臺灣彰化地方法院民事判決
112年度訴字第582號
原 告 温勝翔
訴訟代理人 張仕融律師
複代理人 陳柏宏律師
被 告 周婉婷
訴訟代理人 張憶涵
林世祿律師
上 一 人
複代理人 張鈺奇律師
上列當事人間請求履行買賣契約等事件，本院於民國113年4月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣○○○○○段○○○段00000地號土地（權利範圍10000分之304）及其上同小段8099建號門牌彰化縣○○○○○路00號4樓建物（權利範圍全部）之所有權移轉登記予原告。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔89%，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造於民國111年11月4日經太平洋房屋仲介股份有限公司彰 基直營店仲介就彰化縣○○○○○段○○○段00000地號土地（權利 範圍10000分之304）及其上門牌彰化縣○○○○○路00號4樓同小 段8099建號建物（權利範圍全部，下稱系爭建物）等不動產 （下稱系爭不動產）成立買賣契約，並簽訂不動產買賣契約 書(下稱系爭買賣契約)，約定價金新台幣（下同）570萬元 ，原告已依約給付160萬元（匯入僑馥建築經理股份有限公 司之履保帳戶），並辦妥銀行貸款410萬元，隨時均可以撥 付尾款予被告，另太平洋房屋仲介股份有限公司彰基直營店 仲介與被告出具之不動產說明書上建物應記載事項項次第27 點「是否有滲漏水情形」，勾「否」，被告陳明系爭建物無 任何滲漏水情形。
㈡原告為裝潢所購買系爭建物，在被告要求下於112年1月2日簽 署同意書（下稱系爭同意書），約定被告交付系爭建物予原 告裝修，原告自該時起占有該屋，嗣後進屋檢視欲裝潢時， 竟發現系爭建物有嚴重滲水導致壁癌之問題，經原告要求被 告就此負瑕疵擔保責任時，被告於112年1月16日寄發台中大 隆路33號存證信函予原告，並副知代書陳裕壬稱：原告有簽
署系爭同意書，所以不得以屋況浴室壁癌問題要求修繕和補 貼，同時稱自即日要求承辦代書陳裕壬停止辦理過戶，無被 告同意不可辦理過戶，且要求賠償損失等語。原告因此於11 2年1月30日寄發員林南門郵局17號存證信函予被告，要求其 就系爭建物有嚴重滲水導致壁癌之問題負擔瑕疵擔保責任， 且陳明被告就系爭建物有滲漏情形，卻在不動產說明書上建 物應記載事項項次第27點「是否有滲漏水情形」上，勾「否 」，明顯刻意讓原告誤信該屋無任何滲漏水情形涉有欺瞞情 事，且應認有保證該屋無漏水之情形，原告要求被告應就此 併予負責。
㈢依系爭買賣契約第6條約定，買賣標的之產權移轉登記，兩造 同意共同授權陳裕壬地政士辦理，且任一方不得向陳裕壬要 求取回文件、終止委託，或直接向有關機關申請案件撤銷， 且如需被告本人出面協辦或補蓋印鑑、補換證件等時，被告 應無條件即時交付。被告卻要求承辦陳裕壬地政士停止辦理 過戶，無被告同意不可辦理過戶，明顯拒絕履行其系爭買賣 契約之義務，為此請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予 原告。
㈣被告事前就不動產說明書上建物應記載事項項次第27點「是 否有滲漏水情形」上，勾「否」，且要求原告簽署系爭同意 書後即交付系爭建物予原告，經原告受領後欲裝潢時，發現 系爭建物有嚴重滲漏水導致壁癌情形，此顯然影響系爭建物 價值，應屬瑕疵，按民法第354條規定、第360條規定，被告 應負瑕疵擔保責任。原告依民法第359條規定主張減少買賣 價金，併主張損害賠償請求權。
㈤被告在不動產說明書記載，建物應記載事項項次第27點「是 否有滲漏水情形」，特別勾「否」，顯然有保證無滲漏品質 情形，且滲漏水導致壁癌應可歸責於被告。原告委由正浤工 程行檢視後，壁癌整治工程必須支出35萬元。爰依民法第35 9條規定，主張被告應減少價金35萬元，此部分即不在被告 應收取之價金範圍內，並依民法第179條規定，請求被告返 還所溢收之價金35萬元，或依民法第227條第1、2項之規定 ，請求被告賠償35萬元。
㈥被告未經原告同意將系爭建物斷水斷電（因水電帳單仍為被 告名義），原告取得系爭建物後因缺乏水電無法使用，導致 原告必須向訴外人曹起熊租屋居住，租期自112年2月16日至 113年2月15日為期1年，足認被告有故意為不完全給付情事 ，已造成原告固有財產之損害，應依民法第227條第2項規定 負損害賠償責任，且應以原告另外租屋居住所支付租金作為 賠償金額，此部分金額為144,000元，與上開應賠償（或返
還）之35萬元，總計應給付原告494,000元等語。並聲明：⑴ 如主文第1項所示。⑵被告應給付原告494,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願 供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠兩造簽立系爭買賣契約，原吿借屋裝修前已驗屋數次，才會 簽立系爭同意書，足證在借屋前並無壁癌情事，被告在不動 產說明書係如實勾選。
㈡原告無權逕為請求瑕疵修補費用，亦否認原告所提報價單之 真正。依系爭買賣契約第9條第5款、第6款約定「如有破壞 被人侵占等情事，乙方（即被告）應負責修復」、「產權移 轉登記完畢…後辦理點交…同時甲方（即原告）應履行全部價 金之給付」，而原告現乃依第9條第8款「借屋裝修」（系爭 同意書），故尚未點交，即無瑕疵可言，此見民法第354條 ，只有系爭買賣契約第9條第5款有請求修復權。又由LINE對 話可知原告堅持「一定修復法」，且拒絕交出鑰匙由被告方 專業人士檢視，也不會同三方（含仲介）各自找一位師傅勘 查，且從65,000元起漫天要價、拒絕受領，因此依民法第23 7條負「故意或重大過失責任」，無權逕為請求修復費用。 尤其賣方(即被告)如何修復，被告有權選擇，只要能修好即 可，修不好再修之損失也與原告無關。且依系爭同意書第1 條約定，原告也不得請求修繕。
㈢原告不能請求租金損失，亦否認原告所提租約之真正。系爭 同意書乃借屋裝修，而後即生壁癌糾紛，原告怎會於112年2 月16日另外租屋？裝修也不可能如此快？顯非真租約？尤其 壁癌並不影響居住，故何必另外租屋？尤其尚未支付全部價 金，且未點交，怎能要求租金？因現在仍在「借屋裝修期」 ，尚非居住。被告存證信函向「南郭路」住址寄送均遭退回 ，亦證原告未住在此處，即根本無租賃事實。
㈣被告先後以員林南門郵局第183、192號存證信函催告依約給 付價金（見證三），原告均拒絕給付（見證四）。若瑕疵僅 屬輕微，不能拒絕全部給付，原告拒絕全部給付，即已遲延 （參照臺灣高等法院臺中分院110年台上字第156號民事判決 ）。故若前解約不合法，則再次以112年12月14日答辯狀為 解除契約之意思表示，不另通知等語。並聲明：⑴原告之訴 駁回。⑵如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於111年11月4日就系爭不動產成立買賣契約， 簽訂系爭買賣契約，被告在不動產說明書上建物應記載事項 項次第27點「是否有滲漏水情形」，勾「否」，原告為裝修
系爭建物簽立系爭同意書予被告等事實，業據其提出土地登 謄本、建物登記謄本、不動產買賣契約書、不動產說明書、 同意書等為證（本院卷第129、145、21-43、75、93頁）， 且為被告不爭執，應堪認為真實。
㈡原告主張依系爭同意書約定，被告已交付系爭建物予原告之 事實，為被告所否認，辯稱其僅係借屋裝修，尚未點交等語 。查系爭買賣契約第9條第6款固約定「本約買賣標的雙方應 於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等 作業無誤後辦理點交…同時甲方（即原告）應履行全部價金 之給付。…」，惟同條第8款另約定「經甲乙雙方同意提前辦 理點交或借屋裝修者，買賣標的之利益危險自標的物交付時 起由甲方承受負擔，乙方（即被告）就買賣價金之收受仍依 本約之約定辦理。」（本院卷第29頁），參照系爭同意書記 載「買方已充分了解借屋裝修可能產生任何物之瑕疵擔保責 任（海砂、輻射屋之瑕疵、或賣方刻意隱瞞除外)，危險負 擔亦隨之移轉(如借屋後發生鄰損、火災、燒毀房屋等情形 買方仍須依約付款）」。故原告主張被告已將系爭建物交付 原告，應為可採。
㈢原告主張系爭建物有嚴重滲水導致壁癌之事實，固據其提出 照片為證（本院卷第149-161頁）。然此為被告所否認，辯 稱原吿借屋裝修前已驗屋數次，並無壁癌情事，才會簽立系 爭同意書，被告在不動產說明書係如實勾選等語。本院衡諸 常情，認為一般人於購買房屋前應會看過現況始決定是否購 買，倘系爭建物於兩造簽立買賣契約前已有上開照片狀況， 原告當不致沒看到，其理應向被告反應，甚至於111年11月4 日買賣契約成立後，於112年1月2日簽立系爭同意書在第1條 約定「房屋以現況交付，買方自借屋日起不得以屋況問題要 求賣方修繕或補貼或拒絕交付剩餘款項。」。再參酌原告主 張其係欲裝潢時發現系爭建物有滲水導致壁癌之問題，則被 告非必知悉房屋現況是否有滲水導致壁癌，亦難認被告係刻 意隱瞞，是被告上開所辯，非無可採。又系爭建物於兩造簽 約時縱有上開情事，惟原告已簽立系爭同意書同意現況交付 ，不得要求被告修繕或補貼。從而，原告主張依民法第359 條規定減少買賣價金，並依民法第179條規定請求被告返還 所溢收之價金35萬元，或依民法第227條第1、2項之規定請 求被告賠償35萬元，均屬無據。
㈣原告主張被告依系爭買賣契約第6條約定應將系爭不動產移轉 登記予原告，被告拒絕辦理之事實，業據其提出存證信函為 證（本院卷第95-97頁）。被告雖辯稱其因原告拒絕給付價 金已解除契約云云，並提出存證信函為證（本院卷第303、3
07、313-317頁）。惟依系爭買賣契約第9條第6款約定，原 告係於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗 銷等作業無誤後辦理點交，始應履行全部價金之給付，被告 在其移轉系爭不動產所有權予原告前，不得以原告未給付價 金為由解除契約。至於被告所提另案判決，與本件情形不同 ，尚難援用。是原告請求被告將系爭不動產所有權移轉登記 予原告，應屬有據。
㈤原告主張被告未經原告同意將系爭建物斷水斷電，致原告自1 12年2月16日至113年2月15日為期1年須租屋居住，支出租金 144,000元之事實，固據其提出租賃契約書為證（本院卷第1 07-109頁）。然此為被告所否認，原告並未舉證以實其說， 是原告依民法第227條第2項規定，請求被告給付144,000元 ，為無可取。
㈥綜上所述，原告依系爭買賣契約約定，請求被告移轉系爭不 動產所有權，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無 理由，應予駁回。
四、末按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判 決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時， 債務人已為意思表示，強制執行法第130條定有明文。故關 於命債務人為意思表示之判決，並無開始強制執行程序之必 要，自不得為假執行之宣告（最高法院49年台上字第1225號 判例意旨參照）。本件原告請求被告移轉登記系爭不動產， 核其所請係命被告為一定行為之意思表示，依強制執行法第 130條第1項規定，命債務人為一定之意思表示之判決確定或 其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確 定或成立時，債務人已為意思表示。故原告就本判決主文第 1項部分，於判決確定時始得視為已為意思表示，自不得以 宣告假執行之方式，使其意思表示之效力提前發生，是原告 此部分假執行之聲請，於法不合。又原告金錢請求部分業經 駁回，其假執行之聲請亦失所附麗。故原告假執行之聲請應 予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 113 年 5 月 16 日 民事第三庭 法 官 羅秀緞
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 16 日
書記官 卓俊杰
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