臺灣嘉義地方法院民事判決
111年度嘉簡字第942號
原 告 吳陳素花
訴訟代理人 凃國慶律師
被 告 邱林玉珍
邱茂章
共 同
訴訟代理人 蔡翔安律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年5月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告邱茂章應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段○000○0地號土地上如附圖所示A部分、面積64平方公尺之建物拆除，將土地返還原告及土地共有人全體。
原告其餘之訴駁回。
本判決第1項得假執行，但被告邱茂章如以新台幣（以下同）51,200元為原告預供擔保，得免為假執行。
訴訟費用由被告邱茂章負擔。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告為坐落嘉義縣○○鄉○○○段000○0地號土地(下 稱系爭土地)共有人之一，權利範圍為17200分之3846，被告 二人為同財共居之配偶關係，未得全體共有人之同意而搭蓋 或以事實上處分權人及占有人使用門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村 0鄰○道○00號之違建物(下稱系爭房屋)，無權占用系爭土地 面積如附圖即嘉義縣竹崎地政事務所112年11月10日土地複 丈成果圖所示A部分面積64平方公尺部分。否認被告主張之 買賣契約及該買賣契約業已超過15年之請求權時效，況買賣 契約書所載地號及權利範圍、面積均與系爭土地無關。依行 政院公報資訊網之財政部令中華民國106年2月3日台財稅字 第10604512060號修正「固定資產耐用年數表」所載「辦公 用、商店用、住宅用：1.鋼筋混凝土造…50年。2.加強磚造3 5年。3.磚造25年。4.金屬建造（有披覆處理）20年。5.金 屬建造（無彼覆處理）15年。6.木造10年」，系爭房屋材質 為竹（木）造，依買賣契約書上記載確為平房竹造，距今已 超過該竹(木)造房屋耐用年限10年數倍之久，然現場勘驗時 系爭房屋已為土磚造二層樓材質及被告為避免系爭房屋之屋 頂、牆壁倒塌之補強修繕行為，足見被告或其前手為相當於 新建或整建房屋之行為無法使其取得對於系爭土地合法占有
權源，已非民法第425條之1第1項所定「房屋得使用期限內 」，並無推定租賃關係之適用。爰依民法第765 條、第767 條第1 項、第821 條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明： 被告二人應將系爭地上物拆除，並將上開土地返還原告及其 他全體共有人；請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
(一)系爭房屋係被告邱茂章父親邱清陣於62年9月27日向原告之 公公吳奇才所買受，雙方有簽訂土地及建物買賣所有權移轉 契約書(下稱系爭買賣契約書)可證，邱清陣死亡後，系爭房 屋則由被告邱茂章1人繼承，本件並非被告無權占用系爭土 地而自行搭建系爭房屋情事。然因早年地籍資訊落後，以及 買賣交易不嚴謹，致系爭買賣契約書上「土地標示」記載「 土地坐落：竹崎鄉瓦厝埔段捌叁柒地號」，此乃將鄰地837 地號土地為錯誤登記於其上，致生系爭房屋與其坐落基地未 屬同一。
(二)系爭房屋係吳奇才於62年9月20日向蔡水樹之管理人蔡慎儀 所購買後再將系爭房屋出售予邱清陣，此有房屋稅籍資料( 參本院卷第77頁)可佐，惟2次買賣過程中均發生坐落基地登 載錯誤情事，然並不影響買賣契約當事人意思表示一致進行 買賣之標的為系爭土地上之系爭房屋。是邱清陣向吳奇才買 受系爭房屋時，吳奇才亦為系爭土地共有人之一，由此可知 系爭房屋與系爭土地原屬同一人所有，僅因買賣過程中發生 系爭房屋坐落基地登載錯誤情事，導致房、地所有權人不同 ，但依民法第425條之1之規定，本件有法定租賃關係存在， 並不因被告為系爭房屋之其後繼受者而異其解釋。 (三)被告邱林玉珍並非系爭房屋之事實上處分權人，原告將邱林 玉珍列為被告，顯有當事人不適格情形。系爭房屋係邱清陣 向吳奇才所買受，於62年時業已存在，關於系爭房屋之事實 上處分權，應為邱清陣之全體繼承人所共享，惟因邱清陣之 全體繼承人均同意僅由被告邱茂章繼承系爭房屋，被告邱林 玉珍自亦非系爭房屋之繼承人，從而並無拆除系爭房屋之權 能，此部分原告將邱林玉珍列為被告，其當事人顯不適格。
(四)系爭房屋並非二層樓土磚造房屋，僅有門外騎樓之柱子（非 系爭房屋建築本體）方係土磚造，依據被告112年12月27日 將裝潢拆除後照片及影片顯示，系爭房屋確實完全為竹木構 造而成，且部分竹木已經腐朽，足證系爭房屋確屬同一而未 經任何改建以延長其使用年限，仍屬民法第425條之1所定之 「在房屋得使用期限内」。
(五)關於系爭房屋為二層樓房屋部分，雖依外觀可看見系爭房屋
有一樓上之對外窗，惟樓梯僅及於屋內前半部之客廳，屋內 後半部之廚房與衛浴上方並未有任何第二層樓空間，且上開 對外窗所在之空間狹矮，尚不足以供人站立，足證該樓梯上 方部分並非獨立之第二層樓，而僅係附屬之夾層。又門牌號 碼嘉義縣○○鄉○○村0鄰○道○00號、66號、67號及68號共4間房 屋，當初均為同時建造之建物，高度及外觀都一致，建築材 料亦均為竹木構造，屋外騎樓之磚柱亦為共用，均有上開自 外部可見之夾層對外窗，足證系爭房屋與系爭買賣契約書上 所載「平房」構造相符。惟被告二人自邱清陣買受系爭房屋 後均未有任何改建以延長使用年限，且系爭房屋確實係竹木 構造之房屋，與系爭買賣契約之買賣標的仍屬同一，自應有 民法第425條之1關於法定租賃關係之適用。(六)另依實務見解可知，於法定租賃關係中之房屋倘若係進行必 要、合理之修繕，而非進行「改變結構、增建、新建之方式 以延長使用期限」等行為，應認為符合民法第425條之第1項 之立法意旨即維護基地上房屋之原有使用價值，且足以衡平 土地所有權人及房屋使用者間之公平性。系爭房屋確實為竹 (木)造平房，結構並未有任何改建，更無經過其他材質重建 或整建房屋之構造，被告所拆除之「裝潢」僅為薄薄一層木 板，並不造成系爭房屋之任何結構或構造問題，且系爭房屋 僅極少部分之竹木有腐朽狀況，整體結構仍屬堅固且得遮風 避雨為通常使用，現有人居住使用，具一定經濟價值。尚不 得逕以其逾行政院發布之固定資產耐用年數表年限，即謂已 不堪使用。
(七)履勘當日被告所稱「因房屋漏水，故在房屋結構外覆蓋鐵皮 」，且此僅係將鐵皮附著於牆壁外側之常見防漏行為，並未 將牆面進行任何結構性更動，更非對於房屋結構進行修繕之 新建或整建工程。而系爭房屋大門於111年10月28日遭原告 之子吳孟錦惡意破壞，被告於接受其賠償後仍擔心其再次進 行破壞，故再原有之大門外加裝第二道鐵門，且此鐵門並不 損及房屋原有結構，而僅係安裝於原有之木材結構下。被告 於側邊牆壁鋪蓋鐵皮、於大門外加裝鐵門，均屬於對於房屋 使用合理且必要之修繕，並無原告所指稱之「相當於新建或 整建房屋之行為」，從而仍符合民法第425條之1第1項規定 之使用期限，並未刻意不當延長之。並聲明：原告之訴駁回 ；如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、本院之判斷：
(一)原告起訴主張，其為系爭土地共有人之一，權利範圍為1720 0分之3846，系爭房屋坐落系爭土地，占用系爭土地之位置 、面積如附圖所示A部分面積64平方公尺等情，已據原告提
出系爭土地登記第三類謄本在卷（見本院卷一第17至25頁） ，且經本院會同兩造及嘉義縣竹崎地政事務所測量員到場履 勘、測繪屬實，有本院之勘驗筆錄、嘉義縣竹崎地政事務所 112年11月15日嘉竹地測字第1120006053號函文檢送之附圖 在卷可稽（見本院卷一第127至137頁、第265至267頁），並 為被告所不爭執，可以認定為真實。
(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 民法第767條第1項前段定有明文。又各共有人對於第三人， 得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請 求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條亦有明文 。次按「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土 地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者， 土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有 人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，此有最 高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照。經查： ⒈系爭房屋連同嘉義縣○○鄉○○○000地號土地（下稱837地號土地 ）權利範圍3020分之527持分，係由原告公公吳奇才於62年9 月20日向蔡水樹管理人蔡慎儀購買系爭房屋後，再於62年9 月27日連同前開837地號土地持分一起賣給被告邱茂章父親 邱清陣，並已經交付、移轉登記完畢等情，除據被告提出買 賣雙方為吳奇才、邱清陣之土地買賣所有權移轉契約書、土 地建築改良物買賣所有權移轉契約書，及買賣雙方為吳奇才 、蔡水樹管理人蔡慎儀之土地建築改良物買賣所有權移轉契 約書影本在卷（見本院卷一第43至61頁），並於112年12月2 6日言詞辯論期日提出各該契約書原本，經本院當庭勘驗結 果：契約書原本上均蓋有關係人等邱清陣、吳奇才、蔡慎儀 之印文，且契約內容與前開被告提出契約書影本相一致，在 00年0月00日出賣人吳奇才、承買人邱清陣、買賣標的竹崎 鄉瓦厝埔段837地號持分527/3020之契約書上，蓋有鄉長及 經辦人監證印文，及「嘉義縣竹崎鄉公所印」之印文，有勘 驗筆錄可考（見本院卷一第297至298頁），原告訴訟代理人 亦當庭表示不再爭執形式上真正。被告有關抗辯，已非子虛 。
⒉再者，系爭房屋經本院初次到場履勘結果，外觀為二層樓土 磚造房屋，雖與系爭買賣契約書記載為本國式竹造平房有異 ，但經本院於113年4月29日再次會同兩造前往勘驗系爭房屋 結果，系爭房屋由外而內，依序為騎樓、客廳、目前閒置之 房間、廚房及衛浴；系爭房屋進客廳之後，客廳、前開閒置 房間、閣樓，牆面及屋頂天花板，均覆以三合板，且三合板 之顏色樣式均相同，依目視其年份均應相同。設置於客廳內
通往閣樓之木梯，木梯下緣外側亦包覆同樣款式顏色之三合 板。客廳、閒置房間、閣樓等之壁面之三合板有幾處拆除， 露出裡面構造，為竹子、竹片及泥土。簡言之，以竹子為牆 面之支撐架構，裡面綁以竹筋，竹筋外再覆以泥土。據被告 訴訟代理人稱，前開客廳、閒置房間、閣樓牆面及屋頂天花 板包覆之三合板及木梯，是被告邱茂章父親邱清陣購入房屋 後自己裝潢的等情，亦製有勘驗筆錄及現場相片可考（見本 院卷二第15至51頁）。參以本院於113年3月5日勘驗被告提 出之建物構造光碟得知，系爭房屋之閣樓外牆所包覆之薄木 片，掀開後露出泥造牆面、牆面下亦露出竹筋構造等情（見 本院卷一第387頁），應可以認定，被告邱茂章父親邱清陣 買入系爭房屋後，將客廳往外到房屋臨路部分為止之空間上 方，在既有之土竹結構下隔出閣樓，使得系爭房屋呈現二層 樓外觀，系爭房房與邱清陣向吳奇才購買之門牌號碼竹崎鄉 龍山村水道頭68號之本國式竹造平房確屬同一房屋無誤。 ⒊按，民法第425條之1第1項規定：土地及其土地上之房屋同屬 一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土 地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受 讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋 得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定 之限制。前開條文之立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後 變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損 及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂「土地及 房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及 「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有 人」之情形在內。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權 移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓建 物事實上處分權之情形，以貫徹法律就優先購買權重在使基 地及其上之房屋合歸一人所有及實務上對違章建築賦與事實 上處分權之內涵。再者，基於前開條文在於保障社會經濟利 益兼顧受讓人利益。是前手有民法第425之1規定適用，俾免 房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋者，亦有 利用該土地之必要，基於相同維護社會經濟需求，房屋其後 繼受者亦有同受民法第425條之1規定之保護，該條規範目的 性應為同一解釋（最高法院101年度台上字第1643號、107年 度台上字第1938號民事判決意旨參照）。準此，吳奇才於讓 予坐落於系爭土地上之系爭房屋事實上處分權給邱清陣之時 ，為系爭土地之共有人，有嘉義縣竹崎地政事務所112年9月 27日嘉竹地登字第1120005080號函文檢送之系爭土地手寫土 地登記簿可按（見本院卷一第215至257頁），被告邱茂章即
邱清陣之子則依繼承而繼受系爭房屋此一事實上處分權，依 前開說明意旨，自亦同受民法第425條之1規定之保護，而所 謂推定租賃關係存在之期間，則為房屋得使用之期限內。 ⒋次按，關於房屋得使用年限之判斷，折舊年限固因為計算物 品價值之會計原則，其係為計算物品價值之便，並非物品一 過折舊年限，其本身即成為不可使用、無價值之物，但仍可 作為認定之參考指標。如前所述，民法第425條之1第1項所 定之租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止，惟是否不堪 使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。 倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使 用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許，亦有最高法 院106年度台上第1646號民事判決意旨可以參照。系爭房屋 係吳奇才於62年9月20日向蔡水樹管理人蔡慎儀購入後，旋 於同年月27日賣給邱清陣，縱認系爭房屋係在甫新建完成後 即成為前述買賣標的，迄今使用年數亦已經超過50年，依嘉 義縣房屋耐用年數及折舊率標準表，竹造房屋耐用年數為11 年，系爭房屋在無改造、更新建築結構前提下，是否仍堪使 用，實有疑義。
⒌依本院於113年3月5日勘驗被告提出之建物結構光碟，以及於 113年4月29日至現場再次勘驗系爭房屋所得，系爭房屋一樓 客廳門與馬路之間有騎樓，騎樓左右有兩根外覆以水泥之磚 造門柱，騎樓天花板部分，係以方角木條為樑釘以木板而成 ，木條、木板分別漆以藍色、白色油漆等節（見本院卷一第 395頁、416頁；本院卷二第19頁、第39至41頁）；復參以前 開被告訴訟代理人自承，系爭房屋上方空間，由客廳往外至 臨路部分隔成閣樓，係邱清陣買入系爭房屋事後裝潢而成等 情，前開騎樓磚造門柱、木構天花板，應是邱清陣為隔出閣 樓所施作。又，系爭房屋現況，其屋頂及右面整面牆面結構 均已改為鐵皮，甚至進入位在房屋最裡面的廚房及衛浴後， 其屋頂構造以目視可見為鐵皮，據被告訴訟代理人所述，鐵 皮屋頂及右面鐵皮牆面是被告邱茂章施作；且廚房及衛浴的 牆面結構，包括衛浴與廚房的隔間牆，均為水泥構造（見本 院卷一第131頁、第355頁、第357頁所附相片，本院卷二第1 9至20頁、第39頁及第49頁所附相片）。依上述屋況可知， 系爭房屋整個屋頂、整個右面牆壁、屋子最後方整個牆壁結 構，均已改易。雖被告邱林玉珍陳稱：水泥結構部分是房屋 買來就這樣等語，但與契約書記載之房屋結構不符，顯為臨 訟飾卸之詞，為不可採。
⒍依最高法院106年度台上字第941號民事判決意旨揭示，建築 物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用
上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。所謂構 造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之 構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線， 得以明確標識其外部範圍之獨立空間。依前所述，系爭建物 屋頂及右面、後面共兩面牆壁結構均已改易，顯已超越合理 修繕範圍，構成建築結構本體之更新及改建。又據被告提出 之建物結構光碟所示及本院再次現場勘驗所知：系爭房屋客 廳、現在閒置房間、閣樓，去除外層三合板後所呈現牆面， 竹子含竹筋、泥土牆面均有明顯破損；掀開閣樓外牆包覆之 薄木片露出之泥造牆面，亦有明顯破洞等情，系爭房屋如未 有加蓋鐵皮屋頂、鐵皮及水泥牆面，應已達不堪使用程度。 換言之，已逾民法425條之1規定推定租賃關係存在期間。 ⒎從而，原告主張被告邱茂章有事實上處分權之系爭房屋占用 系爭土地如附圖所示A部分面積64平方公尺為無權占有，依 民法第767條第1項、第821條等規定，請求判命被告邱茂章 拆除系爭房屋，並將占用之土地返還原告及全體共有人，於 法有據，應予准許，爰判決如主文第1項所示。 ⒏至於系爭房屋客廳落地大門、裝設於騎樓之對外落地大門， 門面、門框已更改結構為不鏽鋼，及騎樓左側與鄰居相鄰部 分牆面加裝鐵皮浪板等情，雖亦據本院勘驗被告提出之建物 結構光碟及再次到場勘驗屬實。但被告邱茂章為前開改裝係 肇因於原告之子吳孟錦對系爭房屋客廳大門投擲盆栽，導致 客廳大門毀損，有被告所提嘉義縣警察局竹崎分局龍山派出 所受（處）裡案件證明單、臺灣嘉義地方檢察署刑事傳票、 嘉義縣竹崎鄉調解委遠會調解通知書、嘉義縣竹崎鄉調解委 員會調解書、現場相片等件可查（見本院卷一第359至369頁 ）。被告邱茂章因而更改客廳大門結構、加裝騎樓大門及鐵 皮浪板牆面，依誠信原則，本院不將之列入系爭房屋是否有 更易房屋建築結構之判斷基礎，附此敘明。 (三)原告雖又執，被告邱林玉珍前以系爭房屋事實上處分權人身 分參與調解（應指邱林玉珍與原告之子吳孟錦在嘉義縣竹崎 鄉調解委員會因前開毀損事件成立調解），又與被告邱茂章 有同財共居之配偶關係等節，亦以之為被告訴請拆除系爭房 屋返還占用系爭土地等語。但系爭房屋係由被告邱茂章本於 繼承人身分自邱清陣繼承事實上處分權，有如前述。縱被告 邱林玉珍曾因法律素養欠缺，以權利人自居，與吳孟錦成立 調解，亦不足使其取得系爭房屋之事實上處分權。原告此部 起訴，於法無據，應予以駁回。
四、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項適用簡 易訴訟程序為被告部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條
第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。另原告請求准為 假執行，應僅有促請法院注意之性質，無庸另為准駁之諭知 ；並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告邱茂章預供 擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即 失所附麗，應予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法暨 所提出未經本院援用之證據資料，核與判決結果不生影響， 爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第436條第2項、第79條 。
中 華 民 國 113 年 5 月 16 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 陳思睿
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 5 月 16 日 書記官 周瑞楠