臺灣新北地方法院民事判決
111年度重訴字第398號
原 告 林佩芬
訴訟代理人 陳祐良律師
複 代理 人 黃奕欣律師
林依潔律師
侯怡帆律師
被 告 賴春杏
訴訟代理人 林建平律師
上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國113年4月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應於原告將如附表所示不動產所有權移轉登記予被告之 同時，給付原告新臺幣1,780萬元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣593萬元供擔保後，得假執行 ；但被告如以新臺幣1,780萬元為原告預供擔保，得免為假 執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠伊前委由訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房仲 公司）業務人員即訴外人林靖豪居間仲介，於民國110年12 月19日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約 定原告以總價新臺幣（下同）1,780萬元，向被告買受如附 表所示之不動產（下合稱系爭房地，建物之部分下稱系爭房 屋）。伊已依約給付1,780萬元予被告，且被告亦於111年2 月10日將系爭房地所有權移轉登記予伊。然伊於111年3月19 日拆除系爭房屋裝潢時，始發現客廳、主臥室、主臥室廁所 、主臥室走廊、外廁所、外廁所走廊、2間客房及後面廚房 等處之天花板有多處鋼筋外露情事，且全室天花板均有龜裂 狀況。惟被告與永慶房仲公司於出售系爭房地予伊時，從未 告知鋼筋外露情事，且被告於標的物現況說明書中「是否現 有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」之項目亦勾註「否 」，足徵被告已向伊擔保系爭房屋並無鋼筋外露之瑕疵。伊 自發現系爭房屋有鋼筋外露及天花板龜裂之瑕疵後，速於11 1年3月19日告知永慶房仲公司，並經該公司通知被告，促請 被告處理，伊亦於111年3月30日委請律師寄發存證信函，通 知被告應負物之瑕疵擔保及債務不履行責任。兩造嗣於111
年4月14日及5月22日會談協商，伊要求解除系爭契約返還價 金，惟被告不同意，2次均協商未果。
㈡伊聲請本院囑託台灣省結構工程技師公會（下稱結構技師公 會）鑑定系爭房屋之混凝土氯離子含量，其平均值為0.9815 kg/㎥，已逾接近竣工（系爭房屋係於73年10月11日興建完成 ）之83年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」預拌混 凝土之氯離子含量容許值0.6kg/㎥，及新北市政府高氯離子 鋼筋混凝土建築物處理及鑑定原則之標準0.6kg/㎥，自堪認 系爭房屋有氯離子含量超標之重大瑕疵，並已達減少系爭房 屋之通常效用，亦與系爭契約第9條第5款約定被告就無海砂 屋情事負物之瑕疵擔保責任、被告於標的物現況說明書中「 是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」項目勾註「 否」之約定品質不符。又系爭房屋取樣之混凝土中性化試驗 深度幾乎均深於2公分以上，甚至高達8.2公分，將使混凝土 對鋼筋的保護作用減弱，系爭房屋取樣之混凝土之抗壓強度 fc'亦均不足混凝土結構設計規範之210kgf/c㎡，益徵系爭房 屋之構造缺乏穩固、耐用功能，已達到拆除之標準，而有重 大瑕疵。伊得依系爭契約第13條第2項第1款約定、民法第35 4條、第359條規定，向被告解除系爭契約，並依上開約定及 民法第259條第1款規定，請求被告返還買賣價金1,780萬元 本息（即先位之訴）。另伊委請承訴外人立工程有限公司估 價，以目前修繕補強高氯離子建築物之範圍與方式，係敲除 原先裝修之水泥砂漿表層及面材，將敲除後顯露出受高氯離 子影響區域之混凝土已生鼓脹、剝落及龜裂處予以敲除後補 強，並將裸露出之鏽蝕鋼筋除鏽及塗防鏽漆，估價項目包含 鋼筋鏽蝕外露修復工程（衛浴室、主臥房樑、樓板）、300g /㎡碳纖維結構貼覆補強工程（全室樑、樓板）、施工機具及 材料耗損、工程管理及利潤等費用，共計95萬5,763元（含 稅），並以買賣價金1,780萬元之15％計算交易價值減損為26 7萬元，總計362萬5,763元。故縱認伊不得解除系爭契約， 亦得依系爭契約第13條第2項第3款約定及民法第354條、第3 59條規定，向被告主張減少買賣價金，被告受領362萬5,763 元即屬無法律上之原因受利益，致伊受損害，應返還362萬5 ,763元本息之不當得利予伊（即備位之訴）。 ㈢為此，爰先位部分依系爭契約第13條第2項第1款約定、民法 第259條第1款規定、備位部分依第179條規定，提起本件訴 訟等情。並聲明：⒈先位之訴：⑴被告應給付原告1,780萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行；⒉備位之訴：⑴被告 應給付原告362萬5,763元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以：
㈠觀諸系爭買賣契約第13條第2項第1款、第3款約定之文義可知 係於「點交系爭房屋前」方有適用，且如符合契約條款之解 除契約情形，雙方係約定退還原告已付之買賣價款，而非約 定全部價款，亦即點交前尚有尾款未交付，原告未於交屋前 請求辦理混凝土氯離子含量檢測，自無上開契約條款之適用 。
㈡系爭房屋為屋齡數十年之老舊中古屋，符合當時之相關法令 為興建安全標準，以社會常情而言，購買老舊中古屋之一般 社會民眾，當不會期待其所購買之老舊中古屋需符合政府最 新法規對於耐震、氯離子等較嚴格之標準。況兩造於簽訂系 爭契約時，原告自行選擇不進行混凝土氯離子含量檢測以資 確認，伊非專業人士，既未曾委託專業機構檢測，自無從知 悉系爭房屋之混凝土氯離子含量，亦無從告知原告，難認有 何故意不告知瑕疵之情事可言。
㈢系爭房屋位於板橋正隆新城公寓大廈集合住宅，總計115戶迄 今均有住戶居住，且市場交易熱絡，自具有一般住家應具之 品質，無損結構之安全，尚非重大瑕疵，原告主張解除契約 顯失公平。況原告既另主張系爭房屋需要修復費用95萬5,76 3元，已自認得以修復，益證其主張解除契約無據。另原告 主張解除契約回復原狀，伊亦得為同時履行抗辯，請求原告 同時將系爭房地所有權移轉登記予伊。
㈣原告備位之訴部分：結構技師公會鑑定結果之混凝土氯離子 含量平均值為0.9815kg/㎥，縱使高於「預拌混凝土水溶性氯 離子含量標準」0.6kg/㎥，然未必會出現高氯離子建築物相 關損害現象，影響結構安全。況如系爭房屋興建於73年間， 屋齡迄今僅38年，歷經921大地震及其後之大、小地震，結 構仍完整，外觀無明顯裂痕，現有115戶住戶供營業及居住 ，具備房屋通常使用效能無訛。又估價報告書認價格減損比 率為15％（即267萬0,989元），較其他實務見解為高，遑論 兩造於110年12月簽約迄今房價漲幅亦足以彌補原告之損害 等語，資為抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告於110年12月19日經由永慶房仲公司居間仲介，與被告簽 訂系爭契約（不動產說明書為系爭契約之一部分），約定原 告以買賣總價款1,780萬元向被告買受系爭房地；原告已依
約給付買賣總價款1,780萬元予被告，被告亦已於111年2月1 0日將系爭房地所有權移轉登記予原告；系爭房屋係於73年1 0月11日興建完成等事實，為兩造所不爭執（見本院卷二第4 34、435、457頁），自堪信屬實。
㈡原告請求給付，為被告以前詞所拒。茲就爭點論述如下： ⒈原告先位請求解除契約之部分：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危 險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前5條（即第354條至第358條）之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民 法第354條、第359條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係 指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人 之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者， 即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73 年台上字第1173號判決意旨參照）。再按於房屋買賣交易 中，房屋應具備穩固、安全耐用之形體與結構，為買賣雙 方所著重者，倘交易之房屋欠缺安全可居住之結構，即應 認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。又所謂「海砂屋 」，為民間一般之用語，在學術界、主管機關及土木、結 構業界向以房屋之混凝土氯離子含量超過設計環境條件下 之國家規範值為判定標準。即社會一般民眾泛稱之「海砂 屋」，在於房屋之混凝土氯離子含量超過國家標準之規範 值，而房屋預拌混凝土中鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含 量過高時，會造成鋼筋容易鏽蝕，混凝土強度降低，水泥 塊剝落等情事，房屋之耐用年限，亦因此減短。是房屋之 混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足，如對於房屋結構 安全造成影響或有影響之虞時，自有減少一般房屋所應具 備之通常效用，而應認為物之瑕疵。
⑵再觀之系爭契約針對「海砂屋」或「氯離子含量」亦有如 下條款：第9條第5款約定：「本買賣標的物於交屋前如存 在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等其他影 響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（即 被告，下同）應負瑕疵擔保責任。」、第13條第2項第1款 約定：「簽定不動產買賣契約後，甲方（即原告，下同） 得自費並請求乙方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測， 檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱
等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均值符合 約定解約條件，即建物建築完成日期在民國84年6月30日 （含）當日以前者，約定為0.6kg/㎥（不含）以上；該日 期以後者，約定為0.3kg/㎥（不含）以上，除甲乙雙方另 有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還甲方已 付之買賣價款。」、第13條第2項第3款約定：「本買賣標 的建物無論甲方於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方 均應依民法負瑕疵擔保責任。」各等詞（見本院卷一第33 至34頁）。復參被告亦於系爭契約文件「不動產說明書」 內所附「標的物現況說明書」中「是否現有或曾有鋼筋外 露或水泥塊剝落之情事」之項目勾註「否」（見本院卷一 第132頁）。綜觀上情，堪認被告就系爭房屋無氯離子超 標一事，應負物之瑕疵擔保責任。
⑶針對系爭房屋之混凝土氯離子含量，業經原告聲請本院囑 託結構技師公會鑑定後，經該會取樣檢測之氯離子含量平 均值為0.9815kg/㎥，並提出鑑定報告書為憑（見本院卷二 第129至252頁，鑑定結果見本院卷二第145頁，試驗報告 見本院卷二第241頁）。審諸該鑑定報告書係由結構技師 公會指派具有專業知識經驗之技師執行，並會同兩造親至 系爭房屋現場勘查、取樣、檢測，亦拍照存查、比對設計 圖說，經核並無明顯違法、不當或違反經驗法則、論理法 則之處，其鑑定結果自屬信而有徵，可作為本院判斷之依 據。準此，系爭房屋之混凝土氯離子含量已超過系爭契約 第13條第2項第1款所定之標準（即0.6kg/㎥），亦超過83 年7月22日修訂「新拌預拌混凝土國家標準」預拌混凝土 之氯離子含量容許值0.6kg/㎥及新北市政府高氯離子鋼筋 混凝土建築物處理及鑑定原則之標準0.6kg/㎥。依上說明 ，系爭房屋之混凝土氯離子含量過高，足以對房屋結構安 全造成影響，自堪認有減少一般房屋所應具備之通常效用 及約定品質，而屬物之瑕疵。故原告依系爭契約第13條第 2項第1款約定、民法第359條規定解除系爭契約，自屬有 據。
⑷又查，系爭房屋結構安全性之3項指標，包含「混凝土抗壓 強度」、「硬固混凝土氯離子含量」、「混凝土中性化深 度」，除其中「硬固混凝土氯離子含量」部分已鑑定如前 外，「混凝土抗壓強度」部分亦經結構技師公會取樣檢測 ，結果均不足混凝土結構設計規範之210kgf/c㎡（見本院 卷二第237頁），「混凝土中性化深度」部分經取樣檢測 ，其結果僅1處深度少於2公分、其餘5處深度均大於2公分 （見本院卷二第239頁），顯示混凝土耐久性堪虞，復經
現場檢視系爭房屋外觀，梁及頂板已有多處混凝土保護層 剝落及鋼筋鏽蝕嚴重現象（見本院卷二第145頁、第217至 233頁）。綜觀上情可知系爭房屋混凝土氯離子含量過高 之瑕疵，危及混凝土及鋼筋之耐用度，對於結構產生不利 且不可逆的影響，如認原告不能解除契約，後續需雇工修 繕，耗費時間金錢，且縱經補強仍難保原結構體不再弱化 ，原告嗣後如欲出售系爭房地，理應誠實告知上情，衡情 亦將大幅減少價金否則顯難找到交易對象成交，對其甚為 不利，自已失其購買系爭房地為使用或交易之目的。被告 抗辯：原告解除系爭契約有權利濫用、顯失公平等情形云 云，自無可採。
⑸按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知 出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不 能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕 疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視 為承認其所受領之物。又買受人因物有瑕疵，而得解除契 約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依前 開規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年 而消滅，民法第356條、第365條第1項分別定有明文。查 系爭房屋有無混凝土氯離子含量超標之瑕疵，並非依目視 觀察等通常之檢查所能發見。原告主張：被告於111年2月 10日將系爭房地所有權移轉登記予伊後，伊於同年3月19 日裝潢系爭房屋，始發現天花板水泥剝落、鋼筋裸露，並 於同年月30日委請律師寄發存證信函通知被告上情，亦於 同日委任立鋼公司採樣檢測氯離子含量，經該公司於同年 4月6日完成試驗報告等情，業據提出系爭房屋現場照片、 臺北信維郵局第5832號存證信函、試驗報告可稽（見本院 卷一第47至101頁、第137至145頁、第191頁），堪認原告 於發見瑕疵後隨即通知被告，並於通知後6個月內（即111 年7月27日，見本院卷一第9頁）提起本件訴訟解除契約， 未逾前揭法條規定之法定期間。被告抗辯：原告未於合理 期間內檢查、通知伊物之瑕疵，應視為其已承認所受領之 物，不得再主張物之瑕疵擔保云云，自無足取。 ⑹被告另抗辯：原告於簽約時表示不檢測氯離子含量，遲於 交屋之前亦不行使檢測權，顯係出於重大過失而不知系爭 房屋之瑕疵，依民法第355條規定，被告不負擔保之責云 云。惟系爭契約並未明文約定課以原告應於簽約前或交屋 前表明是否檢測氯離子含量之檢查義務，且系爭契約第13 條第2項第3款、第9條第5項分別約定略以：「本買賣標的
建物無論甲方於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，乙方均 應依民法負瑕疵擔保責任。」、「本買賣標的物於交屋前 如存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋…等其 他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方 應負瑕疵擔保責任。」等詞（見本院卷一第33至34頁）， 足見被告擔保系爭房屋於交屋後並無氯離子含量過高等情 形，被告自不得因原告於簽約時表明不檢測系爭房屋之混 凝土氯離子含量，即免除其擔保責任。況被告於標的物現 況說明書中「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情 事」之項目勾選「否」（見本院卷一第132頁），且系爭 房屋天花板原包覆有木作材料，亦有被告委託出售系爭房 屋時之現況照片可憑（見本院卷一第279至281頁），足徵 原告未於簽約前或交屋前依系爭契約第13條第2項第1款約 定進行混凝土氯離子含量檢測，尚屬合理，難認原告未於 簽約前或交屋前進行上開檢測即有不知瑕疵之重大過失可 言，被告上開抗辯自非有理。
⒉原告先位請求回復原狀之部分：
⑴按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，並應返 還所受領之給付物，民法第259條第1款規定甚明。又系爭 契約第13條第2項第1款亦約明：「簽定不動產買賣契約後 ，甲方得自費並請求乙方配合辦理房屋混凝土氯離子含量 檢測，檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之 樑、柱等共取三個樣本為準，如三個樣本檢測結果之平均 值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國84年6 月30日（含）當日以前者，約定為0.6kg/㎥（不含）以上 ；該日期以後者，約定為0.3kg/㎥（不含）以上，除甲乙 雙方另有約定外，甲方得逕行解除買賣契約，乙方應退還 甲方已付之買賣價款。」等詞（見本院卷一第34頁）。查 系爭契約業經原告合法解除，如前所述，故原告依系爭契 約第13條第2項第1款約定、民法第259條第1款規定，請求 被告返還已付價款1,780萬元，自屬有據，應予准許。 ⑵復按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前， 得拒絕自己之給付；但自己有先為給付之義務者，不在此 限，此觀民法第264條第1項規定甚明。又上開規定於當事 人因契約解除而生之相互義務準用之，民法第261條亦有 明文。查原告給付買賣價金1,780萬元及被告移轉登記系 爭房地所有權為系爭契約之主給付義務，且互為對待給付 ，故系爭契約經原告合法解除後，雙方同負回復原狀之義 務，揆諸前揭法條規定，被告為原告應將系爭房地所有權 移轉登記之同時履行抗辯，亦屬有據。
⑶另按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以 前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始可免責， 是債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固 可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其 遲延責任即溯及免除（最高法院107年度第8次民事庭會議 決議意旨參照）。原告雖主張被告所負1,780萬元之給付 責任，應自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息。惟被 告已合法為同時履行抗辯，揆之前揭說明，其遲延責任即 溯及免除，則原告請求法定遲延利息，難認有據，自不應 准許。
四、綜上所述，原告先位依系爭契約第13條第2項第1款約定、民 法第259條第1款規定，請求被告給付1,780萬元，為有理由 ，應予准許；逾此範圍之先位請求，為無理由，應予駁回。 又被告為原告應將系爭房地所有權移轉登記之同時履行抗辯 ，核屬有據，亦應准許。另原告先位之訴既為有理由，其備 位之訴自毋庸裁判；原告先位之訴雖為部分勝敗，惟本院酌 量兩造勝敗情形，認應由被告負擔全部訴訟費用，均併此敘 明之。
五、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免 為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併 予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審 酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 5 月 17 日 民事第三庭 法 官 賴彥魁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 20 日 書記官 黃頌棻
附表：
編號 不動產（即系爭房地） 1 新北市○○區○○段0000○號建物全部（即系爭房屋，門牌號碼新北市○○區○○路0段000○00號1樓） 2 新北市○○區○○段000地號土地應有部分81/10000 3 新北市○○區○○段00000地號土地應有部分81/10000
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網