臺灣彰化地方法院民事判決
112年度重訴字第90號
原 告 程文陽
訴訟代理人 尹良律師
孫穎妍律師
被 告 吳維田
訴訟代理人 鍾傑名律師
楊錫楨律師
上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國113年4月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣1,000萬元，及自民國112年7月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣333萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,000萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張略以：
㈠緣原告於民國000年0月間急需廠房使用，經友人介紹被告有 意出售坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地及其上同段518建號 建物（下稱系爭不動產）。因被告聲稱系爭不動產之產權清 楚、建物有建照及使照、可以立即使用等語，原告有意購買 ，惟考量不動產價格不菲及產權實際情形並非明確，必須確 認建物可以合法使用及土地並未遭他人佔用，才能成立買賣 契約。兩造乃於110年9月6日簽立原證1之定金收據（下稱系 爭定金收據），約定原告擬以新臺幣（下同）8,000萬元價 格承買系爭不動產，兩造應於辦理鑑界完成、釐清建物有無 占用鄰地或遭他人占用等情事後之三日內完成買賣簽約程序 ，若有產權爭議或鑑界不明等事則解約，被告應無條件返還 定金（下稱系爭預約）。系爭預約簽立後，原告隨即給付1, 000萬元定金予被告，詎被告遲不依預約內容辦理鑑界以釐 清建物合法使用範圍及土地是否遭他人佔用，自有怠於履行 預約義務之情事，且經法院鑑界後依複丈成果圖可認鑑界不 明，原告自得解除系爭預約。此外，原告於締約後始使發現 系爭建物大部分是違章建築，部分出租予他人經營洗車及修 理廠，部分供電信公司設置基地台，然原告購買系爭不動產 目的係為營業及作為廠房使用，在前開租賃關係終止前，原 告顯然無法完整使用系爭不動產。原告乃要求被告提出其與 其他承租人及電信公司間之租約（下稱系爭租約）供其確認 產權狀態以確認是否簽訂本約，被告雖然應允，然迄未提出
租約，原告縱使承買系爭房產仍無法完整使用收益，自無可 能繼續訂立本約，依此，堪認系爭預約有給付不能情形，原 告得解除預約，爰以起訴狀繕本送達被告為解約之意思表示 。則系爭預約既經解除，依民法第259條回復原狀及不當得 利法律關係，原告得請求被告返還已交付之定金1,000萬元 。縱認未履行預約不可歸責於兩造，然系爭不動產之產權狀 態尚未釐清，且兩造就諸如權利保障、付款方式、產權移轉 、違約處理等買賣契約重要之點尚未達成合意，惟兩造無法 繼續訂立本約甚為顯然，類推適用民法第249條第4款規定， 仍得請求返還定金。再者，因原告名下尚有其他農舍，依法 不得再就系爭不動產辦理產權登記，堪認系爭預約有法律上 客觀給付不能之情事，依民法第246條規定為無效。則系爭 預約既為無效，被告自不得執此據為保有系爭定金之法律上 原因，是原告亦得依不當得利法律關係請求被告返還款項。 ㈡又原告所交付之1,000萬元定金性質並非僅為立約定金，尚具 有強制預約履行及預約不履行損害賠償之擔保，即兼具違約 定金性質，且被告既主張其沒收定金係因未訂立本約而受有 損害，足徵其同樣認為系爭款項具有違約定金性質。而違約 定金既為債務不履行損害賠償之擔保，其性質應認為最低損 害賠償額之預定，而與違約金除當事人另有訂定外，視為因 不履行債務而生損害賠償總額不同。故一方當事人交付之定 金過高，而與他方當事人所受損害顯不成比例時，即應認當 事人所交付者已非違約定金，而為價金一部先付，當事人得 請求返還超過損害部分之金額，以求公平。本件縱認未履行 預約不可歸責於被告，然系爭款項既具有違約定金性質，衡 以系爭款項金額為1000萬元達總價8分之1，與被告實際上所 受損害明顯失衡，自應予酌減。且依前開說明，系爭款項金 額過高應解為包含價金一部先付，原告仍得請求被告返還超 過實際損害之金額。而被告因未訂立本約所受損害，應為尚 未取得金額之利息，衡以簽訂本約至少需要1個月、不動產 交易至少需要2個月始能交付，堪認本件被告所受損害應係7 ,000萬元自預約簽立後3個月即110年12月6日起至原告明示 拒絕承買時為止約1年6個月期間之利息，以郵局3年期最高 年息百分之1.625計算，被告得請求損害賠償額應為170萬元 【計算式：00000000×(1＋6/12)×1.625％＝0000000】，逾此數 額之款項，原告仍得請求被告返還，是被告至少仍須返還原 告830萬元【計算式：1000萬－170萬＝830萬】，方屬公平。
㈢為此，爰依民法第226、256、259條、第179條，及類推適用 民法第249條第4款規定，請求被告返還定金等語。並聲明：
被告應給付原告1,000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息；併願供擔保請准 宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭定金收據係於契約正式成立前交付一定金額，用以擔保 契約成立，具有立約定金性質。又依系爭預約之約定，系爭 不動產經測量並無占用鄰地或遭鄰地占用，當事人即有繼續 訂立買賣契約之義務。兩造於110年9月6日簽立系爭定金收 據，同日被告立即委託代書即證人黃金燦申請鑑界，原排定 於110年9月30日鑑界，因程祖逖表示沒空而取消。經過3個 月，被告為履行預約，再度委託黃金燦於110年12月13日申 請鑑界，當時黃金燦有通知原告及程祖逖，因其等未接電話 ，原告遂以員林南門郵局000258號存證信函通知原告，然因 招領逾期遭退回，乃於111年1月5日就被證4之通知函向法院 公證處辦理認證並送達原告。嗣後，溪湖地政事務所於111 年1月13日完成鑑界認定系爭不動產並未占用鄰地或遭他人 占用，因無法聯繫原告，被告再於111年3月28日就被證5之 通知函向法院公證處辦理認證並送達原告，表示應於函到後 5日內應完成交易，否則解約沒收定金等語。上情可見被告 履行預約並無懈怠，反而是原告消極不配合，是本件未履行 預約應可歸責於原告，類推適用民法第249條第2款規定，被 告自得沒收定金。本件原告請求被告返回定金，當屬無據。 ㈡系爭預約僅約定若產權及鑑界不明可以解約，此外並無其他 解約事由，原告固主張被告未事先告知建物部分係違建及出 租他人使用，為可歸責於被告之給付不能，得解除契約並請 求返還定金等語。惟系爭定金收據載明「含未保存建物」等 字，可見系爭預約是以建物含未辦保存登記建物為標的，原 告簽立系爭定金收據時本已知悉有部分係未辦保存登記建物 。且原告及程祖逖係商業經營者，本件交易金額更高達數千 萬元，程祖逖簽約前更數度參觀現場，則原告簽立系爭預約 之前，豈有未事先詢問詳細使用情形之可能？被告確有告知 原告及程祖逖關於系爭不動產部分係增建違建、部分出租他 人使用。本件無非是原告因遭遇祝融之災或另覓他處而不願 購買系爭不動產，遂藉詞推諉延宕履約，是其主張本件為可 歸責於被告之給付不能等語，自非有據。至於原告聲稱基地 台發射電磁波有影響身體健康之虞，其買受系爭不動產無法 達成其商業目的云云。然原告就電磁波影響人體健康乙事並 未舉證說明，難以採信。
㈢原告另以附表一所示對話紀錄主張被告未即時提出租約供其 確認產權狀態，為可歸責於被告之給付不能等語。惟被告從
未拒絕提出租約，反而是原告遲未前往被告處拿取租約。且 若租約內容攸關原告是否簽訂本約，按理原告會一再要求提 出或限期提出，而非逕自解除預約。再者，系爭預約除產權 鑑界不明之外，並無其他解約事由，原告不得以被告未提出 租約為由逕自解約。至於被告傳送「OKAY(表情符號)」之訊 息，真意係「被告同意提供租約，有利原告簽立本約時斟酌 解除租約之方式及違約條款」，並非同意原告得據此解除預 約，此由被告陸續於110年9月28日表示：「9/30早上10:00 鑑界」、同年12月3日表示：「程董！請你再匯個00000000 給我好嗎？我現在正需要這筆資金！如果你不再匯00000000 給我！那以前的訂金給你沒收」等語催促原告締約並給付價 金乙情可知。本件被告唯恐陷入履約爭議而長期無法處分系 爭不動產，僅能一再發函催促原告履行預約。反而是原告消 極不配合辦理、自111年3月15日起長達1年多不接聽電話， 亦從未要求返還定金，迨112年6月26日起訴時始主張被告有 怠於履行預約之情事而為解約之意思表示，難謂可取。 ㈣原告另以其因有其他農舍而無法辦理產權登記，主張系爭預 約因法律上客觀給付不能而為無效云云。然而，縱使法令限 制原告取得系爭不動產產權，猶非不得利用他人名義辦理， 自難認系爭預約有客觀給付不能而為無效之情事。且被告就 原告有無其他農舍並不知情，縱使法令限制原告不能取得產 權，惟此應係原告怠於事先確認法規限制即與被告簽約，仍 應歸責於原告。原告復主張本件若不可歸責於雙方，得類推 適用民法第249條第4款規定返還定金云云。然本件係原告反 悔不願繼續履約，為可歸責於原告，此部分主張亦無足採。 ㈤原告再主張被告沒收定金1,000萬元金額過高而應予酌減等語 。按立約定金之交付係用以擔保契約成立，如付定金當事人 拒不成立主契約，則受定金當事人得沒收其定金；如受定金 當事人拒不成立契約，應加倍返還定金，此與違約定金旨在 強制契約履行、供作契約不履行損害賠償之擔保，性質上為 最低損害賠償額之預定不同；亦與違約金係當事人為確保履 行債務，約定債務人不履行債務時，應支付金錢或為其他給 付，除當事人另有訂定外，視為債務不履行所生損害賠償總 額預定之性質有所差異。是立約定金之交付，縱與當事人所 受損害不成比例，究無援引民法第252條酌減餘地。原告請 求酌減，自無理由。
㈥職是，本件並無系爭預約明定「產權、鑑界不明」之解約事 由；建物部分係違建及出租他人使用及設置基地台等情節， 亦難謂可歸責於被告，原告不得解除預約。原告主張依回復 原狀及不當得利法律關係、類推適用同法第249條第4款規定
等規定請求被告返還定金，均無理由。並為答辯聲明：原告 之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、到庭之兩造經本院整理不爭執事項，結果如下（見本院卷二 第33至35頁，本院依判決格式調整文字）： ㈠原告為經營事業需要廠房，經證人陳順從介紹，證人程祖逖 曾與其公司股東、陳順從、被告在簽訂預約之前數日，曾至 系爭不動產現場參觀過2次（同一次有何人在場雙方有爭執 ）。嗣於110年9月6日，兩造在彰化縣溪湖鎮黃金燦代書處 簽立原證1之定金收據，同日原告匯款1,000萬元至被告之第 一商業銀行、帳號00000000000號帳戶（見本院卷第31頁） 。程祖逖於簽約後之110年9月8日再度前往系爭不動產現場 ，該次參觀僅程祖逖與友人自行前往，被告並未陪同，僅協 助遠端開門（見本院卷第155、157頁）。 ㈡兩造於110年9月6日簽立系爭定金收據，約定「立據人程文陽 先生需於匯款1,000萬元整定金予吳維田先生後(匯款單為憑 )，用以購買下列不動產坐落：彰化縣○○鄉○○段000地號、51 8建號(門牌：彰水路二段208號，含未保存建物)權利範圍皆 為全部之所有權；雙方議定買賣總價新台幣8,000萬元整， 雙方同意將於鑑界、釐清土地沒有佔用鄰地或被鄰地佔用等 情事後三日內完成買賣簽約程序，屆時土地增值稅、土地鑑 界、代書費等費用由賣方負擔，過戶相關費用及契稅由買方 負擔。若有產權、鑑界不明等情事發生，則雙方無條件解約 ，賣方須歸還買方全部訂金，屆時相關土地鑑界、代書費等 費用改由買方負擔，恐口無憑，特立此證」。兩造均於簽名 欄用印，黃金燦為見證人（見本院卷第25頁）。 ㈢證人程祖逖於110年9月13日以通訊軟體LINE傳送訊息予被告 表示：「吳董麻煩提供三家電信公司，汽車修理廠，洗車廠 的合約？讓我近日內了解，考慮清楚，再簽契約」等語；同 日被告回覆「OKAY」貼圖（見本院卷第45、159頁）。 ㈣被告委託證人黃金燦於110年9月24日網路申報系爭建物之房 屋移轉契稅。該案因已逾滯納期限（110年11月9日）仍未完 稅，經彰化縣地方稅務局員林分局於111年3月3日以彰稅員 分二字第1110201698號函註銷申報案（見本院卷第95頁）。 ㈤被告於110年9月28日上午11時14分時許，以通訊軟體LINE通 知證人程祖逖「9/30早上10:00鑑界」；證人黃金燦亦有以 電話聯絡原告及證人程祖逖9月30日鑑界，證人程祖逖以沒 有空而拒絕等語（見本院卷第163、265、277頁）。 ㈥門牌號碼桃園市○鎮區○○路00○0號房屋，於110年10月5日晚間 17時55分時許遭火勢延燒受損（見本院卷第199至212頁）。 證人程祖逖於110年10月6日上午6時54分時許，以通訊軟體L
INE通知被告「昨天隔壁大火燒掉我兩棟廠房」等語（見本 院卷第165頁）。
㈦被告於110年12月3日上午11時23分時許，以通訊軟體LINE通 知證人程祖逖「程董!請你再匯個00000000給我好嗎？」、 「我現在正需要這筆資金!」、「如果你不再匯00000000給 我!那以前的訂金我就給你沒收」等語（見本院卷第175、17 7頁）。
㈧被告委由證人黃金燦於110年12月13日申請鑑界，被告於110 年12月16日以員林南門郵局000258號存證信函通知原告「… 本人再次委託黃金燦代書向彰化縣溪湖地政事務所申請鑑界 ，複丈測量日期訂於111年1月13日上午9時30分」等語。前 開存證信函經寄往原告之戶籍地址「桃園市○○區○○里○○00號 」，因招領逾期退回（見本院卷第97至103頁）。被告乃於1 11年1月5日就被證4之通知函向本院公證處申請辦理認證並 寄存送達原告（見本院卷第105至114頁）。 ㈨證人程祖逖與被告，於110年12月21日至111年3月15日之期間 ，仍有如本院卷第179至195頁所示之往來及對話。 ㈩坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地於111年1月13日辦理鑑界， 鑑界結果詳如溪湖地政事務所110年溪測土字第189200號土 地複丈成果圖所示（見本院卷第141頁）；本院於113年1月1 4日至現場測量結果如溪湖地政112年11月10日溪測土字第19 71號複丈成果圖所示，現場狀況則如本院勘驗測量筆錄及現 場照片所示（見本院卷第368、383至411照片）。 被告於111年3月28日就被證5之通知函向法院申請辦理認證並 寄存送達原告，表示系爭783地號土地已經溪湖地政事務所 鑑界完畢，並無占用問題，請求原告於函到後5日內完成買 賣簽約後續程序，否則解除買賣契約並沒收定金等語（見本 院卷第115至122頁）。
四、得心證之理由
㈠本件原告主張兩造間之系爭預約無法履行，為可歸責於被告 之給付不能，依法得解除契約並請求被告返還定金；縱認不 可歸責於被告，類推適用民法第249條第4項規定，仍得請求 被告返還定金，為被告所否認，並以前詞置辯，本院整理兩 造前開主張及說明，認本件主要爭點厥為：原告請求被告返 還已受領之定金1,000萬元，有無理由，分述如下。 ㈡按契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定 金應返還之，民法第249條第4款定有明文。次按於簽立買賣 預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為 目的之所謂立約定金。若本約成立，立約定金即變更為確保 契約之履行為目的，固有民法第249條規定之適用；本約如
未成立，定金之效力仍類推適用該條文之規定。本約因兩造 就如何交付土地之契約必要之點不能合意，為不可歸責於雙 方之事由，致不能成立，亦即預約已不能履行，所交付之定 金，自有民法第249條第4款規定之適用（最高法院93年度台 上字第441號判決參照）。是預約效力如僅賦予雙方繼續協 商之義務，若兩造對本約必要之點因無法達成協議，則預約 中之給付義務已經給付不能，復不可歸責於雙方，依民法第 225條第1項及第266條第1項規定，雙方免給付義務及對待給 付義務。縱未解除契約，關於定金之效力，付定金之一方仍 得類推適用民法第249條第4款之規定，請求他方返還定金。 經查：
⒈兩造於110年9月6日簽立系爭定金收據，約定原告於「鑑界完 成、釐清土地沒有佔用鄰地或被鄰地佔用等情事後三日內」 ，完成以8,000萬元價格買賣系爭不動產之簽約程序，定金 為1,000萬元。即該定金收據係兩造簽訂正式買賣契約前， 就已有合意部分即價格、標的等部分先行以書面確認，俟鑑 界釐清產權範圍後完成買賣契約，堪認系爭定金收據性質為 預約，須另行簽立買賣契約作為兩造履行土地買賣權利義務 之依據，且兩造尚得就契約內容繼續協商以訂立本約。又兩 造簽立預約時所交付之系爭定金1,000萬元，依定金收據內 文觀之，目的應係用以擔保本約成立之所謂「立約定金」， 揆之前揭說明，本約如未成立，仍得類推適用民法第249條 之規定。
⒉兩造間就系爭預約及後續買賣契約之全部事項，除簽訂系爭 預約當日原告有到場之外，其餘均係由程祖逖與被告聯絡， 此為兩造所不爭執，則程祖逖於簽訂定金收據後之110年9月 13日傳送如附表一所示之LINE對話訊息予被告，可認係原告 委由程祖逖向被告表示請被告提供系爭租約，俟原告審酌並 考慮後再簽約，經被告回覆「OKAY」的貼圖。就上開對話內 容，堪認兩造已合意得由原告審酌系爭租約後，再決定是否 續與被告簽定買賣契約本約。是就附表一之對話內容，應解 為系爭預約之補充條款，即雙方就是否簽定本約，除釐清土 地是否占用鄰地或遭鄰地佔用情事外，尚須由原告審酌租賃 契約後，始決定是否簽定本約。被告雖辯稱其回覆「OKAY」 之貼圖，真意是同意提供租約，以供原告得於簽立詳細買賣 契約時，就系爭租約解除之時點、方式及違約條款等文字內 容詳加斟酌，並非被告有同意原告得任意解除預約不訂立本 約之意等語（見本院卷一第221頁），然依上開訊息文義， 程祖逖很明確表示「要待審酌租約並考慮清楚之後再簽定本 約」，被告仍回覆OKAY之貼圖表示同意，完全沒有被告所稱
同意的意思僅是願提供租約，讓原告就系爭租約解約之時點 、方式、違約條款等斟酌，並無同意不簽定本約等文句或回 覆，自難認被告上開辯解為可採。又購買不動產，該不動產 因有他人租賃使用中，其租約之約定內容、使用方式、租賃 範圍等，均涉及買受人日後是否能自行規劃使用不動產，自 屬買賣不動產應予審酌之重要事項，兩造於簽立預約時雖未 將此列入系爭預約之解約條款，然被告既已同意提供租約予 原告審酌並考慮清楚後再行簽定本約，此即為系爭預約之補 充條款，原告自得依該補充條款，俟被告提出租約，檢視其 租約內容後，始決定是否簽定本約。
⒊被告雖辯稱自始均同意提供租約，係原告遲未至被告住處拿 取，以此拖延不願簽約，並消極不配合處理鑑界、土地占用 等事務，自屬可歸責於原告致無從簽定本約，並以被證五之 通知函(見本院卷一第117頁)通知原告應於函到5日內完成簽 定本約，如逾期則解除預約並沒收定金，而原告於催告期限 內並未完成簽定本約，故解除預約並類推適用民法第249條 第2款規定沒收定金等語。查，程祖逖與被告於附表一對話 訊息後，被告雖稱有以電話告知程祖逖，有到彰化時可以來 拿租約等語；原告亦稱程祖逖有於通話時再向被告要租約， 被告雖同意但也沒有提供等語，然兩造就此均未能進一步舉 證證明，已難認定兩造間就如何拿取租約有達成合意，惟被 告迄至原告提起本件訴訟時，仍未提供租賃契約予原告審閱 之事實，為兩造所不爭執，是自無從認定本件係原告拖延不 向被告拿取租約，而就無法簽定本約有可歸責之事由。又被 告雖於本院審理時以答辯(二)狀提出如被證7包含承租人為 黃澤洋、吳定修之2份房屋租賃契約書，及中華電信公司、 遠傳公司及台灣大哥大公司以系爭不動產為基地台之3份租 賃契約書，然因被告提出之上開5份租賃契約書均為影本， 原告否認其形式真正，迄至言詞辯論終結前，被告僅能提出 黃澤洋及遠傳公司之租賃契約正本（其中黃澤洋租約與被證 7所提出之租約應為一式兩份），其餘均未能提出，原告自 無從就租賃契約之內容審酌後，再決定是否簽定本約，則未 能簽定本約，應屬不可歸責於原告之事由，被告自不得類推 適用民法第249條第2款規定沒收定金。被告前開所辯，洵屬 無據。
⒋系爭預約因被告另與他人訂有系爭租約，被告同意提出租約 以供原告考慮清楚再簽本約即買賣契約，然被告迄未提出租 約原本供原告審酌，兩造因此就本約必要之點無法達成合意 ，是不能簽立本約不可歸責於原告，已如前述。然依證人即 陪同程祖逖至現場參觀系爭不動產之陳順從結證稱：在系爭
不動產現場，被告有無告知程祖逖建物上方有基地台、部分 建物有出租、其餘部分為空屋其不清楚，但廠內廠外都有去 看，也有坐電梯上樓去看，現場都看得到，也確實有汽車美 容、修配廠等店，有出租的我沒有進去，但空的就進去，有 招牌的就是出租的等語（見本院卷一第258至263頁）。核與 本院至現場履勘時，系爭建物明確有懸掛營業招牌之外觀相 符。衡以本件交易金額高達8,000萬元，並非寥寥之數，而 程祖逖為此前後多次到場參觀，可認其非行事莽撞之人，而 系爭建物外觀有懸掛招牌，通常足以推論為營業使用或有租 賃予他人，縱使程祖逖到現場參觀時為假日，當日承租人並 未開門營業，然程祖逖眼見建物外觀懸掛招牌，其既為專業 經商之人，按理會立即詢問或事後詢問系爭不動產是否有他 人使用，確認標的是否符合其需求始行簽約，是原告辯稱其 簽約前就建物是否出租他人使用並不知悉，有違常情，難以 採信。再者，為兩造見證定金收據之代書黃金燦到庭證述略 以：其沒有去現場過，原告、被告及程祖逖於110年9月6日 共同至其事務所簽訂其繕打的定金收據，兩造初步確認之買 賣條件內容，即為系爭定金收據所示之內容，另外口頭有說 到時候要提供租約給買方，在其見證之前，兩造及程祖逖就 有說到系爭不動產上有租賃的問題，買方要求賣方要提出租 約，賣方也同意等語（見本院卷一第265頁）。審酌黃金燦 係從事代書業務擔任系爭預約之見證人，與兩造並無特殊親 誼或利害關係，衡情並無偏頗特定當事人而損及其事業信用 之可能，其前開證詞應屬可信。依此益徵原告簽立系爭預約 時，業以明知系爭不動產另有租約存在。則原告既然明知租 約存在仍簽定系爭預約，而後兩造始以附表一所示內容為補 充條款，則就系爭預約因有其他租賃關係存在而不能訂立本 約乙事，亦應屬不可歸責於被告之事由。
㈢從而，本件系爭不動產買賣之本約，因原告於簽立預約時業 已知悉有租賃契約存在，而被告於簽立預約後同意提供租約 而迄未能提出租約原本，則原告以系爭不動產另有租約，致 兩造就契約必要之點無法達成合意而不簽定本約，應係不可 歸責於雙方之事由致不能成立，系爭預約既已不能履行且不 可歸責於兩造，類推適用民法第249條第4款之規定，被告自 應返還原告所交付之定金1,000萬元。是原告請求被告返還 定金1,000萬元，洵屬有據。又原告另主張系爭不動產經鑑 界後可認有越界事實，依系爭預約可解除預約；且系爭不動 產部分為違章建築，另有出租他人使用，原告無法合法終止 租約，縱使承買系爭不動產亦無法使用，係可歸責於被告之 給付不能，依民法第226、256、179條規定解除契約並請求
回復原狀或返還不當得利；及原告名下另有其他不動產，就 系爭不動產無法辦理產權登記，系爭預約為自始客觀給付不 能，依民法第246條規定為無效，並依民法第179條規定返還 不當得利等，其主張訴訟標的之法律關係雖為數項，然僅有 單一請求返還定金之聲明。則本院既認為原告其中一項訴訟 標的為有理由，並為原告勝訴之判決，其訴訟目的已達，就 其餘訴訟標的之主張，即無再予論述審究之必要，併此敘明 。
㈣又按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、 第203條分別定有明文。本件原告類推適用民法第249條第4 款請求被告返還定金，屬未定期限之債務，依法應為催告， 被告始負遲延責任而應給付按年息百分之5計算之遲延利息 。查原告起訴狀繕本於112年7月13日送達被告，有本院送達 證書在卷可憑（見本院卷一第73頁），已生催告給付之效力 ，被告迄未履行，原告自得依上開規定請求加付法定遲延利 息。是以，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112 年7月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利 息，核無不合，亦應准許。
五、綜上所述，原告主張因系爭不動產另有租約，被告迄未提出 致原告無法審酌，兩造就簽定買賣契約之必要之點無法達成 合意，依兩造間如附表一對話紀錄之補充約定，無法簽訂本 約不可歸責於雙方當事人，類推適用民法第249條第4款，請 求被告返還定金1,000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起即1 12年7月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理 由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免 為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 5 月 30 日 民事第一庭 法 官 范馨元
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 30 日 書記官 卓千鈴
附表一
編 號 日期及時間 發話人 對 話 內 容 證據出處 1 110年9月13日上午5時32分 程祖逖 吳董麻煩提供三家電信公司，汽車修理廠，洗車場的合約？讓我近日內，了解，考慮清楚，再簽契約。 卷一第159頁，通訊軟體Line對話紀錄 2 110年9月13日上午5時42分 吳維田 OKAY（表情符號）