最高法院民事判決
111年度台上字第152號
上 訴 人 黃 素 真
訴訟代理人 陳 瓊 苓律師
張 日 昌律師
上 訴 人 楊 鳳 屏
陳 阿 貴
楊 金 花
嚴 長 生
朱林桂英
臧 屏 運
王 素 卿
被 上訴 人 曾 淑 珍
高 御 獻
黃吳貴美
上 十 人
訴訟代理人 李 子 聿律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國11
0年6月1日臺灣高等法院第二審判決（109年度重上字第172號）
，各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。 理 由
一、本件上訴人黃素真主張：
㈠對造上訴人楊鳳屏以次4人（下稱楊鳳屏等4人）、朱林桂英 （第一審共同被告朱福龍之承受訴訟人，與上揭4人合稱楊 鳳屏等5人）、臧屏運、王素卿、被上訴人（下稱臧屏運等5 人）各有事實上處分權之如原判決附表（下稱附表）C欄對 應其各編號所示未辦第1次所有權登記之房屋（下稱系爭房 屋，分則以對應編號簡稱），分別坐落臺北市○○區○○段0小 段000、000、000地號土地（下稱系爭土地，分則以地號簡 稱）如附表D欄同編號所示。系爭房屋原起造人林水源因積 欠伊夫張尚德之設計報酬及借款，乃於民國68年間將編號3 、5、8、9房屋及系爭土地均折價讓與張尚德，並將建造中 之上開房屋起造人變更為張尚德，另指示系爭土地原地主劉 阿善移轉系爭土地所有權予張尚德，而使張尚德成為上開房 屋及系爭土地之所有人。嗣張尚德之債權人聲請法院拍賣編 號3、5、8、9房屋，分別由楊鳳屏等4人或其前手拍定，依 民法第425條之1第1項規定，應推定楊鳳屏等4人各自在上開
房屋使用期限內就房屋所坐落土地與張尚德有租賃關係。張 尚德於95年間以夫妻贈與為原因，將系爭土地所有權移轉登 記予伊，伊現就系爭土地各有應有部分8分之4，亦推定與楊 鳳屏等4人成立土地租賃關係，惟雙方就租金數額未能協議 ，得請求法院核定及命其等給付租金。如認楊鳳屏等4人與 伊就系爭土地並無推定租賃關係存在，則其等與臧屏運等5 人、朱林桂英，以系爭房屋無權占有系爭土地，即無法律上 原因而獲有相當租金之利益，致伊受有損害，應返還不當得 利或負侵權行為損害賠償責任。
㈡聲明及請求權依據：
⒈關於楊鳳屏等4人：
先位之訴：依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係 ，求為⑴核定楊鳳屏等4人各就編號3、5、8、9房屋占用如附 表D欄同編號所示土地，自102年4月1日起至房屋得使用期限 為止，每月租金為附表註一所示「按附表D、E欄同編號所示 基地面積，乘以各該土地當年度申報地價年息10%除以12計 算」（下稱註一算式）之金額；⑵命楊鳳屏等4人自102年4月 1日起至各該房屋得使用期限為止，給付註一算式之租金， 及108年7月24日以前到期部分，自同年月25日起至清償日止 按年息5%計算利息之判決。
備位之訴：依不當得利、侵權行為之法律關係，求為命楊鳳 屏等4人各給付如附表G欄編號3、5、8、9所示金額，及自附 表I欄同編號所示日之翌日起至清償日止按年息5%計算之利 息，並自107年4月1日起至返還如附表D欄同編號所示土地之 日止，按月於每月5日給付註一算式金額之判決。 ⒉關於臧屏運等5人、朱林桂英：
依不當得利、侵權行為之法律關係，求為命臧屏運等5人、 朱林桂英各給付如附表G欄編號1、10、2、4、7、6所示金額 ，及自附表I欄同編號所示日之翌日起至清償日止按年息5% 計算之利息，並自107年4月1日起至返還如附表D欄同編號所 示土地之日止，按月於每月5日給付註一算式金額之判決。 ⒊伊於原審以朱林桂英繼承取得之編號6房屋，原為張尚德所有 ，該房屋與系爭土地曾為同一人所有為由，爰追加先位之訴 ，依民法第425條之1第2項規定及租賃之法律關係，求為⑴核 定朱林桂英就該房屋占用如附表D欄編號6所示土地，自110 年3月23日民事追加訴之聲明狀（下稱追加狀）送達翌日起 前5年至該房屋得使用期限為止，每月租金如註一算式之金 額，⑵命朱林桂英自追加狀送達翌日起前5年至該房屋得使用 期限為止，按月於每月5日給付註一算式之租金，及就該前5 年租金部分加計自追加狀送達翌日起至清償日止按年息5%計
算之利息，就追加狀送達後至該房屋得使用期限止之租金部 分加計自各期應給付之次日起至清償日止按年息5%計算利息 之判決（下稱追加之訴）；另將原對朱林桂英請求損害金部 分改列備位之訴。
二、楊鳳屏等5人、臧屏運等5人則辯以：
㈠劉阿善已出具土地使用權同意書（下稱系爭同意書），同意 提供系爭土地予林水源起造系爭房屋及其所屬區分所有公寓 建物建築（下稱系爭建案）使用，林水源嗣將系爭房屋出售 予伊等或前手，而同意伊等或前手使用系爭土地，伊等或前 手均已交付買受系爭土地之價金，雖未獲劉阿善移轉登記所 有權，惟非無權占有。張尚德為系爭建案之監造人及建築師 ，知悉上揭占用之情，仍受讓系爭土地，再以夫妻贈與為原 因移轉登記予黃素真，依誠信原則，伊等對黃素真仍屬有權 占有，且黃素真惡意取得系爭土地，再對伊等主張不當得利 債權，屬因侵權行為取得之債權，伊等依民法第198條規定 拒絕給付。伊等亦可適用或類推適用民法第425條之1第1項 規定，推定對於系爭土地有租賃權存在，尚非無法律上原因 而占有。
㈡黃素真請求法院核定地租，屬形成之訴，不得溯及核定，且 未經法院核定前，黃素真無從請求給付租金本息。倘認伊等 應給付租金或返還相當租金之不當得利，其金額應低於當年 度申報地價年息5%，依黃素真應有部分比例、系爭房屋實際 占用土地面積，再由8戶平均分擔定之，而非以系爭土地全 部面積計算。又伊等並無不法侵權行為，且黃素真之請求權 已罹時效，伊等拒絕給付。
三、原審之判斷：
㈠系爭土地於68年以前均為劉阿善所有，劉阿善出具系爭同意 書，同意林水源在系爭土地上興建系爭建案。林水源於64年 8月間申請核發建築執照，記載建築基地為系爭土地整筆， 其上各有1棟區分所有建物，均為4層樓，每層樓各2戶，每 棟共8戶。林水源於64年間將系爭建案中編號3、5、6、8、9 房屋（下稱系爭5戶房屋）起造人變更為張尚德，張尚德亦 為系爭建案之監造人。系爭土地於68年8月28日以買賣為原 因移轉登記為張尚德所有，張尚德知悉有系爭同意書；張尚 德之債權人於73年間聲請拍賣系爭5戶房屋（系爭土地未併 付拍賣），分別由楊鳳屏等5人或其等前手拍定取得事實上 處分權。張尚德於95年8月2日以夫妻贈與為原因，將系爭土 地所有權移轉登記予黃素真，黃素真現就系爭土地之應有部 分均為8分之4；系爭房屋之事實上處分權人如附表B欄所示 ，占有系爭土地如附表D欄所示等情，為兩造所不爭執。
㈡關於楊鳳屏等5人：
⒈黃素真、楊鳳屏等5人分別取得原同屬於張尚德所有之系爭土 地、系爭5戶房屋，黃素真依民法第425條之1第1項規定，主 張其就各該房屋坐落之土地，與楊鳳屏等5人在各該房屋可 使用期限內有租賃關係，因雙方就租金數額不能協議，而依 同條第2項規定請求法院核定，洵屬有據，並溯及黃素真起 訴前5年之效力（黃素真於107年3月16日起訴，其請求回溯 自102年4月1日起算租金；對朱林桂英則自追加狀送達翌日 起回溯5年起算租金）。劉阿善雖出具系爭同意書予林水源 在系爭土地上興建系爭建案，惟屬債之關係，僅於當事人間 有其效力，則楊鳳屏等5人嗣輾轉取得系爭5戶房屋之事實上 處分權，既非劉阿善同意使用系爭土地之對象，自不得以系 爭同意書為無庸核定租金、給付租金之依據。
⒉審酌系爭土地之周圍環境、楊鳳屏等5人占用系爭土地係作住 家使用之經濟價值與所受利益，以系爭土地申報地價年息5% 計算租金為適當。而系爭5戶房屋所屬區分所有建物均有8戶 ，原申請建築執照時所載基地即為系爭土地各整筆，衡情必 有法定空地或預留之公共設施土地，該部分土地亦屬推定租 賃關係之範圍，非僅限於房屋所屬區分所有建物實際建蔽占 有之土地面積，故系爭5戶房屋與系爭土地間推定租賃關係 之範圍，應按系爭土地面積8分之1計算各如附表E欄所示。 黃素真係按其就系爭土地應有部分8分之4，對楊鳳屏等5人 占用如附表E欄所示土地面積主張權利，故其得請求核定之 租金應為附表註二所示「按附表D、E欄同編號所示基地面積 ，乘以黃素真之應有部分8分之4，再乘以各該土地當年度申 報地價年息5%除以12計算」（下稱註二算式）定之。 ⒊黃素真先位之訴，依民法第425條之1第2項規定請求①核定楊 鳳屏等4人就編號3、5、8、9房屋占用附表D欄同編號所示土 地，自108年7月25日起至房屋得使用期限為止，每月租金為 註二算式之金額，並依租賃之法律關係請求命②楊鳳屏等4人 自108年7月25日起至各該房屋得使用期限為止，按月給付註 二算式之租金，及自各期給付日之翌日起至清償日止按年息 5%計算之利息，③楊鳳屏等4人各給付附表H欄編號3、5、8、 9所示金額（即自102年4月1日起至108年7月24日止，按月給 付註二算式之租金），及自108年7月25日起至清償日止按年 息5%計算之利息；追加之訴請求④核定朱林桂英就編號6房屋 占用300地號土地之每月租金為註二算式之金額，⑤命朱林桂 英給付附表H欄編號6所示金額，應予准許，逾此範圍之請求 ，則不許之；又其對楊鳳屏等5人先位之訴既經部分准許， 毋庸再論斷其備位之訴。
㈢關於臧屏運等5人：
⒈系爭土地原地主劉阿善出具系爭同意書予林水源，同意其在 系爭土地上興建系爭建案，系爭同意書性質上屬債權契約， 僅於當事人間有其效力，臧屏運等5人不得據為占有使用系 爭土地之合法權源，尚須視其等或前手有無一併買受土地並 支付價金而定。
⒉訴外人林粵卿、歐陽幗英因各與林水源簽訂桃花新城委託興 建契約書（下稱不動產買賣契約書），買受編號1、10房屋 及其基地，惟未能證明已付足價金，林粵卿將編號1房地之 契約權利讓渡臧屏運，王素卿則輾轉取得編號10房屋，臧屏 運另案僅訴請確認編號1房屋為林水源所有，就其基地未為 主張及請求，且編號1、10房屋與其基地並無同屬一人所有 之情形，要無適用或類推適用民法第425條之1第1項規定， 難認臧屏運、王素卿有權使用系爭土地，其等因而獲有相當 租金之利益，致黃素真受有無法使用該土地之損害，則黃素 真依民法第179條規定請求返還不當得利，洵屬有據，且無 違反誠信原則，無庸再論斷其餘請求。審酌編號1、10房屋 與系爭5戶房屋屬同一建案，比照上述㈡⒉所示租金標準以定 其不當得利金額。是黃素真請求⑥臧屏運、王素卿各給付附 表H欄編號1、10所示金額（即自102年4月1日起至108年7月2 4日止，按月給付註二算式之租金），及於起訴前到期部分 自附表I欄編號1、10所示日之翌日起，起訴後到期部分自10 8年7月25日起，均至清償日止按年息5%計算利息，⑦臧屏運 、王素卿自108年7月25日起至編號1、10房屋得使用期限為 止，各按月於每月5日給付註二算式之金額，及自各期給付 日之翌日起至清償日止按年息5%計算利息，應予准許，逾此 範圍之請求，則不許之。又張尚德縱知劉阿善出具系爭同意 書，仍受讓系爭土地，並移轉登記予黃素真，亦難認係惡意 ，臧屏運、王素卿不得依民法第198條規定拒絕給付。 ⒊被上訴人黃吳貴美、訴外人黃陳懷、張錦雪因各與林水源簽 訂不動產買賣契約書，而買受編號7、2、4房屋及其基地， 黃吳貴美已付清價款，有權占有使用編號7房地；黃陳懷、 張錦雪雖有部分價款未付清，黃陳懷將其契約權利讓售被上 訴人曾淑珍，張錦雪將其契約權利讓與訴外人高鄭淑換，曾 淑珍、高鄭淑換因各與林水源成立調解，互相捨棄得主張之 契約請求權，即已取得林水源同意合法使用編號2、4房屋， 並繼受林水源基於系爭同意書之權利，對其基地有合法占有 使用權源；高鄭淑換再將編號4房屋之契約權利輾轉讓與被 上訴人高御獻，基於占有連鎖之法理，高御獻有權占有使用 該基地。是黃素真主張被上訴人無權占有系爭土地，請求返
還相當租金之不當得利或賠償損害，即非可取。 ㈣爰維持第一審所為上述①、②之判決，駁回楊鳳屏等4人之上訴 ，並廢棄第一審所為駁回黃素真請求③、⑥、⑦之判決，改命 楊鳳屏等4人、臧屏運、王素卿各為上述給付，駁回黃素真 逾上開部分之上訴；另就追加之訴為上述④、⑤之判決，駁回 黃素真其餘追加之訴。
四、本院之判斷：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係； 其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。此觀民法 第425條之1第1、2項規定自明。所稱租賃關係，其範圍應以 房屋占有之土地，及與該部分土地使用上有不可分離關係之 附屬地（如庭院、走道等）為限。查林水源在原為劉阿善所 有系爭土地上興建系爭建案，於64年間將其中系爭5戶房屋 起造人變更為張尚德，系爭土地於68年間以買賣為原因移轉 登記為張尚德所有，張尚德之債權人於73年間聲請法院拍賣 系爭5戶房屋，分別由楊鳳屏等5人或其等前手拍定取得事實 上處分權，張尚德復於95年間以夫妻贈與為原因，將系爭土 地所有權移轉登記予黃素真，黃素真、楊鳳屏等5人分別取 得原同屬於張尚德所有之系爭土地（應有部分現均為8分之4 ）、系爭5戶房屋，黃素真就各該房屋坐落之系爭土地，與 楊鳳屏等5人在各該房屋可使用期限內有租賃關係，其租金 數額雙方不能協議，得請求法院核定等情，為原審認定之事 實。則雙方間租賃關係之範圍應以各該房屋占有之土地及與 該土地使用有不可分離關係之附屬地為限。楊鳳屏等5人屢 抗辯：法院核定其間租賃關係之租金數額，應按各該房屋實 際占用土地面積計算，而非以各筆土地全部面積為準等語（ 見一審卷㈡160、161、162頁，原審卷㈠433頁、卷㈡273、275 頁），似見系爭5戶房屋並未占有系爭土地全部面積。原審 未詳予勘查楊鳳屏等5人所有各該房屋占用系爭土地之面積 若干？其他部分之使用現況為何？與系爭5戶房屋占用土地 之使用上有無不可分離之關係？俾審認雙方就系爭土地成立 租賃關係之範圍，憑以計算所核定之租金額數。乃遽認系爭 建案以系爭土地整筆為建築基地，推定系爭土地全部為雙方 租賃關係之範圍，並作為所核定租金數額之計算基準，進而 命楊鳳屏等5人依該核定租金數額給付租金本息，已嫌速斷 。
㈡按土地所有人依民法第425條之1第2項規定請求法院核定租金
數額者，得請求自租賃關係成立時起算，非僅限於其請求法 院核定租金之意思表示到達房屋所有人之日以後始起算，此 為本院110年度台上徵字第3013號經徵詢民事各庭之程序而 統一之法律見解。原審既認依上開規定核定租金，有溯及效 力，並命楊鳳屏等4人各給付附表H欄編號3、5、8、9所示金 額（即自102年4月1日起至108年7月24日止，按月給付註二 算式之租金），及自108年7月25日起算之法定利息（見原判 決14頁），惟就黃素真請求核定上開房屋占用附表D欄同編 號所示土地「自102年4月1日起至108年7月24日止之每月租 金」部分，卻於原判決主文第五項為駁回之諭知，而有判決 主文與理由不符，足以影響判決結果之情形，自有未合。 ㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。而土地使用權同意書係債 之關係，僅於當事人間有其效力，土地買受人不當然繼受其 前手與建物所有人間債之關係。倘建物所有人與土地所有人 間無法律關係存在，因其建物占有土地受有利益，致土地所 有人有無法使用土地之損害，土地所有人得依不當得利規定 ，請求建物所有人返還該占有利益。查原審先謂系爭土地原 地主劉阿善出具系爭同意書予林水源，同意其在系爭土地上 興建系爭建案，系爭同意書性質上屬債權契約，僅於當事人 間有其效力，被上訴人不得據為占有使用系爭土地之合法權 源（見原判決12、15、16頁）；繼謂被上訴人或其前手因向 林水源買受編號7、2、4房屋及其基地，繼受林水源基於系 爭同意書之權利，就上開房屋坐落之基地有合法占有使用權 源（見原判決17、18頁），前後理由不無矛盾。又果被上訴 人未繼受劉阿善與林水源間系爭同意書債之關係，則黃素真 因被上訴人之上開房屋占有系爭土地，致其受有無法使用該 土地之損害，能否謂其不能請求被上訴人返還該占有利益？ 尚有研求之必要。此外，臧屏運、王素卿一再抗辯：倘認伊 等應返還相當租金之不當得利，其金額應以各該房屋實際占 用土地面積計算，而非以各筆土地全部面積為準等語（見一 審卷㈡160、161、162頁，原審卷㈠433頁、卷㈡273、275頁） ，似非無據。原審見未及此，逕比照前述核定租金之標準以 定其不當得利金額（見原判決20頁），亦有可議。 ㈣上訴人上訴論旨，各自指摘原判決於己不利部分違背法令， 求予廢棄，均非無理由。又黃素真對楊鳳屏等5人先位之訴 有無理由，既待事實審調查審認，其備位之訴應併予發回。五、結論：本件上訴人之上訴均有理由。依民事訴訟法第477條 第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 30 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 王 本 源
法官 方 彬 彬
法官 管 靜 怡
法官 張 競 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官 吳 依 磷
中 華 民 國 113 年 6 月 10 日