臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第5035號
原 告 連健智
連健翔
共 同
訴訟代理人 陳禾原律師
被 告 胡純惠
訴訟代理人 張珮琦律師
複 代理 人 陳俊豪律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年4月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查本件 原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將坐落 台北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）上門牌 號碼台北市○○區○○○路0段00巷00弄00號4樓（下稱系爭房屋 ）屋頂平台回復原狀騰空後返還共有人之原告及其他全體共 有人，係因不動產之物權涉訟，上開不動產位於本院轄區， 是本院就本件訴訟有管轄權，合先敘明。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第 2款定有明文。經查，原告起訴原聲明請求：㈠被告應將系爭 房屋頂樓平台上之增建物全部拆除，並將該頂樓平台騰空後 ，返還原告及其他全體共有人；㈡被告應給付原告新台幣（ 下同）458,234元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自民國112年5月1日起 至返還第1項所示頂樓平台予原告及全體共有人之日止，按 月給付原告7,967元；㈣願供擔保請准宣告假執行，有民事起 訴狀附卷可參（見本院112年度北司補字第1821號卷第7頁） ，嗣於113年3月25日具狀變更聲明第1至3項為：㈠被告應將 坐落系爭房屋頂樓平台如附圖所示編號A部分（面積51平方
公尺）之增建物拆除，將頂樓平台回復原狀騰空後返還原告 及其他全體共有人；㈡被告應給付原告連健智199,747元，及 自起訴狀繕送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利 息；㈢被告應給付原告連健翔199,747元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣被告應 自112年5月1日起至返還第1項所示頂樓平台予原告及全體共 有人之日止，按月分別給付原告連建翔、連健智各4,063元 ，有民事言詞辯論意旨狀在卷可參（見本院卷第205-206頁 ）。核原告所為訴之變更，為基於其主張被告無權占有系爭 房屋頂樓平台如附圖所示編號A部分（面積51平方公尺）並 受有不當得利之同一基礎事實，揆諸上開規定，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：原告連健智、連健翔為坐落系爭土地上台北市○○ 區○○○路0段00巷00弄00號3樓房屋之共有人，權利範圍各1/2 ，被告為系爭房屋之所有權人，系爭房屋頂樓平台為該公寓 各樓層所有權人共有，且未約定由被告單獨使用。被告擅自 於系爭房屋頂樓平台搭蓋如附圖所示A部分之建物（面積51 平方公尺），並設有門鎖阻止外人進入，而將系爭房屋頂樓 平台占為己用，侵害全體共有人之所有權，且影響整棟建築 物景觀及住戶避難逃生功能。爰依民法第767條第1項、第82 1條，請求被告將如附圖所示A部分建物拆除，將系爭房屋頂 樓平台回復原狀騰空後返還原告及其他全體共有人，另依民 法第179條規定，並參酌土地法第105條準用第97條規定，以 系爭土地申報地價10%及原告連健智、連健翔就系爭土地應 有部分權利範圍各1/8計算（計算式如附表所示），請求被 告給付原告連健智、連健翔各199,747元及其利息，並自112 年5月1日起至返還系爭房屋頂樓平台予原告及全體共有人之 日止，按月分別給付原告連建翔、連健智各4,063元等語。 並聲明：㈠被告應將坐落系爭房屋頂樓平台如附圖所示A部分 建物（面積51平方公尺）拆除，將頂樓平台回復原狀騰空後 返還原告及其他全體共有人；㈡被告應給付原告連健智199,7 47元，及自起訴狀繕送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息；㈢被告應給付原告連健翔199,747元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息； ㈣被告應自112年5月1日起至返還第1項所示頂樓平台予原告 及全體共有人之日止，按月分別給付原告連建翔、連健智各 4,063元；㈤願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
㈠訴外人即被告父母胡英汁、洪英於69年12月24日以買賣取得 系爭房屋及所坐落土地，登記於洪英名下，嗣於86年間以夫
妻聯合財產更名為原因登記於胡英汁名下。被告父母購買系 爭房屋時，出賣人表示因頂樓平台由公寓頂樓之4樓住戶使 用，可加建未保存登記建物，故價金較2、3樓高，且當時該 公寓住戶均同意系爭房屋頂樓平台由4樓住戶使用，嗣被告 父母於70年初興建如附圖所示A部分建物前，亦先向同棟2樓 、3樓業主口頭確認4樓房屋所有人可自行在系爭房屋頂樓平 台加建建物，可見於被告父母買受系爭房屋前已有分管協議 存在，此亦與當時公寓房屋交易習慣相符。然因上情均發生 於公寓大廈管理條例84年6月28日施行前，故未作成書面分 管契約或出具書面使用同意書。另參照台北市違章建築處理 規則等規範，以84年前後區分為新違建、既存違建，如附圖 所示A部分建物為84年之前之既存違建，屬暫緩拆除範疇之 未保存增建物。原告於106年10月19日買賣取得台北市○○區○ ○○路0段00巷00弄00號3樓房地，自應受登記前已存在之分管 協議之限制，且其於透過不動產經紀人或仲介公司簽訂定型 化買賣契約時，必然知悉頂樓平台係專供頂樓住戶分管使用 之現狀事實，並同意以現況交屋而簽署建物現況確認書。嗣 被告於108年1月31日經買賣取得系爭房屋所有權，即自前手 所有權人繼受取得如附圖所示A部分建物使用系爭房屋頂樓 平台之權利。又分管契約不以共有人明示之意思表示為限， 且附圖所示A部分建物於70年初即搭建，被告於110年6月對 系爭房屋及該建物進行修繕，修繕前曾拜訪通知同棟住戶， 並張貼室內裝修許可證於1樓大門，而至原告起訴前，從無 住戶就分管契約提出異議，足見公寓全體區分所有權人就4 樓占有使用系爭頂樓平台，有默示之分管協議存在，且有公 示之外觀，而非僅單純沉默。
㈡由該公寓所在區域大部分均於頂樓加建建物，可見興建如附 圖所示A部分建物符合頂樓平台之通常用途，及社會通念之 管理使用方式，不影響整棟建築物之景觀。該棟公寓住戶均 可使用原設計在4樓樓梯間之垂直鐵梯，通過從未上鎖之鐵 蓋至系爭房屋頂樓平台，如附圖所示A部分建物未占用頂樓 平台全部空間，仍有逃生空間與鄰棟建物相通，並無影響頂 樓平台之避難逃生功能。如附圖所示A部分建物使用面積雖 有逾越被告之土地所有權應有部分權利範圍，然參照民法第 796條、第796條之1之立法理由，原告亦無請求拆除如附圖 所示A部分建物之權利。退步言之，系爭公寓於63年10月14 日即興建完成，如附圖所示A部分建物相較1至4樓之樓層租 金較低，不應以土地申報地價10%計算不當得利，且原告未 以實際樓層數共5樓計算各樓層用益，有違常理等語。並聲 明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免
為假執行。
三、不爭執之事項：
㈠原告於106年10月19日買賣登記為坐落系爭土地上台北市○○區 ○○○路0段00巷00弄00號3樓房地所有權人，原告連健智、連 健翔就該屋及其坐落土地各有應有部分權利範圍1/2之所有 權。
㈡被告於108年1月31日買賣登記為系爭房屋所有權人，且為坐 落於系爭屋頂頂樓平台如附圖所示A部分建物（面積51平方 公尺）之事實上處分權人。
四、本件之爭點為：被告於系爭房屋頂樓如附圖所示A部分建物 ，是否具有占有之權源？茲論述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返 還不動產者，占有人以非無權占有為抗辯，應就其取得占有 係有正當權源之事實證明之。被告對於如附圖所示A部分建 物占有系爭房屋屋頂平台之事實不爭執，惟抗辯屋頂平台共 有人間有就屋頂平台由系爭房屋屋主管理使用之分管契約存 在等語。上情為原告所否認，應由被告就其有占有權源之事 實，負舉證責任。
㈡被告抗辯其父母胡英汁、洪英於69年12月24日以買賣向其前 手買受系爭房屋及土地，登記於其母名下，後因夫妻聯合財 產更名於86年5月9日登記於胡英汁名下，嗣被告父母於108 年1月將系爭房屋及土地出售予被告。被告之母於購入系爭 房屋時即取得共有人同意，於系爭房屋頂樓平台興建增建物 等語，並提出108年間之土地、建物登記第一類謄本、台北 市地籍異動索引、照片、林務局農林航空測量所歷年空照圖 為證（見本院卷第67-72頁、第37-43頁、第83-92頁）。經 查，系爭房屋於64年間為建物第一次登記，於69年12月24日 登記買賣為洪○○所有，嗣於86年5月9日以夫妻聯合財產更名 為原因登記為胡○○所有，有台北市地籍異動索引可憑，復有 108年間之土地、建物登記第一類謄本可佐，堪信被告之母 洪英於69年間即取得系爭房屋及土地所有權。另觀諸被告提 出之系爭房屋頂樓建物之照片（見本院卷第37-43頁、第83 頁），該增建物頗為陳舊，為鐵皮屋頂建物，足認被告答辯 系爭房屋頂樓建物於伊110年修繕前即已存在一節為真。再 林務局農林航空測量所歷年空照圖與GOOGLE衛星地圖比對， 與系爭房屋位置相符，堪認林務局農林航空測量所之空照圖 （見本院卷第87-91頁）中被告所指位置之鐵皮屋頂處係系 爭房屋頂樓建物無訛。由前開空照圖可知系爭房屋於94年之
前即建有頂樓增建物，是被告抗辯系爭房屋頂樓平台如附圖 A部分所示建物於其父母買受系爭房屋後，於70年間即興建 ，堪予採信。
㈢按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足 以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交 易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可 認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。 又公寓大廈管理條例於84年6月28日始公布施行，該條例制 定前，社會普遍對於公寓大廈樓頂平台、1樓法定空地及地 下室係共有共用之觀念並不明瞭，多數存有樓頂平台歸頂樓 專用，1樓法定空地及地下室由1樓專用之習慣，此為週知之 事實。是公寓大廈管理條例公布施行前，倘公寓大廈之樓頂 平台由特定共有人使用，其他共有人對其占有管領並無反對 表示，長年容任特定人對於其占有頂樓平台之使用、收益， 即得認有默示分管契約之存在。於此情形，共有人已按分管 契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓 與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在 ，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（台灣 高等法院109年度重上更一字第76號民事判決參照）。系爭 房屋頂樓增建物既於70年之前即已興建，迄今已逾30、40年 ，且係公寓大廈管理條例明確規範共有部分約定專用之前所 生情事，於一般社會之通念，應可認為就屋頂平台有歸由頂 樓房屋所有權人使用之默示分管契約存在。原告於106年間 始取得台北市○○區○○○路0段00巷00弄00號3樓房屋所有權， 且自該公寓公共樓梯得攀爬直立式鐵梯進入頂樓平台，有照 片可佐（見本院卷第35頁），從而自外觀即可知悉屋頂平台 有加蓋增建物，依前揭說明，其等對於分管契約之存在，通 常即屬可得而知，自應受上開分管契約之拘束。被告所有之 如附圖所示A部分建物既對於系爭房屋頂樓平台有上開分管 契約之占有權源，原告主張被告應拆除並返還頂樓平台予全 體共有人，並給付不當得利，均不可採。
五、從而，原告依民法第767條、第821條、第179條規定，請求 被告將如附圖所示A部分建物拆除，將系爭房屋頂樓平台回 復原狀騰空後返還原告及其他全體共有人，並分別給付原告 連健智、連健翔199,747元，及自起訴狀繕送達翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息，以及自112年5月1日起 至返還頂樓平台予原告及全體共有人之日止，按月分別給付 原告連建翔、連健智各4,063元，均為無理由，應予駁回。 原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失其依據，應併予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 113 年 4 月 30 日 民事第七庭 法 官 林欣苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 4 月 30 日 書記官 林思辰
附圖：台北市松山地政事務所土地複丈成果圖（本院卷第169頁）
附表
編號 占用期間 系爭土地申報地價 （公告地價80%） 不當得利計算式 （元以下四捨五入） 1 108年1月31日至108年12月31日 71,120元 71,120×51×10%×335/365×1/8＝41,613元 2 109年1月1日至110年12月31日 73,040元 73,040×51×10%×2×1/8＝93,126元 3 111年1月1日至112年4月30日 76,480元 76,480×51×10%×（1＋4/12）×1/8＝65,008元 4 不當得利金額 合計 199,747元 5 每月不當得利 76,480×51×10%÷12×1/8＝4,063元