臺灣臺北地方法院民事判決
111年度重訴字第716號
原 告 蔡陳卿妹
杜家鴻
陳福樂
共 同
訴訟代理人 張立筠律師
被 告 余福來
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國113年4月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段00000地號土地上如附圖A部分 所示之地上物（即門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號房屋 ，占用面積82.36平方公尺）拆除，並返還上開土地予原告 。
二、被告應給付原告新臺幣224,251元，及自民國111年8月27日 起至清償日止按週年利率5％計算之利息。
三、被告應自民國111年8月27日起至拆除第一項所示地上物並返 還土地予原告之日止，按月給付原告新臺幣14,056元。四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣3,514,000元為被告供擔保後 ，得假執行；但被告如以新臺幣10,542,080元為原告預供擔 保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣74,750元為被告供擔保後，得 假執行；但被告如以新臺幣224,251元為原告預供擔保，得 免為假執行。
八、本判決第三項已到期部分，於原告按期以新臺幣4,685元為 被告供擔保後，得假執行；但被告如按期以新臺幣14,056元 為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書 第2款定有明文。本件原告起訴時主張被告余福來（同案被 告饒梅香已與原告成立訴訟上和解，先予敘明）無權占有原 告所有坐落新北市○○區○○段00000地號土地（下稱系爭土地
），於其上建築房屋，依民法第767條第1項及第179條規定 ，請求被告拆屋還地及返還相當於租金之不當得利，原聲明 請求：㈠被告應將坐落於系爭土地上如附圖A部分所示地上物 （即門牌號碼為新北市○○區○○路00巷0號房屋，面積82.36平 方公尺，下稱系爭房屋）拆除，並返還上開土地予原告。㈡ 被告應給付原告如附表一所示金額，及自民國111年7月1日 起至清償日止按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自111年7 月1日起至拆屋還地之日止，按月給付原告如附表二之相當 租金之不當得利。㈣關於第1項至第3項訴之聲明原告願供擔 保，請准宣告假執行（見新店簡易庭111年度店補字第395號 卷第5頁，聲明第1項酌為文字修正，見本院卷二第49至50頁 ）。嗣於本院審理期間，追加依土地法第103條規定終止被 告與財政部國有財產署（102年改制前為財政部國有財產管 理局，下稱國有財產署）就系爭土地所簽定之國有基地租賃 契約書（下稱系爭租約），並追加備位聲明：㈠確認兩造間 之租賃關係已於111年7月1日終止。㈡被告應將系爭房屋騰空 遷讓返還予原告。㈢被告應自111年7月1日起至系爭房屋騰空 遷讓返還予原告之日止，按月給付原告如附表二之相當租金 之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年 利率5％計算之利息。㈣關於第2項至第3項訴之聲明原告願供 擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第419至422頁），原告 復於113年1月17日當庭將上開聲明中之「111年7月1日起」 變更為「起訴狀送達翌日起」，並變更及更正聲明如後述先 位、備位聲明所示（見本院卷二第6頁、第49至50頁）。核 原告前揭追加及變更，均基於被告無權占有系爭土地而為主 張，屬基礎事實同一，揆諸前開規定，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠系爭土地原為浮覆地，經登記國有，並由國有財產署管理， 被告自97年8月1日起向國有財產署北區分署（102年改制前 為財政部國有財產局臺灣北區辦事處）承租系爭土地，並簽 定系爭租約，嗣國有財產署因辦理浮覆地回歸申請，系爭土 地於109年5月15日回復所有權登記予原所有權人郭坤木之繼 承人即訴外人郭敏光等人所有，國有財產署於109年12月14 日發函通知被告自109年5月15日起終止系爭租約及退還溢繳 租金。原告三人於000年00月間向郭敏光等人買受系爭土地 ，並於110年1月11日以買賣為原因登記為系爭土地之共有人 ，詎被告未經原告同意，於系爭土地上建築系爭房屋，自屬 無權占有系爭土地，並受有相當於租金之不當得利，爰提起 先位之訴，依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房
屋，返還所占用之系爭土地，並依民法第179條及土地法第1 05條準用同法第97條規定，請求被告給付起訴前18個月如附 表一所示相當於租金之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日 起按月給付如附表二所示相當於租金之不當得利。 ㈡被告於000年00月間收受國有財產署溯及終止租約之通知函文 並取回溢繳租金時，即已知悉系爭土地因辦理回復所有權登 記而移轉予真正所有權人之情事，倘被告認系爭租約應繼續 存在，應循系爭租約約定，繼續主動向真正所有權人繳納租 金，並可透過土地謄本查知原告為真正所有權人，原告亦曾 多次至系爭房屋造訪及留信通知商討占用事宜，惟被告在明 知或可得而知原告為真正所有權人之情況下，自109年5月15 日迄今，無故未繳付租金已達2年以上，原告得依土地法第1 03條第1項第4款規定，以起訴狀繕本送達向被告為終止系爭 租約之意思表示，爰提起備位之訴，請求確認兩造間租賃契 約關係已於起訴狀繕本送達翌日終止，並依民法第179條及 土地法第105條準用同法第97條規定，請求被告給付如附表 一、二所示相當於租金之不當得利等語。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應將坐落於系爭土地上如附圖A部分所示地上物（即系 爭房屋，面積82.36平方公尺）拆除，並返還上開土地予 原告。
⑵被告應給付原告如附表一所示金額，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。 ⑶被告應自起訴狀繕本送達翌日起至拆屋還地之日止，按月 給付原告如附表二之相當租金之不當得利。
⑷關於第1項至第3項訴之聲明原告願供擔保，請准宣告假執 行。
⒉備位聲明：
⑴確認兩造間之租賃關係已於起訴狀繕本送達翌日終止。 ⑵被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。 ⑶被告應自起訴狀繕本送達翌日起至前項房屋騰空遷讓返還 予原告之日止，按月給付原告如附表二之相當租金之不當 得利，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率 5％計算之利息。
⑷關於第2項至第3項訴之聲明原告願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：
㈠被告現年70多歲，於系爭土地從小住到大，且被告為低收入 戶，除系爭房屋外無處可居住，被告有與國有財產署簽訂系
爭租約，當初有想要申購系爭土地，但國有財產署因法令無 法出售，後來系爭土地就變成別人的，原告買受系爭土地及 登記的過程並未事先通知被告，希望原告可以給付被告拆遷 補償費等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷二第50至52頁）： ㈠系爭房屋占用系爭土地82.36平方公尺。 ㈡系爭土地原為浮覆地，96年5月30日辦竣土地所有權第一次登 記為中華民國所有，並以國有財產署為管理機關（本院卷一 第67頁、第272頁、第229至232頁）。 ㈢被告分別於98年9月7日、100年8月25日、108年1月25日與國 有財產署北區分署簽定系爭租約，約定由被告自97年8月1日 至100年12月31日止、自100年8月1日起至108年12月31日止 、自107年10月1日起至116年12月31日止，向國有財產署北 區分署承租系爭土地（本院卷一第173至191頁）。 ㈣被告於99年6月28日向國有財產署申購系爭土地（申購案編號 099AD0000000號），經國有財產署本區分署以100年4月18日 台財產北處字第1004000515號函以不合讓售法令規定（出租 之建築基地單筆或併計鄰接可供合併建築之國有土地面積在 500坪以上者，應留供規劃開發經營使用），而註銷被告之 系爭土地申購案（本院卷一第121至141頁）。 ㈤系爭土地原所有權人郭坤木之繼承人即郭敏光等人，向新北 市新店地政事務所申請浮覆地回復所有權登記，系爭土地於 109年5月15日回復登記為郭敏光等人所有（本院卷一第55至 59頁、第103至109頁、第221至314頁、卷二第9至11頁）。 ㈥國有財產署北區分署於109年12月24日以台財產北租字第1098 0059751號函通知被告，系爭土地業經新北市新店地政事務 所辦竣土地所有權回復登記為私有，已非國有，爰依系爭租 約第5點其他約定事項第18款第13目之約定，自109年5月15 日終止系爭土地租賃關係，並退還溢繳租金5萬036元予被告 ，被告並未就系爭租約終止向國有財產署提出申訴或異議（ 本院卷一第471至472頁、第467頁）。 ㈦原告三人於000年00月間向郭敏光等人買受系爭土地，並於11 0年1月8日、110年1月11日以買賣為原因辦理系爭土地所有 權移轉登記為原告三人分別共有（店補卷第51至52頁、本院 卷一第59至65頁）。
㈧被告未曾繳納租金予原告。
㈨兩造不爭執原證1至4、7至11之形式上真正。 四、本院判斷：
㈠原告主張依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋
，返還占用之系爭土地，有無理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無 權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人 對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取 得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字 第1120號民事判決參照）。又按以不動產為標的之債權行為 ，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（ 對人效力之債權相對性），非如物權行為以登記為公示方法 使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變 更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律 上之效力（對世效力之物權絕對性）(最高法院97年度台上 字第1729號判決意旨參照)。
⒉被告占有系爭土地並無正當權源：
按私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所 有權視為消滅。前項土地，回復原狀時，經原所有權人證明 為其原有者，仍回復其所有權，土地法第12條定有明文。上 開所謂「所有權視為消滅」，非指土地物理上之滅失，僅屬 擬制消滅。當該土地回復原狀時，依同條第2項之規定，原 土地所有人之所有權當然回復，無待申請地政機關核准。查 系爭土地原為浮覆地，96年5月30日辦竣土地所有權第一次 登記為中華民國所有，並以國有財產署為管理機關，原所有 權人郭坤木之繼承人即郭敏光等人，向新北市新店地政事務 所申請浮覆地回復所有權登記，系爭土地於109年5月15日回 復登記為郭敏光等人所有，係依土地法第12條第2項規定當 然回復其所有權，彼等並非係透過法律行為而繼受取得系爭 土地之所有權，是本件系爭土地浮覆後，即回復為原所有權 人或其繼承人所有，由郭敏光等人繼受該項權利，系爭土地 並非中華民國所有，國有財產署北區分署雖為中華民國之管 理機關，但未經所有權人之委任或同意而與被告成立系爭租 約，依照前開說明，被告並不得主張系爭租賃關係對於郭敏 光等人及其後受轉讓系爭土地之原告三人仍繼續存在。故被 告占有系爭土地並無正當權源。
⒊從而，原告三人嗣於000年00月間向郭敏光等人買受系爭土地 ，並登記為所有權人，自得依民法第767條第1項前段、中段 規定，請求被告拆除系爭房屋，並將系爭土地返還予原告三 人。
㈡原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得
利，有無理由？金額為何？
⒈按依不當得利之法律關係請求返還，以無法律上之原因而受 利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍， 應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準， 無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常 之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。 經查，本件被告無權占有原告所有如附圖A部分所示之系爭 土地，未曾繳納租金予原告等情，業如前述，且為被告所不 爭執，則被告屬無法律上之原因而受利益，致使原告受有不 能使用系爭土地以獲取利益之損害，原告依不當得利之法律 關係請求被告返還相當於租金之不當得利，為有理由。原告 雖請求被告給付起訴前（自起訴繫屬日回溯）18個月即109 年12月8日起至111年6月7日止相當於租金之不當得利，惟原 告係於110年1月11日以買賣為原因登記為系爭土地之共有人 ，應認原告僅得請求被告給付110年1月11日起至111年6月7 日止之相當於租金之不當得利，及其主張之範圍內即自起訴 狀繕本送達翌日即111年8月27日（參本院卷一第21頁）起至 拆除系爭房屋並返還原告系爭土地之日止，按月給付不當得 利。
⒉次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條 第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限；所稱土 地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即土 地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價，土 地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其 申報地價，公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，平 均地權條例第16條前段及其施行細則第21條前段分別定有明 文。至於所謂年息10％為限，乃指土地租金之最高限額而言 ，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位 置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益 、彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院94年度 台上字第1094號判決意旨參照）。經查，原告系爭土地位於 臺北市新店區環河路，鄰近新店捷運站，生活機能及交通均 屬便利，堪認被告占有系爭土地所受相當於租金之利益，以 該土地申報地價按年息10%計算為適當。又被告占用系爭土 地之面積為82.36平方公尺，該土地之公告地價於110年1月 、111年1月分別為每平方公尺2萬3,600元、2萬5,600元，有 地價查詢資料在卷可參(見本院卷二第55頁)，申報地價即公 告地價之80％分別為每平方公尺1萬8,880元、2萬0,480元， 則原告得請求被告給付110年1月11日起至111年6月7日止之 不當得利，如附表三所示合計為22萬4,251元，是原告就此
部分請求被告給付22萬4,251元，為有理由，逾此範圍之請 求，即屬無據，應予駁回。另原告得請求被告自起訴狀繕本 送達翌日即111年8月27日起之不當得利，如附表三所示按月 為1萬4,056元，是原告請求被告按月給付1萬4,056元，自屬 有據，應予准許。
五、綜上所述，原告先位主張依民法第767條第1項、民法第179條及土地法第105條準用同法第97條規定，請求本院為如主文第一項至第三項所示之判決，為有理由，應予准許，逾此範圍部分，則屬無據，應予駁回。又訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束；於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判；必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判；此與法院應擇對原告最有利之訴訟標的而為判決之選擇合併之審理原則有別（最高法院97年台上字第111號判決意旨參照）。本件原告之先位之訴既經准許，則備位之訴，自無再予審究之必要，併予敘明。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以 宣告。其餘原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 113 年 5 月 17 日 民事第二庭 法 官 王雅婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 17 日 書記官 朱俶伶
附表一：
被告應給付起訴前18個月相當於租金之不當得利 土地坐落 建物門牌 占用 面積 (㎡) 申報地價 (新臺幣元) 不當得利金額計算式 (申報地價×占用面積×年息10%×占用期間) （元以下四捨五入） 新北市○○區○○段00000地號 82.36 20,480元 20,480元×82.36×10%×(18÷12)年＝253,010元 新北市○○區○○路00巷0號
附表二：
被告自起訴狀送達翌日起之每月相當於租金之不當得利 土地坐落 建物門牌 占用 面積 (㎡) 申報地價 (新臺幣元) 不當得利金額計算式 （申報地價×占用面積×年息10%÷12月） （元以下四捨五入） 新北市○○區○○段00000地號 82.36 20,480元 20,480元×82.36×10%÷12月＝14,056元 新北市○○區○○路00巷0號
附表三：
被告應給付之不當得利： 占用期間 (民國) 申報地價 (元/平方公尺） 不當得利計算式 （申報地價×占用面積×年息10%×占用期間，元以下四捨五入） 合計 110年1月11日至 110年12月31日 （355日） 18,880元 18,880元×82.36㎡×10％×（355/365） ＝151,236元 224,251元 111年1月1日至 111年6月7日 （158日） 20,480元 20,480元×82.36㎡×10％×（158/365） ＝73,015元 111年8月27日起之每月損害金 20,480元 20,480元×82.36㎡×10％×1/12＝14,056元 14,056元