臺灣基隆地方法院民事判決
113年度訴字第192號
原 告 王廷芬
訴訟代理人 沈靖家律師
洪曼馨律師
被 告 王捷榮
上列當事人間給付租金等事件，經臺灣臺北地方法院於民國113
年2月21日因無管轄權移送前來，本院於民國113年5月15日辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
被告於民國000年0月間，向原告承租門牌號碼「基隆市○○區 ○○○路00○00號8樓之2」房屋（下稱系爭房屋）；雙方約定， 租賃期間自111年4月1日起至114年3月31日止，租金每月新 臺幣（下同）10,000元，且應以每3個月為1期，於每期1日 提出給付。詎被告不僅於112年4月短付租金10,000元，尤未 於112年10月給付租金30,000元，經原告於112年11月8日、1 12年11月24日寄發存證信函催繳無果；因被告欠租已達二個 月租額且遲延給付逾二個月，原告乃於112年12月1日寄發存 證信函，就被告為終止租約之意思表示。為此，爰本於租賃 契約以及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋 並將戶籍遷出、給付欠租以及相當於租金之不當得利，從而 聲明：
㈠被告應給付原告40,000元（即112年4月短付租金10,000元、1 12年10月迄12月租金30,000元），及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈡被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告。 ㈢被告應將設於系爭房屋之戶籍登記辦理遷出。 ㈣被告應自113年1月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原 告10,000元。
二、被告答辯：
被告簽約時即已交付第一期即111年4月迄6月之租金30,000 元與押金20,000元，然而系爭房屋存在瑕疵必須修繕，被告 遂延至111年5月7日方經原告通知入住，故被告自得要求扣 除「修繕期間不得入住之溢付租金」，因原告嗣後屢催無果
，被告乃逕以「溢付金額」抵沖一個月之租金，故被告於11 2年4月給付原告20,000元，實乃抵銷權行使之結果，而不生 短付租金之問題；再者，被告雖因原告未於112年6月履行出 租人之修繕義務，以致未於112年10月給付當期即112年10月 迄12月之租金，然原告於112年11月8日、112年11月24日發 函催告之時，被告欠租猶未達二個月租額且遲延給付未逾二 個月，故原告自不得援民法第440條第2項之規定終止租約， 尤以被告已於112年12月22日給付當期即112年10月迄12月租 金30,000元，故被告現今亦無原告所稱積欠租金之事實。再 者，本件應適用土地法第100條規定，且原告應先行扣減押 金再予核算欠租數額。基上，爰聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實：
㈠被告於000年0月間，向原告承租系爭房屋，租賃期間自111年 4月1日起至114年3月31日止，租金每月10,000元，且應以每 3個月為1期，於每期1日提出給付；兩造為此簽署「住宅租 賃契約書」紙本（下稱系爭租賃契據）為證，雙方權利義務 悉如系爭租賃契據之各條所載。而被告則於簽約時交付第一 期即111年4月迄6月之租金30,000元與押金20,000元。 ㈡被告於112年4月給付當期租金20,000元；並於112年12月22日 給付當期即112年10月迄12月租金30,000元。 ㈢原告於112年11月8日寄發存證信函，主張被告欠租四個月並 限被告於文到7日內給付共40,000元；又於112年11月24日寄 發存證信函，主張被告欠租四個月並再次催告被告於文到3 日內給付共40,000元；嗣復於112年12月1日寄發存證信函， 主張被告欠租催繳不獲置理而就被告為終止租約之意思表示 ，並限被告於112年12月15日以前遷讓返還系爭房屋。四、本院判斷：
㈠原告固承前所述之兩造不爭執事實，主張被告於112年4月短 付租金10,000元，且未於112年10月給付租金30,000元，故 其於112年11月8日、112年11月24日發函催告之時，被告欠 租已達二個月租額且遲延給付逾二個月，是其於112年12月1 日發函就被告為終止租約之意思表示，合於民法第440條第2 項之規定云云。惟查：
⒈被告抗辯系爭房屋存在瑕疵必須修繕，故租賃期間雖自111年 4月1日開始，然其延至111年5月7日方經原告通知入住等情 ，業據提出兩造間之LINE對話截圖為證，經核無訛；並經本 院當庭提示予原告確認屬實。至原告雖稱「被告係基於個人 因素主動要求延緩入住」云云，然此既與「兩造間之LINE對 話」難相稽合，亦經被告予以否認，尤以原告概未舉證其實 ，是所謂「被告基於個人因素主動要求」云云，本院自係無
從憑採；從而，被告抗辯系爭房屋「在111年5月6日以前， 尚不能為合於住宅住賃之居住使用」等語，尚屬合理可言。 因系爭租賃契據第8條第1項前段規定：「租賃住宅或附屬設 備損壞時，應由承租人負責修繕。…。」同條第4項規定：「 前項出租人於修繕期間，致租賃住宅全部或一部不能居住使 用者，承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。 」而被告則已交付第一期即111年4月迄6月之租金，故被告 請求原告扣除該期間全部或一部之租金，自與兩造間之租賃 約定相符而有根據。按二人互負債務，而其給付種類相同， 並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷 ；抵銷，應以意思表示，向他方為之，民法第334條第1項前 段、第335條第1項前段定有明文。承前所述，被告固應依約 於112年4月，給付原告當期即112年4月迄6月之租金共30,00 0元，惟系爭房屋「在111年5月6日以前」，尚不能為合於住 宅住賃之居住使用，則被告依兩造間之租賃約定，請求扣除 返還「111年4月之租金」即有所本，因上開兩者均為金錢債 權，一經成立，債權人即得對債務人為請求，是被告抗辯其 因原告屢催無果，乃逕以該「溢付金額」與112年4月迄6月 之租金互為抵沖，自屬債權人即被告抵銷權之適法行使而無 不當，是「原告所得請求給付之30,000元（即112年4月迄6 月之租金）」，與「被告所得請求給付之10,000元（即應予 扣還被告之111年4月租金）」互為抵銷以後，被告自可免除 其再為給付關此10,000元之義務，從而，被告於112年4月給 付原告20,000元，無疑乃其行使抵銷權之結果，而不生短付 租金之問題。
⒉承前，被告於112年4月並「無」短付租金，而未違反承租人 給付租金之義務。至被告雖延至112年12月22日，方就原告 給付112年10月迄12月之當期租金（未依約於112年10月1日 提出給付），然原告於112年11月8日、112年11月24日發函 催告之時，被告欠租顯然「未達二個月租額」且遲延給付「 未逾二個月」。按租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終 止契約。民法第440條第2項定有明文。而租賃住宅市場發展 及管理條例第10條第1項第2款、第2項第1款亦明定：「租賃 期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且 承租人不得要求任何賠償：承租人遲付租金或費用，達二 個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。」「出租人依前項 規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事 證，以書面通知承租人：依前項第一款至第三款及第五款
規定終止者，於終止前三十日。」是依上開規定，出租人即 原告非待「承租人即被告欠租已『達二個月租額』且『遲延給 付逾二個月』」者，不能預先為終止租賃契約之定期催告， 遑論恣意定期而「未於30日以前為書面通知」，旋驟然為終 止租賃契約之意思表示。是原告於112年11月8日、112年11 月24日發函催告，乃至於112年12月1日發函終止兩造租約， 均難發生民法第440條第2項、租賃住宅市場發展及管理條例 第10條第1項第2款之法律效果；因原告預先催告違反上開法 律規定，被告復已於112年12月22日補繳當期即112年10月迄 12月租金30,000元，故原告現今亦難再援被告「欠租」之前 事而為定期催告之補正。從而，原告終止權之行使，欠缺適 法根據而難允准。
㈡原告雖又於113年5月15日言詞辯論期日，當庭提出民事準備 狀並就被告送達該書狀之繕本，宣稱「112年11月8日、24日 之催告終止若與法律規定不合，原告亦得改以此份書狀繕本 之送達，催告被告於113年5月17日以前，一次給付113年1月 迄6月之欠租金額共60,000元，如若被告仍不遵期繳納，兩 造租約即告終止，而毋待原告另為終止租約之意思表示」云 云。然原告係於113年5月15日當庭提出此份書狀繕本送達被 告，是催告被告於「兩日內（即113年5月17日以前）」給付 欠租原非適當，遑論原告未於終止前30日以書面催告之舉， 亦不符租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項第1款所定 要式，故其主張被告應於「兩日內（即113年5月17日以前） 」付款否則租賃契約即告終止云云，同樣違反租賃住宅市場 發展及管理條例第10條之規定，明顯係在刁難被告而非可取 。
㈢被告雖援土地法第100條規定，並稱原告應先扣減押金再予核 算欠租數額云云。然兩造間之租賃契約，乃「定期租賃」， 故本件原無土地法第100條規定之適用（一般而言，民法第4 40條規定適用於定期租賃之欠租情況，而土地法第100條規 定則適用於不定期租賃之欠租情況，故本件原無土地法第10 0條規定之適用），且無論是民法第440條規定，或租賃住宅 市場發展及管理條例第10條第1項第2款，均無要求「扣除押 金再予核算欠租數額」之明文規範，故被告抗辯扣減押金再 予核算欠租數額云云原非適切，惟此尚無礙於原告終止租約 不合法之上開認定，爰併此指明。
五、結論：
原告終止租約並不合法，被告亦未短欠112年12月以前之各 月租金，從而，原告依租賃契約以及不當得利之法律關係， 請求被告遷讓返還系爭房屋並將戶籍遷出、給付欠租以及相
當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均 與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌。 七、訴訟費用由敗訴之原告負擔。
中 華 民 國 113 年 5 月 15 日 民事庭法 官 王慧惠
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 5 月 15 日 書記官 佘筑祐