臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第1070號
原 告 黃振賢
黃振奎
黃振良
連玲珠
共 同
訴訟代理人 王煥傑律師
被 告 張朝政
訴訟代理人 沈宏裕律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年3月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣300萬元，及自民國112年6月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之55，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣100萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣300萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告將渠等所有坐落桃園市○鎮區○○段000○000○000地號土地 （下合稱系爭土地，分則以地號稱之），於民國111年7月24 日與被告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定系爭 土地以新臺幣（下同）9000萬元之價格出售與被告，被告應 於111年7月29日給付簽約款900萬元、於111年10月24日給付 尾款6300萬元、於稅捐機關核發稅單後3日內給付完稅款180 0萬元，前開款項均應匯款至合泰建築經理股份有限公司之 台新國際商業銀行受託信託財產專戶（帳號：000000000000 00號）內（下稱履保帳戶）。詎被告僅分別於111年7月25日 、111年7月29日分別匯款2萬8000元、100萬元共計102萬800 0元至履保帳戶內，其餘款項均未於期限內給付。原告已以 存證信函催告被告應於10日內給付剩餘之簽約款。然被告張 朝政於收受上開存證信函後，竟發函通知原告以桃園市○鎮 區○○段000地號土地下有掩埋大量建築廢棄物之情，故依系 爭契約第15條第2項規定解除買賣契約。原告僅得依系爭契 約第10條第1項規定解除買賣契約，並依系爭契約第10條第2
項規定請求被告給付按買賣價金總價款每日千分之0.5計算 之違約金，並沒收被告已給付之全部款項。另系爭契約解除 後，原告仍應給付吉富不動產仲介經紀有限公司（下稱吉富 公司）仲介費用51萬4000元。
㈡又被告於111年7月29日即陷於給付遲延之日，計算至112年2 月1日止，共計125個工作日，故原告可請求被告給付之違約 金為562萬5000元，而原告僅對被告請求其中400萬元。為此 ，原告依照系爭契約第10條第2項約定、民法第231條第1項 規定，請求被告給付554萬2000元（計算式：0000000+00000 00元+514000元=0000000元），併計付法定遲延利息等語。 並聲明：被告應給付原告554萬2000元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：
被告有向原告購買系爭土地而簽訂系爭契約，兩造約定應由 原告向主管機關申請農業用地證明書，故於系爭契約第15條 第2項為特別約定原告應保證系爭土地並無掩埋廢棄物，惟 原告向桃園市政府農業局（農業局）申請農業用地證明書時 ，經農業局前往勘查後，竟發現系爭223地號土地存有大量 建築廢棄物，而令原告限期補正。原告因無法於系爭契約約 定之最後交地日期111年10月24日補正並取得農業用地證明 書，遂向被告商議延後最後交地日期至112年1月20日。被告 認原告已違反系爭契約第15條第2項約定，故於111年12月7 日發函解除契約，該函文已於111年12月8日送達原告，依系 爭契約第15條第2項約定，被告自得無條件解除契約，不負 違約責任等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於111年7月24日就系爭土地簽訂系爭契約，約定 買賣總價為9000萬元，簽約款為900萬元，完稅款為1800萬 元，尾款為6300萬元，簽約款應於111年7月29日前給付，被 告僅交付簽約款102萬8000元，並匯入兩造所申辦之履保專 戶內等情，為兩造所不爭執，且有系爭契約、價金履約保證 申請書在卷可稽（本院卷第25至39頁），堪信為真實。四、而原告主張被告未依約履行，原告已解除契約，自得依系爭 契約之約定，沒收被告已給付之款項，並向被告請求違約金 ，且因可規責於被告之遲延，亦得向被告請求給付原告應負 擔之仲介費等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件 爭點應為：㈠本件原告是否已解除系爭契約？㈡原告是否得請 求沒收被告已匯入履保專戶內款項？㈢原告是否得請求被告 給付違約金？㈣如原告得請求沒收已匯入履保專戶內款項及
違約金，金額為何？㈤原告是否得請求被告給付仲介費？茲 分述如下：
㈠本件原告是否已解除系爭契約？
⒈按民法第254條規定契約當事人之一方遲延給付者，他方當事 人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除 其契約。故債務人遲延給付時，經債權人定相當期限催告其 履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人得解除契約。 ⒉依系爭契約第2條約定：簽約款900萬元於111年7月29日前給付（本院卷第25頁），惟被告迄今僅交付簽約款102萬8000元（即存入履保專戶內），此為兩造所不爭執。原告因此於111年11月28日寄發存證信函催告被告於函到10日內給付剩餘簽約款，逾期逕為解除契約之意思表示等情，有存證信函在卷可按（本院卷第49至55頁），然被告收受上開存證信函後，已逾10日期限仍未給付簽約款，業已符合系爭契約第10條第1項約定之「定7日以上期間催告通知」（本院卷第31頁），原告遂於112年1月12日寄發存證信函通知被告解除契約乙節，有存證信函在卷可查（本院卷第63至73頁），被告於112年2月1日收受上開存證信函後，揆諸上開說明，自已生解除契約之效力，系爭契約業經原告於112年2月1日解除，洵堪認定。 ⒊至被告抗辯其因發見系爭233地號土地埋有大量建築廢棄物， 而得依系爭契約第15條第2項約定解除契約云云。惟查，系 爭土地原有廠房存在，兩造簽訂系爭契約後，原告黃振奎於 111年11月9日就系爭土地向桃園市平鎮區公所申請核發農業 用地作農業使用證明書，後經平鎮區公所於111年11月14日 至現場勘查，現場進行填土整地並種植樹、火龍果等作物， 航照圖上既有違建已拆除完成，無建物坐落系爭土地，平鎮 區公所於111年11月24日再次至現場，現況已恢復農用，無 涉及違規情事，於111年11月29日准予核發農業使用證明書 ，確認系爭土地於農業使用證明書核發之時點確係作農業使 用等情，有平鎮區公所112年8月17日桃市平農字第11200305 33號函檢附之農業使用證明書、申請書、切結書、委託書、 系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、桃園市政府都市計 畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書、審查表、勘查 紀錄表、照片等件附卷足佐（本院卷第181至211頁），可知 被告所辯系爭土地上有大量建築廢棄物，無法申請農業使用 證明書等語，與平鎮區公所勘查及審查結果不符，非屬實情 ，是被告自不得依系爭契約第15條第2項約定解除契約。 ㈡原告是否得請求沒收被告已匯入履保專戶內款項？ ⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害 之賠償總額，民法第250條定有明文。是違約金有賠償性違 約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為 債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為 目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權 人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之 損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意 思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民 法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院110年
度台上字第2572號判決意旨參照）。
⒉查系爭契約第10條第2項約定：「甲方（按即被告）若有遲延 給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費等 ，應賠償乙方（按即原告）自應付之日起，按買賣價金總價 款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。 如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後 得沒收甲方已給付之全部款項。…」，是被告未依限給付買 賣價金，自屬違約，原告解約後，原告得逕予沒收被告已給 付之款項，堪認該沒收之約定，係以被告違約為前提，而得 沒收被告已給付之金額以填補損害，復觀系爭契約第10條第 2項約定，文義既無懲罰性質，依民法第250條第2項規定， 應具有損害賠償總額預定性質。
⒊基此，原告以被告未依限給付剩餘簽約款為由，寄發存證信 函定相當期間催告被告履行，逾期未給付則原告將解除契約 之意思表示，惟被告逾期仍未給付，故原告已於112年2月1 日合法解除系爭契約，業經本院認定如前。則原告依系爭契 約第10條第2項之約定，於解除系爭契約後，自得沒收被告 已給付之全部款項，是原告主張沒收被告已給付之履保專戶 內之簽約款102萬8000元，即屬有據。
㈢原告是否得請求被告給付違約金？
⒈系爭契約第10條第2項前段約定：「甲方（按即被告）若有遲 延給付之情形，如遲延交付證件、給付買賣價款或繳納稅費 等，應賠償乙方（按即原告）自應付之日起，按買賣價金總 價款每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止 」，就契約文義觀之，前段部分已明定係「賠償」，應屬損 害賠償性質違約金，係就遲延給付所生之損害賠償，與系爭 契約第10條第2項後段部分，係以被告違約為前提，原告解 約後得沒收被告已給付之金額以填補損害，有所不同。足認 系爭契約第10條第2項前段、後段，兩者均屬損害賠償性質 之違約金，分別約定不同違約情狀，而有不同之違約責任。 ⒉被告依系爭契約第2條約定應於111年7月29日給付簽約款900 萬元，惟被告僅給付102萬8000元，其餘款項未為給付，經 原告以存證信函催告其於函到10日內給付，被告仍未為給付 ，系爭契約已合法解除等節，則原告依系爭契約第10條第2 項約定，請求被告給付自應付日即111年7月29日起至112年2 月1日（即原告解除系爭契約意思表示到達被告之日）為止 ，按系爭土地買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金，上 開期間共計125日工作日，此有原告提出111年、112年行政 機關辦公日曆表為證（本院卷第223至225頁），核與系爭契 約第12條第1項約定天數以工作日計算乙情相符，是原告可
請求被告給付之違約金為562萬5000元（計算式：計算式：9 000萬元×0.5‰×125日=562萬5000元)，而原告僅請求其中400 萬元，核屬有據。
㈣原告得請求沒收已匯入履保專戶內款項及違約金，金額為何 ？
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。查系爭契約第10條第4項約定：「本條所規 定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」則系爭契 約第10條第2項違約金之約定，應解為兩造就最低損害賠償 額之預定，始符兩造訂約之真意，此違約金倘約定金額過高 ，法院自得依上開規定予以酌減，以期公平。
⒉次按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社 會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時 ，債權人可享受之一切利益為斟酌。倘當事人所約定之違約 金係損害賠償總額預定性質者，因其目的係於債務人有債務 不履行之情事時，即須支付一定之金額，並以該項金額作為 債務人於債務不履行時之預定賠償總額，自應衡酌債權人實 際上所受之損害情形（包括積極損害及消極損害），以決定 其所約定之違約金是否過高。
⒊就系爭契約第10條第2項前段部分：
原告固得請求被告賠償之遲延違約金為400萬元，惟被告未 按期給付買賣價金，致契約無法繼續履行，考量原告未能取 得全部買賣價金予以利用受有損害，並酌以系爭契約簽訂當 時客觀房地產經濟環境、原告取得資金後之投資報酬率、系 爭土地上原存有建物經補正後始取得農業用地證明書等一切 情況，認系爭契約所約定遲延給付之違約金按買賣總價金每 日千分之0.5（換算為年息百分18.25）計算，尚嫌過高，應 酌減為按買賣總價金每日按萬分之2計算，較為適當。從而 ，原告得請求之違約金應為225萬元（計算式：9000萬元×2/ 10000×125日＝225萬元），逾此部分，自屬無據。 ⒋就系爭契約第10條第2項後段部分：
被告因未依限支付剩餘簽約款而遭原告解除系爭契約，原告 依約固得沒收被告已付之價金102萬8000元。然本院審酌原 告因系爭土地之上存有建物，無法取得農業使用證明書，故 無法依系爭契約第2條約定之點交土地日期（即111年10月24 日，本院卷第25頁）進行土地點交，遂與被告協商延後點交 土地日期為112年1月20日，惟未獲被告同意等節，為兩造所 不爭執，並有協議書在卷可稽（本院卷第131頁），難謂原 告就系爭契約無法依約履行，全無可歸責之處，復衡量被告 於本院審理時表示仍有意願購買系爭土地，並聲請本院移付
調解，但調解不成立，堪信被告並無反悔不欲購買系爭土地 之情事。惟原告因被告未履約按期給付，應受有付出銷售成 本等損害，並斟酌客觀經濟環境、不動產市場價格變化、當 事人所受損害及所失利益、違約而致解約之期間等一切情況 等因素，原告主張得依系爭契約第10條第2項約定，沒收被 告已給付之102萬8000元，確有過高之情，本院斟酌上情， 認上開違約金應酌減為75萬元，逾此部分之請求，即屬過高 ，不應准許。
⒌從而，原告得依系爭契約第10條第2項前段請求被告給付225 萬元，並依同條項後段請求被告給付75萬元，合計300萬元 ，並加計法定遲延利息，為有理由，超過部分，為無理由。 ㈤原告是否得請求被告給付仲介費？
⒈原告固主張因系爭契約解除後，原告仍應給付吉富公司仲介 費用51萬4000元，此為被告遲延給付所生之損害云云，並提 出原告黃振奎與吉富公司簽立之土地一般委託銷售契約書為 證（本院卷第155至161頁）。惟原告經本院詢以是否已將仲 介費給付與吉富公司乙節，原告僅泛稱：仲介目前尚未發函 催告原告給付，但仲介曾口頭表示一定會收，目前無其他證 據可提出等語（本院卷第230頁），而原告迄至本院辯論終 結前，均未提出已給付上開仲介費用之證明，難認原告已如 數支付上開仲介費用，則該仲介費用是否為原告因被告遲延 給付所生之損害，並非無疑。
⒉按「解除權之行使，不妨害損害賠償請求權。」民法第260條 定有明文。又民法第260條所規定之損害賠償請求權，係專 指因債務不履行之損害賠償而言，成立給付不能之損害賠償 責任，須給付不能、債務人受有損害、給付不能與損害間有 相當因果關係及可歸責於債務人，缺一不可。次按所謂相當 因果關係，係以行為人之行為所造成之客觀存在事實，為觀 察之基礎，並就此客觀存在事實，依吾人智識經驗判斷，通 常均有發生同樣損害結果之可能者，該行為人行為與損害間 ，即有因果關係。
⒊經查，系爭契約係因可歸責於被告之遲延給付買賣價金而給 付不能，經原告依法解除，已如上述，然原告主張其應支付 與吉富公司之仲介費用，乃基於原告黃振奎與吉富公司間之 居間契約，基於債之相對性原則，原告黃振賢、黃振良、連 玲珠並不對吉富公司負有債務，自難認原告黃振奎應給付之 仲介費用，係本件契約之解除所致之損害，則本件縱認因可 歸責於被告之事由而致給付不能，亦不能認為此與原告因支 付仲介費所受之損害間有相當因果關係。準此，原告請求被 告給付前開仲介費用，並無理由，不能准許。
㈥按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週 年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項本文、第20 3條分別定有明文。本件原告請求被告給付違約金，未定給 付期限、以支付金錢為標的，又未約定利息，則被告自受催 告時起，負遲延責任，是原告就上述得請求之金額，併請求 自起訴狀繕本送達被告之翌日即112年6月18日起（起訴狀繕 本於112年6月17日送達被告，本院卷第113頁）至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭契約第10條第2項約定請求被告給付3 00萬元及自112年6月18日起至清償日止按年息百分之5計算 之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由 ，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於 原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額宣告 之。原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併 予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此 敘明。
八、據上論結，本件為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 6 日 民事第二庭 法 官 李思緯
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 5 月 6 日 書記官 蕭竣升
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