臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度重訴字第164號
原 告 曾清祿
訴訟代理人 蔡進清律師
被 告 王順天
王阿興
王模盛
王榮華
王崇宇
王邦
王界源
王廷添
王明鈺
王朝揚
王文祿
王榮隆
王國平
王顯宏
王素花
王日進
王木川
曾楷傑
曾偉綸
王喨生
王民寧
王民選
陳昭吟
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國113年5
月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告對於被告等23人所有坐落高雄市○○區○○段000地號土地所有權如附表「應有部分比例」欄所示之應有部分有優先承購權存在。
被告等23人應就坐落高雄市○○區○○段000地號土地，按其與訴外人彭孝寶間於民國000年0月間所訂買賣契約之相同條件與原告簽立買賣契約，並應於原告給付新臺幣19,916,090元之同時，將上開土地之所有權應有部分261分156移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而 為判決。
二、原告主張：原告與訴外人吳順明（下稱吳順明）、被告王順 天、王阿興、王模盛、王榮華、王崇宇、王邦、王界源、王 廷添、王明鈺、王朝揚、王文祿、王榮隆、王國平、王顯宏 、王素花、王日進、王木川、曾楷傑、曾偉綸、王喨生、王 民寧、王民選、陳昭吟（下稱被告王朝揚等23人），均為坐 落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人 ，各共有人之應有部分如附表「應有部分比例」欄所示。而 被告王朝揚等23人前於民國112年6月8日以如原證2新興郵局 存證號碼001005號存證信函（下稱1005號存證信函），檢附 其等與訴外人彭孝寶（下稱彭孝寶）簽立如原證3所示不動 產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），告知原告及吳順明對 於被告王朝揚等23人以出售單價為每坪新臺幣（下同）10萬 元，出售總價金為34,424,500元等條件，出售系爭土地予彭 孝寶之情事，及是否願意主張行使優先購買權之表示。原告 收受上開存證信函後，即於112年6月19日以原證4所示義民 郵局存證號碼000131號存證信函（下稱131號存證信函）， 向被告王朝揚等23人表示願以同一條件承買，並要求告知簽 約日期、時間、地點，嗣原告收到吳順明於112年6月20日以 原證5所示新興郵局存證號碼001128號存證信函(下稱1128號 存證信函)主張優先承買。惟被告王朝揚等23人迄今仍未就 系爭土地與原告簽訂買賣契約，而有否認原告優先購買權之 事實。被告王朝揚等23人既於112年5月與彭孝寶就系爭土地 訂定系爭買賣契約，而原告於112年6月19日寄發表達願以同 一價格、同一條件優先購買系爭土地之意思表示之131號存 證信函予被告王朝揚等23人，並經被告等人收受，即發生行 使優先承買權意思表示送達之效力，被告王朝揚等23人與原 告就系爭土地之買賣契約業已成立。依土地法第34條之1執 行要點第10點規定，原告對系爭土地之應有部分為2/18，吳 順明對系爭土地之應有部分為6/120，則原告與吳順明之應 有部分比例即為20/29比9/29。因原告及吳順明均表達願以 同一價格優先購買系爭土地之意思表示，以上揭比例計算， 被告王朝揚等23人應分別移轉如附表「應移轉應有部分（比 例20/29）」欄所示之應有部分予原告，爰依民事訴訟法第2 47條第1項及買賣契約之形成權法律關係提起本訴等語，並 聲明：㈠確認原告對於被告王朝揚等23人所有系爭土地所有 權如附表「應有部分比例欄」所示之應有部分有優先購買權
存在。㈡被告王朝揚等23人就系爭土地所有權如附表「應有 部分比例欄」所示之應有部分，應依其與訴外人彭孝寶於11 2年5月所定買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並 於原告給付19,916,090元之同時，將如附表「應移轉應有部 分（比例20/29）」欄所示之應有部分辦理移轉登記予原告 。
三、被告均以：
㈠吳順明亦為系爭土地之共有人，持分為6/120，是吳順明顯有 系爭土地之優先購買權。又被告王朝揚等23人於112年6月8 日即以1005號存證信函通知原告系爭買賣契約內容，契約內 容除了第二條買賣總價款為34,424,500元之外，尚有第4頁 所附之「其他約定事項：……2.因出賣人王朝揚、陳昭吟二人 所有地上物岡山區為隨路99號牴觸本件土地開發興建出入口 ，買方同意將來於為隨段392、393地號興建社區如附圖所示 （路頭）Al透天壹戶（以將來社區規劃為準）由王朝揚、陳 昭吟以出售為隨段392、393地號土地價金及該房屋拆遷補償 同額買回之。房屋興建完成時另訂房地不動產買賣契約書。 ……」等承買條件，並非僅有價金之約定，又被告王朝揚等23 人以1005號存證信函將系爭買賣契約送達予原告，已足認原 告已收受共有人出售之價金、條件等，是原告如欲主張優先 購買權，自應以系爭買賣契約之相同內容承買系爭土地。原 告雖於同年6月19日寄發131號存證信函，惟內容僅為「台端 於112年6月8日，以新興郵局1005號存證信函，就土地座落 高雄市○○區○○段00地號，依土地法34條之1處分，全部，價 金新臺幣34,424,500元整，本人主張優先購買權，同意依上 開價金承買，請台端告知簽約日期、時間、地點。另，本約 之全部價金，為維護雙方權益，應全部價金信託銀行」等語 ，並未表明願意承擔系爭買賣契約中其他約定事項之內容。 惟同為具有優先購買權之共有人吳順明，則以1128號存證信 函，表明「願以前揭價格與條件優先承買」等語，且就系爭 買賣契約其他事項之約定亦積極與被告等人討論。準此，參 酌最高法院109年度台上字第3247號、106年度台上字第1263 號、臺灣高等法院101年度重上字第435號民事判決見解，買 賣條件相同包含買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔 保等均屬之，不以買賣價金為限，故原告僅表明願意以同樣 價格承買，卻未表明以相同條件承買系爭土地，故系爭土地 之優先購買權，自應由吳順明取得之，自屬無疑。既原告並 無同意以系爭買賣契約之相同條件承購系爭土地，係由吳順 明同意以相同條件承購之，自應由吳順明取得系爭土地之優 先購買權，原告提出本件訴訟，顯無理由。
㈡原告雖提出本件訴訟，然於其訴之聲明第二項部分，僅表明 支付19,906,090元，顯已與系爭買賣契約所示之價金不符， 更未說明是否履行系爭買賣契約所附之承買約定與條件，參 酌上開實務見解，原告顯非以「同樣條件」承買之，又優先 購買權之立法目的為簡化共有關係，促進土地利用等，而被 告王昭揚、陳昭吟二人本即居住於系爭土地上，是各共有人 於欲處分系爭土地之時，亦考量被告王昭揚、陳昭吟之居住 安寧等，始於系爭買賣契約附上「其他約定事項」，於簡化 共有關係、促進土地利用及原共有人即被告王朝揚、陳昭吟 之居住正義間取得兼顧與平衡。承上，原告於131號存證信 函並未表明以「同樣條件」承買系爭土地，更未於本件訴之 聲明或起訴理由當中陳明願以與系爭買賣契約之同樣條件承 買之，可見原告顯未取得系爭土地之優先購買權，系爭土地 之優先購買權顯已由吳順明取得之，吳順明自得指定系爭買 賣契約之買受人為彭孝寶或其他第三人，故原告提出本件確 認優先購買權存在之訴，顯無理由等語置辯。並聲明：⒈原 告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保 ，請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不 明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險 得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成 立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決 之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判決意旨參照 ）。查原告主張其對於被告王朝揚等23人所有系爭土地如附 表「應有部分比例欄」所示之應有部分有優先承購權存在等 情，為被告所否認，足認原告就所稱優先承購權存否不明確 ，致其在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以確 認判決除去，故原告提起本件確認訴訟，即有確認利益。 ㈡次按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、 農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部 分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者， 其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負 擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者， 應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償 ，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有 人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者， 應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有
人得以同一價格共同或單獨優先承購。前4項規定，於公同 共有準用之，土地法第34條之1第1項至第5項定有明文。次 按他共有人依土地法第34條之1第4項規定行使優先承購權時 ，就出賣之共有人與第三人間所訂買賣契約之一切條件，必 須均表接受，始得認係合法行使優先承購權。倘有部分不接 受或擅予變更買賣條件時，固難認其已合法行使優先承購權 。所謂依同一價格購買，應解為係同樣條件。此項優先承購 權係屬法定形成權之性質，他共有人是否以「同樣條件」合 法優先承購？應依其行使該優先承購權時之意思表示為準。 倘他共有人行使優先承購權時未附條件，則其與出賣之共有 人間，即應依照出賣之共有人與第三人間所訂買賣契約之相 同內容，成立買賣契約(最高法院104年度台上字第2161號判 決參照)。亦即共有人行使優先承購權，係購買其他共有人 之應有部分，而達成簡化共有關係之目的，僅需以「同樣條 件」承購即符合要件。
㈢經查，原告與吳順明、被告王朝揚等23人，均為系爭土地之 共有人，各共有人之應有部分如附表「應有部分比例」欄所 示。又被告王朝揚等23人業於000年0月間與彭孝寶簽立系爭 買賣契約，依土地法第34條之1規定，以總價34,424,500元 將系爭土地出賣予彭孝寶，並於112年6月8日以1005號存證 信函，檢附其等與彭孝寶簽立之系爭買賣契約，將被告王朝 揚等23人已依土地法第34條之1規定就系爭土地應有部分出 售予彭孝寶之事告知原告及吳順明，並詢問其等是否願以系 爭買賣契約所載相同價金、相同條件優先購買系爭土地。原 告收受上開存證信函後，即於112 年6 月19日寄發131號存 證信函予被告王朝揚等23人，表示就系爭土地總價金34,424 ,500元主張優先購買權，同意依上開價金承買等語。吳順明 亦於112 年6 月20日寄發1128號存證信函予被告王朝揚等23 人，表示願以前揭價格與條件優先承買等節，有系爭土地登 記謄本、存證信函、系爭買賣契約等件為證（審重訴卷第13 頁至第41頁），且為被告所不爭執，此部分事實堪以認定。 觀之原告既於15日內向被告王朝揚等23人表示同意依上開價 金承買系爭土地，且原告並未表示就系爭買賣契約有部分不 接受或擅加變更買賣條件，所給付之單價亦無不同，應認原 告已合法行使優先購買權。至於原告之所以僅給付19,916,0 90元，係因行使優先承購權，係購買其他共有人即被告等23 人之應有部分，且因另有共有人吳順明聲明優先承購，應依 持分比例共同承購(如下述)，故僅需依系爭買賣契約所約定 之價金條件，依原告與吳順明之應有部分比例計算渠等應給 付價金即為已足，不得遽以論斷此非同樣條件或同一價格，
被告所辯尚屬無據。
㈣再按土地法34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律 規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特 權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人 行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定 之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有 人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有 請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言，除出賣應有部 分之共有人通知外，非謂共有人一經表示願優先承購，雙方 即成立買賣契約（最高法院65年台上字第853號、100年度台 上字第432號、87年台上字第2776號、86年度台上字第1089 號裁判參照）。又按前開所稱得以同一價格共同承購，即指 如多數共有人聲明優先購買，應以共同購買為原則，依持分 比例共同承購（臺灣高等法院暨所屬法院64年法律座談會研 討結果同此見解）。共有人出賣其應有部分，除買受人同為 共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權， 均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時， 其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定 之，土地法第34條之1執行要點第13點第9款定有明文。 ㈤經查，原告及吳順明均已於出賣系爭土地之共有人即被告王 朝揚等23人通知行使優先承購權之期限內，表示願以「同一 價格」優先購買系爭土地應有部分之意思表示，揆諸上開說 明，因優先承購權為形成權，原告已表示承購，自得請求出 賣之共有人即被告王朝揚等23人與之簽訂與系爭買賣契約同 樣條件之買賣契約。又原告及吳順明均已依土地法第34條之 1第4項規定合法行使優先購買權，其2人得優先購買之部分 應按其2人之應有部分比例定之，而原告及吳順明就系爭土 地之應有部分各為2/18、6/120，則原告與吳順明之應有部 分比例即為20/29比9/29，以上揭比例計算，原告請求被告 王朝揚等23人應於原告給付19,916,090元之同時，將上開土 地之所有權應有部分261分156移轉登記予原告，為有理由， 應予准許。
五、綜上所述，原告依土地法第34條之1第4項規定合法行使優先 承購權，據以請求如主文第1、2項所示，均有理由，應予准 許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與 判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。 中 華 民 國 113 年 5 月 17 日 民事第二庭 法 官 翁熒雪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 20 日 書記官 方柔尹
附表：
編號 共有人 應有部 分比例 持分面積（坪） 個人價金 （單價10萬元/坪） 應移轉登記予原告之應有部分（比例20/29） 原告應同時給付予共有人之價金 1 王順天 1/24 14.34354 1,434,354元 20/696 989,210元 2 王阿興 1/36 9.56236 956,236元 20/1044 659,473元 3 王模盛 1/36 9.56236 956,236元 20/1044 659,473元 4 王榮華 2/36 19.12472 1,912,472元 40/1044 1,318,946元 5 王崇宇 1/24 14.34354 1,434,354元 20/696 989,210元 6 王邦 7/120 20.08096 2,008,096元 140/3480 1,384,894元 7 王界源 7/120 20.08096 2,008,096元 140/3480 1,384,894元 8 王廷添 1/30 11.47483 1,147,483元 20/870 791,368元 9 王明鈺 1/30 11.47483 1,147,483元 20/870 791,367元 10 王朝揚 1/18 19.12472 1,912,472元 20/522 1,318,946元 11 王文祿 1/18 19.12472 1,912,472元 20/522 1,318,946元 12 王榮隆 2/30 22.94967 2,294,967元 40/870 1,582,736元 13 王國平 1/54 6.37491 637,491元 20/1566 439,649元 14 王顯宏 1/54 6.37491 637,491元 20/1566 439,649元 15 王素花 1/54 6.37491 637,491元 20/1566 439,649元 16 王日進 15/900 5.73742 573,742元 300/26100 395,684元 17 王木川 15/900 5.73742 573,742元 300/26100 395,684元 18 曾楷傑 1/36 9.56236 956,236元 20/1044 659,473元 19 曾偉綸 1/36 9.56236 956,236元 20/1044 659,473元 20 王喨生 1/24 14.34354 1,434,354元 20/696 989,210元 21 王民寧 1/48 7.17177 717,177元 20/1392 494,605元 22 王民選 1/48 7.17177 717,177元 20/1392 494,605元 23 陳昭吟 1/18 19.12472 1,912,472元 20/522 1,318,946元 24 曾清祿 2/18 38.24944 3,824,945元 優購人 優購人 25 吳順明 6/120 17.21225 1,721,225元 優購人 優購人 合計 1 34,424,500元 151/261 19,916,090元