遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院(民事),小字,113年度,2號
TYDV,113,小,2,20240426,1

臺灣桃園地方法院小額民事判決
113年度小字第2號
原 告 桃園市社會住宅服務中心

法定代理人 王明鉅
訴訟代理人 程光儀律師
張義群律師
複代理人 邱建銘律師
被 告 張雨柔


上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年3月26日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）肆萬玖仟陸佰玖拾元，及自 民國一百一十三年三月二十七日起至清償日止，按週年利率 百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。　　
三、訴訟費用壹仟元由被告負擔柒佰肆拾元，餘由原告負擔。四、本判決第一項得假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項 定有明文。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款 定有明文。經查：
　㈠原告起訴時原聲明：⒈被告應自門牌號碼桃園市○○區○○路000 號9樓之2房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將該房屋騰空返還 予原告；⒉被告應給付原告新臺幣（下同）30,221元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息； ⒊被告應自民國112年8月20日起至騰空返還第一項房屋之日 止，按月給付原告12,000元；嗣因被告已遷出系爭房屋，原 告已於112年11月14日完成系爭房屋之點交，原告遂於112年 12月7日提出民事變更聲明狀，撤回起訴時訴之聲明第1項， 並變更訴之聲明為：被告應給付原告67,054元，及自本變更 聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（ 本院訴字卷第83-85頁）。




　㈡核原告上開撤回起訴聲明第1項部分，因被告就此部分未為言 詞辯論，依上開規定，無須得被告同意，故原告撤回一部起 訴已生效力；至上開聲明之變更，係擴張應受事項之聲明， 且其請求之基礎事實同一（均係被告無權占有系爭房屋之事 實），揆諸前揭之規定，並無不合，應予准許。　二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：
　㈠兩造於111年11月24日簽立「八德一號社會住宅租賃契約書」 （下稱系爭租賃契約），並經本院公證處公證（公認證字號 ：111年度桃院公字第000507號），依系爭租賃契約第2條第 1款、第3條第1款之約定，系爭房屋之租賃期間自111年12月 1日起至114年11月30日止，每月租金為8,200元，被告應依 約定按月給付租金，另依系爭租賃契約第12條第1項第1款之 約定，承租人即被告積欠租金達2個月，出租人即原告得終 止系爭租賃契約。
　㈡被告自112年4月起，即未繳納系爭房屋之租金，迄112年5月3 1日止，已積欠租金達2個月（即112年4月、5月），共積欠1 4,200元（因配合政府社會住宅福利政策，自112年5月起， 系爭房屋之租金調降為6,000元，故計算式為8,200元＋6,000 元＝14,200元），原告遂於112年6月6日寄送存證信函予被告 ，請求被告於函到日起14日内清償積欠之租金，否則將終止 系爭租賃契約，該存證信函於112年6月7日已送達被告，惟 迄至112年7月19日，被告仍未清償積欠之租金（含112年6月 份租金，被告已積欠租金達3個月），原告遂依系爭租賃契 約第12條第1項第1款之約定，通知被告終止系爭租賃契約， 並於112年7月20日以桃園永安郵局存證號碼000349號存證信 函送達被告，原告既於112年7月20日通知被告提前終止租約 ，依系爭契約第12條第2項之約定，前開通知送達30日後， 即112年8月19日為系爭契約終止日，故原告請求自112年4月 起至112年8月19日止積欠之租金及違約金，共31,118元（金 額詳如附表）。
　㈢又自112年8月20日起，兩造間即已無租賃關係存在，被告已 無繼續占有系爭房屋之合法權源，被告卻遲至112年11月14 日始自系爭房屋搬遷，顯然被告自112年8月20日起至112年1 1月14日止，為無法律上原因而享有占用系爭房屋之利益， 原告自得依民法第179條、系爭租賃契約第11條第1款、第3 款之約定，向被告請求自112年8月20日起至112年11月14日



止，如附表所示相當於租金之不當得利並加計相當月租金額 1倍之違約金，總計34,246元（金額詳如附表）。　㈣另因原告直至112年11月14日始能完成系爭房屋之點交，故被 告應給付原告包含點交系爭房屋之前積欠之水電瓦斯費用總 計6,290元、公證費用3,000元及未歸還門禁磁扣之工本費用 總計600元，另扣除被告先前繳付之保證金8,200元。從而， 被告應給付原告之金額總計67,054元（金額詳如附表），為 此，爰依民法第179條、系爭租賃契約提起訴訟等語。並聲 明：⒈被告應給付原告67,054元，並自本變更聲明狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉願供擔保， 請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。　　
三、本院之判斷：
　㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止 契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租 額，不得依前項之規定，終止契約。出租人非因承租人積欠 租金額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時，不得收回房 屋。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第2 項前段、第455 條、土地法第100 條第3 款 分別定有明文。
　⒈原告主張被告於111年11月24日向原告承租系爭房屋，簽立系 爭租賃契約，約定租賃期間為111年12月1日起至114年11月3 0日止，每月租金8,200元，嗣於112年5月1日起，調降租金 為每月6,000元，租金應於每月15日前繳納，保證金8,200元 ，而被告自112年4月1日起即未繳納租金，計算至8月19日止 ，共計4個月逾未繳納租金，扣除保證金8,200元，尚積欠租 金3個月逾，確已逾2個月租金額，原告以桃園永安郵局存證 號碼000245號存證信函催告被告應於函到後14日內給付積欠 之租金，該存證信函於112年6月7日送達被告，被告逾期仍 未給付，原告遂再以桃園永安郵局存證號碼000349號存證信 函向被告為終止契約之意思表示，該存證信函於112年7月20 日送達被告，而依照系爭租賃契約第12條第2項約定「甲方 （即原告）依前款規定提前終止租約者，應於終止租約前30 日，檢附相關事證，以書面通知乙方（即被告）」，故系爭 租賃契約業於112年8月19日終止等情，有本院公證書（公認 證字號：111年度桃院公字第000507號）、系爭租賃契約、 桃園永安郵局存證號碼000245號存證信函暨回執、桃園永安 郵局存證號碼000349號存證信函暨回執、建物登記第一類謄



本等件為證（本院訴字卷第19-40、53頁），又被告已於相 當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日未到場，亦未提出 書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第1項規定，應視 同自認原告之主張，堪信原告主張為真實。
　⒉是以，原告主張兩造簽立之系爭租賃契約，業於112年8月19 日合法終止乙節，確堪認定，自屬有據。　
㈡積欠租金部分：
　⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力，最高法院104 年度台上 字第1569號判決參照。
　⒉經查，被告積欠原告自112年4月1日起至112年8月19日止，共計積欠4個月又19日租金未付，扣除欠已繳納之保證金8,200元，被告尚積欠租金為21,677元（計算式：8,200＋6,0003＋6,0003119＝29,877元，29,877元－8,200元＝21,677元），故原告依系爭租賃契約請求被告給付租金總計21,677元，自有理由。 ㈢不當得利部分：　　
　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人之土地，可能 獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有 他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租 金之利益，最高法院97年度台上字第294 號判決參照。　⒉經查：系爭租賃契約業於112年8月19日終止，被告即已喪失 繼續占有系爭房屋之正當權源，其占有系爭房屋即屬無法律 上之原因而受利益，致原告受有損害，自應返還原告相當於 租金之不當得利。從而，原告請求被告自系爭租約終止之翌 日即112年8月20日起，至原告點交系爭房屋之日止即112年1 1月14日，按月給付相當於租金之不當得利6,000元，總計17 ,123元（計算式：6,000元3112日＋6,000元2＋6,000元30 14日＝17,123元），自有理由。
　㈣水電瓦斯費用、大門磁扣、公證費用部分：　⒈就水電瓦斯費用部分，原告業已提出台灣自來水公司112年8月、10月、11月之各項費用繳費憑證、台灣電力公司112年4月、6月之繳費憑證、欣桃天然氣股份有限公司繳費憑證（本院卷第11-23頁，各憑證金額詳如附表所示），上開繳費憑證之月份，均於112年4月起至112年11月14日止，此段時間之系爭房屋使用權人既為被告，且依照系爭租賃契約第5條第1款約定「水、電、瓦斯等費用，自移交完成日起由乙方（即被告）負擔」（本院訴字卷第22頁），則系爭房屋上開所生之電費、水費、瓦斯費自應由被告負擔，原告為被告代繳納上開費用，自得依民法第179條請求被告如數返還水費1,364元、電費1,334元及瓦斯費3,592元，總計6,290元（計算式：1,364元＋1,334元＋3,592元＝6,290元），確屬有據。　⒉就大門磁扣部分，原告業提出社會住宅退租點交單、桃園市社會住宅服務中心公告（本院卷第25-27頁），被告既未依系爭契約第11條第1款之約定，返還3付大門門禁磁扣予原告，而依上開公告，每副磁扣之工本費用為200元，則原告依民法第179條之規定，請求被告返還大門磁扣3個之工本費總計600元（計算式：200元3＝600元)，亦屬有據。　⒊至於就公證費用部分，依系爭租賃契約第5條第3款約定「房屋租賃公證費用由甲、乙雙方各負擔二分之一」（本院訴字卷第22頁），而依原告提出之桃園市政府稅務局房屋稅籍證明書、公證費用標準表所示（本院卷第29-31頁），系爭房屋之課稅現值為100萬元以上，則依上開標準表所示，公證之費用為6,000元，故原告依照系爭租賃契約之約定請求被告負擔公證費用之半數即3,000元，亦屬有理由。　㈤違約金部分：
　⒈按約定之違約金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，民法第252 條定有明文，此乃法院核減之職權，不待債務人之聲請，最高法院103 年度台上字第179 號民事判決參照。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院108 年度台上字第123 號民事判決參照。又當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。準此，除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損害之賠償總額，最高法院108 年度台上字第81號民事判決參照。 ⒉經查：
　⑴系爭租賃契約第3條第3款約定「乙方應依前款約定之繳款方 式如期繳交租金，不得以任何理由拖延或拒絕。逾期未繳上 開費用者，甲方得依下列基準加收違約金：㈠逾期繳納未滿 一個月者，照欠額加收千分之五。但逾期五日以内繳納者， 免予加收違約金。㈡逾期繳納一個月以上，未滿二個月者， 照欠額加收千分之十。㈢逾期繳納二個月以上，未滿三個月 者，照欠額加收千分之十五。㈣依此類推，每逾一個月，加



收千分之五，最高以欠額之百分之三十為限」、第11條第3 款約定「乙方未依第一款約定返還房屋時，甲方除得向乙方 請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求前開相當 月租額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返 還為止，亦得依本契約第十六條之規定逕向法院聲請強制執 行。」（本院訴字卷第21、24頁），上開違約金約定，既未 明文為懲罰性違約金，系爭租約亦未明定原告於被告逾期繳 交租金時得另請求損害賠償，應認系爭違約金屬損害賠償總 額預定性質之違約金。
　⑵又原告主張就租金部分（即112年4月1日起至112年8月19日止）之違約金計算總計為1,241元（金額詳如附表），而就相當於租金之不當得利部分（即112年8月20日至112年11月14日止）之違約金計算總計為17,123元（金額詳如附表），是以，原告主張被告應給付總計18,364元之違約金（計算式：1,241元＋17,123元＝18,364元），然本院審酌原告因被告遲延給付租金、返還系爭房屋，主要受有租金及租金利息損失外，尚難認有其他高額損害，且原告已請求被告給付租金、相當於租金之不當得利已見前述，若再課予被告高額違約金給付義務，殊非公允，故本院認為原告請求系爭違約金，應酌減至1,000 元，始為適當。 ㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五；受領人於受領時，知無法律上之原因或其 後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時 所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償 。民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條 、第182條第2項分別定有明文。經查，原告請求被告給付租 金、相當租金之不當得利、違約金，均係以支付金錢為標的 ，又未約定利率，原告請求自民事變更聲明狀繕本送達被告 翌日計算遲延利息，然原告提出之民事變更聲明狀記載「繕 本已逕送對造」（本院訴字卷第83頁），然原告並未提出送 達日期之相關資料，亦未提出該訴狀繕本已於本院113年3月 26日言詞辯論期日前已送達被告之事證，迄於言詞辯論終結 前，原告又未補正遲延利息起算日，是以，本院以113年3月 26日即本院言詞辯論期日為送達日期，故應自113年3月26日 之翌日即113年3月27日起算至清償日止，按法定利率即週年 利率5％計算利息。
四、綜上，原告依民法第179條規定、系爭租賃契約第3條第1款 至第3款、第5條第1款、第11條第1款、第3款之約定，請求 被告給付總計49,690元（計算式：21,677元＋17,123元＋6,29 0元＋600元＋3,000元＋1,000元＝49,690元）及自113年3月27日 起至清償日止，按週年利率5％計算遲延利息部分，為有理由 ，應予准許，逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。五、原告勝訴部分係法院依小額程序所為被告敗訴之判決，爰依 民事訴訟法第436 條之20之規定，依職權宣告假執行。至原



告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依同法第436 條之19第1 項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第三項所示 ，至於原告另繳納之裁判費部分（即10,680元－1,000元＝9,6 80元），因原告撤回部分聲明與減縮訴之聲明，而不得列入 訴訟費用，應由原告自行承受之。又因本件已改適用小額訴 訟程序案件，故關於上訴費用計算、上訴之規定，均應適用 小額訴訟程序，附此敘明。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　26　　日 民事第三庭 法　官　潘曉萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　26　　日 書記官 陳佩伶
附表：　　　　　　　　　　　　　　
原告主張之被告欠款明細，以下均為新臺幣 編號 年 月 日 租金（含管理費） 違約金 相當於租金之不當得利 相當於租金之不當得利之違約金 水、電、瓦斯費用 公證費 磁扣 保證金 合計 1 112 4 8,200元 410元 4月-6月電費：403元 4月-6月設備維持費、接電費等：133元、400元 9,546元 2 112 5 6,000元 270元 6,270元 3 112 6 6,000元 240元 6月-8月電費：398元 6,638元 4 112 7 6,000元 210元 3,000元 9,210元 5 112 8 19 3,677元 111元 8月水費：282元 4,070元 6 112 8 20-31 2,323元 2,323元 4,646元 7 112 9 6,000元 6,000元 12,000元 8 112 10 6,000元 6,000元 10月水費：157元 12,157元 9 112 11 14 2,800元 2,800元 11月水費：925元 瓦斯費總計：3,592元 600元 10,717元 -8,200元 -8,200元 合計 67,054元