臺灣高等法院民事判決
112年度上字第1139號
上 訴 人 林忠義
訴訟代理人 陳穩如律師
被 上 訴人 孔令儀
訴訟代理人 龔新傑律師
黃湘捷律師
上列當事人間請求確認優先承買權事件，上訴人對於中華民國11
2年5月11日臺灣宜蘭地方法院111年度訴字第484號第一審判決提
起上訴，本院於113年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國77年12月16日自許姓訴外人取得坐落 宜蘭縣○○鄉○○段第702地號土地（下稱系爭土地）應有部分1 20分之15，相當於246.5坪（計算式：6,520×15/120×0.3025 ），嗣於78年年初委託訴外人陳錫卿興建1棟2層樓未辦保存 登記之建物（下稱1041建號建物），且興建當時，坐落系爭 土地上之宜蘭縣○○鄉○○段364建號即門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○ 路0段277號建物（下稱364建號建物）尚未興建，故1041建 號建物不可能為364建號建物之附屬建物，且1041建號建物 並非原法院110年度司執字第4739號執行事件（下稱系爭執 行程序）債務人所有，系爭執行程序拍賣公告之拍賣條件， 有誤拍賣第三人之物之錯誤。又伊於80年4月10日先移轉系 爭土地應有部分120分之5予林姓訴外人，80年11月18日再移 轉系爭土地應有部分120分之10予林姓訴外人，而1041建號 建物則未隨同出售，仍由伊使用中，其後於普比亞開發股份 有限公司（下稱普比亞公司）成立後，雖曾借予普比亞公司 作辦公室，伊則前往寮國開發木材巿場，後普比亞公司未再 使用1041建號建物時，該建物即回歸伊管理，依民法第425 條之1規定及最高法院109年度台再字第18號判決意旨，伊對 系爭土地於1041建號建物所占用範圍內有法定租賃權存在。 再依土地法第104條規定，於系爭土地拍賣時，在法定租賃 權利範圍內，伊有優先承買權利等語。爰依民事訴訟法第24 7條第1項規定，請求確認上訴人對系爭執行程序之拍賣標的 即系爭土地，於1041建號建物所占用土地範圍內之優先承買 權存在（原判決誤載為：確認上訴人對系爭土地之優先承買 權存在。又原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提
起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人對系爭 執行程序之拍賣標的即系爭土地上之1041建號建物所占用該 土地範圍內之優先承買權存在。
二、被上訴人則以：系爭土地連同364建號建物、1041建號建物 前經系爭執行程序併同拍賣，於110年12月15日全部拍定由 伊得標，無論1041建號建物存在是否早於所附著之364建號 建物興建，因基地與房屋同時出賣，故均無土地法第104條 第1項所規定優先承買權之適用。且1041建號建物實際上位 於364建號建物內部，無獨立出入口，非屬獨立之建物。又 宜蘭縣羅東地政事務所（下稱羅東地政事務所）於80年1月2 日測量364建號建物時，該建物內並無1041建號建物，且364 建號建物之使用執照內容亦僅有「地面層3200.40平方公尺 」，無任何屬於「夾層」之暫編建物之紀錄，依據建築法第 70條第1項規定，364建號建物於79年3月15日經宜蘭縣政府 核發使用執照時，及羅東地政事務所於80年1月2日進行測量 時，皆不可能存在1041建號建物，否則不能核發364建號建 物之使用執照與建物謄本，是1041建號建物係待364建號建 物使用執照核發完畢後才建造，上訴人無從依1041建號建物 主張優先承買權等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執事項（本院卷第128頁）：
㈠上訴人於77年12月16日自許姓訴外人取得系爭土地應有部分1 20分之15。嗣上訴人於80年4月10日先移轉系爭土地應有部 分120分之5予林姓訴外人，80年11月18日再移轉系爭土地應 有部分120分之10予林姓訴外人。
㈡依羅東地政事務所對於364建號建物之測量成果圖所載，羅東 地政事務所於80年1月2日測量364建號建物時，364建號建物 內並無1041建號建物，且364建號建物之使用執照內容僅有 「地面層3200.40平方公尺」，無任何屬於「夾層」之暫編 建物之紀錄。
㈢1041建號建物無獨立出入口，與364建號建物共用出入大門， 且整體均位在364建號建物內。
㈣系爭執行程序於110年12月15日拍賣時，將1041建號建物與36 4建號建物、系爭土地合併拍賣。被上訴人於110年12月15日 於系爭執行程序以新臺幣（下同）1億5,762萬8,888元標得 系爭土地包含364建號建物、1041建號建物。四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： ㈠按稱不動產者，謂土地及其定著物，民法第66條第1項定有明 文。該項所稱不動產之土地定著物，係指非土地之構成部分 ，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在 之物而言。準此，已為不動產之建物，如其屋頂尚未完全拆
除，其結構仍足避風雨，可達經濟上使用之目的，且具構造 上及使用上之獨立性者，其所有權仍屬存在。而所謂構造上 之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造 物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以 明確標識其外部範圍之獨立空間。所謂使用上之獨立性，乃 指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而 言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之 直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築 物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社 會一般觀念為綜合考量。又動產因附合而為不動產之重要成 分者，不動產所有人，取得動產所有權，為民法第811條所 明定。故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立 使用者，應屬主建物之附屬物，而為主建物之一部分（最高 法院108年度台上字第2241號判決意旨參照）。另所謂重要 成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能 分離者而言（最高法院109年度台上字第3225號判決意旨參 照）。準此，已為不動產之建築物，如其屋頂遭完全拆除， 不具構造上之獨立性，或已無獨立出入口，不具使用上之獨 立性，其不動產所有權應歸於消滅。
㈡1041建號建物之不動產所有權已消滅： ⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制。又基地出賣時，地上 權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。民法第 425條之1第1項、土地法第104條第1項前段分別定有明文。 準此，「土地承租人」須在該土地上有房屋，為其享有前揭 所定法定租賃權、優先購買權之前提要件。
⒉上訴人主張其原為系爭土地之共有人，並在系爭土地上出資 興建1041建號建物，嗣其僅將所有之系爭土地應有部分出賣 並移轉登記，則其就系爭土地於1041建號建物占用範圍內， 有法定租賃權存在等語。被上訴人辯稱1041建號建物係在36 4建號建物興建完成後才存在，且無獨立出入口，非屬獨立 之建物，上訴人無從依「夾層」而有優先購買權等語。 ⒊查上訴人主張其於78年年初出資委託陳錫卿興建1041建號建 物乙情，固舉證人陳錫卿結稱：伊於78年初受上訴人委託興 建1041建號建物，當時沒有外面的鐵皮屋（即364建號建物 ），旁邊都是空的，上訴人支付伊40幾萬元等語（原審卷第 190、191頁）為證。惟1041建號建物無獨立出入口，與364
建號建物共用出入大門，且整體（全部）均位在364建號建 物內乙節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），復有原審1 12年1月10日勘驗筆錄及現場照片可證（原審卷第137、143 至145頁）。又系爭執行程序於110年4月27日前往系爭土地 進行查封程序及羅東地政事務所於同日前往現場測量時，10 41建號建物之全部即已在364建號建物內，並無獨立出入口 ，執行法院並於歷次拍賣公告記載「本標內暫編1041號之建 物…與主建物364建號內部相通，且無獨立出口，為抵押權效 力所及」等情，此有前述系爭執行程序查封筆錄、羅東地政 事務所110年4月27日複丈成果圖（該圖以斜線所示之「夾層 」部分即為1041建號建物）、歷次拍賣公告（原審卷第99、 129頁，系爭執行程序卷第一宗第41至42、96至98頁及第二 宗第5、75、106頁）可稽。據上所陳，無論1041建號建物係 興建在364建號建物之前或之後，系爭執行程序於110年4月2 7日進行查封時，1041建號建物已無獨立出入口，不具使用 上之獨立性，自無獨立之不動產所有權，而為364建號建物 所有權範圍所及。
⒋上訴人主張1041建號建物上方牆面有364建號建物之鋼筋穿透 而過，且364建號建物外側上、下部分雖均有開設窗戶，惟 在上半部分之開窗，僅前段有1041建號建物部分有另開4個 窗戶，後段則無，上半部窗戶是為配合1041建號建物另控設 者等情，業據提出1041建號建物及364建號建物之照片為證 （本院卷第105至109頁），堪信為真正。又證人游奕楨結稱 ：上訴人是伊配偶的六叔，系爭土地之共有人有林金超、林 清標（已歿）、林昭文、林火炎、林萬居、蘇健文，都是親 戚。上訴人因去寮國做木材生意而於14、5年前委託伊管理1 041建號建物至今，伊聽長輩說1041建號建物於上訴人購買 系爭土地後約1年半時興建，林金超、林火炎、林萬居在約3 、4年後蓋外面的鐵皮屋（即364建號建物），上訴人當時沒 意見，因林萬居、林火炎、林金超及上訴人都是親兄弟。蓋 鐵皮屋時將1041建號建物蓋在裡面，是因1041建號建物可以 當辦公室，也可以當銷售之樣品屋，1041建號建物本來有斜 尖的屋頂，但因為碰到鐵皮屋的屋頂，所以將1041建號建物 的屋頂拆掉等語（本院卷第158、160頁），而364建號建物 係於79年3月15日取得使用執照（原審卷第149頁），是堪認 1041建號建物雖先於364建號建物建造，然嗣後建造364建號 建物時，將1041建號建物之屋頂拆除，且364建號建物將104 1建號建物蓋在其內部，作為其內部之辦公室等使用。則104 1建號建物於364建號建物興建後因無屋頂，不能遮避風雨， 無法達到一定經濟目的，不具構造上之獨立性，其不動產所
有權消滅，且剩餘之建材即動產，因364建號建物之屋頂鋼 樑穿透1041建號建物上方牆面，並配合1041建號建物而設置 窗戶，可認兩建物結合後，非經毀損其物，不能分離，是10 41建號建物剩餘之建材因附合而為364建號建物之重要成分 ，依前揭民法第811條規定，由364建號建物所有權人取得該 等剩餘建材之動產所有權，而為364建號建物之一部分。 ⒌綜上，1041建號建物早於系爭執行程序110年4月27日查封前 ，因其屋頂遭完全拆除，不具構造上之獨立性，且經364建 號建物包覆其內，已無獨立出入口，亦不具使用上之獨立性 ，其所有權應歸於消滅，剩餘建材屬動產性質，因附合而成 為364建號建物之一部分，亦無獨立之所有權等情，洵堪認 定。
㈢查上訴人於79年間364建號建物建造完成時，已喪失1041建號 建物之不動產所有權，已如前述，亦即上訴人並未在系爭土 地上有房屋，從而，上訴人對系爭土地於1041建號建物占有 範圍內，自無法定租賃權存在，亦無優先購買權存在。則上 訴人主張其依民法第425條之1、土地法第104條規定，對系 爭土地上之1041建號建物占有範圍內有優先購買權等語，難 認可取。
五、綜上所述，上訴人依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確 認上訴人對系爭執行程序之拍賣標的即系爭土地，於1041建 號建物所占用土地範圍內之優先承買權存在，非屬正當，不 應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上 訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 113 年 4 月 17 日 民事第十二庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 陳筱蓉
法 官 賴秀蘭
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項
但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 18 日
書記官 林淑貞