臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
113年度南簡字第105號
原 告 許水聖
被 告 吳俊憲
上列當事人間給付租金等事件，於民國113年4月16日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌萬零肆佰零陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣捌萬零肆佰零陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國98年8月17日與被告簽訂房屋租 賃契約，約定由原告將所有之門牌號碼為臺南市○○區○○路00 0號1樓房屋(契約書誤載為被告地址)出租與被告，每月租金 新臺幣(下同)20,000元（105年調整為22,000元，後再調整 為21,800元），租金應於每月25日前繳納完成，押金為30,0 00元，由被告以轉帳郵局帳戶支付予原告。被告應自111年5 月1日起至111年10月2日止，按月給付原告租金22,000元整 ，並依約給付原告房屋復原之費用。原告於111年5月25日向 被告當面告知1樓房屋要收回自用，被告置之不理；被告租 金常遲繳，需經催討才肯給付房屋租金，被告自111年5月1 日起即未給付租金，已積欠租金五個月以上，原告於111年5 月底到10月2日均有向被告當面催繳，惟被告仍置之不理。 原告依系爭租約及不當得利之規定，請求被告給付111年5月 至111年10月2日5個月又2日租金共111,419元(22,000×5＋22, 000×2/31)、110年至111年度房屋及地價稅增額5,608元、房 屋還原費用(拆除作業+氣密窗作業)245,000元、占用廚房14 年租金181,116元、廚房流理台桌面毀損維修費用16,000元 、房屋復原違約金110,000元、上開費用利息損失9,086元( 按郵局二年期定存固定利率1.625%)、出席調解/檢察庭工作 請假損失6,000元(每日工資1,500元；警察/法院調解2天、 檢察庭1天、新市簡易庭調解1天)。並聲明：被告應給付原 告684,230元。訴訟費用由被告負擔。願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告之答辯(以第一人稱列載)：原告的請求我全部爭執，因 為我們當初有LINE對話紀錄，原告臨時說不要出租給我，可 是我已經有裝修了，我有說當初我承租的時候門口在做污水
處理，我有兩個月無法營業，我要求原告補償，原告都沒有 回應，在我承租期間，原告趁我不在店裡面，偷使用我的生 財工具。原告在111年5月25日確實有跟我口頭說，他說因為 家裡的問題，要我趕快找地方，原告叫我7月底之前搬走。 我和原告商量，以我的押金抵最後三個月的房租，原告還要 賠償我的營業損失，我的東西就留給原告用，互相抵掉，原 告也有點頭，所以我就不拆除我已經裝潢的設備，例如外面 的遮陽雨棚，我是從事汽車美容，租賃期間前面也在做污水 處理，客戶的車也無法進店裡，我無法做生意，所以有營業 損失。我在111年9月30日之前我就有答應要搬走，在111年9 月30日那天有向原告說會再慢一、兩天，最晚111年10月2日 搬走，我在111年10月2日就完全搬走了，這部分是原告同意 的。並聲明：駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
(一)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法 第450條第1項定有明文。又押租金（俗稱押金）之主要目的 在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人 如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當 然抵充之效力，此於定期及不定期之租賃關係均有適用。另 按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證 之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是民事訴訟如 係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不 能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事 實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之 請求。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應 返還其利益。民法第179條前段定有明文。是根據民法第179 條之規定，不當得利返還請求權之成立，須當事人間有財產 之損益變動，即一方受財產之利益，致他方受財產上之損害 ，且無法律上之原因。即不當得利返還請求權之成立，以返 還義務人無法律上之原因而受利益為前提要件。主張不當得 利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應 負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致 其受有損害。再者，按文書之證據力，有形式上證據力與實 質上證據力之分。前者係指真正之文書即文書係由名義人作 成而言；後者則為文書所記載之內容，有證明應證事實之價 值，足供法院作為判斷而言。必有形式上證據力之文書，始 有證據價值可言。文書之實質上證據力，固由法院根據經驗 法則，依自由心證判斷之。但形式上之證據力，其為私文書 者，則應依民事訴訟法第357條規定決定之，即私文書之真
正，如他造當事人有爭執者，應由舉證人證其真正。(二)查：
⒈兩造於98年8月10日訂立房屋租賃契約書，由被告向原告承租 臺南市○○區○○路000號1樓房屋，租期自98年8月17日起至99 年8月17日止，每月租金20,000元，被告交付押租金30,000 元予原告，上揭租期屆至後，原告仍繼續以相同條件續租予 被告，並未約定期限，直至000年0月間，原告向被告表示因 該房屋要收回，被告找到房子後再搬離，被告於111年10月2 日搬離系爭租賃物等情，有原告提出之房屋租賃契約書可據 ，並為兩造所是認(南簡字卷第22-24頁)。因此，上開事實 堪先認定。
⒉原告依系爭租約、不當得利之法律關係，請求被告給付如上 各項金額，均為被告所否認，茲認定如下：
⑴111年5月至111年10月2日租金111,419元部分：原告主張被 告尚積欠此期間租金111,419元，並提出存摺內頁交易明 細供參(南簡字卷第31-47頁)，被告雖稱其租金繳有到111 年5月等語(南簡字卷第24頁)，然由原告提出之上開存摺 內頁交易明細綜合觀之，被告於111年5月繳付之21,800元 ，應係繳交屬同年4月份的租金，是原告主張被告未繳付1 11年5月至111年10月2日租金乙節，應屬可採。又被告稱 其有與原告商量以押租金抵最後三個月房租，原告有點頭 云云，為原告所否認(南簡字第23頁)，被告就此積極有利 事項並未舉證實之，自無從憑採。惟參之前揭說明，被告 交付予原告之押租金30,000元，仍可於租賃契約消滅時發 生當然抵充之效力。依此，系爭租約租金的金額後來有調 整為21,800元，此兩造所是認，此亦可由原告提出之上開 存摺內頁交易明細得知；再細觀該交易明細，至遲於110 月3月間，租金已調整為21,800元，是以原告主張被告所 欠111年5月至111年10月2日租金部分，亦應以每月21,800 元為計算基準。被告交付之押租金30,000元，足可抵充11 1年5月份租金21,800元，餘8,200元則可抵充同年6月百分 之38租金，依此計算，被告積欠之租金為111年6月13,600 元、同年7月至9月65,400元(21,800×3)、10月1至2日租金 1,406元(21,800×2/31；元以下四捨五入)，共計80,406元 。從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告尚欠租金 80,406元，為有理由，應予准許。於此範圍之租金請求， 則應駁回。
⑵110年至111年度房屋及地價稅增額5,608元部分：原告引用 系爭租約第16條請求前揭稅捐增額，為被告所否認。依該 租約第16條約定：「本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，
若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方(即被 告)負責補貼，乙方決不異議。」，被告係負擔增加稅額 部分，原告雖提出110年、112年房屋稅繳款書以為舉證( 調字卷第37頁)，然原告並未舉證證明其00年0月間出租之 前及其後增加之稅額為何，徒以上開房屋繳款書而為此部 分之請求，其舉證顯有不足，難以憑認。故原告請求被告 給付110年至111年度房屋及地價稅增額5,608元，並無理 由，不應准許。
⑶房屋還原費用(拆除作業+氣密窗作業)245,000元部分：原 告引用系爭租約第6、9、11條請求被告給付拆除作業、氣 密窗作業費用，為被告所否認。原告雖提出完美家室內裝 潢設計施工項目明細表為證(調字卷第33頁)，然該明細表 上未有任何廠商或店家之店章或用印，原告就此文書之形 式上真正舉證容有不足。再者，原告引用之系爭租約第6 條約定被告於租期屆滿時，應即日將租賃房屋誠心按照原 狀遷空交還原告；第9條約定被告於交還房屋時應負責回 復原狀（調字卷第24頁），然原告提出之照片(南簡字卷 第57-83頁)，乃是被告搬離系爭租賃物之後所拍攝的照片 ，此為原告自陳在卷(南簡字卷第55頁)，實無從執以判斷 原告之主張信實與否。況系爭租約第6、9條均屬於原狀遷 空、回復原狀的行為義務約定，而非金錢給付之約定，原 告逕以向被告為上開金錢給付之請求，是否合於該等條款 之要件，同屬可議。至於原告引用之系爭租約第11條，則 是承租人過失毀損房屋的損害賠償責任，與原告主張的回 復原狀請求，容有不合，難以為憑。從而，原告請求被告 給付房屋還原費用(拆除作業+氣密窗作業)245,000元，並 無理由，無法准許。
⑷占用廚房14年相當於租金之181,116元部分：原告依不當得 利規定，請求被告給付占用系爭租賃物廚房14年之不當得 利，並提出照片為證(調字卷第53頁)，被告否認有不當得 利情事，並稱其110年放東西在廚房，原告有說如果有需 要煮東西可以使用等語，就此，原告亦稱其有說放一些東 西沒關係，但不要全部占滿等語(南簡字卷第27頁)，是可 知被告雖有使用廚房之事實，但原告曾有表示同意之意思 ，則被告是否有無權占用情形，即有可議。原告雖稱被告 不可占滿廚房，惟原告並未具體指明及證明被告使用廚房 ，究在何範圍內屬於無權占用的情形，自不能以原告單方 面尚乏明確之主張及舉證，率認被告有何不當得利之事實 。從而，原告請求被告占用廚房14年相當於租金之181,11 6元，並無理由，難以准許。
⑸廚房流理台桌面毀損維修費用16,000元部分：原告依系爭 租約第6、11條請求被告賠償廚房流理台費用，並提出照 片為證(調字卷第55頁)，為被告所否認。觀之該租約第11 條雖有關於被告應以善良管理人注意義務使用房屋、過失 毀損房屋之損害賠償責任的約定，但原告提出之上開照片 ，無法證明被告有過失毀損廚房流理台、維修費用為16,0 00元等事實，其舉證顯有不足，此部分之請求，自難准許 。
⑹房屋復原違約金110,000元部分：原告依系爭租約第6條請 求被告給付違約金，為被告所否認。觀之系爭租約第6條 約定被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即 日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告，如不即時遷讓 交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金五倍之違約 金至遷讓完了之日止。而兩造於98年8月簽訂書面租約後 ，於99年8月屆滿時，原告仍繼續以相同條件續租予被告 ，並未約定期限，直至000年0月間，原告向被告表示因該 房屋要收回，被告找到房子後再搬離，被告於111年10月2 日搬離系爭租賃物等情，為兩造所不爭執。依此，兩造之 租約狀態是由定期轉為不定期，再由兩造商議被告遷出之 時間，因此，被告於111年10月2日搬離租賃物，實係兩造 均同意而達成的合意結果，難認被告有該租約第6條所稱 的違約情事。則原告援引系爭租約第6條請求被告給付違 約金，並無依據，不應准許。
⑺上開費用利息損失9,086元(按郵局二年期定存固定利率1.6 25%)部分：原告雖請求被告給付其訴之聲明金額之利息， 但並未表明其請求權基礎為何?(新簡字卷第27頁)，經本 院闡明後，原告僅說明其計算方式是請求金額加總後乘以 百分之1.625而得出等語，仍未具體表明其此部分請求之 法律上依據(南簡字卷第26頁)。是原告所稱利息，究為法 定利息或約定利息?何以用百分之1.625計算?均乏具體明 確之依據，其此部分請求，顯無理由，自難准許。 ⑻出席調解/檢察庭工作請假損失6,000元(每日工資1,500元 ；警察/法院調解2天、檢察庭1天、新市簡易庭調解1天) 部分：原告此部分請求，亦未表明其請求權基礎，經本院 闡明後，原告僅說明其請假一天扣1,500元，共請假4天等 語，仍未具體表明其此部分請求之法律上依據(南簡字卷 第26頁)，本院無從憑以認定其主張是否有理，是其此部 分請求，顯無理由，亦難准許。
⒊合上，原告前開各項請求，其中租金80,406元為有理由，餘 各項請求均無理由。
(三)綜上，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付80,406元 ，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，均無理由，應予 駁回。
四、本判決原告勝訴部分，乃法院就民事訴訟法第427條第2項訴 訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項 第3款之規定，應依職權宣告假執行。原告就此部分聲明願 供擔保准為假執行宣告，僅在促請法院注意，本院毋庸為准 駁之諭知。本院並依職權諭知被告得供擔保免為假執行。原 告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列。
六、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事 訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 14 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 盧亨龍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。中 華 民 國 113 年 5 月 14 日 書記官 彭蜀方