臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第1156號
原 告 謝韋民
訴訟代理人 陳致宇律師
被 告 劉新愛
訴訟代理人 鄭仁壽律師
上列當事人間請求減少價金等事件，於民國113年4月12日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條 第1項但書第3款定有明文。原告起訴原聲明：（一）被告應 給付原告新臺幣（下同）165萬元，及自起繕本送達翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息及按週年利率百分 之18.25計算之違約金。（二）被告應給付原告193,500元， 及自起訴繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。（三）原告願供擔保請准宣告假執行。（見本院卷 一第3頁）。最後變更聲明為：（一）被告應給付原告550,5 12元，及自起繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息及按週年利率百分之18.25計算之違約金。（二 ）被告應給付原告193,500元，及自起訴繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）原告願供擔 保請准宣告假執行。核原告所為聲明之變更，屬減縮應受判 決事項之聲明，合於前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於民國110年10月30日經由全富不動產開發 有限公司仲介簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約） ，約定由原告向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○街00○0號房 屋（下稱系爭房屋）、頂樓加蓋及所坐落桃園市○○區○○段00 0地號土地（下稱系爭土地）應有部分，買賣價金新臺幣（ 下同）430萬元。被告於簽約時向原告保證系爭房屋所有權 人有頂樓加蓋部分之專用權，被告僅告知系爭房屋內有主臥 室、後陽臺有漏水外，別無任何瑕疵。惟系爭房屋於000年0 0月間交屋後，原告於000年0月間檢查系爭房屋屋況時，發 現系爭房屋之餐廳、客廳及次臥室均有漏水之情，廚房下方 水管嚴重漏水導致樓下鋼筋爆裂外露、水泥剝落，頂樓加蓋
並非系爭房屋所有權人專用，其他住戶也有鑰匙。是就上開 滲漏水部分物之瑕疵，爰擇一依系爭買賣契約第9條第5項、 民法第359條、第179條減少價金137,337元後，請求被告返 還該款項，依民法第360條請求賠償損害，依民法第226條第 1項、第227條第1項不完全給付請求損害賠償。又頂樓加蓋 部分權利瑕疵，爰擇一依系爭買賣契約第9條第1項、民法第 349條、第350條、第353條，請求權利瑕疵之損害賠償413,1 75元，另依照民法第226條第1項、第227條第1項不完全給付 請求損害賠償。且依系爭買賣契約第9條規定、第12條第1項 、第3項之約定，請求上開金額按按週年利率百分之18.25計 算之違約金。次依系爭買賣契約第9條第1 項、第5項、第12 條第1項、第3項之約定，請求起訴前累積之違約金193,500 元等語。並聲明：如上開變更後之聲明。
二、被告則以：被告從未向原告保證系爭房屋之所有權人有頂樓 加蓋部分之專用權，且被告在系爭房屋標的物現況說明書已 說明頂樓增建無專用權，又依系爭買賣契約已說明頂樓加蓋 無所有權，且有被拆除之虞，則危險負擔即以交屋為界，而 交屋前並無任何人對之主張權利或請求拆除，原告自不得請 求減少價金獲損害賠償，再依系爭買賣契約之記載，頂樓加 蓋部分未標示其面積、買賣價金，即未特別加價，僅係隨同 系爭房屋出售，被告無須特別保證該增建有專用之必要性， 且該頂樓加蓋位置在系爭房屋頂樓，為全體共有人所共有， 而非專屬於系爭房屋所有權人，被告不可能為上開保證。又 依系爭房屋增補契約書暨特約條款第3條予以刪除，第7條則 約定：系爭房屋有廚房、臥室、客廳等3處漏水，賣方已將 修繕費用折抵於買賣價金之中，由買方自行修復，故本案賣 方不負物之瑕疵擔保責任等語，原告本件主張之漏水處，均 為上開特約條款包含之範圍內，經兩造特約免除賣方物之瑕 疵擔保，是原告主張被告應負物之瑕疵擔保及不完全給付責 任，核屬無據。從而，原告亦無請求違約金之餘地等語。資 為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。 （二）如獲不利之判決，准供擔保免為宣告假執行。三、原告主張兩造於110年10月30日簽立系爭房屋買賣契約，價 金為430萬元，原告已給付買賣價金，被告於110年12月28日 將系爭房屋及系爭土地應有部分移轉登記予原告並點交完成 一節，為被告所不爭執（見本院卷一第69頁），應堪信為真 實。
四、得心證之理由
原告主張被告承諾頂樓加蓋部分由原告取得專用權，且系爭 房屋有餐廳、客廳、次臥室漏水、廚房下方水管漏水導致樓
下鋼筋外露、水泥剝落等瑕疵存在，被告自應負瑕疵擔保之 責，返還其溢付之價金、賠償修繕之損失及違約金等語，業 經被告否認，並以前詞置辯。則本件爭點厥為：被告是否應 對交屋後系爭房屋之頂樓加蓋無專用權乙節，負瑕疵擔保之 責？上開物之瑕疵是否存在？被告應否對於該等瑕疵負物之 瑕疵擔保或不完全給付之責？茲論述如下：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有 瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責任，買受 人得解除其契約或請求減少其價金。買賣之物，缺少出賣 人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金 ，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵 者亦同。雖為民法第354條第1項前段及第359條前段、第3 60條所明定。然基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保 責任，本得以特約免除、限制或加重之，另有特約者，原 則上自應從其特約。
（二）原告雖主張被告向其保證頂樓加蓋部分，由系爭房屋所有 權人取得專用權云云，惟觀諸系爭房屋標的物現況說明書 第3項：「本標的物及社區是否有約定專用、約定共用或 使用手冊（例：露台或頂樓經約定為本戶專用）（若是， 須檢附資料）」，被告勾選「否」。據此，頂樓平臺既為 系爭房屋所屬建築物全體共有人所共有，被告並表明頂樓 無約定專用，是難認被告曾擔保頂樓加蓋由系爭房屋所有 權人取得專用權之情形，又原告雖執訴外人即系爭房屋買 賣仲介周文芳與原告間之通訊軟體對話紀錄中，周文芳稱 被告向其表示4樓屋主有偷打鑰匙，已警告其不能再使用 等語（見本院卷一第55頁），主張被告有為上開保證專用 權之情云云，然遍觀原告所提上開對話紀錄，周文芳均未 提及被告曾為上開保證專用權之情，又縱被告未允許4樓 住戶使用頂樓加蓋，亦無從據此推認系爭房屋所有權人即 有專用權，原告此部分主張自難採信，從而，原告請求被 告就頂樓加蓋無專用權部分，應負瑕疵擔保或不完全給付 之責，應屬無據。
（三）就系爭房屋滲漏水部分，被告於系爭房屋標的物現況說明 書中就後陽台、臥室勾選有滲漏水，且未於最近一年內修 復，而兩造於系爭房屋買賣契約增補契約書暨特約條款第 7條約定：「目前本案於廚房、臥室及客廳處有滲漏水之 情況，買方已明確知悉，且賣方已將相關修繕費用折抵於 買賣價金之中，由買方自行修復，故本案賣方不負物之瑕
疵擔保責任」等語（見本院卷一第35、83頁）。而經本院 依原告之聲請，囑託桃園市建築師公會鑑定系爭房屋滲漏 水之情況，鑑定結果：「編號1餐廳漏水：依據現場勘驗 結果目前並無發現滲漏水情形，但是有油漆剝落現象，原 因有可能是滲漏水或潮濕所造成的。編號2客廳漏水：依 據現場勘驗結果目前並無發現滲漏水情形，但是有油漆剝 落現象，原因有可能是滲漏水或潮濕所造成的。編號3次 臥室漏水：依據現場勘驗結果其天花板目前並無發現滲漏 水之痕跡。編號4廚房下方水管嚴重漏水致樓下鋼筋外露 、水泥剝落：現場勘驗發現鋼筋外露、水泥剝落狀況目前 已由樓下屋主自行修復，依據樓下屋主口述說明及法院照 片研判曾發生漏水情形。」等語（見本院卷二第19頁）。 是以原告所主張系爭房屋廚房、次臥室、客廳縱有滲漏水 情事，兩造依前揭特約條款第7條之約定，業已特約免除 被告之瑕疵擔保責任，原告就此主張被告應負物之瑕疵擔 保或不完全給付責任，難認有據。又原告雖主張餐廳有滲 漏水情事，然依上開鑑定結果，未見有滲漏水之情形，且 其油漆剝落亦可能係因潮濕導致，原告未再提出該油漆剝 落即屬滲漏水所致之積極證據，自難認有據。至原告主張 上開特約免除物之瑕疵擔保關於臥室部分，僅止於主臥室 ，而未及於次臥室云云，並執其與周文芳間之對話紀錄為 據（見本院卷一第43頁），然該部分主張為原告自己向周 文芳所為之表示，難以作為對原告有利之佐證，原告就此 未再提出其他積極證據以實其說，自難採信。
（四）按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念 ，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項 規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於 買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特 定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因 故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵 仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨， 即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台 上字第1112號判決意旨可資參照）。原告主張被告交付系 爭房屋有前揭漏水瑕疵，被告故意或過失未告知，屬未依 債之本旨而為給付，其居住安寧權益因而受損，其得請求 財產上損害賠償云云，為被告所否認。經查，系爭房屋經 鑑定結果縱認廚房、次臥室、客廳有滲漏水情事，然被告 既已據實告知原告，業經認定如前，自難認被告有何故意
或過失未告知買受人即原告該瑕疵，本件即無從逕認被告 有何可歸責事由甚明。原告既未舉出任何事證可證被告確 有可歸責事由，原告逕依不完全給付之規定，請求被告負 損害賠償之債務不履行責任，同屬無據，不應准許。（五）末查，本件被告既未有何原告所指違反系爭買賣契約之處 ，原告依系爭買賣契約第9條、第12條第1項、第3項之約 定，請求被告給付違約金即屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第9條第1項、第5項、第12 條第1項、第3項、民法第349條、第350條、第353條、第359 條、第179條、第360條、第226條第1項、第227條第1項，請 求被告給付550,512元本息及違約金。次依系爭買賣契約第9 條第1項、第5項、第12條第1項、第3項之約定，請求被告給 付起訴前累積之違約金193,500元，均無理由，應予駁回。 原告之訴，既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，爰 併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論 述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 5 月 14 日 民事第四庭 法 官 陳昭仁
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 14 日 書記官 李思儀