臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第252號
先位原告 鄭伊婷
備位原告 楊文宏
共 同
訴訟代理人 吳敬恒律師
被 告 陳佳暉
詹珮筠
共 同
訴訟代理人 武傑凱律師
胡凱翔律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國113年5月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付備位原告新臺幣993萬8,484元，及其中新臺幣980萬元自民國112年2月21日起至清償日止，其餘新臺幣13萬8,484元自民國112年6月15日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
備位原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由備位原告負擔。本判決第一項於備位原告以新臺幣331萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣993萬8,484元為備位原告預供擔保，得免為假執行。
備位原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。又按訴之預備合併，有客觀預備合併與主觀預 備合併之分，主觀預備合併並有原告多數（共同原告對於同 一被告為預備之合併）與被告多數（同一原告對於共同被告 為預備之合併）之類型，其在學說及實務上，固因具體個案 之不同，各按其性質而持肯定說與否定說互見。惟其中原告 多數的主觀預備合併之訴，如先、備位原告之主張在實質上 、經濟上具有同一性（非處於對立之地位），並得因任一原 告勝訴而達訴訟之目的，或在無礙於對造防禦而生訴訟不安 定或在對造甘受此「攻防對象擴散」之不利益情形時，為求 訴訟之經濟、防止裁判矛盾、發見真實、擴大解決紛爭、避 免訴訟延滯及程序法上之紛爭一次解決，並從訴訟為集團之 現象暨主觀預備合併本質上乃法院就原告先、備位之訴定其
審判順序及基於辯論主義之精神以觀，自非不得合併提起（ 最高法院94年度台上字第283號判決參照）。本件由先位原 告提起訴訟，並聲明請求：㈠被告應連帶給付鄭伊婷新臺幣 （下同）980萬元，及自民國111年7月5日至清償日止，按週 年利率5％計算之利息。㈡被告應連帶給付鄭伊婷160萬8,484 元，及自起訴狀繕本送達之翌日至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息（本院卷㈠第9頁）。嗣於訴訟繫屬中，楊文宏亦 追加並列為備位原告，變更訴之聲明如下所示。先備位原告 為夫妻關係，就本件之訴訟標的得因任一原告勝訴而達訴訟 之目的，原告變更後之主觀預備合併之訴，先、備位之訴與 舊訴均本於同一基礎事實，核與民事訴訟法第255條第1項第 2款之規定相符，且先備、位之訴攻擊防禦方法得相互援用 ，不致延滯訴訟程序之進行，亦無礙於被告防禦而有訴訟不 安定之情形，揆諸前開說明，應為法之所許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告鄭伊婷、楊文宏夫妻前透過信義房屋，向被告陳佳暉、 詹珮筠夫妻，以總價金980萬元購買標的「新北市○○區○○街0 00號4樓」房屋（下稱系爭房屋）及基地（以下稱系爭房地 ）。由楊文宏與被告於111年5月14日簽訂「不動產買賣契約 書」（下稱系爭契約），且已結清買賣金並完成交屋。嗣原 告收到新北市政府工務局111年12月5日新北工使字第111234 9820號函、111年12月21日新北工使字第1112465415號函， 始知系爭房屋遭3樓住戶檢舉，有「未經核准擅自變更分間 牆之室內裝修行為」，而違反建築法第77條第1項及第77條 之2第1項第2款之情形。被告始於112年1月12日向原告提出 新北市工務局110年12月16日新北工使字第1102385871號函 ，內容亦係民眾檢舉有違反建築法第77條之室內裝修行為。 然被告於簽約前未曾告知系爭房屋有上開情形，系爭房屋之 標物現況說明書第34項「是否因增違建而與他人發生糾紛？ 」，陳佳暉雖勾選「否」，然陳佳暉與3樓住戶前於106年8 月29日簽訂「施工損壞協議書」（下稱系爭協議書），同意 賠償3樓屋主之損害。又標的物現況說明書第34項「是否知 悉本標的物之增違建曾被檢舉、查報、拆除或收到相關通知 ？」，經陳佳暉雖勾選「是」、「110年收到通知」，然新 北市政府工務局在「新北市建築物簡易室內裝修施工許可行 政項目審核表」註記「本案經多次陳情」，顯見系爭房屋遭 人多次檢舉，且兩造於111年5月14日簽約前，新北市政府工 務局曾作出共計4次違規室內裝修之通知，被告只記載110年 1次而隱瞞111年3次，顯見被告蓄意隱瞞系爭房屋之瑕疵。
再標的物現況說明書第33項「本標的物是否有增建、違建之 情況？」，經陳佳暉雖勾選「有」，然僅勾選「頂樓、陽台 」，可見被告刻意不揭露有室內裝修之違規，被告只記載情 況較為輕微之頂樓、陽台違建，卻不記載情況較為嚴重之違 規室內裝修，顯然是蓄意隱瞞室內裝修違規之情事。 ㈡本件請求項目及金額：
⑴買賣價金980萬元
系爭房屋有室內裝修違規、與3樓住戶發生糾紛及多次遭主 管機關查處等重大瑕疵，但被告蓄意隱瞒、未據實告知，於 標的物現況說明書所揭露之屋況與實際狀況不符，涉及施以 詐欺之情事、致原告對於房屋之性質發生錯誤。經原告於11 2年2月20日寄發存證信函及以本件起訴狀繕本之送達，依意 思表示錯誤及受詐欺之規定，先位主張撤銷系爭契約之意思 表示，並依民法第179條不當得利之規定，請求返還全部買 賣價金。如認為原告不得以受詐欺或意思標示錯誤而撤銷買 賣契約，則備位主張依系爭契約第9條第8項第1款、第10條 第1項第2款、民法第359、227、229、254條解除契約，並依 民法第259條第1、2款請求返還價金。
⑶違約金147萬元、購屋費用13萬8,484元 又系爭房屋存在重大物之瑕疵，被告顯然違約且有可歸責被 告事由。故原告得依系爭契約第10條第1項第2款解除契約及 請求加倍返還已付款項作為違約金。然因原告已給付全額買 賣價金，則依系爭契約第10條第3項，故被告應給付違約金 上限（即買賣價金15％）共計147萬元（計算式：980萬元×15 ％＝147萬元）。再者，原告因購買系爭房屋所支出之全部費 用，含代書費用1萬8,000元、印花稅4,214元、買賣規費1萬 0,342元、謄本費200元、契稅7,728元、仲介費9萬8,000元 等，以上共計金額13萬8,484元。原告先位依民法第91條前 段及第184條第1、2項規定，備位依民法第227條第2項規定 ，請求賠償因購買系爭房屋所支出之上開購屋相關費用、違 約金，兩者共計160萬8,484元（計算式：147萬元＋13萬8,48 4元＝160萬8,484元）。
㈢系爭契約之10萬定金支票、各期買賣款項均為鄭伊婷支付， 系爭房地登記謄本所載之銀行抵押權債務人亦為鄭伊婷，可 證楊文宏指定鄭伊婷為產權移轉登記之名義人後，系爭契約 轉由鄭伊婷承受為買受人，故應以鄭伊婷為先位原告。惟如 認買賣契約關係，應存在於楊文宏與被告2人間，則應以楊 文宏為備位原告。為此，以鄭伊婷為先位原告、楊文宏為備 位原告，各自提起本件先位之訴（以契約撤銷為條件）、備 位之訴（以契約解除為條件），並聲明如下：
⑴先位聲明：①被告應連帶給付鄭伊婷1,140萬8,484元，以及其 中980萬元自112年2月21日起，其中160萬8,484元自起訴狀 繕本送達之翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利 息。②願供擔保，請准宣告假執行。
⑵備位聲明：①被告應連帶給付楊文宏1,140萬8,484元，以及其 中980萬元自111年7月5日起，其中160萬8,484元自起訴狀繕 本送達之翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。②願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭契約係由備位原告楊文宏為買受人，先位原告鄭伊婷非 買賣契約當事人，因此不得為契約撤銷及相關權利之主張。 又被告於簽約時，已向買受人備位原告及其委任仲介據實說 明系爭房屋之現況，並無任何隱瞞詐欺之情事，備位原告於 簽約前看屋時，亦充分瞭解系爭房屋有「未經主管機關核准 為室內裝修」、「未經主管機關許可為隔間套房出租」等不 符建築法規之情事，並經明定於系爭契約、而依簽約時之現 狀交付，且由原告完成換約、繼續收取租金利益。是系爭房 屋有違法改建之瑕疵，此為備位原告於簽約時所知而仍為買 受。又系爭房屋之買賣價格，與附近建物相較低達400餘萬 元，已將違章風險反映在買賣價格中。是故買方所為之意思 表示並無錯誤或受詐欺之情事，賣方不負不完全給付或瑕疵 擔保之責任，亦無侵權行為之可言，故不得為撤銷、解約及 損害賠償之請求。另系爭契約第9條第8項第1款，係指系爭 房屋於「點交前」，如當事人發現有物或權利等瑕疵之情形 。而系爭房屋既已經點交，當無該條款約定之適用，亦不得 據此主張解約並請求返還買賣價金。
㈡又被告雖因系爭房屋施工而與3樓住戶達成賠償協議，但迄今 已近6年相距甚久，之後並無爭議發生。故被告所述「未因 增違建而與他人發生糾紛」亦非謊言。再者，被告於簽約前 已說明，系爭房屋因違法增違建而遭主管機關查報列管，並 特別註明於111年仍有接獲通知，至其通知次數之多寡，應 無礙於系爭房屋之價值及效用，亦無隱匿之情形。況原告二 人於簽約時，既已知悉系爭房屋之違法現況，應將有受主管 機關查報之風險納入考量，且前揭風險亦已反應於買賣價格 ，故原告不得據此為撤銷、解約之意思表示或損害賠償之請 求。另被告二人並未有違約之情事，故原告亦不得請求違約 金。且如系爭契約經原告予以撤銷，則買賣契約即屬自始無 效，原告亦不得依系爭契約請求違約金。末民法第91條係指 意思表示錯誤之情形，行使撤銷權之表意人，對於相對人應 負賠償之責任。故備位原告亦不得以此請求相對人被告賠償
。等語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請駁回 。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠原告鄭伊婷、楊文宏夫妻前透過信義房屋，向被告陳佳暉、 詹珮筠夫妻，以總價金980萬元購買標的「新北市○○區○○街0 00號4樓」房屋及基地。
㈡楊文宏與被告二人於111年5月14日簽訂「不動產買賣契約書 」，依系爭契約第7條第5項指定鄭伊婷為登記名義人，並並 於同年6月27日辦理過戶登記，兩造於同年7月5日辦理交屋 及賣方從履約保證專戶領取買賣價金。
㈢系爭房屋有「未經核准變更分間牆」之室內裝修行為，而不 符建築法第77條第1項之情事。
㈣原告收到新北市工務局111年12月5日新北工使字第111234982 0號函、111年12月21日新北工使字第1112465415號函。 ㈤被告於112年1月12日透過仲介，向原告提出新北市工務局110 年12月16日新北工使字第1102385871號函。 ㈥原告於112年2月20日寄發存證信函，依意思表示受詐欺為由 撤銷系爭契約之意思表示。
㈦陳佳暉與3樓屋主於106年8月29日簽訂「施工損壞協議書」， 同意賠償3樓屋主之損害。
㈧標的物現況說明書第33項「本標的物是否有增建、違建之情 況？」，陳佳暉勾選「有」，位置「頂樓、陽台」。 ㈨標的物現況說明書第34項「是否因增違建而與他人發生糾紛 ？」，陳佳暉勾選「否」。
㈩標的物現況說明書第34項「是否知悉本標的物之增違建曾被 檢舉、查報、拆除或收到相關通知」，陳佳暉勾選「是」、 並說明「110年收到通知」。
新北市政府工務局在「新北市建築物簡易室內裝修施工許可 行政項目審核表」，註記「本案經多次陳情」。 系爭房屋雖數度經檢舉，但於新北市政府違章建築案件查詢 ，於113年1月2日仍查無有任何違建紀錄。 系爭契約之10萬定金支票及各期買賣款項，均為鄭伊婷所支 付，系爭房地登記謄本所載之銀行抵押權債務人為鄭伊婷。 鄭伊婷因購買系爭房屋所支出之全部費用，含代書費用1萬8, 000元、印花稅4,214元、買賣規費1萬0,342元、謄本費200 元、契稅7,728元及仲介費9萬8,000元，共計13萬8,484元。四、本院之判斷：
㈠先位之訴部分：
⒈按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，故買賣約據 所載明之買受人，不問其果為實際上之買受人與否，就買賣
契約所生買賣標的物之給付請求權涉訟，除有特別情事外， 須以該約據上所載之買受人名義起訴，始有此項請求權存在 之可言（最高法院40年台上字第1241號民事判例參照）。再 按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，凡依契約之 文義，足認為買受人，不問其買賣之動機為何，該買受人對 於出賣人當然得行使買賣契約上之權利（最高法院96年度台 上字第1618號民事判決意旨同此見解）。
⒉經查，先位原告鄭伊婷主張其為系爭房地之實際購買人，為 被告所否認，並辯稱系爭房地係備位原告楊文宏向其買受等 語。依原告提出之系爭買賣契約（見本院卷一第35至51頁） ，其上所載系爭房地之買受人為備位原告楊文宏，且兩造對 其形式真正不爭執，堪認系爭房地之買受人係備位原告楊文 宏，並非先位原告鄭伊婷。是先位原告鄭伊婷既非系爭買賣 契約之當事人，並無實體法上權利，則其請求被告連帶給付 1,140萬8,484元，以及其中980萬元自112年2月21日起，其 中160萬8,484元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息，即屬無理由，不應准許。 ㈡備位之訴部分：
⒈備位原告楊文宏是否係遭詐欺而與被告簽訂系爭買賣契約？ ⑴按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，虛構事 實或隱匿事實而故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之 表示。申言之，即行為人主觀上具有圖自己或第三人不法所 有，並欲相對人陷於錯誤之意思，客觀上使用詐術手段，致 相對人陷於錯誤而為意思表示（最高法院18年上字第371號 判例意旨參照）。又按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者 ，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明 文。該條所謂詐欺，不以積極之欺罔行為為限，若在法律上 、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知義務而予隱瞞者 ，即係違反告知義務，而具有違法性（最高法院91年度台上 字第1991號判決意旨參照）。
⑵經查，證人李啟弘於本院審理中證稱：在系爭房屋交屋前， 賣方仲介林玲君沒有告訴我系爭房屋有室內裝修違規，我們 只知道有陽台和頂樓加蓋的違建，室內有無違規我沒有收到 公文，所以不知道是否違規，交屋後買方收到通知被舉報， 我才知道這件事情，買方在成交前有請屋主提供違建的公文 ，但屋主說他沒有留這份公文，所以屋主都沒有看到這些資 料，如果有這樣的情形，應該要通知買方等語（見本院卷一 第86至88頁），參以系爭房屋有「未經核准變更分間牆」之 室內裝修行為，不符建築法第77條第1項之情事，且新北市 工務局在「新北市建築物簡易室內裝修施工許可行政項目審
核表」，註記「本案經多次陳情」等情，為兩造所不爭執， 又系爭房屋上開違反建築法之情事，業經新北市工務局110 年12月16日、111年1月7日、111年1月25日、111年5月4日分 別發函告知被告將針對系爭房屋「未經核准變更分間牆」之 室內裝修行為涉有違反建築法之情事實施現場勘查，此有新 北市政府工務局函文附卷可憑（見本院卷一第285至296頁） ，惟被告陳佳暉於標的物現況說明書第33項「本標的物是否 有增建、違建之情況？」僅標示位置於「頂樓、陽台」，並 未註記室內裝修有違規之情形，此有系爭房屋之標的物現況 說明書在卷可查（見本院卷一第153頁）。審酌被告明知系 爭房屋於000年00月間至000年0月間已多次經新北市工務局 發函告知因系爭房屋「未經核准變更分間牆」之室內裝修行 為需至現場勘查，卻仍在標的物現況說明書第33項僅註記位 置為「頂樓、陽台」，而未記載「未經核准變更分間牆」， 且於交屋前未曾告知備位原告上情，顯見被告刻意隱瞞「系 爭房屋之室內裝修行為涉有違反建築法，且經主管機關屢次 告知將實施現場勘查」之事實。
⒊又所謂交易習慣上負有告知義務之事項，係指依交易慣例會 影響買方締約意願之事項，而系爭房地之標的物現況說明書 既然列出系爭房屋有無增建或違建之情形，且被告對於備位 原告曾透過仲介詢問被告所填載之「系爭房屋之頂樓、陽台 增建或違建之後續處理事宜」乙節亦不爭執，足見關於系爭 房屋有無增建或違建部分，核屬本件影響買受人交易意願之 重要事項。再者，系爭房屋經新北市政府工務局於111年7月 11日核發行政處分書，處分書意旨略載：系爭房屋涉有未經 核准擅自增設變更分間牆等室內裝修，業已違反建築法第77 條第1項規定，經限期改善或補辦手續而未改善或補辦手續 完竣，故依法處罰鍰6萬元，並限期改善或補辦手續完竣， 得連續處罰，並限期停止使用，必要時並停止供水供電、封 閉或命於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除等語（見本 院卷一第299至305頁），足見系爭房屋確實違反建築法，且 業經主管機關處罰鍰並限期改善或補辦手續。是以，被告未 據實告知上開交易上重要資訊，且於填寫標的物現況說明書 時為虛偽陳述，致備位原告陷於錯誤而與被告締結買賣契約 ，堪以認定。
⒉備位原告主張撤銷契約，並請求返還價金980萬元，為有理由 ：
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可 得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤
銷不得以之對抗善意第三人；無法律上之原因而受利益，致 他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後 已不存在者，亦同，民法第92條、第179條分別定有明文。 ⒉經查，備位原告簽訂系爭房地買賣契約之意思表示係遭被告 詐欺一事，業經本院認定如前，準此，備位原告以其受到相 對人詐欺，依民法第92條第1項規定向被告撤銷購買系爭房 地之意思表示，即有理由。從而，備位原告既得依民法第92 條第1項規定，撤銷其受被告詐欺所為購買系爭房地之意思 表示，系爭買賣契約即因原告撤銷購買系爭房地之意思表示 而自始無效，則被告受領系爭買賣價金980萬元，即屬民法 第179條之不當得利，並致原告因此受有給付價金之損害， 是備位原告依民法第179條規定，請求被告返還系爭房地之 價金980萬元，應屬有據。
⒊備位原告請求被告給付違約金147萬元，為無理由： 按民法第114條第1項規定，法律行為經撤銷者，視為自始無 效。經查，系爭買賣契約業經原告於112年2月20日撤銷意思 表示，已如前述，依上開規定，系爭買賣契約即自始不存在 ，從而，原告自無從依不存在之系爭買賣契約約定向被告請 求給付違約金。
⒋備位原告請求被告給付購屋相關費用13萬8,484元，為有理由 ：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，民法第184條第1項定有明文。被告違反告知義務未告知原 告上開「系爭房屋之室內裝修行為涉有違反建築法，且經主 管機關屢次告知將實施現場勘查」之事實，致備位原告楊文 宏與被告成立系爭房地買賣契約，業經認定如前，又備位原 告因系爭契約支出購屋相關費用：代書費用1萬8,000元、印 花稅4,214元、買賣規費1萬0,342元、謄本費200元、契稅7, 728元、及仲介費9萬8,000元等，以上共計13萬8,484元，為 兩造所不爭執，系爭房地買賣契約既因被告未予告知之行為 而撤銷，則上開支出即屬不法侵害備位原告之財產權，被告 應負損害賠償責任，備位原告所請自屬有據，應予准許。 ⒌末按「數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除 法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之； 其給付本不可分而變為可分者亦同。」；「數人負同一債務 ，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無 前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限」， 民法第271條、第272條分別定有明文。查返還價金及損害賠 償之債務係屬可分，且兩造並無契約約定被告就上開債務負 有連帶責任，法律亦無規定共同債務人應就損害賠償債務負
連帶清償責任，是備位原告請求被告2人應連帶對其負損害 賠償之責云云，自無所據，不應准許。
五、綜上所述，備位原告先位依民法第92條、第179條、第184條 第1項之法律關係，請求被告給付993萬8,484元，及其中980 萬元自112年2月21日起至清償日止，其餘13萬8,484元自起 訴狀繕本送達翌日即112年6月15日起至清償日止，並按年息 百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請 求，即非有據，應予駁回。備位原告先位之訴既有理由，其 備位之訴即無庸審究，併予指明。
六、又兩造均陳明願供擔保為假執行或免為假執行，經核均無不 合，爰酌定相當之金額為假執行或免為假執行之宣告。至備 位原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後均與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 113 年 5 月 29 日 民事第七庭 法 官 劉明潔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 29 日 書記官 楊鵬逸