臺灣新北地方法院民事判決
112年度簡上字第320號
上 訴 人 呂誠發
被 上訴人 博愛新城管理委員會
法定代理人 郭勲倫
訴訟代理人 羅和讚
上列當事人間請求修復漏水等事件，上訴人對於民國112年5月26
日本院三重簡易庭111年度重建簡字第26號第一審判決提起上訴
，本院於民國113年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
被上訴人之法定代理人於訴訟進行中變更為郭勲倫，業由被 上訴人具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第111頁至113頁）， 於法有據，應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：上訴人為坐落門牌號碼新北市○○區○○街000 巷00弄00號1樓（下稱系爭1樓房屋）之所有權人，為博愛新 城社區（下稱被上訴人社區）之區分所有權人，而系爭1樓 房屋下方為全體區分所有權人所共有之地下室（下稱系爭地 下室），因民國000年00月間住戶反應其位於系爭地下室之 車位上方天花板漏水，經被上訴人查詢疑似系爭1樓房屋所 致，本件於訴訟中亦經聲請本院囑託財團法人新北市土木技 師公會（下稱新北市土木技師公會）鑑定，結果認系爭地下 室天花板漏水原因係系爭1樓房屋之共用浴廁間及主臥室浴 間地坪（板）防水失效所造成，上訴人自應修繕系爭1樓房 屋至不再滲漏水之狀態，並賠償系爭地下室回復原狀之費用 新臺幣（下同）4萬1,318元。為此，爰依民法第184條第1項 前段、第191條第1項、公寓大廈管理條例第10條第1項、第1 2條等規定提起本件訴訟。併於原審聲明：㈠上訴人應將系爭 1樓房屋依原審判決附件新北市土木技師公會111年12月13日 新北市土技字第1110004240號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報 告）十、鑑定結果（三）及附件十所載修復方法、修復項目 予以修復至不再滲漏水之狀態。㈡上訴人應給付被上訴人4萬 1,318元。
二、上訴人則以：新北市土木技師公會技師做積水測試時有在上 面放冰塊，冰塊會造成冷熱溫差，測定之漏水點剛好在冰塊 正下方，又乾濕分離的浴廁平常不可能淹水淹5個小時且放 冰塊，此鑑定方法上訴人有質疑，另該公會沒有提供熱像儀 、水分計是否歸零無誤差，如有誤差即可能造成判斷錯誤。 而被上訴人固主張系爭鑑定報告之四點鑑定處漏水皆為上訴 人之責任，但上開鑑定點皆無漏水，且鑑定點（一）及（四 ）根本沒管線水源，鑑定點（四）旁僅有社區公共管線，既 然查無漏水，被上訴人所提出之漏水照片不足當作證據。另 系爭地下室天花板屬於公共空間，依社區規約規定，每半年 需保養一次，由被上訴人所聘總幹事負責此項業務，上訴人 曾多次向被上訴人請求提供社區維修保養紀錄，均遭被上訴 人拒絕，顯見被上訴人對於系爭地下室未盡善良管理人責任 ，修復費用自應由被上訴人負擔。末被上訴人提起本件訴訟 依公寓大廈管理條例須經全體區分所有權人決議同意且依社 區規約該該會議必須保留錄影保存，然上訴人及其他區分所 有權人未曾在該區分所有權人會議中針對本事件進行投票表 決，故被上訴人提起本件訴訟自不合法等語置辯。併於原審 聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判命上訴人應將系爭1樓房屋依系爭鑑定報告十、鑑定 結果（三）及附件十所載修復方法、修復項目予以修復至不 再滲漏水之狀態；上訴人應給付被上訴人4萬1,318元，並依 職權為假執行之宣告。上訴人提起上訴，上訴意旨則以：本 案鑑定費用41萬5,000元未經111年7月、8月管理委員會會議 同意，被上訴人訴訟代理人即私自於111年8月8日匯款，經 瞭解係被上訴人訴訟代理人指示自稱以前是土木技師之住戶 至新北市土木技師公會要求指派熟識鑑定單位，私自與鑑定 人口頭承諾以高於一般行情2至3倍鑑定費用承作本案鑑定， 並未經管理委員會會議同意即偽造財務委員陳佑成、監察委 員張惠中名義於會計傳票用印，且鑑定單位未給予估價單或 合約，不符合一般程序流程，顯見被上訴人訴訟代理人有收 取回扣之可能，是系爭鑑定報告應廢棄，訴訟費用亦應由被 上訴人自行負擔。又於109年停車場漏水早已修復，被上訴 人訴訟代理人仍故意提起本件訴訟，另系爭鑑定報告之鑑定 過程亦有失公平、內容邏輯不通且前後矛盾，嚴重懷疑被上 訴人與鑑定人間有對價利益關係才會以此不合邏輯之方式栽 贓抹黑上訴人等語，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴 人在第一審之訴駁回。被上訴人則以：系爭鑑定報告係經原 審囑託鑑定，且該鑑定單位亦經上訴人同意，上訴人所言均 無憑據，係惡意捏造之詞，不足採信等語，資為抗辯，答辯
聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由
經查，被上訴人主張上訴人為系爭1樓房屋之所有權人，為 被上訴人社區之區分所有權人，而系爭1樓房屋下方恰為全 體區分所有權人所共有之系爭地下室等節，業據被上訴人於 原審提出建物登記第一類謄本、建物使用執照圖說等件為證 （見原審卷第27頁至33頁、第51頁），復為上訴人於原審所 不爭執，堪信為真實。至被上訴人主張系爭1樓房屋滲漏水 至系爭地下室天花板，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置 辯，是本件之爭點厥為：㈠系爭1樓房屋是否有滲漏水至系爭 地下室天花板？㈡被上訴人請求上訴人依系爭鑑定報告所載 方式修復系爭1樓房屋至不再滲漏水之狀態並請求系爭地下 室回復原狀之費用，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭1樓房屋是否有滲漏水至系爭地下室天花板？ 1.原審依被上訴人之聲請囑託新北市土木技師公會鑑定系爭地 下室是否有漏水、漏水原因、及修復項目、方法、費用等節 ，經該公會函覆之鑑定結果內容為：「經現勘結果，指陳之 各漏水區，漏水區一、地下室消防機房內天花板，靠地下室 連續壁及柱子邊：其天花板有油漆剝落狀況，惟未見有滴漏 水情形。漏水區二、位於鑑定標的物28弄14號1樓之加蓋浴 室(按：現況使用為鑑定標的物28弄14號1樓之主臥室浴廁間 )下方：地下室天花板，有滲漏水情形。漏水區三、位於鑑 定標的物28弄14號1樓之原浴室(按：現況使用為鑑定標的物 28弄14號1樓之共用浴廁間)：地下室天花板，有滲漏水情形 。漏水區四、位於鑑定標的物28弄14號1樓之現餐廳下方： 地下室天花板，有滲漏水情形」、「本案經於標的物新北市 ○○區○○街000巷00弄00號1樓房屋進行相關給水管是否漏水之 壓力測水測試及房屋共用浴廁間及主臥室浴廁間與前花台區 等位置，進行其地坪(板)防水是否漏水之滲/灑水測試，並 運用紅外線熱像儀拍攝及水分計量測等儀器設備，觀察滲水 測試前、後之本案地下室漏水區差異情形結果，鑑判本案漏 水原因：與新北市○○區○○街000巷00弄00號1樓房屋之共用浴 廁間及主臥室浴間，其地坪(板)防水失效有關」，有系爭鑑 定報告存卷可參。而本件鑑定人受囑託後，即指派具有專業 之土木技師沈振裕、張聰耀至現場進行初勘、會勘，並至系 爭1樓房屋進行給水管線之加壓測試(測試給水管線是否漏水 )、地坪滲/積水測試(測試浴廁間地坪板是否漏水)、灑水測 漏(測試室外花台區地坪是否漏水)，而該公會為浴廁間滲/ 積水測試時，係利用「水分計」量測及「紅外線熱影像儀」 拍攝，分析滲水前、後，漏水區域之滲漏變化情形，並依紅
外線熱影像儀檢測，見漏水區二於浸(試)水前，有滴水現象 ，惟滲水面積不大，於浸(試)水後，漏水點範圍變大且整體 滲水面積擴大；漏水區三於浸(試)水前，有滴水現象，惟滲 水面積不大，於浸(試)水後，漏水點依舊且滲水面積擴大； 另漏水區四以「水分計」量測，有其差異變化，而除共用浴 廁間及主臥室室浴廁間2處外，餐廳下方天花板並未發現有 其他可導致滲漏水之水源，認該區域滲漏水亦與共用浴廁間 及主臥室室浴廁間地板(坪)防水失效有關，有系爭鑑定報告 所附之地坪滲/灑水測漏及水分計量測、紅外線熱影像檢測 報告書、會勘現場調查照片、該公會112年3月14日新北土技 字第1120000839號函（下稱112年3月14日函）可稽（見原審 卷第321頁），是所為之鑑定甚為專業、嚴謹，自屬客觀、 公正，且鑑定人與兩造間並無任何親誼仇怨關係，系爭鑑定 報告之鑑定意見自屬可採。至上訴人上訴主張：本案鑑定費 用41萬5,000元未經111年7月、8月管理委員會會議同意，被 上訴人訴訟代理人即私自於111年8月8日匯款，經瞭解係被 上訴人訴訟代理人指示自稱以前是土木技師之住戶至新北市 土木技師公會要求指派熟識鑑定單位，私自與鑑定人口頭承 諾以高於一般行情2至3倍鑑定費用承作本案鑑定，並未經管 理委員會會議同意即偽造財務委員陳佑成、監察委員張惠中 名義於會計傳票用印，且鑑定單位未給予估價單或合約，不 符合一般程序流程，顯見被上訴人訴訟代理人有收取回扣之 可能，是系爭鑑定報告應廢棄等語（見本院卷一第35頁至39 頁），惟查，上訴人於原審囑託鑑定時，對於鑑定單位為新 北市土木技師公會乙節，表示沒有意見（見原審卷第61頁至 62頁），復就所需鑑定費用乙節，亦經新北市土木技師公會 以111年7月22日新北土技字第1110002366號函通知兩造，此 有該函文在卷足參（見原審卷第89頁）。證人陳佑成於本院 審理時證稱：我是被上訴人社區之財務委員，負責管委會的 請款審核，有關鑑定費財務報表上財務委員的章是我自己蓋 的，因為已經經過區權人會議同意，我認為程序沒有問題， 亦沒有被上訴人請訴外人李榮順去跟新北市土木技師公會談 這件事，也沒有李榮順要求回扣乙事等語（見本院卷二第12 4頁至126頁）；證人張惠中於本院審理時證稱：我之前是被 上訴人社區之監委，現在不是，110年12月26日區分所有權 人會議有提案通過鑑定乙事，111年7月經過管委會開會通過 才對上訴人提起本件訴訟，鑑定金額不是管委會決定，是新 北市土木技師公會決定，無議價空間。鑑定費用是新北市土 木技師公會初勘後決定之價格，沒有報價單。財務報表監委 印鑑是我自己蓋的，因為是有區分所有權人會議通過，授權
管委會我們才會蓋章等語（見本院卷二第127頁至128頁）。 是依卷內事證及前開證人證述可證原審囑託鑑定過程並無不 法，上訴人未提出具體事證證明其主張為真，而逕以前開推 測之詞稱系爭鑑定報告不足採等語，自屬無據。 2.又上訴人固於原審辯稱技師於地坪滲/積水測試時有放置冰 塊，冰塊會造成冷熱溫差，而測定之漏水點恰在冰塊正下方 ，鑑定方法有誤，另熱像儀、水分計有無誤差歸零亦影響判 斷結論等語，又於本院審理時稱：鑑定技師於浴室放置冰塊 ，拒絕上訴人錄影，另技師並非在放置冰塊當日至系爭地下 室停車場鑑定，而是於隔日私自與被上訴人訴訟代理人約定 鑑定，有失公平。系爭鑑定報告H-8、H-12頁編號3、7點位 置紅外線檢測說明均表示滲水測試未偵測到有顯著水擴大情 況，已經明確表示沒有水源流到餐廳下方地下室天花板，怎 麼會有浴室水流到餐廳下方，且浴室地板與餐廳距離4公尺 以上，磁磚及施作工法均不同，如真如技師所言與浴室漏水 有關，本戶室內早已淹水且能明顯觀察水流動向等語（見本 院卷一第39頁）。惟經原審函詢新北市土木技師公會，經該 公會覆以：本案於進行主臥室浴廁間及共用浴廁間地坪(板) 積(滲)水測試時，確有在積水處放置冰塊。其理由係為的是 產生溫差，使得應用紅外線熱像儀觀測不同物質之溫度差異 ，有較好效果，俾檢測研判有無滲漏水。至紅外線熱影像儀 係觀測物質之相對溫差，非絕對溫度，且本案紅外線熱影像 儀係觀測比較滲(積)水前、後之差異情形，爰尚無儀器誤差 、校正歸零的問題；本案鑑定，為探測漏水區其漏水原因， 於鑑定期間，分別在鑑定標的物28弄14號1樓之共用浴廁間 及主臥室室浴廁間2處，進行其地坪(板)防水之滲水測漏， 並應用水分計量測及紅外線熱影像儀拍攝，分析滲水前、後 ，漏水區域之滲漏變化情形。鑑於各觀測儀器，均有其受限 於檢測本體構造與材質及其環境差異與觀測時間之長短等影 響，而不易有明確結果。爰本案鑑定乃同時應用水分計量測 及紅外線熱影像儀拍攝等2項設備作分析檢測，合先敘明。 上開漏水區，以紅外線熱影像儀檢測，水入滲後未能偵測到 有顯著出滲水擴大情況。經研判：可能係觀測時間長、短不 同及觀測物之構造材質毛細現象等影響所致。惟本案上開漏 水區，鑑於以水分計量測，係有其差異變化，且綜判除共用 浴廁間及主臥室室浴廁間2處外，餐廳下方天花板並未發現 有其他可導致滲漏水之水源。爰推判，該區域滲漏水與共用 浴廁及主臥室室浴廁間，其地板(坪)防水失效有關等語，有 上開112年3月14日函可稽（見原審卷第321頁至322頁）；又 觀以系爭鑑定報告所附之紅外線熱影像檢測報告書，見於滲
/積水測試前漏水區二、三(即主臥室浴廁間、共用浴廁間) 本即有多處滴水之現象，於測試後漏水點依舊且有滲水面積 擴大之現象（見原審卷第255頁至280頁），且觀諸現場照片 ，共用浴廁間、餐廳下方地下室天花板有落漆、滲滴水現象 ，主臥室浴廁間下方地下室天花板則有漆落及水痕（見原審 卷第209頁至211頁），並經鑑定人以水分計檢測餐廳下方地 下室天花板因主臥室浴廁及共用浴廁地坪滲漏，致量測點檢 測結果顯示水分顯著增加（見原審卷第249頁至251頁），是 經鑑定人同時應用水分計量測及紅外線熱影像儀拍攝等2項 設備作分析檢測，均可得知系爭地下室天花板確有漏水之狀 況，且其漏水之原因係系爭1樓房屋共用浴廁間及主臥室浴 間地坪(板)防水失效所致之結論，是上訴人上開所辯均無足 採。至上訴人雖聲請傳喚被上訴人社區5樓住戶及星昇機電 保養工程行負責人到庭作證等語（見本院卷一第39頁、本院 卷二第21頁至22頁），被上訴人則聲請傳喚訴外人李榮順、 蔡麗華等人及新北市土木技師公會技師到庭作證（見本院卷 二第178頁），惟參以本件漏水原因業經鑑定明確，自無再 通知前開證人到庭作證之必要。
㈡被上訴人請求上訴人依系爭鑑定報告所載方式修復系爭1樓房 屋至不再滲漏水之狀態並請求系爭地下室回復原狀之費用， 有無理由？
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工 作物之所有人負賠償責任；負損害賠償責任者，除法律另有 規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第 一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代 回復原狀民法第184條第1項前段、191條第1項前段、第213 條第1項、第3項分別定有明文。復按專有部分、約定專用部 分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部 分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分 之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其 費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分 比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之 事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔；專有部分之共 同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或 樓地板上下方之區分所有權人共同負擔，但修繕費係因可歸 責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔， 公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項、第12條亦分別定有 明文。另按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護， 由管理負責人或管理委員會為之，同條例第10條第2項前段
同定有明文。依該條例所設置之管理委員會，雖非區分所有 權人，然其本於管理權就公寓大廈共用部分遭無權占用所生 之私法上爭議，無論排除侵害或請求返還共用部分，依同條 例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，均有訴訟實施權(最高 法院111年度台上字第1727 號判決意旨參照)。則循此法理 ，管理委員會就區分所有權人共用部分之所有權遭妨害，亦 有排除侵害請求回復原狀之訴訟實施權自明，復依公寓大廈 管理條例之規定，此屬管理委員會之權責，核非共有部分之 拆除、重大修繕或改良，自無需經區分所有權人會議決議為 之，併予敘明。
2.系爭地下室天花板漏水之原因，係因系爭1樓房屋共用浴廁 間及主臥室浴間地坪(板)防水失效所致，已如前述，顯已侵 害全體區分所有權人之共用部分(即系爭地下室)之所有權， 又系爭1樓房屋共用浴廁間及主臥室浴間地坪(板)屬上訴人 之專有部分，上訴人自負有修繕、管理及維護之責，是被上 訴人請求上訴人應將系爭1樓房屋修復至不滲漏水之程度， 自屬有據，至於修復之項目及方法，經新北市土木技師公會 鑑定如原審判決之附件系爭鑑定報告書十、鑑定結果（三） 及附件十所示。另系爭地下室因漏水所造成之損害，需花費 修復費用計4萬1,318元(即附件十項次6平頂落漆刮整及白華 壁癌處理24,000元＋平頂水泥漆17,318元＝41,318元)，始能 回復原狀，亦經新北市土木技師公會鑑定屬實，有系爭鑑定 報告書在卷可參，是本院認依系爭地下室受損狀況，此修復 費用應屬合理必要，是被上訴人請求上訴人賠償此費用以回 復原狀，亦屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依民法第184條第1項前段、第191條第1 項、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條等規定，請求 上訴人依系爭鑑定報告如原審判決附件所示之修繕方法進行 系爭1樓房屋之修繕，修繕至系爭地下室天花板不漏水之狀 態，並給付被上訴人4萬1,318元，均有理由，應予准許。原 審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論述，附 此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 113 年 5 月 15 日 民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 陳幽蘭
法 官 謝依庭
以上正本證明與原本無異
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 5 月 15 日 書記官 邱雅珍