臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第4312號
原 告 簡安秀
訴訟代理人 陳瑾瑜律師
被 告 林冠宇
訴訟代理人 吳莉鴦律師
複 代理人 鄧雅旗律師
上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國113年4月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣4,000元，及自民國110年9月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之1，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣4,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於冠群管理顧問有限公司（下稱冠群公司）擔任經理， 冠群公司為一合法立案之不動產仲介經紀公司，原告則係取 得合格不動產經紀業之仲介人員。原告於民國109年間與被 告結識，嗣居間仲介臺中市大肚區附近之土地給被告，供被 告買受土地後交付予其所負責經營之茂美洋建設股份有限公 司（下稱茂美洋公司）建築銷售，因兩造合作融洽，且被告 及賣方共同給付之仲介服務費均在標準上下左右，故兩造均 習慣僅以口頭方式進行居間仲介之委託，有時並未特別以書 面訂明仲介服務費之給付標準，依109年11月至000年0月間 之成交案件，其中⒈被告向訴外人林俊良等買地案件，成交 價新臺幣（下同）450萬元，被告給付6.67%仲介費即30萬元 予原告。⒉被告向訴外人林進昌等買地案件，成交價1,800萬 元，被告給付3.33%仲介費即60萬元、賣方支付2%仲介費即3 6萬元，合計仲介服務費為5.34%。⒊被告向訴外人林永吉買 地案件，成交價213萬元，被告給付2.98%仲介費即63,483元 、賣方支付1.41%仲介費即3萬元，合計仲介服務費為4.4%。 前兩筆乃較為正常之交易，平均仲介費收費標準為一般不動 產仲介收費標準6%，第三筆交易因總價金額甚低，故以較低 比例收取仲介服務費，足見兩造對於仲介服務費之共識標準 應為6%。
㈡被告於110年5至6月間急欲收購訴外人陳江水所有坐落臺中市
○○區○○段0000○0000○0000地號、及慶順段259地號土地(應有 部分均為1/36)之土地（下稱系爭土地），得知原告與陳江 水認識，即要求原告出面居間仲介系爭土地買賣事宜，且開 立面額610萬元、發票日為110年6月16日之支票交付原告， 約定關於本件買賣之所有費用均由被告負擔。嗣原告即以此 條件進行居間及遊說，惟訴外人陳江水擔心需繳納高額房地 合一稅而不願出售，經原告持續溝通，訴外人陳江水始同意 於同年月18日進行協商，並要求須有被告授權書始能簽約， 經原告向被告請求其出具授權書，被告於同日出具授權書並 完成簽約（下稱系爭買賣），足認該授權書係被告委由原告 代理以被告名義與訴外人陳江水簽約，原告雖身兼代理人身 份，惟並不影響原告居間仲介之事實，依法被告即應在系爭 買賣土地完成登記後，給付居間服務報酬予原告，且被告亦 於存證信函表示願意給付委任報酬。至被告另行委任原告進 行簽約、辦理後續過戶程序等，應由被告另依委任關係，給 付各項委任及代墊費用予原告。再系爭買賣於110年6月18日 簽約當日共簽兩份買賣契約，一為原告製作之制式契約書（ 下稱制式契約）、一為訴外人陳江水自行委請代書手寫之契 約書（下稱手寫契約），手寫契約第1條並約定訴外人陳江 水實得價款即買賣總價款610萬元，不負擔任何稅費，足見 系爭買賣仲介費確係約定由被告負擔；至於仲介費應以成交 總價6%計算即366,000元，則約定於制式契約第4條第10項。 ㈢嗣原告將上開兩份契約書，交付給被告所經營之茂美洋公司 代書，供茂美洋公司申報買賣交易成本之用，被告雖僅選擇 手寫契約作為申報之用，然被告事後未曾針對手寫契約表示 不同意見，可證被告對該兩份契約書之約定均已明知且同意 ，被告即應受此兩份契約書内容約定之拘束。惟屢經原告催 討，被告迄仍拒絕給付此筆仲介服務費，嗣原告以冠群公司 名義對被告提起給付居間服務費訴訟（鈞院112年度中簡字 第1092號，下稱前案），被告竟在該訴訟中，持上開授權書 辯稱原告僅為其代理人，其僅願支付代理人之委任費，不願 給付仲介服務費，且辯稱縱有居間情事，居間人亦為原告而 非冠群公司，並經鈞院以前案判決認定系爭買賣居間仲介之 人為原告而非冠群公司。另系爭買賣簽約後辦理申報稅務及 過戶，因訴外人陳江水拒絕將其證件交付給被告委任之地政 士楊雅惠，經原告協商改由訴外人陳江水以授權公證之方式 進行過戶程序，申報土增稅事務，亦改由原告配合之地政士 代為辦理，此部分應屬被告另行委任原告辦理過戶事項之代 辦費，其中地政士費用4,000元、會計師費用12,000元、公 證費用1,000元，共計17,000元，業經原告代墊完畢，依手
寫契約約定，亦應由被告返還原告，加計仲介費用366,000 ，共計383,000元。另本件請求自110年9月24日起計算利息 ，係被告經原告以存證信函催告後，即於110年9月24日以存 證信函回覆，故被告至遲於該日即已知悉應給付上述費用之 事。
㈣按照往例，由原告仲介均用電腦打字版，簽約當日原本要使 用制式契約，但訴外人陳江水要求代書將重要事項手寫摘要 下來，始有手寫契約。手寫契約已經約定仲介費由被告負擔 ，故手寫契約即未寫仲介費費用，兩份契約訴外人陳江水均 有簽名亦蓋用印鑑章，兩份契約同等效力，且均已交給被告 。其他代墊費用，係因訴外人陳江水不信任被告委任之代書 始改為公證，原告係依民法委任、居間規定及契約約定請求 報酬。另案有向國稅局調閱房地合一稅申報資料，即有手寫 契約，係被告自行向國稅局申報的資料，故被告知悉手寫契 約内容，倘被告對手寫契約有爭議，應會要求重新簽立或協 商。
㈤爰依系爭契約及民法第546條、第568條第1項之規定，提起本 件訴訟，並聲明：1.被告應給付原告383,000元，及自110年 9月24日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.請依 職權宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告確有授權原告以610萬元向訴外人陳江水買受系爭土地， 並約定由被告負擔過戶所需之相關稅費，但被告並未同意負 擔買賣雙方之仲介費，亦未與原告約定給付仲介費之金額， 原告請求被告給付仲介費366,000元，顯無理由。原告雖舉 被告前曾委託其向第三人買入土地有給付仲介費，惟兩造間 並無至少以不動產仲介收費標準6%作為收費標準之共識。又 原告所舉由其仲介買賣土地案例，仲介費金額均不相同，無 法作為系爭買賣被告應給付成交價6%仲介費之收費依據。而 不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條所定收取報酬之 標準，該條所指之「6%」係仲介費最高上限，非主管機關規 定之固定收費比率，亦未規定房仲業應向買賣雙方各收取多 少比例之仲介費，仍應由買賣雙方自行與房仲業者議價。
㈡被告並未收受原告所稱之制式契約，且依授權書記載內容， 被告承諾負擔之費用為「土地過戶等所有相關稅費（包含房 地合一稅）」，不包括仲介費在内。再依被告於000年0月00 日出具之承諾書，其上記載「…如過戶移轉後，如仍有本案 土地所相關延伸之稅費發生，甲方買方仍應依誠信履行繳納 …」，代繳之房地合一稅及其他稅費之稅額不可列入購買成
本…」等語。是依上開承諾書所載内容，仲介費並非被告承 諾訴外人陳江水要代繳之費用。手寫契約第1條縱有記載「… 賣方不負擔任何稅負，均由買方繳納，包含…、仲介費…等」 ，然該約定除已逾被告授權原告之範圍及承諾代繳之費用範 圍，且並未載明仲介費之實際金額，被告亦未同意要負擔所 有費用，原告依制式、手寫契約，均不得向被告請求給付仲 介費。另依授權書及承諾書記載内容，被告承諾負擔之費用 為「土地過戶等所有相關稅費（包含房地合一稅）」，代辦 過戶費用、代辦公證費、公證費等，均非被告承諾訴外人陳 江水或授權原告同意要代墊之費用。縱原告有代墊仲介費、 公證費等費用，已逾授權範圍，乃無權代理，非經被告承認 ，對於被告不生效力，被告自不得依民法第546條規定，請 求被告償還代墊之地政士費用4,000元、會計師費用12,000 元、公證費用1,000元，共計17,000元等詞，資為抗辯。並 聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張被告授權原告於110年6月18日向訴外人陳江水買受 其所有之系爭土地，總價610萬元，嗣向被告催討仲介費及 代辦費共383,000元未果等情，業據原告提出授權書、系爭 買賣契約書(制式契約)、支票、印鑑證明、手寫契約、郵局 存證信函等各1份在卷可憑(本院卷第55-77頁)，復為被告所 不爭執，是此部分堪信為真實。另原告主張被告應依約及民 法委任、居間之法律關係，支付仲介費366,000元、代辦費 用17,000元，被告則以前詞置辯。經查： ㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意（最高法院99年度臺上字第1421號裁判 要旨）。就契約進行補充性之解釋，非確認當事人於訂約時 ，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無 法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者不得為之，俾尊重當 事人自主決定契約內容之權利，並免於任意侵入當事人私法 自治之領域及創造當事人原有意思以外之條款(最高法院105 年度台上字第1902號民事判決參照)。
㈡依原告提出兩造歷年合作之土地合意共同出售契約書等資料 觀之(本院卷第27-54頁)，109年間被告與訴外人林俊良等間 之土地買賣案件，原告任職之冠群公司收取之仲介費係以總
價金6%計算(其中訴外人林俊良等負擔4%)(本院卷第28頁)； 於000年00月間被告與訴外人林進添等間之土地買賣契約， 約定受託人即原告得向委託人即該買賣契約出賣人收取實際 成交總價2%之報酬(本院卷第43頁)；於000年0月間被告與訴 外人林永吉間之土地買賣案件，冠群公司收取之仲介費用為 63,483元(本院卷第53頁)，堪認上述歷次兩造合作之土地買 賣事宜，均係由原告任職之冠群公司擔任買賣仲介人，原告 則係以冠群公司經理名義掛名在契約內，歷次仲介費用或金 額均未盡一致，且為被告所否認，是原告主張本件仲介費用 應依循往例以成交總價6%計算，乃對其有利之事項，依民事 訴訟法第277條之規定，自應由其負舉證責任。 ㈢依卷內手寫契約所載(本院卷第65頁)，第1條載明「…賣方陳 江水為實得價款，賣方不負擔任額稅費，均由買方(即被告) 繳納，包含賣方應負擔之土地增值稅、兩稅合一房地所得稅 、實價登錄費、仲介費…」等語，惟手寫契約並未清楚載明 仲介費之計算成數或金額，自難逕以原告主張之成交總價6% 作為計算基準；次依系爭買賣契約書所示(制式契約，本院 卷第57-60頁)，制式契約首頁當事人欄載明「買方林冠宇( 授權簡安秀代理)、「賣方陳江水」，契約書末尾載明「仲 介人冠群公司經理簡安秀」，制式契約第4條第10款載明「 仲介費為總價6%計算，由買方(即被告)負擔」等語，惟制式 契約通篇未見被告簽名或蓋印，復無任何被告同意系爭買賣 仲介費以總價6%計算之記載，手寫契約雖將制式契約之重要 事項(如總價、標的、稅費負擔等)臚列其中，卻未明示仲介 費用計算基準或金額，被告亦明確否認兩造曾就系爭買賣約 定仲介費用，並以存證信函答覆原告(本院卷第71-75頁)， 參酌上述兩造合作之歷次土地買賣仲介費用均未盡相同等情 觀之，被告上開抗辯，實非全然無據。又依原告提出之授權 書(本院卷第55頁)所載，確實僅記載「由被告負擔土地過戶 等所有相關稅費」，並未載明被告尚需另行支付仲介費予原 告，是被告抗辯原告於簽訂系爭買賣契約時，針對仲介費用 應由被告負擔，明顯逾越授權範圍，而屬無權代理，未經其 承認，對其不生效力等情，確實核與上開授權書所載文義相 符，洵屬有據。從而，兩造就系爭買賣有無約定仲介費用既 有爭執，原告復未能充分舉證系爭買賣關於仲介費之約定， 確實係在上開授權書所載被告應負擔之契約義務範圍內，則 原告主張應以成交總價6%計算系爭買賣仲介費用，要非有據 ，而無可採。
㈣原告主張被告另行委任原告辦理過戶事項之代辦費，其中地 政士費用4,000元、會計師費用12,000元、公證費用1,000元
，共計17,000元，業經原告代墊完畢，依手寫契約約定，亦 應由被告返還原告等情，此部分亦為被告所否認。查原告就 系爭土地買賣曾代墊地政士代辦系爭土地增值稅代辦費4,00 0元，此有黃維君地政士事務所收據1紙在卷可參(本院卷第9 1頁)，且依授權書所載(本院卷第55頁)，被告就系爭買賣所 須負擔者係土地過戶之相關稅費(包括房地合一稅)，手寫契 約與制式契約亦均就其他稅金、費用或代辦費，列為被告應 負擔之範圍(本院卷第58、65頁)，而此費用確實係委託地政 士代辦土地增值稅之款項，核未逾越上述授權書所載授權意 旨範圍，依約自應由被告負擔，是原告主張被告應支付地政 士代辦費4,000元，即屬有據。至於會計師費用12,000元、 公證費用1,000元一節，固據原告提出廉風聯合會計師事務 所收據、台灣台中地方法院所屬民間公證人林政德事務所收 據、公證書、授權書等件各1份在卷為憑(本院卷第93-99頁) ，惟此部分乃劉永彬會計師撰寫授權書，並辦理公證程序之 費用，於卷內之手寫契約或制式契約中，均未見兩造有關此 部分費用之約款，且該授權書及公證書之當事人乃訴外人陳 江水(代理人簡愛)、劉永彬，均非兩造當事人，復無被告同 意原告代墊上述兩筆款項之佐證，是此部分費用難認係與系 爭土地過戶直接相關之稅費，應認非屬被告於授權書內所同 意支付款項之範圍，原告主張被告應支付此部分款項13,000 元，自無可採，為無理由。
㈤綜上，原告得向被告請求支付之金額為4,000元，逾此範圍之 請求，則非有據，應予駁回。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支 付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息 ；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務， 其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5， 民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文 。查原告對被告代墊款項請求權，核屬無確定期限之給付， 自原告之催告而未為給付時起，被告應負遲延責任。準此， 被告於收受原告寄發之存證信函催告後，於110年9月24日函 覆原告(本院卷第71-75頁)，應認被告至遲於110年9月24日 即應負遲延責任，是原告請求被告自110年9月24日起至清償 日止，按年息百分之5計付之利息，核無不合，應予准許。四、綜上所述，原告依系爭契約及民法委任之法律關係，請求被 告給付代墊之地政士費用4,000元，及自110年9月24日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准 許。逾此範圍之主張及請求，則屬無據，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及所舉證據，經審酌 結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明 。
六、本件係適用簡易程序所為被告一部敗訴之判決，應適用民事 訴訟法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分依職權宣 告假執行；至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附 ，應併駁回。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行， 經核亦無不合，爰酌定相當之金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 113 年 5 月 31 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林俊杰
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 31 日 書記官 辜莉雰
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