臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第1244號
原 告 吳侯市
吳美鳳
吳美春
吳文貴
吳美霞
吳炳和
兼上五人共同
訴訟代理人 吳文貴
原 告 吳崇献
被 告 楊來勇
訴訟代理人 陳旻沂律師
上列當事人間請求給付借款事件，本院於民國113年3月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明原請求：被告
應給付原告新臺幣(下同)585,000元，及自買賣臺南市○○區○
○段0000○0000地號土地(下稱系爭土地)之日即民國69年6月8
日起，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於112年10月12日
言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付原告525,000元，及
自買賣系爭土地之日起，按週年利率百分之5計算之利息（
本院卷第108頁）。核原告係減縮應受判決事項之聲明，依
上開規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地為被告所有，原告之父吳天數生前
於69年6月8日與被告簽訂土地買賣契約(下稱系爭土地買賣
契約)，並於同年陸續交付買賣價金合計525,000元，賣方即
被告於吳天數支付價金完畢後，因無法依約辦理分割土地及
過戶，被告經吳天數請求後，應允吳天數得於系爭土地上營
造建築物，吳天數遂於70年間在系爭土地上建造房屋一座（
門牌號碼：台南市○○區○○路段000巷0000號；下稱系爭房屋
），期間吳天數多次請求被告依系爭土地買賣契約內容，將
系爭土地先行辦理分割以利所有權登記移轉。惟被告多次無
端推託，被告只允諾吳天數可於系爭土地先無償使用，不用
急著移轉所有權登記，請吳天數等待系爭土地分割完成後，
再行請求過戶等語，因吳天數為人老實單純，而被告又是議
員地方仕紳，吳天數對其允諾不疑有他。又系爭土地被編為
農業區受都市計晝區限制而不得分割，故雙方於簽約「時」
有約定，應於將來系爭土地可分割時，先由被告完成分割後
，再辦理移轉登記。但因該土地歷經多年以來一直未能分割
後，故雙方同意，先由被告將該約定位置之土地交由原告使
用，俟被告完成分割後，原告再行請求辦理過戶。因吳天數
簽約當時已具自耕農身分，且系爭土地買賣契約附有上開條
件，應認系爭土地買賣契約有效；再者，農業發展條例現已
修正農地可自由買賣，亦應認系爭土地買賣契約屬合法買賣
契約。惟被告竟未遵守雙方約定，私自於110年間將系爭土
地出售並過戶予第三人。故本件系爭土地之買賣過戶已成為
給付不能；又本件給付不能，明顯是可歸責於被告。原告爰
依民法第179條及第226條第1項、第256條、第266條、第259
條第2款之規定，以及繼承之法律關係，請求被告給付525,0
00元之不當得利或返還價金及利息。並聲明：被告應給付52
5,000元，及自買賣系爭土地之日即69年6月8日起，按週年
利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
㈠系爭土地買賣契約中以手寫方式表示於69年6月8日簽約日以
後收款若干元且加蓋方型印章部分，並非被告所為，因被告
之印章是圓形印章，故否認該部分手寫文字之內容。當時兩
造約定買賣價金為585,000元，並約定「辦理分割及過戶登
記」才交付土地，但原告之父親吳天數只繳付定金23萬元，
並未付清其餘款項，亦即除定金以外之價金並非由被告收取
，且被告也未交付土地，但吳天數竟無權占用並興建系爭房
屋，因此，原告請求被告給付525,000元，並無理由。
㈡依系爭土地買賣契約之約定内容，並沒有「待日後可以分割
時，再辦理過戶登記」之特別約定，反而有「辦理分割及過
戶後才交付(土地)」之特別約定，因此吳天數是在被告尚未
交付土地之情形下就占用土地。
㈢原告一方面主張略謂「囿於系爭土地被編為農業區受都市計
劃區限制不得分割」，但另一方面又主張略謂「原告父親生
前曾多次請被告辦理過戶」，則究竟可否過戶？可否分割？
實有前後主張互為矛盾之情形。
㈣依台南市永康地政事務所（下稱永康地政）113年2月16日函
文，可知於69年間系爭土地屬於耕地，因無法細分而無法分
割，於89年後雖得依農業發展條例第16條規定辦理，然系爭
土地面積為58.5坪，小於0.25公頃，且無該條文所示例外情
形，故目前依法也不能分割，至於該函文所示之農舍，應是
指合法申請所興建之農舍，但本件是吳天數未經被告同意即
興建，故不屬於此情形。由上可見，系爭土地自買賣迄今，
歷經多年，雖所適用之法律有變動，但都是處於依法不能分
割之狀態（因耕地不能細分一直是相關法律規範之目的），
因此，系爭土地買賣契約應屬自始客觀給付不能，而屬無效
。
㈤系爭土地買賣契約簽立迄今已逾15年時效期間，被告為時效
抗辯，拒絕給付，亦即縱使吳天數具有自耕農身分，但因系
爭土地買賣契約未特別約定「待日後可以過戶及分割時再辦
理過戶登記」，故應認系爭土地買賣契約無效，因此，吳天
數自當時即可請求返還已付之價金，故時效期間開始起算，
迄今已逾15年，因此原告之返還價金請求權即已因逾於時效
而消滅。
㈥如前所述，吳天數與被告於簽立契約，被告受領價金時即已
因契約無效而對吳天數成立不當得利，則其不當得利返還請
求權亦已時效消滅。若原告是主張因現今解除契約才成立不
當得利，則因系爭土地買賣契約自始無效，即使被告後來將
系爭土地出售予第三人，與本件並無影響，亦即原告不能主
張因被告出售土地之事由而另成立不當得利。因此，原告不
能再依民法第226、259、256條等規定主張解除契約及請求
返還價金及利息，且因原告解除契約為不合法，故不成立不
當得利。
㈦並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告之父親吳天數與被告於69年6月8日簽立買賣契約書，約
定買賣標的物為坐落當時臺南縣○○鄉○○段0000○0000地號內5
8.5坪範圍之土地，買賣價金為585,000元，當日並有收受定
金23萬元，且約定不動產交付日期為「空地（辧理分割及過
戶後交付）」。
㈡上開2筆土地於重測後編為臺南市○○區○○段0000○0000地號。
㈢被告於110年1月6日將上開2筆土地出售予第三人，並於110年
2月5日完成所有權移轉登記。
㈣原告之父親吳天數於簽立買賣契約書時具有自耕農身分。
㈤原告之父親吳天數於簽立買賣契約書之後，在系爭土地上有
興建未辦保存登記之房屋，門牌為臺南市○○區○○路000巷00○
0號，並有申請水電使用。
四、得心證之理由：
㈠按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為
給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。次
按89年1月26日修正刪除前之土地法第30條規定：「私有農
地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為
共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其
所有權之移轉無效」。準此，私有農地在89年1月26日修正
刪除土地法第30條前，無法細分且無法分割，須於訂約時明
白約定「待法令變更後即不能情形除去後」再為給付者，該
契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民
法第246條第1項前段規定為無效（最高法院102年台上字第2
120號民事判決意旨參照）。
㈡經查，系爭土地在69年間屬於農業區，有台南市政府都市發
展局113年1月30日南市都管字第1130211646號函在卷可稽（
本院卷第177頁），而系爭土地既屬耕地，則因無法細分而
無法分割，亦有永康地政113年2月16日所登記字第11300143
58號函附卷可查（本院卷第193頁），而系爭土地買賣契約
固於「不動產交付日期」欄記載：「空地（辦理分割及過戶
後交付）」等文字（本院卷第17頁），惟核此部分之內容僅
係係不動產即系爭土地買賣契約何時「交付」之約定，並非
約定「待日後修法後可以過戶及分割時再辦理移轉登記」之
條件，則系爭土地買賣契約即係以法律上不能之給付為契約
標的，屬於自始客觀不能，依民法第246條第1項前段規定，
該契約自始無效。
㈢按請求權，因15年間不行使而消滅；消滅時效，自請求權可
行使時起算。民法第125條本文、第128條前段分別定有明文
。系爭土地買賣契約依民法第246條規定，自始無效，業經
認定如上，則吳天數受領系爭土地買賣契約價金即屬不當得
利，則吳天數之不當得利返還請求權及民法第266條第2項之
返還請求權，均應自被告受領價金時起算，而被告乃係於69
年間受領系爭土地買賣契約價金，迄今已逾15年之時效期間
，是被告為時效抗辯，為有理由。
㈣次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履
行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全
部不履行之損害賠償。債權人於有第226條之情形時，得解
除其契約。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法
律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方
所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應
附加自受領時起之利息償還之。民法第226條、第259條、第
256條第1、2款分別定有明文。原告另主張被告未遵守雙方
約定，私自於110年間將系爭土地出售並過戶予第三人，故
本件系爭土地之買賣過戶已成為給付不能；又本件給付不能
，明顯是可歸責於被告，其得依民法第226條、第259條、第
256條第1、2款等規定，解除契約以及請求返還價金及利息
等語，惟查，系爭土地買賣契約依民法第246條規定，自始
無效等情，業經本院認定如上，且系爭土地買賣契約無效乃
適用法律規定之結果，尚難認係可歸責於被告，至嗣後被告
雖於110年間將系爭土地出售予第三人，然因系爭土地買賣
契約乃自始無效，則原告自無從於110年間另依民法第226條
、第259條、第256條第1、2款等規定，解除契約以及請求返
還價金及利息，是原告主張其得依上開規定解除契約以及請
求返還價金及利息，於法無據，不應准許。
㈤綜上所述，原告依民法第179條及第266條第2項之不當得利返
還請求權，以及繼承之法律關係，為本件請求部分，因上開
請求權均已罹於時效消滅，應認其請求為無理由；至原告依
民法第226條第1項、第256條、第259條第2款之規定，以及
繼承之法律關係，解除契約以及請求被告返還價金及利息部
分，則屬於法無據，不應准許。又吳天數給付之金額究為23
萬元或525,000元？以及原告依法得請求返還之金額為何？
因本院已認定原告之請求為無理由，而駁回原告之請求，即
無再一一審認上開事項之必要，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證
，經核與判決之結果不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 4 月 3 日
民事第二庭 法 官 林福來
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 3 日
書 記 官 鄭伊汝