臺灣臺中地方法院民事判決 94年度中簡字第1522號
原 告 甲○○○大廈社區管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國94年10月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬柒仟柒佰伍拾參元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二十五分之四，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣壹萬柒仟柒佰伍拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
一、原告主張：其為門牌號碼台中市○○○○街311號11樓之4 甲○○○公寓大廈之住戶管理委員會，被告自民國93年4月 19日起取得該大廈門牌號碼台中市○○○○街305號13樓之4 建物（下稱系爭建物）之所有權，依甲○○○公寓社區住戶 規約第10條規定，區分所有權人有繳交管理費之義務，費用 住戶每月每坪新臺幣（下同）45元，系爭建物為46.97坪， 每月之管理費為2,114元（45元x46.97坪＝2114元，小數點 以下四捨五入），以2個月為1期，故被告每期應繳管理費4, 227元，而被告取得系爭建物所有權後，即未繳納管理費， 計算至93年12月31日止，共有管理費17,753元（93年4月應 繳845元、93年5月至93年12月共8個月4期，4227元x4=16,90 8元，845元+16,908元=17,753元）未繳納；再者，系爭建物 之原所有權人即被告前手楊桂招於讓與系爭建物予被告時， 尚積欠96,368元之管理費（即89年7月1日起至93 年4月18日 止），依公寓大廈管理條例第24條及甲○○○公寓社區住戶 公約第10條第7款規定，各區分所有權人如有出售（含法拍 ）時，承受人（拍定人）均須承接前欠之管理費用，不得拒 絕，又原告已於甲○○○公寓社區公告欄公告買受本社區之 承購戶，須自行查清前手有無積欠管理費，否則，視同承受 該管理費債務，故被告亦應繼受其前手管理費之債務，則連 同前開被告取得系爭建物所有權後之管理費，合計被告應繳 納11 4,121元之管理費，雖屢向被告催繳，均未獲置理，爰 依據公寓大廈管理條例第21條及住戶規約10條規定，請求判 決被告如數給付等語。並聲明：被告應給付114,12 1元，及 自支付命令起訴狀繕本送達翌日即94年4月4日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之遲延利息。
二、被告則以：被告於93年4月19日由法院拍賣取得系爭建物之 所有權，之前被告並不知系爭建物前手有積欠管理費情事， 於拍賣過程中，亦未宣示系爭建物前手有積欠管理費情事， 更無令拍定人訂定債務承擔契約，則被告自無繼受前手楊桂 招所積欠之管理費債務，又依公寓大廈管理條例第24條規定 ，被告應繼受之範圍，並不及於前手已具體發生之管理費給 付義務，故被告無繳付前手積欠管理費之義務；再者，被告 自取得系爭建物所有權後，每月均攜現金至原告處繳納當期 之管理費，原告皆以須連同前手積欠之管理費一併繳納為由 而遭拒收，故非被告不繳，而係原告拒收等語資為抗辯，並 聲明：駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保，請准免為假 執行。
三、兩造不爭執之事實:
（一）原告為門牌號碼台中市○○○○街311號11樓之4甲○○○ 公寓大廈之住戶管理委員會，被告自93年4月19日起經法 院拍賣取得系爭建物之所有權。
（二）系爭建物每月之管理費為2,114元，以二個月為一期，被 告每期應繳管理費4,227元，而被告取得系爭建物所有權 後，即未繳納管理費。
（三）系爭建物原所有權人楊桂招自89年7月1日起即未繳納管理 費。
四、得心證之理由：
本件兩造所爭執者，應在於被告有無繳交管理費義務？被告取得系爭建物所有權之前，其前手楊桂招所積欠之管理費，被告依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，是否應繼受該已發生之債務？又被告是否應依該社區住戶規約第10條第7款，負擔其前手楊桂招所積欠之管理費？若應繼受或負擔，其金額若干？爰分析說明如下：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項 定有明文，本件被告自93年4月19日起取得系爭建物之所 有權，自有依甲○○○公寓社區住戶規約第10條規定，繳 交管理費之義務，而93年4月19日起至93年12月31日止， 共應繳納管理費17,753元（93年4月應繳845元、93年5月 至93年12月共8個月4期，4227元x4=16,908元，845元+16, 908元=17,753元），是原告主張被告應給付此部分管理費
，即屬可採。
（二）至於被告取得系爭建物所有權之前，其前手楊桂招所積欠 之管理費債務，被告有無繼受之義務？
⒈按所謂債之關係，指一方當事人得向他方當事人請求一定 給付之法律關係，具有相對性，即一方當事人僅得向他方 當事人主張，不得向第三人主張。此債之相對性，一基於 債之本質，二亦顧及交易安全（蓋因債之關係缺乏公示性 ），而為民法之基本原則。現行法上為突破債之相對性， 設有民法第425條、第425條之1（買賣不破租賃）等條文 ，即在法律特別規定之情形下，使債權具有物權化之效力 。衡諸憲法第15條保障人民財產權規定及司法院大法官會 議釋字第400號解釋（憲法第15條關於人民財產權應予保 障之規定，旨在確保個人依其財產權之存續狀態行使其自 由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人 之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴）意旨 ，上開具有物權效力之債之關係，應以法律有明文規定者 為限。此由我國民法於91年6月26日修正時，特將最高法 院48年台上字第1457號判例要旨明文化為民法第425條之1 規定，益臻明確。是如欲突破債之相對性原則，而使債之 關係具有例外可拘束第三人之效力，必須有法律之明文規 定者始得為之。
⒉本件原告與系爭建物原所有人楊桂招間有關給付管理費之 權利義務，乃屬債之關係，參諸前開說明，本即具有相對 性，在法律未有明文規定之情形下，原告應以不得向第三 人請求為原則。原告固主張依據公寓大廈管理條例第24條 及該大樓住戶規約第10條第7款規定，被告應繼受其前手 所積欠之管理費，但查：
①依92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第24條規定， 區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例 或規約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定 關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶 間相互關係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用 部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等 等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有 權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有 權人所積欠之管理費，此項債權債務關係原係存在於社 區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間， 依債之相對性原則，本應向原區分所有權人請求，且其 法律關係早已明確，不在前開法條規範範圍內。再者， 依現行法規定，管理委員會對住戶積欠管理費一事，並
無公示方法，若將此義務強加於後手區分所有權人，會 讓一般交易之第三人遭受不測之損害，亦會對法院拍賣 程序造成不利之影響，減低有意承買者之意願，導致抵 押權人無法充分受償，妨害經濟發展和資源之利用。又 92年12月31日修正後之公寓大廈管理條例第24條第1項 則規定為區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責 人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應 於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一 切權利義務事項。顯然，修正後條文，非但未變更繼受 人之權利義務，抑且更為明確的將「繼受」改為「遵守 」，使不致生語義之紛擾。是公寓大廈管理條例第24條 規定，並無使債之關係具有物權化而得以拘束第三人之 效力，原告據此主張被告應繼受其前手所積欠之管理費， 殊無足取。
②又甲○○○公寓社區住戶公約第10條第7款雖規定，各 區分所有權人如有出售（含法拍）時，承受人（拍定人 ）均須承接前欠之管理費用，不得拒絕，原告並於公告 欄公告買受本社區之承購戶，須自行查清前手有無積欠 管理費，否則，視同承受該管理費債務等情，然上開規 約乃該大樓住戶基於居住、使用關係，為達成共同利益 所為之平行意思表示，性質上類似團體協約或自治規章 ，與國家制訂之法律層次有別，該項規約逕自將管理委 員會向住戶收取管理費之債權賦予物權化之效力，有違 債之相對性之基本原則。且該項規約將原屬前手之債務 ，移轉由後手承擔，究其實質應為債務承擔，依民法第 300條、第301條規定，須第三人與債權人訂立契約承擔 債務或第三人與債務人訂立契約承擔債務並經債權人承 認，始生移轉效力。本件被告既未與原告或其前手楊桂 招訂立契約承擔前手積欠之管理費債務，原告不能單憑 前述住戶規約第10條第7款之規定，即主張被告應承擔 前手所積欠之管理費債務。
（三）按在債權人遲延中，債務人無須支付利息。民法第238條 定有明文，本件被告復辯稱：其自取得系爭建物所有權後 ，每月均攜現金至原告處繳納當期之管理費，原告皆以須 連同前手積欠之管理費一併繳納為由而遭拒收等事實，為 原告所不爭執，則原告顯有受領遲延情形，依前開規定， 原告就被告應給付之管理費，自不得再請求遲延利息。（四）末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期 間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院
命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21 條定有明文。從而，原告主張被告應依公寓大廈管理條例 第21條及住戶規約10條規定，繳納93年4月19日起至93年1 2月31日止積欠之管理費共17,753元之範圍，洵屬正當， 應予准許。至逾此部分之原告請求，為無理由，應予駁回 。
（五）本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1 項第3款之規定，職權宣告假執行；被告並陳明願供擔保 請准宣告免為假執行，核無不符，爰酌定相當擔保金額併 准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，無 礙判決結果，爰不一一論述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條 第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 27 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 楊國精
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 10 月 27 日 書記官