臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度桃簡字第778號
原 告 張肇益
被 告 盧潔儀
章詠乾
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年4月29日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告盧潔儀應將門牌號碼桃園市○○區○○路000號1樓房屋及後 方增建鐵皮屋（如附圖）遷讓返還予原告。
二、被告應連帶給付原告新臺幣14萬5,333元。三、被告盧潔儀應給付原告如附表編號5至12金額欄所示之金額 ，另自民國112年10月1日起至被告盧潔儀遷讓返還第一項所 示房屋之日止，按月給付原告新臺幣5萬元。
四、被告盧潔儀應給付原告新臺幣7萬元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告連帶負擔百分之38，被告盧潔儀負擔百分之 15，餘由原告負擔。
七、本判決第一、二、四項得假執行；本判決第三項各到期部分 得假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴， 但被告同意者不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而 為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第 436條第2項適用第255條第1項第1款、第2項定有明文。原告 原起訴聲明為：盧潔儀門牌號碼桃園市○○區○○路000號1樓及 後方增建鐵皮屋之房屋（如附圖，下統稱系爭房屋）遷讓返 還予原告。被告應給付原告新臺幣（下同）21萬2,000元至 本院判決租約終止前之月租金，並自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息，被告應給付本院判決租 約終止日次日起至遷讓交還系爭房屋為止，按月賠償原告5 萬元及違約金5萬元，嗣原告之聲明迭經變更，最後於本院 審理中變更聲明為如下聲明所示（見本院卷第101頁至第102 頁），經核原告所為訴之變更追加，被告無異議而為言詞辯 論視為同意，核與前揭法律規定相符，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張：伊為系爭房屋之所有權人，前於民國108年5月28 日將系爭房屋出租予被告盧潔儀，雙方並訂有房屋租賃契約
(下稱系爭租約)，約定租期自108年5月28日起至113年6月1 4日止，每月租金5萬元，押租金10萬元，應按月於15日前支 付，並約定不得由押租金扣抵租金，並由被告章詠乾為連帶 保證人。詎被告自111年11月15日起即未依約給付如附表所 示租金，伊遂於112年1月19日以存證信函催告被告給付欠繳 之租金，如5日內未給付即終止系爭租約，已為合法之催告 ，該存證信函並已於112年1月30日送達盧潔儀，而盧潔儀於 收受催告後5日仍未給付租金，系爭租約已終止，而盧潔儀 於原告不同意轉租之情形下仍讓訴外人即盧潔儀所尋其他租 客謝慧玲占用系爭房屋，且盧潔儀無其他法律上之合法占有 權源，自屬無權占有致原告受有損害，應給付系爭租約終止 翌日起相當於租金之不當得利金額。系爭租約第21條約定提 前解約之違約金5萬元，盧潔儀因未給付租金由原告提前終 止租約，盧潔儀應給付違約金5萬元。再者，系爭契約終止 時盧潔儀尚積欠租金15萬0,333元，且原告未將系爭房屋回 復原狀，花費18萬元，上開金額盧潔儀自應給付原告。又因 盧潔儀違反桃園市特定行業管理自治條例而被開罰7萬元， 由原告代繳罰鍰，盧潔儀應返還被告代墊之罰鍰。末以，章 詠乾為系爭租約之連帶保證人自應就盧潔儀欠繳之租金、違 約金、將系爭房屋回復原狀之費用及盧潔儀繼續占用房屋之 不當得利債務部分負連帶清償之責，爰本於兩造間系爭租約 、民法租賃之法律關係、不當得利及連帶責任法律關係提起 本件訴訟。並聲明：㈠盧潔儀應將系爭房屋及如附圖所示之 鐵皮屋遷讓返還予原告。㈡被告應連帶給付原告380,333元。 ㈢被告應自系爭租約終止之日翌日起至遷讓房屋止，按月連 帶給付原告5萬元。㈣盧潔儀應給付原告7萬元。㈤願供擔保請 准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠盧潔儀：伊已於112年1月告知原告無法繼續承租系爭房屋， 且已於112年2月搬離系爭房屋，現由謝慧玲繼續使用系爭房 屋，而伊於承租期間所施作之裝潢雖未拆除，惟有利於原告 日後之出租，又原告於締約時即知悉伊欲經營卡拉OK，卻未 告知系爭房屋位於住宅區而無法經營卡拉OK，刻意隱瞞，伊 不知悉無法經營卡拉OK等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴 駁回。
㈡章詠乾：後來盧潔儀有找到另外的承租人等語，資為抗辯， 並聲明：原告之訴駁回。
三、按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視 同自認，民事訴訟法第280條第1項前項定有明文，依民事訴 訟法第436條第2項適用於簡易訴訟程序。查，原告主張其為
系爭房屋所有權人，盧潔儀與原告於108年5月28日簽訂系爭 租約，由盧潔儀向其承租其所有系爭房屋，章詠乾為連帶保 證人，租期自108年5月28日起至113年6月14日止，每月租金 5萬元，被告已給付押租金10萬元，並約定不得由押租金扣 抵租金，惟被告自111年11月15日起即未依約給付租金，其 於112年1月19日發函催告被告於5日內清償欠租未果，被告 於112年1月30日收受存證信函而仍未繳付積欠租金達2個月 ，有系爭租約、存證信函、系爭房屋土地登記公務用謄本及 桃園市政府地方稅務局房屋稅籍證明書等件為證（見本院卷 第8頁至第12頁、第24頁至第29頁、第34頁至第39頁），且 為被告於言詞辯論中所不爭執，可信原告上開主張為真正。四、原告主張盧潔儀應遷讓返還系爭房屋，被告並應連帶給付租 約終止前欠繳租金、租約終止後之不當得利、違約金、回復 原狀費用、盧潔儀應給付代繳罰鍰費用等情，為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點分列如下： ㈠遷讓房屋部分：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後 ，應返還租賃物，民法第439條、第440條第1、2項、第455 條前段分別定有明文。
⒉經查，原告所寄發之催繳租金並終止租約存證信函於112年1 月30日合法送達，而盧潔儀仍未繳付欠繳租金，是於存證信 函所載之5日後即112年2月5日已生合法終止系爭租約之效果 ，則盧潔儀即應負返還租賃物之義務，原告依租賃物返還請 求權請求盧潔儀遷讓返還系爭房屋，自屬有據。 ⒊至盧潔儀雖辯稱：伊已於112年2月搬離系爭房屋，現由謝慧 玲繼續使用系爭房屋，且盧潔儀對於其所管理的裝潢仍在系 爭房屋內不爭執，又被告於113年4月間前往系爭房屋無法進 入，且稱鑰匙尚未交還，此亦為被告所不爭執，則盧潔儀自 行將房屋授權他人使用，未點交房屋而離開系爭房屋，顯然 仍以他人使用之狀態間接占有系爭房屋而未盡承租人於租賃 契約終止時，返還系爭房屋之義務。從而，原告依民法租賃 之法律關係請求盧潔儀將系爭房屋遷讓返還予原告，為有理 由，應予准許。
㈡欠繳租金部分：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金，民 法第421條、第439條分別定有明文。
⒉盧潔儀自111年11月15日起即未依約給付租金，而系爭租約業 於112年2月5日終止，業如前述，則自111年11月1日起至112 年2月5日止，扣除原告所不爭執謝慧玲於112年2月1日起至5 日止所支付之租金5,000及盧潔儀已繳之8,000元，被告尚積 欠如附表編號1至4所示租金共14萬5,333元。從而，原告主 張依民法租賃之法律關係，請求盧潔儀給付積欠之租金共14 萬5,333元，應有理由，逾此範圍則無理由。 ㈢不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，此觀民法 第179條前段、第181條但書規定即明。又無權占有他人之不 動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。 ⒉查原告主張其為系爭房屋之所有權人，且系爭租約業經其合 法終止，亦認定如前，則盧潔儀繼續間接占用而拒不返還系 爭房屋，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，依上說 明，自屬基於不當得利之法律關係而為請求，應認有據。至 盧潔儀抗辯：已由謝慧玲自112年2月起至9月止，每月支付3 萬元租金與原告等語，為原告所不爭執，並同意扣除（見本 院卷第104頁），是計算不當得利金額時並應扣除謝慧玲已 繳納予原告之數額。本院審酌系爭房屋位於桃園市桃園區， 生活尚稱便利，原告主張所受相當於租金之損害，以系爭租 約每月租金5萬元為計算基準，尚屬合理，則原告依不當得 利之法律關係，請求盧潔儀應自系爭租約終止之日起至遷讓 房屋止，按月給付如附表編號5至12所示之金額，112年10月 後則按月給付5萬元之不當得利，核屬有據，逾此範圍則無 理由。
㈣違約金部分：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民 法第250條第1項定有明文。次按甲、乙雙方在本契約有效期 間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方一個月 租金作為違約金，方可解除契約，系爭租約第21條係有約定 ，有系爭租約附卷可參（見本院卷第8-12頁）。 ⒉原告主張依系爭租約第21條之約定，盧潔儀負有給付違約金 之義務，惟查，系爭租約租期至113年6月14日，系爭租約未 能繼續履行係因盧潔儀欠繳租金所致，非如系爭租約第21條 所述契約雙方在本契約有效期間內解約之情，可知雙方並未 就盧潔儀上開違約情形為違約金之約定，揆諸上旨，原告自 無從向盧潔儀請求給付違約金5萬元。
㈤回復原狀費用部分：
⒈按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方 法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善 良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保 持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者 ，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方 法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第43 8條第1項、第432條分別定有明文。次按租期屆滿，乙方遷 出時，須盡量將房屋恢復為承租時之狀態，或經甲方同意後 將乙方不擬拆除之造作定著物留下，系爭租約附件一第7點 是有約定，有系爭租約在卷足佐（見本院卷第8頁至第12頁 ）
⒉原告主張：盧潔儀於租賃期間內，將系爭房屋內之輕鋼架天 花板噴黑、破壞騎樓地板磁磚，且尚須代盧潔儀拆除、清運 裝潢及廢棄物等，預估所需費用如附表編號13至16所示，扣 除盧潔儀已繳納押租金10萬元，請求盧潔儀給付系爭房屋回 復原狀所需費用18萬元等語，並提出輕鋼架天花板噴黑、騎 樓地板磁磚破壞照片附卷可憑（見本院卷第79頁），原告固 提出上開照片為證，可知確有輕鋼架天花板噴黑、騎樓地板 磁磚毀損之情形，惟上開照片並未顯示拍攝時間、地點，且 據盧潔儀否認上情，原告復未提出估價單、統一發票等為據 ，自難僅憑前揭照片遽認系爭房屋回復原狀所需費用如附表 編號13至16所示，則原告請求盧潔儀賠償前開損害，殊難憑 採。
㈥代繳罰鍰部分：
⒈按本租賃標的提供乙方（盧潔儀）經營餐廳及歌友坊之用， 乙方保證使用房屋應符合一切法令規定，如因營業衍生之不 論甲方（原告）或乙方之罰鍰皆應由乙方全部自行繳納負擔 ；如仍有損害甲方權益之部分，乙方亦應負責，系爭租約附 件一第9點已有約定，有系爭租約附卷足參（見本院卷第8頁 至第12頁）
⒉經查，原告因盧潔儀違規經營特定行業之行為，遭桃園市政 府分別於110年2月20日裁處2萬元、110年3月29日裁處5萬元 ，原告並均已於111年2月21日繳納上開罰鍰等情，業據原告 提出桃園市政府110年2月20日府經商字第11000382921號裁 處書、桃園市政府110年3月29日府經商字第1100075481號裁 處書（下合稱系爭裁處書）、法務部行政執行署桃園分署通 知、收據憑卷可查（見本院卷第14至23頁），足認原告遭主 管機關裁罰乃可歸責於盧潔儀致生損害，依上揭約定，盧潔 儀就此部分本應負賠償責任，故原告請求盧潔儀給付7萬元
，自屬有據，應予准許。
⒊盧潔儀雖辯稱：伊不知道系爭房屋不能經營卡拉OK，原告有 說這裡可以開卡拉OK等語，惟為原告否認並稱：伊未曾告知 盧潔儀系爭房屋得經營卡拉OK，況收受裁處書後，盧潔儀變 更經營模式，仍得合法經營特定行業，即系爭房屋係可供經 營特定行業使用等語。細譯系爭裁處書內容，違反事實均為 有營業項目未登記為特定行業而擅自經營之行為等情，有系 爭裁處書附卷可稽（見本院卷第14頁至第19頁），據此可知 ，非謂系爭房屋無法為特定行業經營，抑或非處於不得申辦 特定行業登記之狀態，僅係有未登記為特定行業之違規情形 ，盧潔儀上述抗辯與原告受有繳納罰鍰之損害乙節，係屬二 事，盧潔儀復未能舉證證明其有何不可歸責事由，是盧潔儀 上開抗辯，難認有據。
㈦再按保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債 務時，由其代負履行責任之契約；數人負同一債務，明示對 於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務，民法第739 條、第272條第1項定有明文。本件章詠乾為盧潔儀就系爭租 約之債務負連帶保證之責，此有上述系爭租約（見本院卷第 8頁）在卷可按，故依上開規定，原告自得請求章詠乾就系 爭租約之租金，與盧潔儀負連帶清償責任。再者，無權占用 系爭房屋而受有利益者為盧潔儀，章詠乾僅為系爭租約之連 帶保證人，所負保證責任以系爭租約所生之債務為限，盧潔 儀無權占用系爭房屋所生不當得利債務，與系爭租約無涉， 原告就此主張章詠乾應連帶給付系爭租約終止後之不當得利 債務等語，並非適法，亦應駁回。又盧潔儀對於原告支出之 系爭房屋回復原狀費用及原告主張之違約金無給付義務已如 上述，章詠乾自無從依系爭租約及連帶責任法律關係負連帶 賠償責任。
五、綜上所述，原告依據系爭租約、民法租賃之法律關係、不當 得利之法律關係，請求如主文1至4項所示，為有理由，應予 准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、本判決係就民事訴訟法第427條第2項第1款、第8款訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款 之規定，應依職權宣告假執行。原告其餘假執行之聲請失所 附麗應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項後 段、第2項。
中 華 民 國 113 年 5 月 24 日 桃園簡易庭 法 官 蘇品蓁
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 5 月 24 日 書記官 潘昱臻
附表：
編號 項目 金額（新臺幣） 備註 1 111年11月租金 4萬2,000元（計算式：5萬-8,000=4萬2,000） 盧潔儀已繳8,000元。 2 111年12月租金 5萬元 3 112年1月租金 5萬元 4 112年2月1日至5日租金 3,333元（計算式：5萬/30*5-3萬/30*5=3,333） 謝慧玲代繳5,000元。 5 112年2月6日至28日租金 50,000-(謝慧玲2月6日至2月28日代繳30,000-5,000＝25,000）=25,000 謝慧玲代繳2萬5,000元。 6 112年3月租金 2萬元（計算式：5萬-3萬=2萬） 謝慧玲代繳3萬元。 7 112年4月租金 2萬元（計算式：5萬-3萬=2萬） 謝慧玲代繳3萬元。 8 112年5月租金 2萬元（計算式：5萬-3萬=2萬） 謝慧玲代繳3萬元。 9 112年6月租金 2萬元（計算式：5萬-3萬=2萬） 謝慧玲代繳3萬元。 10 112年7月租金 2萬元（計算式：5萬-3萬=2萬） 謝慧玲代繳3萬元。 11 112年8月租金 2萬元（計算式：5萬-3萬=2萬） 謝慧玲代繳3萬元。 12 112年9月租金 2萬元（計算式：5萬-3萬=2萬） 謝慧玲代繳3萬元。 13 輕鋼架天花板更換費用 8萬5,000元 14 騎樓地板磁磚破壞修補更換費用 1萬5,000元 15 拆除裝潢費用 8萬元 16 廢棄物清運費用 10萬元