臺灣臺北地方法院簡易民事判決
112年度店簡字第337號
原 告 中央如意園住戶管理委員會
法定代理人 林文欽
訴訟代理人 董光明
楊閔翔律師
複 代理人 王晨忠律師
被 告 范碧琴
訴訟代理人 孫震東
上列當事人間請求給付管理費事件，於民國113年5月1日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣5萬3212元，及自民國111年9月15日起至清償日止，按週年利率百分之10計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之21，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣5萬3212元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、原告法定代理人於起訴後由周志強變更為林文欽(本院卷○00 0-000頁)，經聲明承受訴訟，應予准許。二、按於訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮 應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3款定有明文。查原告原聲明請求被告給付原告新 臺幣(下同)29萬1600元本息(司促卷5頁)，嗣變更聲明為請 求被告給付原告25萬9000元本息(本院卷一127頁)，核屬減 縮應受判決事項之聲明，依上規定，應予准許。貳、實體事項
一、原告主張：被告為門牌號碼新北市○○區○○○街00號8樓房屋（ 下稱系爭房屋）所有人，為原告管理之中央如意園社區（下 稱原告社區）區分所有權人，依原告社區區分所有權人會議 (下稱區權人會議)民國91年6月1日決議制定之規約(下稱91 年規約)、109年12月26日區權人會議決議修訂之規約(下稱1 09年規約)及111年12月14日區權人會議決議修訂之規約(下 稱111年規約)，自91年6月至104年12月，應按月繳納管理費 1000元；105年1月起至109年12月止，應按月繳納管理費120 0元；自110年1月起至111年12月止，應按月繳納1600元之管
理費。詎被告未依約繳納管理費，自91年6月1日起至111年3 月31日止尚欠25萬9000元管理費未繳，爰依上開歷年規約提 起本訴等語。並聲明：被告應給付原告25萬9000元，及自支 付命令送達翌日起至清償日止，按年息10％計算之利息。二、被告則以：原告91年報備成立後，直到109年12月26日才重 新召開區權人會議並選任管理委員，原告不能只憑91年間的 報備即認組織有效，且提起本訴未經區權人會議決議及授權 ，原告行為均無權處分及自始無效，且91年規約及109年規 約沒授權原告可以自訂並調漲管理費。而原告為達111年12 月14日區權人會議出席人數達開議、決議人數，簽到簿、委 託書多處偽造，109年規約及111年規約均無效及得撤銷，依 毒樹果實理論，法院不可採為認定依據，且111年規約就管 理費之規定不生溯及既往效力，況其內容為就空戶之系爭房 屋為差別處理，不公平適當且未合比例。又原告就區權人會 議及財務資料、公共設施檢修文件都未提出，並拒絕住戶調 閱，乃妨礙證明行為，被告所辯應認真正。原告長期不作為 及違法推諉事實，乃重大過失及侵權行為，並因之讓原告以 為空戶只要繳公共設施電費，無從要求被告給付管理費及利 息，被告並為時效抗辯。另被告已繳納車位保養費每月375 元予負責維護原告社區車位之訴外人榮美電機股份有限公司 (下稱榮美公司)，而車位保養費乃原告納入管理費中代收代 付，應從原告請求中扣除等語。並聲明：原告之訴駁回。三、查系爭房屋乃原告管理之原告社區內區分所有建物，原告社 區於91年6月1日經區分所有權人會議決議制定91年規約，原 告報備成立，系爭房屋自91年6月至111年3月31日之管理費 除被告所辯應扣除已繳車位保養費以外，並未繳納等情，為 兩造所不爭執，並有系爭房屋建物登記謄本(司促卷36頁)可 據，堪信為真。
四、再查：
(一)按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及 其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召 集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或 推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。公 寓大廈管理條例第28條第1項定有明文。查原告於91年6月1 日區權人會議決議成立，有原告社區30戶中20戶出席等情， 有原告報備證明及新北市新店區公所函送原告成立報備資料 （含原告申請書檢查表、基本資料表、區分所有權人名冊、 出席列席單位及人員附冊、公寓大廈組織報備證明會議紀錄 、91年規約）可考(本院卷一131頁，卷二3-4、8-25頁)，被 告亦不爭執109年12月26日區權人會議再選任原告管理委員
，可見原告為原告社區合法管理組織，被告抗辯原告非合法 組織等語，並不可採。
(二)原告社區於111年12月14日召開區分所有權人會議，決議修 訂規約第17條「公共基金、管理費之繳納」，管理費收取以 原告成立之91年6月起算，每戶1000元，1樓住戶以每戶500 元計算，105年1月起每戶加收200元即非1樓者為1200元，自 110年1月起每戶再加收400元即非1樓者為1600元、自112年1 月起每戶再加收100元即非1樓者為1700元等情，有該次會議 紀錄、出席人員名冊(簽到簿)、111年規約可憑(本院卷○000 -000、141-162頁)。而觀之111年規約前，原告報備之規約 乃91年規約(本院卷二15-25頁)，後續則於109年12月26日區 權人會議決議再為修訂(本院卷二74-98頁)，然此等111年規 約前之原告社區規約內容，就管理費每戶繳納金額並無規範 。而111年規約在第17條明定自原告成立之91年6月起之歷年 管理費金額，可見係就111年12月14日區權人會議決議前每 戶應繳管理費，在規約內明確劃定，則原告社區區分所有權 住戶當有就決議前、後之管理費金額形成規範，而追認該次 決議前管理費收繳金額及方式之意。
(三)按管理費通常係在支應公寓大廈全體區分所有權人共同使用 之法定或約定共用部分之維護、修繕、管理，並及於公寓大 廈整體（含專用部分）之安全維護（如警衛）、管理組織之 人事費、稅捐及其他基地之經常管理費用等，自應尊重全體 住戶之意見，實務上亦由區分所有權人會議決議或規約加以 規範。而所謂「規約」，指公寓大廈區分所有權人為增進共 同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共 同遵守事項，通常內容在規範公寓大廈、基地或附屬設施之 管理使用及其他住戶間相互關係，公寓大廈管理條例第3條 第12款、第23條第1項分別定有明文，故「規約」乃係公寓 大廈所有之住戶，為達成公寓大廈之共同利益，經由溝通、 協調，所獲致一定比例區分所有權人之平行意思表示，係屬 合同行為，對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其 拘束效力。故公寓大廈共用部分之管理費或其他擔負，既應 尊重全體住戶之意見，依區分所有權人間之決議或規約為標 準，則此項費用分擔之方式，基於私法自治原則，苟其行為 不違反法律上之強行、禁止規定、公序良俗而屬當然無效， 或經判決撤銷外，在經區分所有權人會議決議變更或規約變 動前，不論決議或規約之內容、方式如何，皆不能否認其效 力，因此當事人合意約定將其私法行為之效力，溯及至約定 前之行為，此乃私法自治之範疇，並無法律不溯及既往原則 之適用，此與法律或法規性命令之規範全然不同，無從比附
援引。
(四)查111年規約第17條規定已追認原告社區區分所有權人在此 之前應繳管理費(貳、四、(二))及明定之後管理費繳納之金 額，其計費方式乃分別就原告社區內區分所有建物之樓層定 其管理費數額，並逐年調升，此等計費方式，並無針對特定 之區分所有建物增加管理費之情形，而一般公寓大廈亦有採 行類同之徵收固定數額管理費加上定期調整之計費方式，是 上開規約之管理費規定並非異例。而系爭房屋既為原告社區 內區分所有建物之一，自有使用原告社區內之區分所有權人 共有土地，並有權利進出及使用原告社區全部公共區域，即 便被告將系爭房屋作空屋使用，亦不影響系爭房屋使用全部 公共區域之權利。又系爭房屋作何使用、是否使用，於符合 法規之前提下，被告既有自行決定之權，原告尚無從置喙， 則被告以其自行選擇不予利用系爭房屋，尚無從作為爭執上 開規約應就空屋與否為差別處理之正當理由。準此，上開規 約規定未見有被告所辯不合比例或有失公平之處，亦未見規 範內容違反公序良俗及法律上之強行、禁止規定，則應認合 法有效，自生包括被告在內之原告社區全體區分所有權人一 體適用之拘束效力，從而原告主張以上開規約規定為據，請 求被告繳納系爭房屋於111年3月31日以前之管理費等語，自 非無據。
(五)至被告辯稱修訂111年規約第17條規定約定之111年12月14日 原告社區區權人會議出席人員造假，人數不足，決議無效、 違法等語。按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程 時，社員得於決議3 個月內請求法院撤銷其決議。但出席社 員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限 。總會決議之內容違反法令或章程者，無效，民法第56條第 1 項、第2項分別定有明文。又出席之社員不足法令或章程 所定之額數，為決議方法之違反，又總會之決議方法違反法 令或章程時，在社員請求法院撤銷其決議前，該決議應仍有 效存在（最高法院96年度台上字第235號判決參照）。查區 權人會議之決議，性質即與社團總會決議相同，依公寓大廈 管理條例第1條第2項規定，自有上開法條規定之適用。是被 告上開所指原告社區111年12月14日區權人會議出席人數不 足一事，即便為真，然在當日參與該次會議且當場表示異議 之區分所有權人訴請法院撤銷該次決議前，該次決議仍屬有 效。而被告前具狀訴請「裁判確認111年規約決議無效及撤 銷」(本院卷一319頁)，嗣因逾期未繳裁判費而經本院113年 度訴字第1333號裁定駁回確定(本院卷○000-000、381頁)， 被告復未舉證證明該決議有經法院判決撤銷確定，則被告上
開所辯自不影響依前揭決議修訂之111年規約效力。五、查被告所有之系爭房屋，原告主張依111年規約第17條規定 應繳管理費，自91年6月起，除被告所辯已繳車位保養費外 ，直至111年3月31日，並未繳納，為被告所不爭執，則原告 主張就系爭房屋上開期間未繳之管理費，應由被告給付等語 ，固非無據。惟按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其 他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅。民法第126條定有明文。而所謂定期給 付者，係指基於一定法律關係，相隔一定期間繼續為給付之 情形而言。又時效完成後，債務人得拒絕給付。為民法第14 4條第1項所明定。查原告社區區分所有權人應繳納之管理費 係按季計算繳納等語。由原告提出之管理費繳費通知及原告 社區群組對話擷圖照片(本院卷○000-000頁)可知，原告收取 管理費乃以三個月為一季，每季第2個月即每年第1季(即1至 3月)以2月最後一日；第2季(即4至6月)以5月31日；第3季( 即7至9月)以8月31日；第4季(即10至12月)以11月30日為各 區分所有權人繳納當季管理費之末日，則管理費自屬各區分 所有權人於每月定期繼續反覆發生之給付，性質上乃定期給 付之債權，應有上開規定之5年消滅時效之適用。而被告就 原告本件請求為時效抗辯，原告具狀請求被告給付積欠管理 費，被告乃於111年9月14日收受書狀(司促卷82頁)。原告在 此之前雖曾以系爭房屋設址寄送存證信函而請求被告給付未 繳管理費(司促卷8頁)，然原告未提出被告已收受上開存證 信函之證明，加以依被告所陳，系爭房屋為空屋，自難認原 告已憑上開存證信函之寄送而對被告生中斷時效之效力。準 此，依上規定，原告請求被告給付於106年9月15日前之管理 費部分已罹於時效而消滅，被告得拒絕給付，是原告得請求 被告給付未繳管理費，應限於106年9月15日至111年3月31日 被告積欠之管理費。
六、按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人 所提出之給付不足清償全部債額時，依民法第321條規定， 應由清償人於清償時指定其應抵償之債務。查依111年規約 第17條規定中二(一)部分規定「停車位以每個車位每月維護 費分擔，代收代付。併入管理費收繳(本院卷二153頁)」， 可認每月管理費中就停車位之維護費乃區分所有權人委由原 告代收代付，則車位維護費之債權人自屬負責維護原告社區 停車位之人，原告就此部分乃為中介單位，併與管理費一同 向區分所有權人收受並代為繳納。而被告於106年9月至000 年0月間，觀之被告提出繳納每月車位維護費375元予維護原 告社區停車位之訴外人榮美電機股份有限公司(下稱榮美公
司)之存款存根、發票(本院卷一45-75頁)，原告主張被告積 欠管理費其間，除未見109年4至6月及111年1至3月之車位維 護費繳納憑證外，其餘均已由被告逕向榮美公司繳納而就此 等欠費指定抵充，自生清償效力。
七、基上，原告請求被告給付管理費，於未罹於時效之106年9月 15日至111年3月31日，依111年規約第17條規定，其中106年 9月15日至109年12月31日之每月應繳管理費為1200元；110 年1月起至111年3月31日每月應繳管理費1600元(貳、四、( 二))，共計7萬1400元(｛1200×【15/30＋3＋12＋12＋12】｝＋｛160 0×【12＋3】｝扣除被告前已清償之車位維護費1萬8188元(375 ×｛15/30＋3＋12＋12＋【12-3】＋12｝，元以下4捨5入)後，被告 尚積欠管理費5萬3212元(00000－00000)。八、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利 率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第1項、第233條第1項及第203條分 別定有明文。查原告社區管理費乃每季給付一次而為定期給 付，前已敘及(貳、五)，而原告社區於91年規約、109年規 約及111年規約均規定原告得就積欠管理費之區分所有權人 訴請給付以未繳金額計以年息10％之遲延利息(本院卷二20、 90、154頁)，是原告主張被告就上開積欠之管理費應自支付 命令送達翌日(司促卷82頁)即111年9月15日起依年息10％計 算利息等語，自為可採。
九、至被告辯稱原告提起本訴未經區權人會議決議及授權等語， 然原告社區規約或公寓大廈管理條例並未限制原告須經區分 所有權人會議決議始能訴訟。被告另辯稱原告就區權人會議 及財務資料、公共設施檢修文件都未提出，並拒絕住戶調閱 。原告長期不作為及違法推諉事實，乃重大過失及侵權行為 ，並因之讓原告以為空戶只要繳公共設施電費，無從要求被 告給付管理費及利息等語。然按因契約互負債務者於他方當 事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。民法第264條第1 項固有明文。此所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而 發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令 雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之 雙務契約而發生，然其一方之給付與他方之給付，並非立於 互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行抗辯。再按區 分所有權人繳交管理費，乃個別區分所有權人係對其他全體 區分所有權人所負義務，權利義務並非存在於個別區分所有 權人與管理委員會之間。亦即管理費之負擔與管理委員會管
理事務之進行，並無同時履行抗辯之對價關係存在。被告上 開所述各節乃涉及原告是否有妥善執行管理事務，無論是否 屬實，被告以之拒絕繳納管理費積欠本息，自非有據。十、綜上所述，原告依91年規約、109年規約及111年規約，訴請 被告給付原告如主文第1項所示金額，為有理由，應予准許 ，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
十一、本件勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序 所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職 權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結 果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
十三、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 113 年 5 月 22 日 新店簡易庭法 官 李陸華
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 22 日 書記官 張肇嘉
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