臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
113年度板小字第148號
原 告 優仕貴閣社區管理委員會
法定代理人 李全賢
訴訟代理人 高秀蘭
被 告 王海龍
訴訟代理人 張京生
徐玉華
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國113年5月2日言詞辯
論終結，本院判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟元，及其中新臺幣陸仟元自民國一百一十二年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之十六計算之利息，其中新臺幣玖仟元自民國一百一十三年三月八日起至清償日止，按週年利率百分之十六計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔，及自本判決確定之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：
（一）被告為新北市○○區○○街00巷0號2樓之所有人，為被告所屬 社區(下稱系爭社區)之住戶，惟被告積欠自民國112年5月 起至113年2月（共10月）之社區管理費未繳，又社區管理 費一期為二個月，每期管理費3,000元，故原告共積欠五 期管理費15,000元（計算式：3,000×5＝15,000），經原告 以存證信函催繳，但被告仍未繳納。爰依公寓大廈管理條 例第21條之規定及住戶規約第17條第4款之約定提起本件 訴訟，並聲明：被告應給付原告15,000元，及其中6,000 元自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 16計算之利息；暨其中9,000元自民事變更訴之聲明暨補 充理由狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之16計 算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述：
⒈系爭社區於77年完工，係由新北市○○區○○街00巷0號至8號 （下稱18巷建物）、20巷1號至6號（下稱20巷建物）兩棟 建物組成，兩棟總計84戶，領有一張使用執照，嗣於109 年1月8日成立管理委員會，並經新北市永和區公所核備在 案。縱系爭社區前曾於111年8月13日以區分所有權會議決
議18巷建物與20巷建物分治，惟系爭社區為純住宅區，並 非住商混合，20巷建物與18巷建物不僅地下室相連，且只 有一個共同車道，顯見二建物在構造上、使用上不具獨立 性，顯與公寓大廈管理條例第26條第1項要件不符，無法 各自獨立成為二個管理組織，故20巷建物之管理委員會並 未合法成立，且系爭社區於111年11月5日召開第四次區分 所有權人會議，已決議「18巷、20巷分治管理以111年12 月15日為期限，期限前雙方未能完成區公所之核備，則取 消各自成立管委會方案，由原有管理委員會執行財務分治 方案，自112年1月1日開始實施」等，會中並作相關住戶 規約修正，已合法送達住戶並公告在案。嗣20巷管理委員 會並未於111年12月15日前完成區公所之核備，故前開111 年11月5日區分所有權人會議所附條件已成就，各自成立 管理委員會方案確已取消，原告為系爭社區唯一合法之管 理委員會。
⒉原告為系爭社區唯一合法之管理委員會，當有對所管理維 護範圍之全體區分所有權人收取管理費之權限。20巷管理 委員會並非合法成立之組織，自始不存在，應無受領管理 費之權限。故被告向20巷管理委員會繳納管理費一節，不 生清償效力。況被告繳費帳戶竟是私人帳戶，更與法有違 ，足認被告仍有向原告繳納管理費之義務。
二、被告答辯：
（一）111年8月13日召開之區分所有權人會議已決議：20巷建物 及18巷建物於111年9月1日起，正式實施分治，且20巷建 物、18巷建物亦已各自召開區分所有權人會議成立管理委 員會，則系爭社區原管理委員會已不存在。
（二）系爭社區為純住宅區，建築物地面層以上結構獨立不與其 他建築物相連、有各自使用之大門出入口，為兩幢各自獨 立使用之公寓大廈，地面層以上使用機能具獨立性，顯與 公寓大廈管理條例第3條第1項規定、公寓大廈管理組織申 請報備處理原則第二點第(三)項及建築技術規則建築設計 師工編第1條第42款及第43款分治要件相符，故系爭社區 之20巷建物、18巷建物得各自獨立成為二個管理組織。系 爭社區並非住商混合，原告所援引之公寓大廈管理條例第 26條第1項，用以規範區分所有權專有部分有住宅及辦公 、商場混合使用情形者，與系爭社區情況不同。（三）系爭社區自111年9月1日正式實施分治後，原告既為以不 存在之組織，足認原告亦無以系爭社區管理委員會名義召 開區權人會議之權限，是其於111年9月1日後所召開之會 議決議，皆為無效。
（四）20巷管理委員會為合法成立之管理組織，其於111年10月1 6日召開之第二次區權人會議，已依公寓大廈管理條例规 定程序召集與訂定，成立管理組織，故20巷管理委員會為 合法成立之組織，與核備無涉，至為明白。20巷管理委員 會、18巷管理委員會亦於111年11月分別向主管機關報備 在案，惟因原告不依111年8月13日分治決議執行其職務， 不去主管機關報備並註銷原管委會，故主管機關尚未核發 20巷管理委員會報備證明，然此不影響20巷管理委員會合 法成立之事實。
（五）被告為20巷建物之住戶及區分所有權人，理應將管理費交 給20巷管理委員會，被告並已繳納管理費給20巷管理委員 會，故原告訴請繳交管理費為無理由等語置辯。並聲明： ⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
（一）原告主張之事實，業據其提出永和郵局第504號存證信函 、公寓大廈管理組織報備證明、住戶規約、系爭社區使用 執照、系爭社區111年8月13日第二次區分所有權人會議會 議紀錄、18巷及20巷分治實施方式、原告111年9月16日優 閣字第1號函、新北市政府工務局111年9月19日新北工寓 字第1111781221號函、系爭社區111年11月5日第四次區分 所有權人會議紀錄及附件、20巷管理委員會111年8月26日 會議記錄等件為證，被告則以前詞置辯。是本件所應審酌 者為：20巷建物、18巷建物是否已合法成立各自之管理委 員會。
（二）按「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之 數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦 公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，『各該幢內之辦 公、商場部分』，得就『該幢或結合他幢內』之辦公、商場 部分，經『其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分 所有權人會議決議或規約』明定下列各款事項後，以『該辦 公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會』 ，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。一、共用部分、 約定共用部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分 之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三 、公共基金之分配。四、會計憑證、會計帳簿、財務報表 、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。五、 全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有 權人會議之分工事宜」，公寓大廈管理條例第26條第1項 定有明文。經查，系爭社區為純住宅型社區，並非住商混
合型社區，系爭社區18巷建物及20巷建物屬性顯與公寓大 廈管理條例第26條第1項規範要件不符，自無從依前開規 定分別成立不同管理委員會。
（三）次按「公寓大廈管理條例固未限定一宗基地只能成立一管 理委員會，惟須同一宗基地各自獨立之建築間無共同使用 或管理上不可分部分，各獨立建築之住戶始得各自成立管 理委員會，如有共同使用管理部分者，自無許各自成立管 理委員會。」行政法院85年度判字第3217號裁判要旨可參 ，另「同一使用執照連棟建築物已完成地籍分割，且各自 獨立互不影響，並無共同設施之使用與管理具有整體不可 分性之集居地區者，各棟建築物已為分別獨立之公寓大廈 ，得分別召開區分所有權人會議。」內政部營建署112年7 月14日營建管字第1120809456號文亦可參照，又「（三） 同一宗基地有數幢各自獨立使用之公寓大廈，符合下列規 定並分別成立管理委員會或選任管理負責人者： 1.各幢公寓大廈公共基金分別獨立運用。（各自設立專戶 及帳冊）2.共用部分分別劃分管理維護方式及管理維護費 用分擔方式明確。」、「申請報備第三點第三款事項，應 備下列文件：（一）申請報備書及申請報備檢查表，格式 如附件一、附件一之一。（二）公寓大廈共用部分、約定 共用部分與其附屬設施設備點交表，格式如附件六。」公 寓大廈管理報備事項處理原則第2點第3款、第7點亦分別 定有明文。查，系爭社區於建築完工時取得包含18巷建物 及20巷建物在內共84戶之使用執照，並有共用之防空避難 空間及停車場，有系爭社區使用執照附卷可稽，且為兩造 不爭執，則其地上建物雖各自獨立不受影響，惟其防空避 難空間及停車場，仍屬共同使用之設施而具整體之不可分 性，縱認系爭社區曾於111年8月13日第二次區分所有權人 會議會議決議各自成立18巷及20巷管理委員會，並作成分 治實施方案，然觀以該分治實施方案，並未就防空避難空 間、設備及停車場之共用設施予以明確劃分其分別管理維 護方式及管理維護費用分擔方式，而係採取共同管理維護 之方式，揆諸前開說明，系爭社區之18巷及20巷建物仍非 屬已分別獨立之公寓大廈，自無許各別成立管理委員會。（四）再者，依系爭社區111年8月13日第二次區分所有權人會議 所作決議：「現行18巷、20巷管理委員係111年3月5日區 分所有權人會議選任，延續為9月1日起分治後之管理委員 會委員，並選出主任委員、監察委員及財務委員，以維持 社區之運作，直至各自生新的管理委員會報區公所核備完 成後解任。」，18巷及20巷建物並無得分別成立管理委員
會，已如前述，且18巷及20巷管理委員會迄未經主管區公 所完成核備之事實，亦為被告所自認，則依前揭決議，原 告之原管理委員仍未解任，原告仍為系爭社區唯一合法之 管理委員會自明。
（五）按區分所有權人或住戶積欠應繳之公共基金或應分擔或其 他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催 告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其 給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定 有明文。又區分所有權人應於規定日期之前繳納管理費， 管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開 設銀行或郵局儲金帳戶，保管及運用管理費，亦經住戶規 約第17條及第18條約定明確。本件被告為系爭社區之區分 所有權人，原告為系爭社區之管理委員會，已如前述，被 告就112年5月至113年2月止之管理費既未繳交至原告所管 領之帳戶，原告請求被告給付此部分管理費，洵屬有據。（六）從而，原告依公寓大廈管理條例第21條及公寓大廈規約第 17條第4款之規定，請求被告應給付原告15,000元，及其 中6,000元自支付命令送達翌日即112年10月29日起至清償 日止，按週年利率百分之16計算之利息，其中9,000元自 民事變更訴之聲明暨補充理由狀送達翌日即113年3月8日 起至清償日止，按週年利率百分之16計算之利息，為有理 由，應予准許。
（七）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據 ，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。（八）本件係小額訴訟所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執 行。惟被告陳明如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告 免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併予准許 。另本件訴訟費用為1,000元，併依職權確定由敗訴之被 告負擔。
中 華 民 國 113 年 5 月 16 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 葉靜芳
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回
上訴。
中 華 民 國 113 年 5 月 16 日 書 記 官 陳君偉