臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
112年度中簡字第3545號
原 告 陳世明
陳永忠
共 同
訴訟代理人 蔡奉典律師
被 告 陳永昇
彭梅甘
共 同
訴訟代理人 陳志益
楊宗錡
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國113年4月17日辯論終結
，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號房屋騰空返還原 告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決得假執行；但被告如以新臺幣110,900元為原告預供 擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴聲明：㈠被告應將門牌號碼臺中 市○○區○○路00巷00號農舍騰空回復原狀遷讓返還原告且應於 民國112年12月31日前搬遷。㈡被告應將違反農地農用條例， 私自施作之水泥鋪設圍籬、增建等違法設施清理完畢，恢復 農地為可耕作狀況。嗣變更聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺 中市○○區○○路00巷00號房屋騰空返還原告。㈡原告願供擔保 請准宣告假執行。均為上開不動產為被告占有之同一基礎事 實為主張，核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張略以：
㈠緣臺中市○○區○○段000○號建物（重測前為塗城段6885號，門 牌號碼為臺中市○○區○○路00巷00號，下稱系爭房屋），原為 被告陳永昇（下稱陳永昇）所有，系爭房屋坐落於臺中市○○ 區○○段000號土地（下稱系爭土地），原為陳永昇及訴外人 陳清海、陳淑緞、陳永育四人共有。
㈡陳永昇、陳清海、陳淑緞於民國85年11月16日將系爭房屋及 系爭土地應有部分出售予原告陳世明（下稱陳世明）、訴外 人林汝旋二人，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約） ，陳世明、林汝旋買受系爭房屋、土地應有部分後，指定登 記於陳世明之父陳欽輝名下，其後陳欽輝於101年間死亡， 系爭房屋、土地應有部分由陳世明、原告陳永忠（下稱陳永 忠）二人繼承。
㈢依系爭契約第七條約定：「六八八五建物（即系爭房屋）甲 方（即陳世明、林汝旋）同意乙方（在此應指陳永昇）無償 使用至八十七年十二月叁拾壹日止，期限屆滿陳永昇應將建 物點交甲方。」；第八條約定：「期限屆滿陳永昇欲續住， 須與甲方另訂契約。若未得甲方書面同意，應即無條件遷離 。」，此因陳世明與陳永昇為堂兄弟，故陳永昇、林汝旋於 買受系爭房屋後，同意將系爭房屋無償借給陳永昇使用至87 年12月31日止。惟陳永昇未於使用借貸期屆滿遷離，復未依 系爭契約第八條取得陳永昇、林汝旋書面同意繼續使用系爭 房屋，陳永昇與被告彭梅甘無權占有系爭房屋，經陳欽輝、 原告多次催告被告返還系爭房屋未果。
㈣爰依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並聲明 ：
1.被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路00巷00號房屋騰空返還 原告。
2.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠系爭買賣契約陳永忠亦為出資者之一，由陳世明出面締結契 約，因當時系爭房屋、土地所有權登記須有自耕農身分，原 告2人因不符資格，故將產權登記在陳欽輝名下，陳欽輝死 亡後原告再依其出資額以繼承方式取回不同比例所有權持分 ，故被告於本案所為對抗陳世明抗辯事由，均得對抗陳永忠 。
㈡系爭契約總價新臺幣（下同）48,750,000元，其中陳永昇英 得16,250,000元，扣除已匯入首期款陳永昇帳戶1,137,745 元，尚有餘款15,112,235元未付（後改稱原告未將首期款匯 付），陳永昇自得依民法第264條第1項規定，在原告未履行 付款前，拒絕履行返還系爭房屋。
㈢系爭契約第四條約定：「買賣移轉登記完畢甲方應付清餘款 部分，總額為新台幣肆仟伍佰貳拾陸萬肆仟柒佰壹拾伍元.. .甲方應於領取權狀後付與乙方。」、第六條約定：「乙方 於大里農會之抵押貸款利息，乙方應於陳永育拍賣完畢後， 負責清償。」，上開約定為拘束原告應將價金額餘款全數交
付陳永昇賣方等人，不得給付賣方以外之人，大里農會抵押 貸款未清償部分，應待陳永育部分拍賣完畢後，再由賣方視 不足額部分，自行協商分攤額度或與大里農會協調還款金額 ，為原告履行權利義務之本旨，然原告未經陳永昇同意，擅 自將應給付陳永昇之餘款價金，全數用以清償大里農會抵押 借款，其違反約定代陳永昇處理系爭不動產所設定抵押權負 擔，看似無害，但實則已侵害陳永昇與抵押權人協商塗銷抵 押權取得最佳利益之方法，是原告所提出之系爭契約額款價 金給付方式，對陳永昇不生效力。
㈣系爭契約第八條雖約定陳永昇無償使用系爭房屋至87年12月3 1日止，然上開約定僅為系爭契約附帶條件，屬附約具主從 性，原告應忠實履行給付價金，陳永昇等使原告取得所有權 ，無償使用系爭房屋條件始發生，被告不同意遷讓系爭房屋 之原因，乃原告非善意讓售不動產之第三人，且未付清價款 ，陳永昇迄今尚未「無償使用建物」，未有無權占用之問題 ，自得本於民法第264條第1項同時履行抗辯，不因原告取得 系爭房屋所有權而受影響，原告無主張民法第767條物上請 求權之餘地，原告本案請求，依民法第148條規定為權利濫 用亦不依誠實信用方法行使權利及履行義務，為法律禁止無 理由之訴，應予駁回等語，並聲明：
1.原告之訴及假執行請求均駁回。
2.如受不利判決，被告願供擔保，請准免於假執行。三、本院之判斷：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段定 有明文。所謂無權占有，係指無占有之正當權源，而占用所 有人之物而言，無論係自始無權占有，或係原為有權占有， 其後喪失占有之權源者，均屬之(最高法院87年度台上字第2 024號判決意旨參照)。以無權占有為原因，請求返還所有物 之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅 以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉 證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之 。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年 度台上字第1552號判決意旨參照）。
㈡原告主張系爭房屋、土地由陳永昇、陳清海、陳淑緞於00年0 0月00日出售予陳世明、林汝旋，並指定登記於陳欽輝名下 ，其後陳欽輝於101年間死亡，由陳世明、原告陳永忠二人 繼承，系爭房屋現為被告占有等情，業據原告提出系爭房屋 、土地所有權狀、登記謄本、地籍異動索引、系爭契約書等 件為憑（見卷第15至49頁），被告雖辯稱陳永忠為系爭契約
出資者之一，然對於系爭房屋、土地所有權為陳世明、陳永 忠共有，現為被告占有等情並不爭執，是原告2人為系爭房 屋、土地所有權人，首堪認定。
㈢次按物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得所有權之 義務，民法第348條第1項定有明文。所謂交付其物於買受人 ，即移轉其物之占有於買受人之謂。依民法第946條第2項規 定，占有之移轉得準用同法第761條之規定，亦即移轉占有 並不以現實交付為限，簡易交付、占有改定或指示交付，均 生移轉占有之效力。買受人如先已占有其物，於買賣雙方嗣 後達成讓與之合意時，依民法第761條第1項但書簡易交付之 規定，即生移轉占有之效力。查，系爭契約第七條約定：「 六八八五建物（即系爭房屋）甲方（即陳世明、林汝旋）同 意乙方（在此應指陳永昇）無償使用至八十七年十二月叁拾 壹日止，期限屆滿陳永昇應將建物點交甲方。」；第八條約 定：「期限屆滿陳永昇欲續住，須與甲方另訂契約。若未得 甲方書面同意，應即無條件遷離。」，陳永昇、陳清海、陳 淑緞出售系爭房地予陳世明、林汝旋後，系爭房屋雖未現時 交付占有，惟依上開系爭契約約定出借系爭房屋予陳永昇使 用至87年12月31日，即以占有改定之方式，取得系爭房屋之 間接占有，陳永昇至遲應使用借貸期限屆滿，即負有返還系 爭房屋之義務，其未予返還，連同使用系爭房屋之彭梅甘， 均屬無權占有。是原告請求被告遷讓交還系爭房屋，應予准 許。
㈣被告固主張同時履行抗辯，惟按所謂同時履行之抗辯乃係基 於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約 而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債 務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之 給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履 行之抗辯（最高法院著有59年台上字第850號判決參照）。 本件陳永忠並非系爭契約之買方當事人，被告雖稱陳永忠為 系爭契約出資人，本案所為對抗陳世明抗辯事由，均得對抗 陳永忠云云，其法律依據為何，已非無疑，又陳世明以占有 改定之方式，取得系爭房屋之間接占有，並與陳永昇成立使 用借貸關係，已如前認定，並非履行交付買賣標的之前行為 ，其與系爭契約之買賣關係並非基於同一雙務契約而發生， 依上開說明，被告對原告主張同時履行抗辯，形式上即無可 取。
㈤被告另辯稱原告未經陳永昇同意，擅自將應給付陳永昇之餘 款價金，全數用以清償大里農會抵押借款，實則已侵害陳永 昇與抵押權人協商塗銷抵押權取得最佳利益之方法，有權利
濫用亦不依誠實信用方法行使權利及履行義務云云，惟查： 原告主張系爭土地原由陳永昇及訴外人陳清海、陳淑緞、陳 永育四人共有，陳永育於84年間徵得其餘共有人同意將系爭 土地設定抵押權予大里區農會而向該農會借款45,000,000元 ，由陳永育為借款人，陳永昇、訴外人陳永和、陳清海為連 帶保證人，上開貸款之清償資金來源為：林汝琁負擔32,500 ,000元，陳世明及其家屬負擔16,250,000元合計48,750,000 元，用以清償上開貸款本息及違約金共53,489,715元，其餘 不足4,739,715元部分由陳永和、陳清海出資補足，並於96 年1月4日取得抵押權塗銷同意書等情，業據提出擔保放款借 據、放款交易紀錄、存款往來明細表、大里農會抵押權塗銷 同意書等件為憑（卷第107至155頁），原告購買系爭房地， 指定登記於陳世明之父陳欽輝名下，陳欽輝為系爭借款物上 保證人，陳世明就系爭借款債務有利害關係，其代償系爭借 款，其於其清償之限度內，承受債權人對於債務人之債權， 主張抵銷系爭房地價金給付債務，以避免所購得之系爭房地 遭大里農會聲請拍賣，尚難認以損害他人為主要目的或違反 誠信，被告所辯，尚無足取。至於陳世明、林汝琁等代償之 金額及求償之範圍是否足系爭房地應給予各共有人之價金， 此部分涉及民法第312條或第879條求償權範圍之問題，然此 不影響本案判決結論，爰不另審認。
四、綜上所述，原告依，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有 理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行，原告此部分聲請僅為促使本院職權之發動，故 不另為准駁之諭知。並依被告聲請諭知被告預供擔保，得免 為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第436條第2項、第78條、 第85條第1項。
中 華 民 國 113 年 5 月 24 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳嘉宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 24 日 書記官 林佩萱