臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
原 告 丁○○○管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國94年9月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬參仟壹佰捌拾元，及自民國九十四年五月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣陸佰捌拾參元，餘新臺幣參佰壹拾柒元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣肆萬參仟壹佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實 及理由
一、程序部分：本件被告於最後言詞辯論期日經合法通知並未到 場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲 請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張其為門牌號碼台中縣豐原市○○街92巷81弄26號丁 ○○○公寓大廈之住戶管理委員會，被告自民國93年2月起 為該大廈門牌號碼台中縣豐原市○○街92巷81弄18號即豐原 市○○段494建號之區分所有權人，區分所有部分之面積為3 3.94平方公尺（含陽台及花台），另同段建號540號建物（ 即門牌號碼台中縣豐原市○○街92巷81弄18號等公共設施， 總面積為1999.26平方公尺）為區分所有建物之共用部分， 被告之應有部分則為10000分之760，實際面積為151.9平方 公尺（45.96坪)，而該共用部分中之地下層則作為丁○○○ 公寓大廈之「停車空間」，被告計有13個機械停車位之使用 權，依丁○○○社區規約第10條約定，區分所有權人應遵照 區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項： ①管理費，以每月每坪新臺幣（下同）50元計算，十位以下 四捨五入；②車位清潔維護費，私有車位每位每月收取300 元清潔費，自93年10月起則降低為100元。詎被告自93年2月 6日起即未繳交區分所有建物共用部分之管理費，其每月應 繳2,070元（45元x45.96坪＝2070元，十位以下四捨五入） ，計算至94年4月止，被告欠繳管理費為30,680元，又被告 自93年4月起亦未繳交車位清潔維護費，計算至94年4月止， 被告欠繳之車位清潔維護費，共32,500元（300元x13x6=23,
400元，100元x13x7=9,100元，23,400元＋9,100元＝32,500 元），管理費與車位清潔維護費合計63,180元（30,680元＋ 32,500元＝63,180元），屢向被告催繳，未獲置理，又車位 清潔維護費係用以支付車位升降電費、照明、鐵捲門馬達用 電及清潔、故障整修、更新，故於管理費外，另按車位數徵 收潔維護費，而被告於93年6月10日繳付之管理費20,000元 ，雖係被告取得系爭區分所有建物所有權以前（即93年2月5 日以前），其前手所積欠之管理費，惟依公寓大廈管理條例 第24條第1項，被告應繼受該已發生之債務，故被告持以主 張抵銷，即無理由，爰依公寓大廈管理條例第21條規定，提 起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告63,180元，及自 支付命令繕本送達之翌日即94年5月17日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。
三、被告則以：被告自93年2月起為該大廈區分所有權人，並有 該大廈共用部分（即同段建號540號）地下層「停車空間」 中13個機械停車位之使用權，而就該13個機械停車位部分， 原告除收取車位清潔維護費外，更按建築物共用部分之應有 部分面積徵收管理費，由於被告有較多停車位之使用權，因 而建築物共用部分之應有部分，被告亦較其他區分所有權人 為多，如再按共用部分之應有部分面積比例徵收管理費，則 就停車位部分，被告無異雙重付費，即每一停車位，被告除 需繳付車位清潔維護費外，尚需繳納管理費，對有較多車位 之被告而言，實不合理。再者，公寓大廈管理條例第24條所 規定區分所有權人之繼受人應繼受之範圍，並不及於前手已 具體發生之管理費給付義務，故被告無繳付前手積欠管理費 之義務，而被告於93年6月10日繳付之管理費20,000元，原 告係無法律上之原因而受利益，致被告受損害，被告得依不 當得利請求返還，並主張以該債權與原告之前開債權抵銷等 語資為抗辯，並聲明駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保 ，請准免為假執行。
四、兩造不爭執之事實:
（一）原告為門牌號碼台中縣豐原市○○街92巷81弄26號丁○○ ○公寓大廈之住戶管理委員會，被告自93年2月起為該大 廈之區分所有權人，另同段建號540號建物（即門牌號碼 台中縣豐原市○○街92巷81弄18號等公共設施，總面積為 1999.26平方公尺）為區分所有建物之共用部分，被告之 應有部分為1000 0分之760，實際面積為151.9平方公尺（ 45.96坪)，而該共用部分中之地下層則作為丁○○○公寓 大廈之「停車空間」，被告計有13個機械停車位之使用權 。
（二）丁○○○社區規約第10條約定，區分所有權人應遵照區分 所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：① 管理費，以每月每坪50元計算，十位以下四捨五入；②車 位清潔維護費，私有車位每位每月收取300元清潔費，自9 3年10月起則降低為100元。
（三）被告自93年2月6日起即未繳交區分所有建物共用部分之管 理費，自93年4月起亦未繳交車位清潔維護費。（四）被告於93年6月10日繳付之管理費20,000元，乃係清償被 告取得系爭區分所有建物所有權以前（即93年2月5日以前 ），其前手所積欠之管理費。
五、得心證之理由：
本件兩造所爭執之處，應在於被告有無義務按系爭建築物共用部分之應有部分面積比例負擔管理費？並同時繳交車位清潔維護費之義務？被告取得系爭房屋所有權之前，其前手所積欠之管理費，被告依公寓大廈管理條例第24條第1項規定，是否應繼受該已發生之債務？茲論述如下：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係 因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分 所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項 定有明文，又區分所有建物之共同部分，依土地登記規則 第八十一條第一款規定，同一建物所屬各種共用部分，除 法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合 併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但 部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外，至 於地下層或屋頂突出物等，如非屬共用部分，並已由戶政 機關編列門牌或核發其所在地址證明時，得依土地登記規 則第八十二條第一項規定，視同一般區分所有建物，申請 單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記，是公寓大廈 之地下層「停車空間」之登記方式，常見者有二：⑴與其 他公共設施（例如突出物、陽台等）共同編列同一建號者 。⑵僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共 設施編列同一建號者；前述第一種地下室停車位，因將區 分所有建物全部之公共設施（含停車空間）編列同一建號 ，屬公寓大廈之共用部分，則區分所有權人縱未購買停車 位者，因持有公共設施應有部分，而應有部分係抽象存在 於全部共有物上，故其應有部分亦及於停車空間。至於第 二種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不需
購買該地下室共同使用部分（停車空間）之應有部分；反 之，購買者，即得取得該地下室停車空間之應有部分。本 件系爭停車位之停車空間並非獨立編列建號，而係與其他 公共設施（突出物、陽台）共同編列一建號（即豐原市○ ○段540建號），此有被告提出之建物登記謄本影本一紙 在卷可參，則丁○○○公寓大廈地下室之停車空間即屬上 開第一種方式辦理登記，乃屬該大廈之共用部分，應無疑 義。則有關共用部分修繕、管理、維護費用，依前開規定 ，自應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有 部分比例分擔之。而依區分所有權人會議議決之丁○○○ 社區規約第10條約定，區分所有權人應繳交管理費，以每 月每坪50元計算（十位以下四捨五入），又根據前開建物 登記謄本登記，該共用部分，被告之應有部分則為10000 分之760，實際面積為151.9平方公尺（45.96坪)，則被告 自有依該標準及其共有之應有部分比例分擔共用部分之修 繕、管理、維護費用，本件原告請求被告以每月每坪45元 標準計算管理費，更無不可，則被告每月應繳之管理費應 為2,070元（45元x45.96坪＝2070元，十位以下四捨）， 而被告亦不否認自93年2月6日起即未繳交區分所有建物共 用部分之管理費，是計算至94年4月止，被告欠繳管理費 為30,680元，原告此部分主張，堪信為真實。（二）次按共有及共用部分之清潔、維護、修繕、一般改良及收 益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用並其他依公 寓大廈管理條例或規約所定事項，均屬管理委員會之職務 ，公寓大廈管理條例第36條第2、7、11款定有明文，本件 依區分所有權人會議議決之丁○○○社區規約第10條約定 ，區分所有權人應繳交車位清潔維護費，私有車位每位每 月收取300元清潔費，自93年10月起則降低為100元，此為 兩造所不爭執之事項，而被告計有13個機械停車位之使用 權，亦為被告所自承，則被告自有依該標準繳交車位清潔 維護費之義務，至於被告辯稱：收取車位清潔維護費，同 時又按共用部分之應有部分面積比例負擔管理費，顯有雙 重付費不合理現象云云，惟依前開規定，管理委員會本應 依規約所定事項執行職務，則丁○○○社區規約第10條既 已定有收取管理費及車位清潔維護費之標準，原告自有依 規約向被告收取費用之權利，而被告前開所辯縱屬實情， 亦僅能尋修改規約之程序加以救濟，是被告仍有依該標準 繳交車位清潔維護費，而被告自93年4月起即未繳交車位 清潔維護費，則計算至94年4月止，被告欠繳之車位清潔 維護費，共32,500元（300元x13x6=23,400元，100元x13x
7=9,100元，23,400元＋9,100元＝32,500元），原告主張 被告應繳交32,500元之車位清潔維護費，亦堪信為真。（三）綜上所述，原告主張依丁○○○社區規約第10條規定之收 費標準，被告應繳納管理費30,680元、車位清潔維護費32 ,500 元，二者合計63,180元（30,680元＋32,500元＝63, 180元），應可採信。
（四）依92年12月31日修正前公寓大廈管理條例第24條規定，區 分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規 約所定之一切權利義務，係指依本條例或規約所定關於公 寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關 係之事項而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用 權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如依 規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦 有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理 費，此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠 管理費之前手區分所有權人之間，依債之相對性原則，本 應向原區分所有權人請求，且其法律關係早已明確，不在 前開法條規範範圍內。再者，依現行法規定，管理委員會 對住戶積欠管理費一事，並無公示方法，若將此義務強加 於後手區分所有權人，會讓一般交易之第三人遭受不測之 損害，亦會對法院拍賣程序造成不利之影響，減低有意承 買者之意願，導致抵押權人無法充分受償，妨害經濟發展 和資源之利用。又92年12月31日修正後之公寓大廈管理條 例第24條第1項則規定為區分所有權之繼受人，應於繼受 前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定 文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約 所定之一切權利義務事項。顯然，修正後條文，非但未變 更繼受人之權利義務，抑且更為明確的將「繼受」改為「 遵守」，使不致生語義之紛擾。是本件被告辯稱：其無繼 受前手積欠管理費之義務，應值採信，而原告主張被告應 繼受前手所積欠之管理費云云，於法無據。（五）再按二人互負債務，而其給付種類相同、均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，以消滅債之關 係，此觀民法第334條第1項前段規定即明。又抵銷不以雙 方之債權明確為要件，故損害賠償債權當事人間，雖於其 成立或範圍有所爭執，亦非必俟判決確定後始得抵銷，且 金錢債權之損害賠償請求權於其請求權發生時，即應認為 已屆清償期，故賠償權利人對於賠償義務人，負有金錢債 務已屆清償期者，賠償權利人以其債務與他方之債務互相 抵銷，不得謂與民法第三百三十四條所定抵銷要件不符（
最高法院84年度台上字第2608號判決意旨參照），本件被 告前於93年6月10日繳付之管理費20,000元，乃係清償原 系爭區分所有建物所有權人所積欠之管理費，為兩造所不 爭執之事實，而被告並無繳付前手積欠管理費之義務，已 如前述，則原告受有該20,000元之利益，係無法律上之原 因，且致被告受損害，被告自得依不當得利請求返還，被 告並主張以該債權與原告之前開債權抵銷，因兩者給付種 類相同、並均已屆清償期，且債務之性質並無不能抵銷之 情事，自適於抵銷，是被告主張以前開20,000元利益返還 請求權與其對原告之上開債務相抵銷，即非無據。經兩債 務抵銷結果，原告得請求被告給付之部分僅餘43,180元（ 63,180元-20,000元=43,180元）。（六）末按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期 間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院 命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21 條定有明文。從而，原告主張被告應依丁○○○社區規約 第10條規定之收費標準，請求被告給付管理費及車位清潔 維護費43,180元，及自支付命令繕本送達之翌日即94年5 月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之範圍 ，洵屬正當，應予准許。逾此範圍之請求，於法無據，應 予駁回。
（七）本件係小額民事判決，於原告勝訴部分，爰依職權宣告假 執行，並確定其訴訟費用額為1,000元，其中683元由被告 負擔，餘317元由原告負擔。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 94 年 10 月 6 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 楊國精
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 94 年 10 月 6 日 書記官