戶即原告廖敏宇簽訂不動產買賣契約，是被告所 為符合系爭委託銷售契約第9條第1項所約定「乙方（即原告 非凡公司）收受定金後，因可歸責於甲方（即被告）之事由 而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約」之 情形，則依該約定，視為原告非凡公司已完成居間仲介之義 務，被告應支付違約金予原告非凡公司。
⒊本件違約金酌減：
⑴按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。復按違約金有賠償總額預定性質及懲罰性質 之分，前者作為債務不履行所生損害之賠償總額，債權人除 違約金外，不得另行請求損害賠償；後者作為強制債務履行 、確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請 求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償 。又約定之違約金額是否過高，前者目的在於填補債權人因 債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，法院除衡酌一 般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所 受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害 為主要審定標準；後者則非以債權人所受損害為唯一審定標 準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之。是損害賠償預 定性違約金及懲罰性違約金，二者效力及酌減之標準各自不 同，法院於衡酌當事人約定之違約金額是否過高時，自應先 就該違約金之約定予以定性，作為是否酌減及其數額若干之 判斷。而當事人於契約中將違約金與其他之損害賠償（廣義 ，凡具有損害賠償之性質者均屬之）併列者，原則上應認該 違約金之性質為懲罰性違約金；約定之違約金額過高者，法
院得依職權減至相當之數額，為民法第252條所明定。契約 當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會 經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債 務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。違約金屬懲罰 性違約金者，並應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法 院109年度台上字第1013號、112年度台上字第652號判決意 旨參照）。
⑵稽之系爭委託銷售契約全文中，除第9條外，並無併列其他得 請求損害賠償之約定，依前開說明，視為因不履行而生損害 之賠償總額，衡酌該約定之違約金額是否過高時，除一般客 觀事實、社會經濟狀況等外，自應以原告非凡公司實際所受 之積極損害及消極損害為主要審定標準。本院審酌原告非凡 公司依系爭委託銷售契約應負義務包括居間、仲介、銷售及 過戶、辦理貸款等事宜，倘買賣雙方成交，原告非凡公司分 別可向原告廖敏宇、被告收取成交價1％、4％服務報酬（見本 院卷第42、274頁），而本件情形為原告非凡公司已代為銷 售並覓得買方，然因被告違約未與買方簽訂買賣契約，原告 非凡公司亦因此無需履行其後續應提供之簽訂買賣契約、協 助雙方辦理貸款抵押、繳稅過戶、點交房屋等簽約、協辦履 約等勞務，是系爭委託銷售契約約定以銷售總額6％即72萬元 （計算式：1200萬×6％＝72萬元）計算違約金，尚屬過高，應 核減為按銷售總額2％計算即24萬元（計算式：1200萬×2％＝24 萬元）為合理，是原告非凡公司請求以銷售總額2％計算之違 約金24萬元，核屬正當，應予准許。逾此部分，即屬無據， 不應准許。
⒋按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條 分別定有明文。查本件之給付未約定確定期限，又係以支付 金錢為標的，依前揭法律規定，原告非凡公司請求被告給付 自起訴狀繕本送達翌日即112年5月11日（見本院卷第61頁） 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。 ㈡原告廖敏宇依系爭意願書第6條約定，請求被告加倍返還定金 ，有無理由：
⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利 人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約
內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍 先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣 本約業已成立（最高法院106年度台上字第480號判決意旨參 照）。而買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣 契約即為成立，民法第345條第2項固有明文。惟按不動產之 買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付 款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約， 固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定， 作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容 未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議， 於獲得具體之結論後，再據以訂立本約；當事人訂立之契約 ，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意 思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要 素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決 定之（最高法院79年度台上字第1357號、85年度台上字第23 96號判決意旨參照）。
⒉觀諸系爭委託銷售契約第8條第1項「……買賣雙方價金與條件一致時，甲方應與乙方所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』……」，系爭意願書第4條第1項約定「……買方與賣方應於轉定之日起5日內簽訂『不動產買賣契約書』……」等內容（見本院卷第36、41頁），系爭意願書僅可認當事人同意買賣標的物及其價金，但內容未涉及付款方法、點交等重要事項，可見雖被告同意依系爭意願書之價金條件出售，惟買賣雙方仍須另行簽訂不動產買賣契約，故系爭意願書僅係以將來成立契約為目的而簽立之買賣預約，尚未成立買賣契約。而系爭意願書第6條係約定「買賣契約成立後，因可歸責於買方之事由致契約遭解除者，已付全部價金任由賣方沒收，買方不得請求返還；因可歸責於賣方之事由致契約遭解除者，賣方應加倍返還已收之全部價金」，惟原告廖敏宇、被告尚未成立買賣契約，自未符合上開約定。故原告廖敏宇依系爭意願書第6條約定，請求被告加倍返還定金，為無理由。五、綜上所述，原告非凡公司依系爭委託銷售契約第9條第1款約 定，請求被告給付違約金24萬元，及自112年5月11日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。 逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本判決所命給付原告之金額未逾50萬元，依據民事訴訟法第 389條第1項第5款規定，本院依職權宣告假執行，此部分原 告雖陳明願供擔保聲請假執行，僅促使法院職權發動，不另 為假執行准駁之諭知。並依同法第392條第2項規定，宣告被 告如預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其 假執行之聲請已失所依據，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，本件認定理由已如前述，被告聲請通知 林秀枝、劉超雲、盧科穎作證，則無必要，併此敘明。兩造 其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一 一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但 書。
中 華 民 國 113 年 5 月 31 日 民事第七庭 法 官 郭思妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 31 日 書記官 謝達人
附表：
時間 對話內容 本院卷頁碼 112年1月17日 被告：有看才有機會，價錢好談 有人買我桃園頭期款才出的來 第241頁 112年1月19日 被告：價錢我不會賣太高，不然我桃園不用買了，桃園我看好了 第242頁 112年1月21日 原告員工：我先問一下1200含4％你這邊可以嗎…… 被告：Ok 原告員工：知道有個底線就可以了 感恩感恩 被告：大家好說話，我也想成交 原告員工：謝啦 廣民 被告：到時在陪我去桃園殺價 第37頁
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