臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第2538號
原 告 孫小麗
訴訟代理人 邱清銜律師
張必昇律師
被 告 林嘉森
上當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國113年3月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣546萬元，及其中60萬元自民國112年 7月25日起；其中101萬元自民國112年8月11日起；其中385 萬元自民國112年9月15日起，均至清償日止，按年息5%計算 之利息。
二、被告應給付原告新臺幣167,356元，及自民國113年2月3日起 至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣182萬元為被告供擔保後，得 假執行；但被告如以新臺幣546萬元為原告供擔保後，得免 為假執行。
五、本判決第二項於原告以新臺幣56,000元為被告供擔保後，得 假執行；但被告如以新臺幣167,356元為原告供擔保後，得 免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國112年7月22日以新臺幣（下同）546萬元向被告購 買門牌號碼桃園市○○區○○路0段00巷00弄00號之房屋（下稱 系爭房屋）及其坐落土地（下合稱系爭房地），已於112年9 月5日完成所有權移轉登記及點交。詎原告於事後知悉98年 間之屋主攜其年幼子女在系爭房屋內自殺身亡，被告未據實 告知此重要資訊，且此情事已對系爭房屋造成重大經濟價值 減損，構成物之瑕疵，原告業於112年11月2日以存證信函向 被告表示依民法第359條規定解除買賣契約，被告於112年11 月9日收受信函，故買賣契約已解除，爰依民法第259條第2 款之規定，請求被告返還已受領之買賣價金及其利息。 ㈡被告未據實告知系爭房屋內曾發生非自然身故之情形，致原 告締約並支出履保手續費1,638元、授信手續費3,300元、契
稅22,818元、仲介費109,200元及代書費30,400元（代書費 含印花稅、登記規費、火險地震險保險費），受有共計167, 356元之損害，爰依民法第227條第2項之規定，請求被告賠 償。
㈢並聲明：如主文第1、2項所示，並願供擔保，請准宣告假執 行。
二、被告則以：自殺非凶宅，被告買法拍屋的時間太久忘記了， 不是故意要欺騙原告。當初仲介詢問系爭房屋是否為凶宅時 ，被告係回答不知道，相關欄位是仲介勾選的，且被告持有 期間沒有發生非自然死亡情形等語置辯。並聲明：1.原告之 訴駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。三、得心證之理由：
㈠原告解除買賣契約為有理由。
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民 法第359條定有明文。內政部依消費者保護法第17條第1項 規定，公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」，明載賣方應於建物現況確認書勾選「本建物（專有部 分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事」 。另於不動產查封時，書記官作成之查封筆錄，應載明建 物內有無非自然死亡等其他足以影響交易之特殊情事，此 亦為強制執行法第77條第1項第2款所明定。可知屋內是否 曾發生有人非自然死亡之情事，乃屬房屋交易之重要資訊 ，一般社會大眾知有上情，多因心生畏怖而嚴重影響其購 買意願或價格，自屬交易上重大瑕疵而為出賣人物之瑕疵 擔保責任範圍。
2.依兩造間買賣契約所附不動產委託銷售標的現況說明書（ 下稱現況說明書）第40點「本標的是否曾發生兇殺、自殺 、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形？」勾選否，且 未勾選委託人說明欄「若是，發生於產權持有期間內或外 」（本院卷第49頁）。然被告於101年2月22日經由臺灣金 融資產服務股份有限公司拍賣程序以113萬元拍定取得系 爭房屋所有權，第三次拍賣公告明確記載「使用情形：… 執行標的曾發生債務人庚偕同子女自殺事件，請應買人注 意。」等情，有100年度桃金職字第125號影卷封面、拍賣 不動產紀錄、拍賣公告、不動產權利移轉證書等件附卷為 憑（本院卷第183至199頁），顯然被告於買受系爭房屋時 明知曾有人在內自殺。
3.被告雖辯稱時間太久忘記了云云。惟按出賣人應擔保其物
於交付與買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，且該瑕疵 擔保為法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要(最高 法院107年度台上字第2072號民事判決意旨參照)。縱使被 告忘記告知，仍然要負物之瑕疵擔保責任。
4.本院審酌系爭房屋內有非自然死亡之情事，及於101年之 第三次拍賣時才由被告以113萬元拍定系爭房地，當時拍 賣底價為105萬元（本院卷第185頁），可見系爭房地交易 價值會因有人在內自殺而受有減損。然被告因解約所受之 損失約為224,088元（簽約費2,000元＋實價登錄費1,000元 ＋賣方應付仲介費218,400元＋賣方應付履約保證費1,638元 ＋應付代書費及代墊款1,050元），有買賣方應備證件收紀 錄、午建築經理股份有限公司專戶資金及利息結算明細表 （賣方）等件在卷為憑（本院卷第149、157頁）。復審酌 原告購買系爭房地之價格為546萬元，倘被告有據實陳述 系爭房屋內有非自然死亡之情事，該房屋之價值應會因此 受有嚴重減損，且原告如於買受前知悉此情，亦應不會購 買系爭房地，則原告解除買賣契約難認有顯失公平。 5.原告業於112年9月5日點交系爭房屋後，旋於112年11月2 日以存證信函向被告表示依民法第359條規定解除買賣契 約，被告於112年11月9日收受信函，有存證信函及回執在 卷可稽（本院卷第67至71頁），故買賣契約已於112年11 月9日經原告合法解除。
㈡原告請求被告返還買賣價金及利息，為有理由。 1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付 為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2款定有明文。
2.經查，原告於112年7月24日給付簽約款60萬元、112年8月 10日給付用印款101萬元、112年9月14日給付交屋尾款385 萬元，共計546萬元，有午建築經理股份有限公司專戶資 金及利息結算明細表（買方）、匯款申請書、存摺內頁影 本等件在卷足參（本院卷第73至79頁），則原告請求被告 返還買賣價金546萬元，及其中60萬元自112年7月25日起 ；其中101萬元自112年8月11日起；其中385萬元自112年9 月15日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬有 據。
㈢原告請求被告賠償，為有理由。
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人 得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完
全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民 法第227條定有明文。次按，解除權之行使，不妨礙損害 賠償之請求，民法第260條定有明文。
2.被告購買系爭房屋時，依拍賣公告已明知有人在系爭房屋 內自殺，卻在出賣系爭房屋予原告時，未據實告知原告， 縱非故意不告知，亦難認其無過失，且此為可歸責於被告 之事由，被告之給付既有瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任 外，同時構成民法第227條不完全給付之債務不履行責任 。
3.原告因購買系爭房地，而支出履保手續費1,638元、授信 手續費3,300元、契稅22,818元、仲介費109,200元及代書 費30,400元（含印花稅、登記規費、火險地震險保險費） ，受有共計167,356元之固有財產損害，有收據、契稅繳 款書、統一發票、戊地政士事務所服務費明細表等件影本 附卷可考（本院卷第81至87頁），堪信屬實。從而，原告 依民法第227條第2項之規定，請求被告賠償167,356元， 為有理由。
4.又此部分損害賠償之給付無確定期限，依第229條第2 項 、第233條第1項前段、第203條之規定，被告應自受催告 時起，負遲延責任，是原告就167,356元，併請求自起訴 狀繕本送達被告之翌日即113年2月3日起（於113年1月23 日寄存送達於被告指定送達處所之派出所，依法於000年0 月0日生送達效力，本院卷第99頁）至清償日止，按年息5 %計算之利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第259條第2款、第227條第2項之規定 ，請求如主文第1項、第2項所示，為有理由，應予准許。五、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行，經核均 與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 4 月 19 日 民事第三庭 法 官 吳佩玲
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 4 月 19 日 書記官 龍明珠