臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
112年度斗簡字第56號
原 告 張育嘉
訴訟代理人 張憲璋
被 告 陳寶進
陳信志
陳昆宏
陳嘉淇
陳雅玲
陳致榮
陳寶明
陳寶貝
陳寶玉
陳寶粟
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年3月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000○0地號土地上如彰化縣二 林地政事務所民國112年4月20日二土測字第694號土地複丈 成果圖編號A所示平房（含水泥鋪面、鋼骨造平房及圍籬， 面積167平方公尺）拆除，並將上開土地返還予原告。二、被告應自民國102年8月5日起至返還前項所示土地之日止， 按月給付原告如附表所示之金額。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告連帶負擔。
五、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣45萬900元為原 告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於判決確定前清償期已屆至部分得假執行。 事實及理由
壹、程序事項：
一、查本件原告原請求被告陳寶信、陳信志拆除坐落彰化縣○○鄉 ○○段000○0地號土地（下稱系爭土地）上如彰化縣二林地政 事務所民國112年4月20日二土測字第694號土地複丈成果圖 （見本院卷第163頁，下稱附圖）編號A所示平房（含水泥鋪 面、鋼骨造平房及圍籬，面積167平方公尺，下稱系爭房屋 ），惟系爭房屋為陳智所出資建築，所有權人應為陳智（見 本院卷第109至110頁），因陳智於起訴前死亡，該房屋現由 陳智之繼承人全體所公同共有，應以全體繼承人即被告等10 人為共同被告，於當事人之適格始無欠缺，是原告追加被告
之請求，應予准許。
二、又原告依據附圖更正訴之聲明為：「⒈被告應將坐落系爭土 地上如附圖編號A所示系爭房屋拆除，並將上開土地返還予 原告。⒉被告應自102年8月5日起至返還第一項所示土地之日 止，按月給付原告新臺幣（下同）3500元。」（見本院卷第 258頁）。核原告此一更正聲明，係特定遭占用之土地位置 及面積，並未變更訴訟標的，僅補充其聲明使之完足、明確 ，屬事實上陳述之更正，非訴之變更，依民事訴訟法第256 條之規定，應予准許。
三、本件除被告陳信志外，其餘被告均經合法通知，未於最後言 詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第386條各款所列情形 ，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告係系爭土地之所有權人，系爭房屋現為被告因繼承而公 同共有，惟系爭房屋就系爭土地之占用（即附圖所示編號A 部分，面積167平方公尺），無正當權源，屬無權占用，爰 依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋拆除，並將 該部分土地返還予原告。
㈡又系爭土地遭系爭房屋無權占用多年，並經地政機關測量占 用面積達167平方公尺，原告依民法第179條之規定，請求被 告自原告取得系爭土地所有權之日即102年8月5日起至返還 系爭土地予原告之日止，所受相當於租金之不當得利每月35 00元。
㈢並聲明：如程序部分更正後聲明所示。
二、被告則以：
㈠陳信志：
⒈系爭土地、房屋原為陳智所有，後系爭土地由陳致榮取得所 有權，而系爭房屋於陳智過世後，未為遺產分割，由陳智之 全體繼承人即被告繼承之，即系爭房屋、土地原同屬於一人 所有，依民法第425條之1之規定，系爭房屋自有坐落在系爭 土地之權源。
⒉又原告主張每月3500元相當於租金之不當得利，實屬過高。 ⒊並聲明：原告之訴駁回。
㈡陳寶進：請求駁回原告之訴。
㈢陳昆宏、陳嘉淇、陳雅玲、陳致榮、陳寶明、陳寶貝、陳寶 玉、陳寶粟未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何具 體爭執。
三、本院之判斷：
㈠經查，原告於102年8月5日因拍賣取得系爭土地之所有權，而
系爭土地遭被告公同共有之系爭房屋占用之事實，有系爭土 地登記第一類謄本、附圖、勘驗筆錄、現場照片、繼承系統 表、戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第17、139至147、163、1 91至223頁），且為兩造所不爭執，堪以認定。 ㈡系爭房屋占用系爭土地，係屬無權占有：
⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必 須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及 房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特 別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用 外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最 高法院48年度台上字第1457號判決意旨參照）；又土地及其 土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權 讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土 地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓 人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425 之1條第1項亦有明文。基此，須土地及該土地上之房屋同屬 一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及 房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有上開規定及判決 意旨之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用。 ⒉經查，陳衛原為彰化縣○○鄉○○段000○○○000地號土地）、734 （下稱734地號土地）、735（下稱735地號土地）（下合稱 系爭3筆土地）之共有人，應有部分為1/3（下稱系爭3筆土 地之應有部分），陳衛於43年10月15日過世，陳衛之全體繼 承人繼承系爭3筆土地之應有部分，至此，系爭3筆土地應為 陳衛之全體繼承人與其他共有人所共有，而陳衛之繼承人之 一陳智係於64年前某日在系爭3筆土地範圍內（即嗣後陳致 榮所分得之系爭土地，詳後述）建築系爭房屋（見本院卷第 311至315頁），系爭3筆土地之應有部分則於65年6月23日登 記在陳衛之繼承人之一陳專名下，而735之1地號土地係於76 年1月15日由735地號土地分割而來（735之1地號土地之應有 部分1/3仍登記在陳專名下），即系爭3筆土地之應有部分、 735之1地號土地應有部分1/3均登記在陳專名下等事實，為 被告所自承，且有系爭3筆土地、735之1地號土地地籍登記 謄本在卷可稽（見本院卷第353至407頁）。而陳致榮係於85 年12月6日因分割繼承自陳寶錠繼承734地號土地所有權應有 部分24分之1，嗣於90年間734地號土地與733、735、735之1 地號土地合併分割，由陳致榮分得系爭土地。由上述系爭土 地之異動情形可知，系爭房屋於64年前某日建築完成時，陳 智原始取得系爭房屋之所有權，惟斯時系爭3筆土地（含尚
未分割出之735之1地號土地）為陳衛之全體繼承人與其他共 有人所共有，故系爭房屋與系爭3筆土地（含尚未分割出之7 35之1地號土地）原即非屬同一人所有，是依前開說明，本 件並無民法第425之1條第1項或最高法院48年度台上字第145 7號判決意旨之適用，自難認原告與被告就系爭土地有法定 租賃關係存在。
⒊基此，被告抗辯兩造間就系爭土地有法定租賃關係存在，並 無憑據，則被告公同共有之系爭房屋占有系爭土地，即無任 何合法權源存在，被告抗辯其等非屬無權占有等語，即非可 採。
㈢原告請求被告給付相當於租金利益之不當得利，為有理由： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。經查，系爭房屋坐落系爭 土地係屬無權占有，業如前述，則原告於102年8月5日拍定 取得系爭土地後，被告繼續占有使用系爭土地受有利益，即 致原告受有無法使用之損害，故原告請求被告給付自102年8 月5日起至返還占有土地之日止相當於租金利益之不當得利 ，應屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之10為限；第97條、第99條及第101條之規定， 於租用基地建築房屋均準用之；所謂土地及建築物之總價額 ，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市 ）地政機關估定之價額，土地法第97條第1項、第105條、土 地法施行法第25條定有明文。又所謂法定地價，依土地法第 148條規定，係指土地所有權人依該法規定所申報之地價， 而在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關 舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價， 未於該期間內申報者，以公告地價之百分之80為其申報地價 ，平均地權條例第16條亦有規定。上開規定所謂以年息百分 之10為限，乃指租金之最高限額而言，非謂所有租金必須照 申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置，工商 業之繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情 事，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院84年度台上 字第1447號判決意旨參照）。茲審酌系爭土地為甲種建築用 地，所在位置附近多為農地及住家，足見系爭土地所在位置 並非繁榮鬧區，且系爭房屋是供作堆置物品之用，經濟利益 不高等情，認被告應返還利益之額度，應以系爭土地申報總 價年息百分之5計算為適當。又依系爭土地登記謄本之申報 地價可知，原告未於公告期間申報地價，故系爭土地之申報 地價即係以公告地價百分之80計算，依此計算，系爭土地10
2年至104年之申報地價為360元、105年至110年之申報地價 為400元、111年至112年之申報地價均為432元、113年之申 報地價為456元，此有公告土地現值及公告地價查詢資料為 憑，而原告係於102年8月5日取得系爭土地所有權，已如前 述，是原告請求被告應自102年8月5日起至返還占有土地之 日止，按月給付原告如附表所示相當於租金之不當得利（計 算式詳如附表），應屬有據；逾此部分之請求，則屬無憑。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項之規定，訴請被告將系 爭房屋拆除，將該部分土地返還予原告，並依民法第179條 之規定，請求被告應自102年8月5日起至返還前項所示土地 之日止，按月給付原告如附表所示金額之款項，為有理由， 應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決主文第1項係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規 定，由本院依職權宣告假執行，併本於衡平之原則，依同法 第392條第2項規定，職權宣告被告得預供擔保而免為假執行 。另本判決主文第2項部分，係有關財產權將來給付訴訟之 判決，爰宣告於清償期屆至時得假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁 贅述。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項前段 。
中 華 民 國 113 年 5 月 16 日 北斗簡易庭 法 官 吳怡嫺
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按對造人數附繕本)。
中 華 民 國 113 年 5 月 16 日 書記官 陳昌哲
附表：
期間 計算式 (元以下四捨五入) 按月給付金額 102年8月5日至104年12月31日 167㎡×360元×5％×1/12＝251元 251元 105年1月1日至110年12月31日 167㎡×400元×5％×1/12＝278元 278元 111年1月1日起至112年12月31日 167㎡×432元×5％×1/12＝301元 301元 113年起至返還系爭土地之日止 167㎡×456元×5％×1/12＝317元 317元
附圖：彰化縣二林地政事務所112年4月20日二土測字第694號土地複丈成果圖