臺灣雲林地方法院民事判決
112年度訴字第546號
原 告 翁昌億
訴訟代理人 林重仁律師
被 告 翁若婷
訴訟代理人 翁曉萱
翁佳瑀
被 告 陳鶯媛
黃妙齡
翁蔓嘉
上二人共同
訴訟代理人 高鐿真
被 告 翁景浩
兼
訴訟代理人 翁俊銘
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年4月10日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落雲林縣○○鄉○○○段0000地號、面積764平方公尺 土地應予變價分割，所得價金按附表一所示之應有部分之比 例分配。
二、兩造共有坐落雲林縣○○鄉○○○段0000地號、面積1,305平方公 尺土地，依雲林縣斗六地政事務所民國112年11月21日土地 複丈成果圖甲案所示方法分割，即：
㈠編號A部分面積979平方公尺土地，分歸被告黃妙齡、翁俊銘 、翁蔓嘉、翁景浩共同取得，並按被告黃妙齡、翁俊銘、翁 蔓嘉、翁景浩應有部分各4分之1之比例保持共有。 ㈡編號B部分面積326平方公尺土地，分歸原告及被告翁若婷、 陳鶯媛共同取得，並按原告應有部分5分之3、被告翁若婷應 有部分5分之1、被告陳鶯媛應有部分5分之1之比例保持共有 。
三、原告及被告翁若婷、陳鶯媛應補償被告黃妙齡、翁俊銘、翁 蔓嘉、翁景浩如附表二所示之金額。
四、訴訟費用由兩造依附表一訴訟費用負擔比例欄之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落雲林縣○○鄉○○○段0000地號、面積764平方公尺之特定農 業區甲種建築土地（下稱5211地號土地），同段5213地號、 面積1,305平方公尺之特定農業區甲種建築土地(下稱5213地 號土地)為兩造共有，共有人之應有部分如附表一所示，兩 造間就上開土地未定有不分割之協議，亦無因物之使用目的 不能分割等情事，惟因無法協議分割，故請求法院裁判分割 ，茲考量5211地號土地現為空地並有樹木、放置雜物，爰請 求5211地號土地為變價分割，按共有人應有部分比例分配價 金。
㈡又考量5213地號土地上有連棟共用壁之門牌號碼雲林縣○○鄉0 ○0○0○0號未保存登記房屋（下稱8之1號房屋、8之2號房屋） ，其中8之1號房屋為原告與原告之母親即被告陳鶯媛共有， 應有部分各2分之1，且現由原告及被告翁若婷、陳鶯媛（下 稱被告翁若婷等2人）居住使用中，8之2號房屋則為被告黃 妙齡、翁俊銘、翁蔓嘉、翁景浩(下稱被告黃妙齡等4人)所 有，因此請求將5213地號土地為原物分割，並主張依附圖即 雲林縣斗六地政事務所（下稱斗六地政）民國112年11月21 日土地複丈成果圖甲案（下稱甲案）所示方法分割，由原告 、被告翁若婷等2人分得編號B部分土地，並按原告5分之3、 被告翁若婷5分之1、被告陳鶯媛5分之1之比例繼續保持共有 。另就各共有人於分割後土地價值產生差異，主張依附表二 即石亦隆不動產估價師事務所(下稱不動產估價師)估價報告 書之補償標準相互找補。
二、被告則以：
㈠被告翁若婷等2人：
同意5211地號土地採變價分割，5213地號土地依附圖甲案分 割，並同意分割後與原告繼續保持共有。
㈡被告黃妙齡等4人：
同意5211地號土地採變價分割，主張5213地號土地依附圖即 斗六地政112年11月21日土地複丈成果圖乙案（下稱乙案） 所示方法分割，且主張不需就附圖乙案之分配價值落差為鑑 價，理由如下：
⒈8之2號房屋為被告黃妙齡等4人所有，被告翁俊銘仍有繳納房 屋電費，且祖先牌位猶供奉在屋內，後代子孫會回去祭祀， 也會回去該房屋居住，並非全然棄置不用，被告黃妙齡等4 人就8之2號房屋之情感與利用性並不低於原告，原告空言主 張被告黃妙齡等4人之後會將8之2號房屋拆除，惟其臆測之 詞。被告黃妙齡年事已高，將來可能會回去8之2號房屋養老
，被告黃妙齡等4人主張應將8之2號房屋坐落之基地分歸給 其等，主張5213地號土地依乙案所示方法分割，其等分割後 願繼續保持共有。
⒉原物分割狀況除了公平原則，平等原則也應該納入，甲案將 編號A部分土地分給被告黃妙齡等4人，但此處已遭鄰居堆置 雜物、種植作物，後續將衍生無權占有、清除費用問題要解 決，況且若採附圖甲案，被告黃妙齡等4人分得之編號A部分 土地後半部幾乎等同袋地，原告可分得前段位置卻無需處理 與鄰居間無權占用糾紛問題，被告黃妙齡等4人將來還可能 遭鄰地即同段5212-1、5212地號土地之地主請求袋地通行， 反觀原告不須面對此等困擾及負擔，甲案對被告黃妙齡等4 人顯非公平。
⒊乙案前段4分之3劃分被告黃妙齡等4人，4分之1劃分原告、被 告翁若婷等2人，後方4分之3劃分被告黃妙齡等4人，4分之1 劃分原告、被告翁若婷等2人，雙方皆需負起土地遭人占用 、私設巷道無法指定建築線、後方兩筆土地袋地通行權等問 題，且分割後各共有人之持分面積未增減，縱算有分配位置 之價值性落差，但差異不大，因此無再送估價師進行鑑價之 必要。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物， 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者不在 此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於 各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項第1款 前段分別定有明文。經查，原告主張5211、5213地號土地為 兩造所共有，共有人之應有部分如附表一所示等情，有前開 土地登記第一類謄本在卷可證（見調字卷第69-75頁、本院 卷第137-143頁），堪信屬實。又共有人間並無不分割之約 定，5211、5213地號土地依其使用目的亦無不能分割之情形 ，惟無法協議分割等情，亦為兩造所不爭執，則原告以兩造 不能協議分割，訴請裁判分割5211、5213地號土地，即屬有 據。
㈡又按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方 法，應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、經濟效用、共 有土地之使用現況，並顧及分割後全體之通路及全體共有人 之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，不受任何 共有人主張之拘束（最高法院70年度台上字第3468號、93年 度台上字第1797號民事裁判可資參照）。又分割共有物究以
原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有 物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適 當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88 年度台上字第600號判決意旨參照）。經查： ⒈5211地號土地目前為空地，有種植樹木，上有車棚、堆置雜 物，東臨私設道路，路寬約6公尺；5213地號土地南臨溪美 路，路寬約9.6公尺（含兩側水溝），東臨之同段5210-26地 號土地(下稱5210-26地號土地)為私設道路，路寬約6公尺。 5213地號土地南側有連棟共同壁之8之1號、8之2號房屋，均 為2層樓加強磚造樓房，其中8-1號房屋係原告及被告陳鶯媛 所共有，8-2號房屋為被告黃妙齡等4人所共有等情，經本院 會同兩造及斗六地政測量人員至現場勘驗明確，有本院勘驗 筆錄、國土測繪圖資服務雲網路地籍圖及空照圖、GOOGLE地 圖資料、現場照片、斗六地政112年7月11日斗地四字第1120 004847號函檢送之現況圖在卷可參（見調字卷第155-172、1 79-181頁），是5211、5213地號土地之臨路交通及占有使用 狀況，堪以認定。
⒉5211地號土地應予變價分割：5211地號土地之土地面積為764 平方公尺，若採原物分割，被告翁若婷等2人分得之土地面 積各僅約38平方公尺(計算式：764平方公尺×1/20=38.2，小 數點以下四捨五入)，難以為通常之利用，被告黃妙齡等4人 均表明無意願價購其他共有人之應有部分，亦未提出原物分 割之方案，且兩造均同意採變價分割方式，故認5211地號土 地不宜以原物分割，或將原物單獨分配為其中部分共有人所 有，而對未取得共有物之共有人以價金補償之方式分割。又 採變價分割方法，一則提高其交換價值，二則有意願之共有 人亦可出價購買，再由共有人按其應有部分比例分配價金， 對共有人均為有利。是以5211地號土地應予變價分割，所得 價金由兩造按附表一所示之應有部分比例分配為適當，因此 判決5211地號土地應分割如主文第1項所示。 ⒊本院審酌5213地號土地之實際使用現況、經濟價值、兩造之 意願、出入交通狀況、分割後之土地使用情形及土地利用價 值，認5213地號土地應以甲案所示方法分割，較為妥適，其 理由如下：
⑴5213地號土地倘採甲案分割，原告與被告陳鶯媛所有之8之1 號房屋及被告黃妙齡等4人所有之8之2號房屋均得保留，各 共有人分得位置與使用現況相符，分割後編號A、B部分土地 之形狀尚屬方整，日後亦得建築房屋使用，對外均有道路可 供通行，出入無礙，便於土地經濟利用。倘採乙案分割，編 號B部分土地未臨溪美路，現東側通行之私設通路5210-26地
號土地非本件共有人所有，且非屬可指定建築線之範疇，有 5210-26地號土地登記第一類謄本、雲林縣莿桐鄉公所112年 10月25日莿鄉工字第1120012170號函附卷可參（見調字卷第 103-115頁、本院卷第39頁）。故若採乙案分割，因該方案 就原告、被告翁若婷等2人分得之編號B部分土地無對外通路 ，將使編號B部分土地成為袋地致不能為通常使用，在分割 後土地價值勢必因此減損，對原告、被告翁若婷等2人甚為 不利，並可能衍生日後通行權訴訟之爭執，將致增法律關係 複雜性。乙案既有前述不利於土地經濟效用之情形，被告黃 妙齡等4人主張5213地號土地應依乙案分割，有違土地分割 經濟效益，自難採憑。反觀甲案分割後並無共有人分得之土 地成為袋地而無法對外聯繫之情形，較有利於土地經濟價值 之維護，為屬較適當可採之分割方法。
⑵被告黃妙齡等4人主張甲案編號A部分土地遭鄰居無權堆置雜 物、種植作物，後續將衍生無權占有、清除費用問題等語， 固據其等提出現場照片為憑（見本院卷第97-99頁），惟查 ，依前開現場照片所示，土地上有晾曬之衣物、雜物及菜圃 ，倘該部分土地確係遭他人無權占用，被告黃妙齡等4人自 得向該無權占用人請求淨空土地及相關之清除費用，且上開 衣物、雜物非定著物，移動拆除並非困難，菜圃亦得刨除， 均非難以清理或清理所需時間及費用甚鉅之情形，是依甲案 所示分割方法，尚不致造成被告黃妙齡等4人顯然不利益之 情形。
⑶綜上，本院審酌甲案符合使用現況，且各宗土地形狀大致方 整，均能與道路通聯，使用、進出並無問題，並斟酌當事人 之意見、共有物之性質、經濟效用、分割後之土地利用、全 體共有人之利益等一切情狀，認5213地號土地依甲案所示方 法分割，較為妥適，因此判決5213地號土地應分割如主文第 2項所示。
㈢又按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係， 及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有 不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不 相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年度台上 字第2117號判決意旨參照）。經查，5213地號土地採甲案分 割，兩造因分割後分配位置不同，造成價值之落差，其等間 自有就分得土地價差予以相互補償之必要。本件經送不動產 估價師鑑價，鑑定結果認為：原告及被告翁若婷、陳鶯媛應 補償被告黃妙齡等4人如附表二所示之金額，有不動產估價 師113年1月25日隆雲訴字第1121207號函檢送之估價報告書 在卷可憑（見本院卷一第107頁、估價報告書置於卷外)。本
院審酌不動產估價師之鑑價是由估價人員親赴5213地號土地 勘察，考量5213地號土地坐落位置在雲林縣莿桐鄉溪美地區 ，鄰近台1丁線，所在區域屬農村住宅型態地區等情，並由 不動產估價師實際查訪交易資訊，依影響5213地號土地價格 之土地一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因素分 析，並採用比較法及土地開發分析法進行評估，據以計算出 共有人間應相互補償之金額，其鑑定方法客觀公正，且就影 響價格因素之擇定及加權調整幅度亦無違反經驗法則或顯然 錯誤之情事，其鑑價結果應屬可採。至於被告黃妙齡等4人 另以：甲案編號A部分土地後方幾乎等同袋地，將來可能遭 鄰地之地主請求袋地通行，原告不須面對此等困擾及負擔， 對被告黃妙齡等4人顯非公平等語，然編號A部分土地南臨溪 美路，非無道路可供出入，且估價報告書已考量5213地號土 地分割後各筆土地之個別條件及編號A部分土地東側面臨非 屬可指定建築線之私設道路，並據此將其土地利用及發展潛 力向下調整-7%等節(見估價報告第48、49頁)，則估價報告 書已考量分割後編號A部分土地之價值減損情形，而調整兩 造之找補金額，並無不公平情形，故有關5213地號土地之補 償金部分判決如主文第3項所示。
四、末按分割共有物乃具非訟事件之性質，法院斟酌何種分割方 法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判 分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有 人全體按其應有部分比例負擔，方屬公平，故本院審酌兩造 之利害關係，命本件訴訟費用由兩造按原應有部分即附表一 「訴訟費用負擔比例欄」所示之比例負擔。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第8 5條第1項但書。
中 華 民 國 113 年 4 月 24 日 民事第一庭 審判長法 官 蔡碧蓉
法 官 冷明珍
法 官 林珈文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 4 月 24 日 書記官 陳宛榆
附表一：
編號 共有人 5213地號土地應有部分 5211地號土地應有部分 訴訟費用負擔比例 1 翁若婷 20分之1 20分之1 20分之1 2 翁昌億 20分之3 20分之3 20分之3 3 陳鶯媛 20分之1 20分之1 20分之1 4 黃妙齡 16分之3 16分之3 16分之3 5 翁俊銘 16分之3 16分之3 16分之3 6 翁蔓嘉 16分之3 16分之3 16分之3 7 翁景浩 16分之3 16分之3 16分之3
附表二：
編號 應補償人及補償金額 應受補償人及受補償金額(新臺幣) 黃妙齡 翁俊銘 翁蔓嘉 翁景浩 合計 1 翁若婷 9,078元 9,116元 9,116元 9,116元 應提出補償 36,426元 2 翁昌憶 27,376元 27,487元 27,487元 27,487元 應提出補償 109,837元 3 陳鶯媛 9,078元 9,116元 9,116元 9,116元 應提出補償 36,426元 合計 受補償 45,532元 受補償 45,719元 受補償 45,719元 受補償 45,719元 找補總額 182,689元