臺灣彰化地方法院民事判決
112年度重訴字第81號
原 告 洪慧珍
訴訟代理人 莊國禧律師
被 告 呂易諭
訴訟代理人 曾琬鈴律師
施廷勳律師
複 代理 人 張幸茵律師
上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國113年5月1日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明、不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第 255條第1項第2、4、7款定有明文。所謂請求之基礎事實同 一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各 請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請 求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具 有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先 後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統 一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第2號裁定 參照）。又所謂因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，係 為訴訟上之便宜而設之規定，祗須情事確屬變更，即有其適 用。故其情事不問發生於起訴後或起訴前，即此種行為雖因 訴之聲明，及訴訟標的均有變更，而生訴之變更亦許任意為 之（最高法院43年度台抗字第23號裁定參照）。查本件原告 原以買賣契約之法律關係提起本訴，聲明為：被告應將坐落 彰化縣○○市○○段00000地號土地及其上同段744建號建物（即 門牌號碼：彰化縣○○市○○路00巷00○0號房屋，下稱系爭房屋 ，土地與建物合稱系爭不動產）所有權移轉登記予原告（見 本院卷第9頁），嗣於民國112年12月28日具狀主張被告業於 同年0月00日出賣系爭不動產，並於同年10月19日將所有權 移轉登記予訴外人林炫全，被告已給付不能，爰依民法第22 6條規定，請求債務不履行之損害賠償，並變更聲明為：被 告應給付原告新臺幣（下同）969萬5,386元暨起訴狀繕本送 達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息（見本院卷第277、285頁），核其請求係基於兩造間如後 所述履行契約之同一基礎事實，且因情事變更而以他項聲明 代最初之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首 揭說明，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於110年6月29日簽訂禾業居房地買賣契約書 （下稱系爭契約），買賣標的為系爭不動產，總價金為1,28 0萬元，原告已依約給付320萬元，嗣後驗屋發現系爭房屋之 面積較系爭契約第3條所約定之面積少6.67平方公尺，且有 牆面滲水、泥作歪斜、地磚空心等瑕疵存在，雖向被告反應 ，然不獲置理。原告之配偶陳俊祥於112年5月19日在玉山商 業銀行股份有限公司水湳分行（下稱玉山銀行）完成貸款之 核貸手續，顯已為給付價金之準備，原告已履行系爭契約第 12條第4項所約定辦理房地所有權移轉登記前所應盡之義務 ，被告寄發存證信函通知原告配合辦理系爭不動產所有權之 移轉登記，原告亦委請律師回函表示願意配合，孰料被告竟 委請律師來函解除契約，原告自得依系爭契約第12條第4項 之約定，請求被告辦理系爭不動產所有權之移轉登記。惟被 告於訴訟中之112年0月00日出賣系爭不動產，並於同年10月 19日將所有權移轉登記予林炫全，顯已給付不能，爰依民法 第226條規定，請求債務不履行之損害賠償，即原告已給付 部分之價金320萬元、利息18萬6,000元、違約金192萬元及 原告已支出之設備費用（如：安裝天然氣費用、馬桶沖水器 及用品架等），合計549萬5,386元，另依內政部不動產交易 實價登錄系統所示，與系爭不動產相同之鄰屋於112年5月19 日之交易價格為1,700萬元，而原告之買受價格為1,280萬元 ，原告即受有420萬元之損害。綜上，爰依民法第226條規定 ，請求被告賠償969萬5,386元等語，並聲明：㈠被告應給付 原告969萬5,386元暨起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日 止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡如受有利之判決， 願供擔保請准假執行之宣告。
二、被告則以：
㈠被告於112年3月28日前後通知原告須協同辦理系爭不動產所 有權之移轉登記及抵押設定與撥款，以給付剩餘買賣價金96 0萬元。原告受多次通知後，均以各種理由拒絕配合辦理移 轉所有權登記、抵押貸款及給付上開價金。被告於112年5月 3日寄發臺中逢甲郵局174號存證信函，通知原告於函到10日 內辦理產權過戶及貸款撥付等事宜，原告於同年月9日收受 上開存證信函後，委請律師於同年月10日寄發律師函，仍要 求被告修繕系爭房地之瑕疵、與原告協商找補之金額或提出
其他協商方案。被告見原告仍無依約給付買賣價金之意，遂 再委請律師發函通知原告「配合本人辦理所有權移轉、貸款 抵押設定及不動產點交等事宜，屆期再未履行即以本函為解 除契約之意思表示」。原告於同年5月16日收受上開律師函 ，催告期限應於同年月21日屆滿，同年月22日發生解除契約 之效力。惟迄至同年5月21日，原告仍未協同被告辦理系爭 不動產所有權移轉登記、抵押權登記及撥付貸款，則被告依 系爭契約第22條第2項之約定，解除系爭契約，自屬有據。 系爭契約既已解除，原告再依系爭契約請求移轉系爭房地所 有權登記或請求債務不履行之損害賠償，均屬無據。 ㈡就原告所主張之損害賠償金額部分，原告主張被告應賠償已 付價金按信用貸款利率計算之利息，並非原告實際所受損害 或所失利益，自無權請求。且「內政部定型化契約」規定15 ％之違約金即已包含買受人於解除契約前已支出價金之利息 損害。故原告請求前揭按信用貸款利率計算之利息，與上開 違約金之性質相同，乃重複請求。另被告僅承認原告有於系 爭房屋安裝部分設備，部分設備否認原告已安裝或購買，亦 否認原告主張物品之價格屬實且已實際支出。原告所稱實價 登錄之鄰房面積、建材、屋內外裝設之設備或裝潢、坐落土 地之面積等條件，均與系爭不動產不同，難以鄰房交易價格 作為系爭不動產價值之認定基準。故原告以鄰房售價作為系 爭不動產價值金額，顯無可採。且原告先前自承其買受系爭 不動產乃為讓家人長住久安，擁有一個自己的家，可見原告 顯然無出售系爭不動產之計畫。是系爭不動產縱有漲價，亦 非原告按預定計畫預期可得之利益，不得請求被告賠償。再 者，依系爭契約第22條第1項之約定，因可歸責於賣方致給 付不能，買方有效解約時，賣方除退還已收價款及遲延利息 外，應賠償買方10萬元。兩造既已有上開約定，自應按特約 約定內容決定兩造之責任（非被告自認有違約），原告前開 主張之損害金額計算方法，違反兩造已有之約定，並無可採 。是被告依系爭買賣契約第22條第2項之約定解除系爭買賣 契約，自屬有據，原告自不得主張債務不履行之損害賠償等 語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經本院整理及簡化爭點，結果如下（見本院卷第264、2 65頁）：
㈠兩造不爭執事項：
⒈兩造簽有系爭契約，買賣標的為系爭不動產，總價金為1,2 80萬元，原告已給付320萬元。
⒉被告於112年5月15日發函催告原告辦理移轉登記、貸款抵 押設定等，載明於文到5日內若未履行即以該函為解除契
約之意思表示。原告於同年月16日收受該函，催告之末日 係同年月21日，於同年月22日發生解除契約之效力。 ⒊原告與其配偶於112年5月19日至玉山銀行辦理對保，記載 之對保日期及時間為112年5月19日15時00分。 ⒋兩造就對造所提出之LINE對話紀錄之真實性不爭執。 ㈡爭執事項：
系爭契約是否已於112年5月22日解除？即原告是否於112年5 月21日前辦理所有權移轉、貸款抵押設定、撥付及不動產點 交？
四、本院之判斷：
㈠系爭契約第22條第2項約定：「倘買方有減少價金（含各項費 用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配 合賣方辦理所有權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反 本約其他情事者，除合約另有約定外，經收到賣方催告函五 日內仍不履行時，賣方得解除本契約及相關契約…」（見本 院卷第25頁），此為兩造所不爭執，是兩造已明確約定，如 買方即原告有如該條所述之情形時，被告即有權催告，並得 於買方仍不履行時解除契約。而原告亦不爭執被告先於112 年5月3日寄發存證信函通知原告於函到10日內辦理產權過戶 及貸款撥付等事宜，復於112年5月15日再發函催告原告辦理 移轉登記、貸款抵押設定等，載明於文到5日內若未履行即 以該函為解除契約之意思表示，原告於同年月16日收受該函 ，催告之末日係同年月21日等節，並有臺中逢甲郵局174號 存證信函、112年律琬字第000000000號律師函在卷可查（見 本院卷第61、69、264頁）。原告僅一再主張：伊有回函給 被告稱伊同意辦理產權過戶，亦於112年5月19日完成對保， 也有要撥款，係被告拖延不配合云云。然查：
1.經本院函詢玉山銀行：此筆貸款是否已撥付？一般購屋貸款 中，若買受人所貸款之銀行非建商所配合之銀行（如本件情 形）對保程序為何？本件通知情形為何？經玉山銀行函覆以 ：原告之配偶所對保之貸款「迄今尚未撥付」，且該行回覆 係因「對保時借款人及保證人明確表示買賣雙方未達成交屋 共識，待期通知」，且本件因原告及其配偶有上開表示，故 未進行後續設定抵押權之程序，有玉山銀行113年4月17日玉 山水湳字第130000001號函1份在卷可稽（見本院卷第549、5 50頁），是自客觀情狀觀之，本件至本院言詞辯論終結時， 玉山銀行不僅尚未撥付貸款予原告之配偶，甚而連設定抵押 權等程序均未完成，實難認原告有何如其所主張欲於上開催 告期限期滿之112年5月21日前撥付款項予被告之意思，原告 亦顯未完成付款之準備，更未履行被告所催告應於期限內完
成如付款或辦理貸款抵押設定等義務。且兩造系爭契約第15 條第1項約定：「…買方應於賣方通知辦理貸款日起20日內辦 妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額全數撥 付賣方，買方不得以任何理由拒絕撥付」（見本院卷第23頁 ），然本件原告之配偶貸款時，就貸款之交付方式係勾選「 撥付存入借款人於貴行開立之帳戶」，亦未簽寫「參、代償 委任」之欄位（見本院卷第223、225頁），是原告所謂之「 完成對保」，實際上亦違反系爭契約第15條第1項之約定。 且查，系爭不動產上有土地建築融資之抵押權（抵押權人為 合迪股份有限公司，見本院卷第129、133頁），此亦為原告 貸款時玉山銀行設定抵押之標的（見本院卷第225頁），一 般而言，原告須先代償上開第一順位抵押權，玉山銀行始有 可能貸款給原告，否則玉山銀行則有可能成為第二順位抵押 而無法受償，原告之配偶既未簽寫「參、代償委任」之欄位 ，更難認本件玉山銀行最終有核貸之可能。原告雖又主張： 簽約時即有簽代辦金融貸款委託書，第四點記載全權授權讓 代書處理，故原告始未另外去簽立取款條云云。惟原告於訂 立系爭契約時預立之「代辦金融貸款委託書」記載：「…為 買方需要特委託賣方向金融機構申請抵押貸款…」，有該委 託書1份附卷可稽（見本院卷第59頁），顯見僅於原告委託 被告向金融機構申請抵押貸款始有該委託書之適用，本件原 告既自行尋找貸款銀行，自無該委託書之適用。原告雖又稱 ：對保時如何勾選、簽寫，均係由銀行人員辦理，原告全然 不知情，不可歸責於原告云云。然查，縱係銀行人員為之， 其亦係依照原告之意思辦理，而自玉山銀行上開函覆本院對 保時原告向銀行所表示之意思、未進行後續設定抵押權之程 序及原告歷來所表示之意思（詳如後述）觀之，原告確無於 上開催告期限期滿之112年5月21日前撥付款項予被告之意思 。其上開所辯顯為推諉卸責之詞，殊無可採。至原告以對話 紀錄中一再告知被告已完成對保，並不斷催促被告辦理過戶 ，主張其已完成對保，係因被告拖延始未辦理所有權移轉登 記云云，然「賣方過戶給買方」與「買方給付價金」本為二 事，原告既未完成前述各義務，其主張自無可採。 2.且觀原告於112年4月25日即清楚表明：「照合約內容不足坪 數的部分必須全部找補，不處理我們不會撥款」。於同年5 月1日再稱：若地坪不找補將進行訴訟，訴訟程序後才會繼 續交屋流程至撥款程序等語，有兩造均不爭執之對話紀錄在 卷可查（見本院卷第215-5、215-6頁）。再對照原告所提出 、兩造均不爭執之對話紀錄內容，銀行人員即暱稱「百復」 之人於112年2月3日明確告知原告辦理貸款程序為「Step1:
估價完成、Step2：申請流程、Step3：對保流程、Step4： 撥款交屋」（見本院卷第473頁），顯見原告明確知悉「對 保」與「撥款交屋」實屬二事，原告一再稱已完成對保，被 告不得解約云云，顯非可採。又觀原告詢問百復：「建商若 不處理驗屋後的瑕疵或是驗不過要求我們撥款可以怎麼處理 ？」，百復答稱：「就是我們不要撥款就好」。並告知產權 移轉而不撥款會有訴訟，因合約書有記載，但銀行撥款是聽 原告指示等語（見本院卷第397頁）。其後原告再詢問百復 ：「對保後款項要多久會下來」，原告之配偶並稱：「我們 對保完應該不會那麼快撥款，因為目前跟賣方還有地坪找補 之問題」，百復亦回稱會配合原告等語（見本院卷第411頁 ）。嗣後原告又詢問百復：「對保後款項可以保留多久」、 「…如果過期之後會再重新核准嗎？」、「我們不知道訴訟 會多久」（見本院卷第427、429頁）。於前往對保當日早上 ，原告之配偶又再確認：「（對保後）不會先撥款吧？」並 稱還有缺失修繕部分要處理，百復亦回覆：「需要對保完成 才會撥款，且需要您的同意」（見本院卷第495頁）。證人 即代書張坤林於本院作證時亦證稱：因本件係原告自己去找 銀行辦理貸款，又並未將取款條、撥款同意書放在代書處， 即要等原告將錢轉給被告，被告才確定取得款項。原告於11 2年4月20日有告知伊若房子不處理、不找補，他們不願意撥 款等語（見本院卷第267頁），均明顯可知原告及其配偶雖 於112年4月19日前往玉山銀行辦理對保手續，然實際上於被 告按照原告之要求，交付原告所認定無瑕疵之系爭不動產前 ，原告並無撥付款項之意。原告本人更於本院審理時自承： 伊於訴訟中一直主張要求對方交屋及稱伊有要撥款，意思均 為被告應先修繕房屋完畢、亦應完成地坪找補、且交屋給原 告後，原告才要撥款等語（見本院卷第575頁），更可證原 告自始即無於催告期限屆滿之112年5月21日前辦理貸款抵押 設定、給付該期買賣價金或為給付之準備。
3.原告雖又辯稱：依系爭契約第4條第2款，地坪找補誤差應在 交屋時結算，因兩造對於是否找補有不同意見，故無法計算 撥款金額為多少。被告修繕房屋、地坪找補完畢且交屋後， 伊才會撥款云云。然查，兩造就系爭契約約定之尾款960萬 元以貸款方式給付一節，自始不爭執（見本院卷第119、120 頁），系爭契約第11條亦約定：「…如發現房屋有瑕疵…買方 並有權於自備款部分保留房地總價百分之一作為交屋保留款 ，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」（見本院卷第21 頁），是兩造間縱有瑕疵之糾紛，原告應給付之金額亦為確 定之數額。且本件兩造均為自然人，系爭契約第22條既分別
就兩造違約之情形約定如何解除契約及違約之處罰，並已載 明若買方有減少價金（含各項費用）之要求、不按照契約約 定之日期付款、未配合賣方為貸款抵押設定、違反本約其他 情事者等情形時，賣方均得催告並解除契約，依契約自由原 則，自已排除原告主張物之瑕疵擔保與給付價金同時履行抗 辯之權利，且原告根本未處於隨時得撥付款項予被告之狀態 ，已如前述。原告前開主張，實無可採。
㈡綜上各情，自原告所提出之對話紀錄、玉山銀行函覆、原告 之配偶所申請之貸款迄今連抵押權均尚未設定，更未撥付予 原告之配偶、原告於本院審理時所自承之內容及LINE對話紀 錄內容觀之，原告雖於訴訟中一再辯稱：渠等已對保完成、 已完成撥款之準備、並無不願撥款予被告云云。實則自始即 無於被告修繕房屋完畢、完成地坪找補、且交屋給原告前給 付之意，而自亦無於催告期日屆滿即112年5月21日前給付之 意，客觀上原告亦非處於隨時得撥款予被告之狀態，被告所 稱已依系爭契約第22條第2項催告後解除契約，故無何移轉 系爭不動產所有權或債務不履行之損害賠償義務，自屬有據 。
五、從而，原告主張依民法第226條規定，請求被告給付原告969 萬5,386元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息百分之五計算之利息，為無理由。原告之訴既經駁回，則 其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、原告雖又主張應通知證人即玉山銀行襄理蔡百復、玉山銀行 對保人員陳怡儒到庭作證，待證事實分別為蔡百復與代書張 坤林之聯絡情形，及原告對保時所簽寫之文件，均係陳怡儒 勾選或要原告簽寫云云，惟本院已就本件貸款之情形函詢玉 山銀行，該行亦以資深經理之名義就對保之過程及貸款辦理 情形函覆本院如上，應已向承辦人員瞭解辦理情形而為函覆 ，自無再調查之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方 法及舉證，經審酌後與判決結果不生影響，爰不再贅詞論列 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 5 月 22 日 民事第四庭 法 官 李昕
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 22 日 書記官 葉春涼
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