返還買賣價金等
臺灣南投地方法院(民事),訴字,112年度,487號
NTDV,112,訴,487,20240509,1

臺灣南投地方法院民事判決
112年度訴字第487號
原 告 蘇玉娟
訴訟代理人 張淵森律師
複代理人 廖煜堯律師
被 告 順富鑫建設有限公司

法定代理人 康明遠
被 告 廖小慧
共 同
訴訟代理人 林咏芬律師
上列當事人間返還買賣價金等事件，經本院於民國113年4月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
一、按訴狀送達可後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。經 查：原告原起訴之備位聲明第1至3項為：㈠被告順富鑫建設 有限公司應給付原告新臺幣（下同）180萬0,662元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。㈡被告廖小慧應給付原告180萬0,662元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢前二 項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍內 ，免除其給付責任（見本院卷第12頁）。嗣於民國113年3月 5日當庭追加請求被告就逾期通知原告交屋之日數計算之遲 延利息6萬8,057元，聲明4至6項為：㈣被告順富鑫建設有限 公司應給付原告6萬8,057元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈤被告廖小慧應給付 原告6萬8,057元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5％計算之利息。㈥前二項所命給付，如任一被告 為給付時，其他被告於給付範圍內，免除其給付責任（見本 院卷第206頁）。原告前開聲明之變更，核屬基於兩造間房 屋買賣契約之同一基礎事實，揆諸前揭規定，尚無不合，應 予准許。
二、原告主張略以：
　㈠原告於110年8月6日與被告順富鑫建設有限公司（下稱順富鑫 公司）及被告廖小慧簽訂「順富鑫澄玉房屋土地買賣合約書



」（下稱系爭契約），約定原告以總價款513萬元，向被告 購買「順富鑫澄玉公寓大廈2E」房地一戶（即坐落南投縣○○ 鎮○○段00地號土地及其上同段436建號建物，門牌號碼：南 投縣○○鎮○○路0○0號2樓之1，下稱系爭房地）。嗣原告已於1 12年2月24日至臺灣銀行南投分行（下稱臺灣銀行）辦理對 保，至112年4月24日為止，已繳納一部分買賣價金103萬1,1 62元。
　㈡系爭房地由兩造約定於112年2月4日13時辦理驗收時，經原告 發現有客廳牆壁油漆有瑕疵，且浴廁窗框架歪斜、乾濕強化 玻璃一側無法與牆壁密合，以及主臥室衣櫥頂端未延伸齊至 天花板等情形，顯與樣品屋及傳單廣告不符，即要求被告順 富鑫公司進行修繕並約定112年2月28日再次驗收；但該日原 告檢視上次驗收發現之多項瑕疵仍未獲修繕，原告遂請求陪 同驗屋之台測工程檢驗有限公司（下稱台測公司）將瑕疵問 題記載於驗屋報告書，再次要求被告順富鑫公司確實完成修 繕並約定112年4月9日第三次驗收，等待修繕期間原告更發 現系爭房地之面積與系爭契約第3條所載之面積短少，惟第 三次驗收時，原告發現上二次所見瑕疵仍然存在，系爭房地 未能完成驗收，是系爭房地仍處於驗收階段，尚未進入交屋 階段。
　㈢然而，被告於112年4月20日向原告寄發律師函催告原告應繳 交10萬1,162元，並配合辦理對保、過戶手續，逾期未履行 將依法解除系爭契約，再於同年月27日寄發台中福平里郵局 000304號存證信函通知原告解除系爭契約；原告亦以名間郵 局存證號碼000008號存證信函表明被告解除系爭契約不合法 ，並提起消費爭議申訴。
　㈣被告解除系爭契約無效，系爭契約仍繼續存在；原告向被告 為解除系爭契約，被告應返還原告已給付買賣價金及賠償原 告之損害：
　⒈原告已完成臺灣銀行房屋貸款之對保，向臺灣銀行提出抵押 權設定契約書，亦應被告通知繳納10萬1,162元，無被告所 稱有逾期辦理對保、貸款手續及配合辦理過戶之情形，實因 被告遲未完成系爭房地瑕疵修補工作，使驗屋程序延宕而未 能進入過戶及交屋階段及臺灣銀行房屋貸款無法核定，於此 情形，依系爭契約第18條第2項第3款約定，被告本應通知原 告以其他方式繳清買賣價款，卻以原告未繳款及辦理辦理對 保、貸款手續及配合辦理過戶為由逕自通知原告解除系爭契 約，故被告解除系爭契約之行為無效，系爭契約仍繼續存在 。
　⒉現由於系爭房地已由被告以612萬元另售予第三人，被告已陷



於給付不能，故原告寄發存證信函通知被告解除契約，並以 被告受領上開存證信函之112年10月12日為解除，系爭契約 既已解除，被告即應返還原告已繳納之價金103萬1,162元。　⒊另因系爭房地於原告解除系爭契約時，價值已有漲幅，故先 位請求被告賠償其另行將系爭房地出售之價差99萬元；又因 原告委託台測公司辦理系爭房地驗收而受有1萬0,500元之損 害，被告亦應賠償原告，與被告應返還原告已繳納之價金10 3萬1,162元合計被告應給付原告203萬1,662元。　⒋倘上開賠償損害部分無理由，則備位請求被告賠償系爭房地 總價款15％之違約金76萬9,500元，與被告應返還原告已繳納 之價金103萬1,162元合計被告應給付原告180萬0,662元；再 因被告遲延通知原告交屋，日數達132日，故請求被告給付 遲延利息6萬8,057元。本件屬不真正連帶債務，倘被告其中 一人為給付，另一人即免其責任。
　⒌爰依民法第226條、第256條、第259條、第216條、系爭契約 第15條第1項第4款、第23條第1項、第25條第3項規定，提起 本訴等語。
　㈤並聲明：
　⒈先位聲明：①被告順富鑫公司應給付原告203萬1,662元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息。②被告廖小慧應給付原告203萬1,662元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③前 二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍 內，免除其給付責任。④原告願供擔保請准宣告假執行。　⒉備位聲明：①被告順富鑫公司應給付原告180萬0,662元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利 息。②被告廖小慧應給付原告180萬0,662元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。③前 二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於給付範圍 內，免除其給付責任。④被告順富鑫公司應給付原告6萬8,05 7元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⑤被告廖小慧應給付原告6萬8,057元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息 。⑥前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於給 付範圍內，免除其給付責任。⑦原告願供擔保請准宣告假執 行。
三、被告答辯略以：
　㈠關於原告請求返還已給付價金103萬1,162元，被告不爭執負 擔返還買賣價金之義務，請求此部分訴訟費用依民事訴訟法 第80條之規定，應由原告負擔。




　㈡系爭契約已由被告於112年4月27日有效解除：　　系爭契約第18條第1項第2款、第14條第4項第2款已約定申辦 系爭房地所有權移轉之期限為使用執照核發後4個月內，且 原告本應於接獲被告或承辦地政士通知日起7日內，提出辦 理所有權移轉登記及貸款有關文件、辦理各項貸款手續、繳 清各項稅費、預立各項取款或委託撥付文件及開立受款人為 被告及票面上註明禁止背書轉讓及記載擔保之債權金額及範 圍之本票予被告等義務，但因原告另洽臺灣銀行南投分行辦 理房屋貸款，被告需多次書面提醒原告履行上開義務，但原 告始終未通知被告其何時要至臺灣銀行辦理對保手續，直至 112年3月15日被告之代書聯絡臺灣銀行方得知原告於000年0 月間已完成對保手續，但因驗收未完成不同意被告取得抵押 權設定契約書等文件，被告即發函通知原告應知會臺灣銀行 同意被告取得抵押權設定契約書等文件，俾能完成貸款程序 ，並應開立本票予被告以辦理過戶，並催告原告應盡速支付 客變追加款及代收款10萬1,162元，但原告仍繼續爭執上開 驗屋報告所載缺失項目，之後拒絕同意驗收，是原告所為已 屬給付遲延，經被告於112年4月20日通知後，仍未履行對保 、貸款手續及配合辦理系爭房地過戶手續之義務，已由被告 於112年4月27日有效解除系爭契約。而系爭房地之驗收與否 與辦理系爭房地所有權移轉登記之期限並無關聯，且原告所 指台測公司驗屋報告書所指缺失項目，僅為刮痕、污損、收 邊不良、填縫不良等外觀上問題，不足滅失或減少系爭房屋 之價值、通常效用或契約預定效用，均非民法所規定或系爭 契約所指瑕疵，僅為原告之無理要求，另系爭房地之坪數面 積，超過系爭契約所約定面積約1.19平方公尺，並無原告所 述短少問題；再因原告係另向臺灣銀行申請貸款，並未以被 告所指定之草屯鎮農會為貸款，且貸款金額410萬元等同於 預定貸款金額，而不適用系爭契約第18條第2項第3款所述被 告應通知原告以現金或即期支票繳清價款之約定，是原告所 述系爭房地未屆過戶期限，原告無遲延責任等等，均屬無理 。
　㈢系爭契約既已解除，則原告主張因系爭房地陷於給付不能， 於112年10月12日解除系爭契約，先位請求給付系爭房地出 售價差99萬元及台測公司驗收損害1萬0,500元，即因兩造間 已無買賣關係存在而於法無據。又被告嗣後將系爭房地出售 第三人之行為，因系爭契約已解除，並無契約所述一物數賣 之瑕疵，及原告因驗收爭議阻撓權利移轉登記手續之辦理， 致被告無法完成權利移轉登記手續而無法進行交屋，原告卻 反指被告未通知交屋，則原告備位請求給付15%違約金76萬9



,500元及未交屋之遲延利息6萬8,057元，亦不合法。　㈣倘原告請求系爭房地價差99萬元有理由，但此價差係因被告 委託專業代銷公司進行廣告、行銷及與多位買方斡旋後之結 果，必須支出廣告費、銷售佣金共30萬6,000元，故倘原告 得請求此房地價金差額，亦應扣除被告上開成本支出；另如 原告要在112年間出售系爭房地，而獲取99萬元買賣價差， 需繳納45％之交易所得稅即44萬5,500元，是扣除上開被告成 本支出及交易所得稅後，原告僅得請求23萬8,500元。　㈤另如原告請求違約金有理由，請求依民法第252條規定予以酌 減等語。
　㈥並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
　㈠原告於110年8月6日與被告順富鑫公司及被告廖小慧簽立系爭 契約，約定原告以總價款513萬元向被告等購買系爭房地。　㈡原告於簽立系爭契約後，截至112年4月24日止已繳付共103萬 1,162元，剩餘410萬元之價款則係向臺灣銀行南投分行申辦 貸款，該行並於112年2月8日以南投營字第11200004981號函 通知原告完成核貸。臺灣銀行南投分行並於112年8月1日以 電子郵件向原告表示：「台端前於111年10月26日向本分行 申請公教員工購屋置貸款（築巢優利貸） 。本分行依徵審 程序於111年12月21日核貸額度410萬元、借款期限30年，且 經本行於112年1月13日及112年2月8日以電子郵件及公函通 知台端來行辦理簽約對保等相關事宜，嗣台端於112年2月24 日來行辦理簽約對保在案」。
　㈢被告順富鑫公司於111年12月5日以客戶通知函提醒原告將進 行驗屋，該函並表明：「通知貴戶與公司約定時間到澄玉進 行驗屋，當日驗收會開立修繕單，待修繕完成再安排貴戶進 行後續交屋流程」。
　㈣被告於112年4月20日向原告寄發律師函，主旨為「催告台端 於函後五日內繳交新臺幣10萬1,182元，並配合辦理對保、 房地過戶手續，逾期未履行，將依法解除雙方間房地預定買 賣契約」，後於112年4月27日復以台中福平里郵局存證號碼 000304號存證信函解除澄玉建案之房地預定買賣契約書，解 約理由為：「蘇女士至112年4月26日止仍未配合辦理對保、 房地過戶手續，爰買方依法通知解除雙方間房地買賣契約」 並於同函提醒原告應以書面提供其銀行帳戶予被告以退還原 告已繳交之買賣價金。
　㈤系爭房地已由被告於112年8月25日售予第三人，房地買賣之 交易總價為612萬元。
　㈥原告於112年10月12日以台中民權路郵局營收股存證號碼0019



33號存證信函通知被告違反系爭契約第23條之規定，爰依系 爭契約第25條之規定解除系爭契約。
五、兩造爭執事項：
【先位聲明部分】
　㈠被告於112年4月27日以台中福平里郵局存證號碼000304號存 證信函解除系爭契約是否合法？
　㈡原告於112年10月12日以台中民權路郵局營收股存證號碼0019 33號存證信函通知被告違反系爭契約第23條之規定，爰依系 爭契約第25條之規定解除系爭契約，是否合法？　㈢原告以系爭房地已由被告售予第三人而陷於給付不能為由， 依民法第226條與第256條等規定解除系爭契約，並依同法第 259條之規定請求被告返還已繳納之價金共103萬1,162元， 有無理由？
　㈣原告依民法第226條第1項與同法第216條之規定。請求被告賠 償其另行將系爭房地售予第三人之價差共99萬元，有無理由 ？
　㈤原告因委託台測公司進行驗屋，而支出驗屋費用1萬0,500元 ，原告請求被告賠償該筆驗屋費用，有無理由？　【備位聲明部分】
　㈠原告依系爭契約第23條第1項與第25條第2項之規定之約定， 解除系爭契約，並依約系爭契約第25條第3項請求被告返還 已缴納之價金共103萬1,162元，有無理由？　㈡原告依系爭契約第25條第3項之約定，請求被告賠償房地總價 款15％之達約金即76萬9,500元，有無理由？　㈢原告依系爭房地買賣契約第15條第1項第4款，向被告請求每 逾1日按已繳房地價款按10000分之5單利所計算之遲延利息 共6萬8,057元，有無理由？
六、本院之判斷：
　㈠原告於110年8月6日與被告順富鑫公司及被告廖小慧簽立系爭 契約，約定原告以總價款513萬元向被告等購買系爭房地。 原告於簽立系爭契約後，截至112年4月24日止已繳付共103 萬1,162元，剩餘410萬元之價款則係向臺灣銀行南投分行申 辦貸款，該行並於112年2月8日以南投營字第11200004981號 函通知原告完成核貸。臺灣銀行南投分行並於112年8月1日 以電子郵件向原告表示：「台端前於111年10月26日向本分 行申請公教員工購屋置貸款（築巢優利貸） 。本分行依徵 審程序於111年12月21日核貸額度410萬元、借款期限30年， 且經本行於112年1月13日及112年2月8日以電子郵件及公函 通知台端來行辦理簽約對保等相關事宜，嗣台端於112年2月 24日來行辦理簽約對保在案」。被告順富鑫公司於111年12



月5日以客戶通知函提醒原告將進行驗屋，該函並表明：「 通知貴戶與公司約定時間到澄玉進行驗屋，當日驗收會開立 修繕單，待修繕完成再安排貴戶進行後續交屋流程」。被告 於112年4月20日向原告寄發律師函，主旨為「催告台端於函 後五日內繳交新臺幣10萬1,182元，並配合辦理對保、房地 過戶手續，逾期未履行，將依法解除雙方間房地預定買賣契 約」，後被告於112年4月27日復以台中福平里郵局存證號碼 000304號存證信函解除澄玉建案之房地預定買賣契約書，解 約理由為：「蘇女士至112年4月26日止仍未配合辦理對保、 房地過戶手續，爰買方依法通知解除雙方間房地買賣契約」 並於同函提醒原告應以書面提供其銀行帳戶予被告以退還已 繳交之買賣價金等事實，為兩造所不爭執，堪信為真。　㈡被告於112年4月27日以台中福平里郵局存證號碼000304號存 證信函解除系爭契約是否合法？
　⒈原告主張被告未完成瑕疵修繕前，仍處於驗收階段，未進入 過戶及交屋階段，原告並無未於4個月內配合產權移轉登記 ，並無違反系爭契約第14條第2項之規定，被告則以前詞抗 辯，經查：
　①依系爭契約第14條第1項、第2項、第4項約定：「房地所有權 移轉登記期限：一、土地所有權移轉登記：土地所有權之移 轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後四個 月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記。二、房屋所有 權移轉：房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內 文件申辦有關稅費及權利登記事宜，並於賣方通知交屋日前 完成產權登記。…四、賣方應於買方履行下列義務時，辦理 房地所有權移轉登記：㈠依契約約定之付款辦法，除約定之 交屋保留款外，應繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加 付之遲延利息。㈡提出辦理所有權移轉登記及貸款有關文件 ，辦理各項貸款手續，繳清各項稅費、預立各項取款或委託 撥付文件並應開立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓 及記載擔保之債權金額及範圍之本票予賣方…。」。又依系 爭契約第18條第1項第2款約定：「買方可得較低利率或有利 於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，但買 方需於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由 承貸金融機構同意將約定貸款金額直接撥付賣方」，由上以 觀，系爭契約之房地所有權移轉登記期限，應為使用執照核 發後4個月內為之，且辦理移轉登記時，買方應配合備妥相 關文件，以利買方貸款及金融機構撥付貸款予賣方，故如未 於期限內履行或未遵期提供相關貸款文件或同意撥付貸款， 即屬遲延給付。




　②被告順富鑫公司取得使用執照日期為111年12月2日（本院卷 第101頁、第221頁），而被告順富鑫公司於112年4月20日向 原告寄發律師函，主旨為「催告台端於函後五日內繳交新臺 幣10萬1,182元，並配合辦理對保、房地過戶手續，逾期未 履行，將依法解除雙方間房地預定買賣契約」（下稱系爭被 告律師函），為兩造所不爭執，依系爭被告律師函說明一㈡⒉ 所載：「辦理對保義務：依系爭契約第18條第一款㈡『應為第 18條第1項第2款』之約定『買方可得較低利率或有利於買方之 貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，但買方需於賣 方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融 機構同意將約定貸款金額直接撥付賣方。』」，可認被告已 將原告應依系爭契約第18條第1項第2款之約定辦妥對保手續 ，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額直接撥付賣方之給 付義務通知原告，原告固主張已辦妥對保手續，然依系爭契 約第18條第1項第2款約定，對保後，仍須由金融機構同意將 約定貸款金額直接撥付賣方。另依第18條第1項第1款約定： 「買方委託賣方統一向金融機構辦理貸款時，買方應依金融 機構之規定辦理對保及抵押權設定用印等相關手續及簽妥交 付各項領款單、取款條或轉帳委託書予賣方，如有印信證件 不全，須依金融機構通知期限內補正，否則視同逾期不繳款 之違約論處之」，此為賣方指定統一金融機構辦理貸款時之 程序。而如買方選擇非賣方指定之貸款金融機構，承貸金融 機構將貸款金額撥付予賣方前，亦須先備妥所有權移轉登記 、貸款及抵押權設定有關文件等事宜後，始得撥付款項，乃 屬當然。被告已分別於112年2月8日以電子郵件、112年2月1 3日以信函，分別函覆原告並提醒原告：「代書辦理過戶前 ，買方需辦理之各項貸款手續為預立各項取款或委託撥付文 件，並應開立受款人為賣方及票面上註明禁止背書轉讓及記 載擔保之債權金額及範圍之本票予賣方，這部分代書會於貴 住戶對保時到場一併辦理」，有上開電子郵件、信函可參（ 見本院卷第183頁、第185頁）；於112年3月15日以信函回覆 原告並備註：「今日查詢台銀辦理進度--貴戶已完成貸款設 定文件，但須貴戶知會台銀，方能通知承辦代書取台銀設定 文件，以及貴戶需開立本票予賣方，請貴戶聯絡台銀及代書 （洪○○地政士事務所聯絡電話：0935-******）辦理上述事 宜，以利完成貸款程序」，有上開信函可佐（見本院卷第18 9頁）；於112年3月31日以信函回覆原告並提醒原告：「所 有權移轉登記時間為使用執照核發後4個月內備妥文件聲請 有關稅費及權利移轉登記事宜」，亦有該函附卷可參（見本 院卷第178頁），均堪信為真，可認被告已告知原告應配合



辦理對保、撥貸及提供辦理貸款相關文件。原告雖於112年2 月24日完成對保，並經臺灣銀行核貸，惟仍未提供辦理產權 移轉登記、抵押權設定等文件，致無法完成撥貸予被告之程 序。被告並於112年4月20日以系爭被告律師函催告原告履行 對保義務（包含上開所述「並由承貸金融機構同意將約定貸 款金額直接撥付賣方」之內容，即系爭契約第18條第1項第2 款之約定）、配合辦理過戶義務：「…土地及房屋應於使用 執照核發後四個月內申辦所有權移轉登記，…提出辦理所有 權移轉登記及貸款有關文件，辦理各項貸款手續，繳清各項 稅費，預立各項取款或委託撥付文件並應開立受款人賣方及 票面上註明禁止背書轉讓及記載擔保之債權金額及範圍之本 票予賣方。…第一款、第二款之辦理事項，由賣方指定之地 政士辦理之，倘為配合各項手續需要，須由買方加蓋印章、 出具證件或繳納各項稅費時，買方應於接獲賣方或承辦地政 士通知日起七日內提供…。」（即系爭契約第14條第1項、第 2項、第4項、第5項之約定，見本院卷第110頁），惟原告收 受上開催告後，於112年4月25日委由觀心聯合法律事務所以 112年度心彥民催字第112041號針對上開函文函覆被告：「 二㈣、…本人前提出公正第三人台測工程檢驗有限公司之驗屋 報告書予順富鑫公司，此為順富鑫公司所明知，然雙方就驗 屋部分並未完成，台測工程檢驗有限公司之驗屋報告書所載 之房屋瑕疵是否均已修繕完成，猶未可知，則順富鑫公司並 未履行系爭契約第15條第1項第2目所約定之義務，本人自得 為同時履行抗辯，並無給付遲延之情…。」、「二㈧、本人特 為請貴大律師函告順富鑫公司，於函到5日內與本人聯繫瑕 疵修補情形及驗屋事宜，並與本人約定非上班日進行驗屋， 於驗屋完成後，本人必定遵期辦理過戶及撥貸手續。」（見 本院卷第194頁、第196頁，下稱系爭原告存證信函），仍未 履行配合辦理貸款及提供辦理移轉登記相關文件，被告再於 同年4月27日以存證信函為解除系爭契約之意思表示，於法 即無不合。
　③再由系爭原告存證信函內容觀之，原告似以瑕疵修補及驗屋 未完成，行使同時履行抗辯拒絕辦理過戶及撥貸手續。然瑕 疵或瑕疵之修補費用實與產權移轉登記無涉，且原告提出之 台測公司驗屋報告書上所載瑕疵，多為刮痕、污損、收邊不 良、填縫不良等瑕疵，非不可補正或修補。則依系爭契約第 13條約定：「賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設 備及領得使用執照並接通自來水、電力，通知買方進行初驗 手續。雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵 ，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買賣雙方協議



，買方於自備款部分保留壹拾萬元作為交屋款，經雙方複驗 合格後支付。」以觀，原告未能舉證其修繕費用與原告未同 意撥貸予被告之貸款相當，則原告自不能以系爭房地有瑕疵 未修補，即拒絕辦理過戶或不提供辦理過戶、貸款所需文件 。
　④又依系爭契約第14條第2項約定：「房屋所有權之移轉，應於 使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉 登記事宜，並於賣方通知交屋日前完成產權登記。」，可知 移轉產權登記乃是交屋前完成，交屋為兩造買賣房地之最後 階段，驗收後有瑕疵，除已有構成解約事由之重大瑕疵，買 方僅得以兩造約定之10萬元作為保留款，於複驗合格後支付 。如複驗不合格，買方自得拒絕支付保留款，自不待言。故 即認複驗不合格，買方除上述10萬元交屋保留款外，僅得請 求賣方修補瑕疵或依民法及其他有關法令主張權利，系爭契 約第23條第2項即有明文，故即認複驗不合格，除原告能舉 證其瑕疵修復費用已達可行使同時履行抗辯之程度，雙方仍 有依系爭契約第14條約定配合辦理產權移轉登記及依第18條 第1項第2款配合銀行辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意 將約定貸款金額直接撥付予被告之義務，並無原告主張之完 成「驗收階段」始能進入「交屋階段」，在交屋日未確定之 前，並無產權登記期限之問題。故原告主張未進入交屋階段 ，而無逾期辦理過戶之違約，要非可採。
　⑤原告雖主張並無「未同意台銀通知承辦代書得取得台銀設定 文件」等語，然從原告回覆之系爭原告存證信函內容可知， 原告主張「於驗屋完成後，本人必定遵期辦理過戶補提撥貸 手續」，已明確主張待驗屋完成後必會配合。參以臺灣銀行 回覆原告之電子郵件內容記載：「經本行於112.1.13及112. 2.8以電子郵件及公函通知台端來行辦理簽約對保等相關事 宜，台端於112.2.24來行辦理簽約對保。惟後續不動產過戶 、抵押權設定均未能辦理，遲未能完成撥貸程序…」（見本 院卷第131頁）。已足認定原告未同意臺灣銀行通知承辦代 書得取得臺灣銀行設定文件，否則臺灣銀行既已核貸，若非 原告不同意，被告應可自臺灣銀行取得相關過戶文件及抵押 權文件辦理過戶及撥貸手續，更何況被告已多次通知原告應 提出相關文件以辦理移轉登記及撥貸事宜，已如上述，則原 告縱無「未同意台銀通知承辦代書得取得台銀設定文件」， 亦不足免除其依契約負有提供上開文件之義務。　⒉至於原告主張縱使原告有未依約定辦理對保及核貸事宜（假 設語氣），被告未依系爭契約第18條第2項第3款通知原告以 現金或即期支票繳清，仍不得解約等語，然查：依系爭契約



第18條第2項約定：「前款由賣方洽定辦理貸款金額少於預 定貸款金額，其差額依下列各目處理」、同項第3款約定： 「如可歸責於買方或買方債信不足（如買方未能提出貸款銀 行所需之資料、使用票據紀錄不良、其他貸款已逾期未繳本 息，其他不動產遭查封…等），買方應於接獲賣方通知之日 起三十日內一次以現金或即期支票向賣方繳清經賣方同意分 期給付其差額」，可知上開約定係以買方因個人因素或債信 不佳等情形而獲銀行較低額之貸款時之處理方式，與本件原 告未能提供辦理所有權移轉登記資料、辦理抵押權文件，致 無法辦理過戶、貸款核撥之情形，有所不同，原告上開主張 ，即無可採。　　
　⒊從而，原告未於4個月期限內配合提供辦理所有權移轉登記及 提供辦理貸款有關文件而未能於使用執照核發後4個月內就 系爭房地辦理過戶及致臺灣銀行未能將約定貸款金額直接撥 付被告，已違反兩造系爭契約第14條第1項、第2項、第4項 第2款、第5項、第18條第1項第2款等約定，經被告催告後仍 未履行，被告自得依民法第254條之規定解除契約。 ㈢系爭契約經被告於112年4月27日合法解除，已如上述。本件 被告順富鑫公司取得使用執照之日期為111年12月2日，亦如 前述，則被告順富鑫公司自111年12月2日起至112年4月27日 解除契約，前後共計僅4個月又25日，顯未逾6個月，則原告 備位聲明主張原告違反系爭契約第15條第1項第4款之契約條 款，未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，逾期通 知原告交屋共132日，而請求遲延利息6萬8,057元，亦屬無 據。
　㈣至被告雖抗辯已收取之系爭契約價金103萬1,162元有民事訴 訟法第80條之適用等語（見本院卷第163頁），惟原告先位 聲明及備位聲明均主張解除契約返還價金103萬1,162元之原 因事實，而原告112年10月12日向被告為解除系爭契約之意 思表示，與被告主張112年4月27日為解除系爭契約意思表示 之解除契約返還價金不同，故非本案訴訟標的，自無從為認 諾（見本院卷第261頁）。被告上開抗辯，實為被告對於112 年4月27日合法解除系爭契約，對原告負有103萬1,162元之 價金返還義務，並不爭執（見本院卷第163頁），從而，自 無被告抗辯民事訴訟法第80條之適用，附此敘明。　㈤準此，被告既於112年4月27日解除系爭契約，則原告主張系 爭契約因標的已由原告售予第三人而陷於給付不能，爰依民 法第226條、第256條之規定解除系爭契約，先位聲明主張依 民法259條規定請求被告順富鑫公司返還買賣價金103萬1,16 2元及依民法第226條第1項、第216條之規定請求被告順富鑫



公司將系爭房地出售第三人之價差99萬元之消極損害及驗屋 費用1萬0,500元之損害，合計203萬1,662元；及依民法259 條、第226條第1項、第216條等規定，請求被告廖小慧應給 付原告203萬1,662元。備位聲明主張依民法第259條規定請 求被告順富鑫公司返還買賣價金103萬1,162元及依系爭契約 第23條第1項、第25條第3項之約定，請求被告順富鑫公司應 賠償系爭房地總價15%之違約金即76萬9,500元，合計180萬0 ,662元，及依系爭契約第15條第1項第4款、第25條第3項之 約定請求被告順富鑫公司應給付遲延利息6萬8,057元；及依 民法第259條、系爭契約第23條第1項、第25條第3項請求被 告廖小慧應給付原告180萬0,662元，及依系爭契約第15條第 1項第4款、第25條第3項之約定請求被告廖小慧應給付遲延 利息6萬8,057元，均屬無據。被告既已於112年4月27日合法 解除系爭契約，則兩造其餘爭點，即毋庸再予審認，附此敘 明。
七、綜上所述，系爭契約已於112年4月27日為被告合法解除。從 而，原告先位聲明請求依解約後回復原狀及因被告給付不能 應負損害賠償之法律關係，請求被告順富鑫公司應給付原告 203萬1,662元、請求被告廖小慧應給付原告203萬1,662元， 及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算 之利息，上開所命給付，如有任一被告為給付，其餘被告於 該給付範圍內，免為給付之義務，均無理由，不應准許；備 位聲明請求依系爭契約第15條第1項第4款、第25條第3項及 解約後回復原狀之法律關係，請求被告順富鑫公司應給付原 告180萬0,662元、6萬8,057元；請求被告廖小慧應給付原告 180萬0,662元、6萬8,057元，及均自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年利率5%計算之利息，上開所命給付，如有 任一被告為給付，其餘被告於該給付範圍內，免為給付之義 務，亦均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執 行之聲請即失所附麗，亦應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此敘 明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　9 　　日 民事第一庭 法　官　蔡志明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。



中　　華　　民　　國　　113 　年　　5 　　月　　10　　日 書記官　張雅筑