臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第1083號
原 告 蘇繼鴻
參 加 人 洪珍娜
被 告 黃瑞雄
林君翰
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國113年3月14日辯
論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已 為本案之言詞辯論者，應得其同意」；「訴經撤回者，視同 未起訴」，民事訴訟法第262條第1項、第263條第1項前段分 別定有明文。經查，本件原告起訴時原係併列李煥棋為被告 ，嗣原告於本院民國113年2月19日言詞辯論期日當庭撤回對 李煥棋之起訴。核原告上開訴之撤回，因李煥棋始終未曾以 被告身分到庭為本案之言詞辯論，是依上開規定，原告所為 訴之撤回已生撤回效力，視同未起訴，本院自無需就該部分 之訴再為審酌。
二、被告林君翰經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告為坐落新竹市○○段0000地號土地（下稱：系爭土地）之 所有權人，參加人即原告配偶洪珍娜則為坐落系爭土地其上 門牌號碼新竹市○○街000號房屋（下稱：系爭房屋）之納稅 義務人。系爭房屋現為被告黃瑞雄所占用，被告黃瑞雄並將 系爭房屋前方店面出租予被告林君翰經營之阿力香雞排，自 行居住於系爭房屋後方，嗣經土地複丈測量被告占用系爭房 屋坐落系爭土地如新竹市地政事務所複丈日期113年1月24日 土地複丈成果圖（下稱：附圖）標示A部分面積75平方公尺 。
㈡、而被告黃瑞雄與訴外人蘇繼棟所訂租賃契約之房地承租範圍 ，係新竹市○○段0000號（以下均為同段土地，下逕稱地號土 地）、1054號土地及坐落其上門牌號碼新竹市○○街000號房 屋，被告黃瑞雄現所占用之系爭房屋及其坐落土地並非其承
租範圍，故其未經同意無權占有系爭房屋及其坐落系爭土地 部分面積，並擅自將系爭房屋出租予被告林君翰經營使用， 至今仍不肯返還，原告自得依據民法第767條規定，請求被 告自系爭房屋遷讓，將系爭土地返還予原告，並依據不當得 利之法律關係，請求被告黃瑞雄給付占用系爭土地1年所受 相當於租金之不當得利新臺幣（下同）30萬元等語，並聲明 ：
1、被告應自系爭房屋遷讓，並將系爭土地返還予原告。 2、被告黃瑞雄應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：
㈠、被告黃瑞雄部分：
1、系爭土地係53年9月1日訴外人即原告之父蘇木榮出資承買， 於54年1月30日借名登記為原告所有。嗣蘇木榮於81年間死 亡，系爭土地依法應為蘇木榮全體繼承人所公同共有，自非 原告一人所有，原告應求命被告向共有人全體返還，詎原告 提起本件訴訟，求命被告僅向自己返還共有物，自屬無據。 2、又訴外人即被告黃瑞雄之父黃錦波於70年間向原告之父蘇木 榮承租系爭1052地號土地、1053、1054地號土地建屋，雙方 就該等土地成立租地建屋契約，該等土地其上建物含系爭新 竹市○○街000號房屋即黃錦波於70年間出資起造，雖部分建 物以原告名義為起造人申請使用執照，然原告與參加人均未 出資，且該等建物未辦理保存登記，系爭土地其上建物之原 始起造人依法應為被告黃瑞雄之父黃錦波，而由黃錦波取得 建物之所有權。另該租地建屋契約並無書面或口頭約定租賃 期限，應為不定期租地建屋契約，其租賃期限依最高法院判 決意旨應至房屋不堪使用為止，故該租地建屋契約原承租人 即被告黃瑞雄之父黃錦波及原出租人即原告之父蘇木榮雖於 租賃期間中死亡，惟其等繼承人依法承受此租約，因共有物 之出租屬共有物之管理行為，系爭土地於蘇木榮死亡後為其 全體繼承人所公同共有，黃錦波與蘇木榮所立之租地建屋契 約並未據蘇木榮全體繼承人為終止租約之意思表示，且目前 原告占有使用被告黃瑞雄繼承黃錦波所有上開建物大部分， 被告僅使用小部分，足證系爭房屋非屬不堪使用之情形，該 租地建屋契約依法尚繼續有效存在，被告黃瑞雄自不生民法 第179條規定之不當得利問題。
3、再者，縱認被告黃瑞雄無權占用系爭土地部分面積，所得之 利益僅相當於法定最高限額租金數額，原告空言主張被告黃 瑞雄應給付其30萬元，自非可採。且依地政機關複丈結果， 被告雖使用系爭土地面積75平方公尺，惟原告亦使用被告黃
瑞雄向訴外人蘇繼棟承租之1053地號(分割後為1053-3地號) 之土地面積24.14平方公尺，供第三人使用(2個車位)月租金 7,000元；及1054地號土地面積33平方公尺，供車輛進出系 爭土地之用。是以兩造互相使用土地面積扣除後，被告實際 使用之土地面積僅為17.86平方公尺（計算式：75平方公尺- 24.14平方公尺-33平方公尺=17.86平方公尺）。依各年度土 地之當地一般租金標準，以土地申報地價(即公告地價)之5% 計算，系爭土地113年之公告地價為每平方公尺19,006元， 則系爭土地年租金應為16,972元（計算式：19,006元×17.86 ×5%=16,972元），每月租金應為1,414元（計算式：16,972 元÷12個月=1,414元），原告之收益已超出被告黃瑞雄應給 付之土地租金。
4、退萬步言，縱被告黃瑞雄有積欠租金之情形，此項租金之給 付，仍係公同共有之債權，是以公同共有債權人起訴請求債 務人履行債務，係公同共有債權之行使，非屬回復公同共有 債權之請求，尚無民法第821條規定之準用，而應依民法第8 31條準用民法第828條第3項規定，須得全體公同共有人之同 意，或全體公同共有人為原告，其當事人適格始無欠缺。是 以，原告既未經全體公同共有人同意，逕自請求被告應給付 相當租金30萬元之公同共有債權，其訴當事人適格即有欠缺 ，應認其訴並無理由。
5、綜上所陳，原告之訴既非合法，亦於法無據，應予駁回等語 ，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡、被告林君翰經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出 書狀作任何聲明或陳述。
三、本件經整理及協議簡化爭點之結果如下（詳本院卷第258頁 ，並依判決格式為部分文字之修正）：
㈠、兩造不爭執事項：
1、原告為系爭坐落新竹市○○段0000地號土地所有權人。 2、原告配偶洪珍娜為系爭新竹市○○街000號房屋納稅義務人。 3、被告父親黃錦波前曾向原告父親蘇木榮租地建屋。 4、被告占用原告所有系爭土地如新竹市地政事務所土地複丈成 果圖繪製標示A部分面積75平方公尺，出租予被告林君翰經 營之阿力香雞排及作為被告住家使用。
5、原告及配偶洪珍娜曾於107年7月至000年0月間收取訴外人蘇 繼棟繳付被告水田街房屋租金每月7萬5千元，另外則由原告 將2萬5千元匯給蘇貞貞。
㈡、本件爭點：
1、原告依據民法第767條規定請求被告自系爭房屋遷讓，將系 爭土地返還予原告，有無理由？
2、原告依據不當得利之法律關係，請求被告黃瑞雄給付占用系 爭土地1年受有相當於租金之不當得利30萬元，有無理由？四、本院之判斷：
㈠、原告依據民法第767條規定請求被告自系爭房屋遷讓，並將系 爭土地返還予原告，為無理由：
1、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 」，民法第767條第1項前段定有明文。而所有權人此項物上 請求權，既以他人無權占有其物為其成立要件，倘他人之占 有具有正當權源，即非無權占有，所有權人自無從據以主張 是項權利。
2、原告主張被告無權占有系爭房屋及其坐落如附圖標示A部分 面積75平方公尺之系爭土地，惟為被告黃瑞雄否認，辯稱其 係本於與原告間存在之租地建屋契約而有權占有等語。經查 ：
⑴觀諸證人即原告之兄蘇繼棟於本院112年12月4日言詞辯論期 日到庭證稱：「我跟原告及其他兄弟姊妹有繼承父親蘇木榮 所有1053之3地號土地，該土地上有房屋存在，是被告黃瑞 雄的父親出資蓋的；登記在原告所有1052地號土地上有房屋 存在，被告黃瑞雄的父親向我的父親承租土地，就出資蓋房 子，1052地號上的建物都是被告黃瑞雄的父親出資蓋的；我 有跟被告黃瑞雄訂立房屋租賃契約書，我父親在的時候也租 給被告黃瑞雄的父親；我父親去世後，大家都有寫同意書， 由我與我們的母親共同管理；我有將被告黃瑞雄水田街的房 屋租金每月7萬5千元交給洪珍娜或原告簽收，所謂水田街房 屋租金應該是有包含芭樂園、阿力香雞排，租給被告黃瑞雄 的就是他父親蓋的房子；（問：你父親與被告黃瑞雄的父親 當初就土地的租賃有無訂立書面合約？）當時都是誠信原則 ，是原告之後才簽立收受租金」等語（詳本院卷第162頁至 第165頁），核與被告黃瑞雄上開所辯其父黃錦波於70年間 與原告之父蘇木榮商洽承租系爭1052地號土地、1053、1054 地號土地建屋等情若合符節，原告亦對於被告父親黃錦波前 曾向其父親蘇木榮租地建屋乙節不為爭執。衡諸原告之父蘇 木榮過世後，原告就系爭1052地號土地相關繳稅及收租等管 理事宜，於108年5月之前乃委由證人蘇繼棟管理，業據原告 於本院112年10月23日言詞辯論期日到庭陳述明確（詳本院 卷第108頁至第109頁），原告亦不爭執其與其配偶洪珍娜曾 於107年7月至000年0月間收取證人蘇繼棟繳付被告黃瑞雄水 田街房屋租金每月7萬5千元，足見證人蘇繼棟為系爭1052地 號土地及與之毗鄰蘇木榮所遺土地之使用收益管理權人，當 對於坐落該等土地其上建物由何人興建、土地租用等緣由知
之甚詳，方得據以管理並分配租金收益，應認其上開證述， 與實情相近，堪予採信。是則審諸前開有關系爭房屋乃被告 黃瑞雄之父黃錦波租地興建，及被告黃瑞雄先前就系爭房屋 曾向管理系爭土地之蘇繼棟為租金支付等情事，足認被告黃 瑞雄辯稱其父黃錦波與原告之父蘇木榮曾就系爭1052地號土 地、1053、1054地號土地商洽租地建屋事宜，並由其承受黃 錦波對於該租地建屋契約之權利占有系爭房地等情，尚非無 稽。
⑵次查，觀以新竹市政府工務局於78年2月4日就坐落原告所有 系爭1052地號土地其上之鋼架造地上一層建物所核發之使用 執照，原告乃列名為該建物之起造人（詳本院卷第101頁） ，原告並於本院112年10月23日言詞辯論期日到庭陳稱：「 房屋在我父親在世前就租給被告的父親，152、154、156、1 58號房子都是被告的父親出錢蓋的，但是以我父親的名義申 請建造的；（法官問：【提示本院卷第101頁使用執照】為 何使用執照上起造人是寫原告的名義？）因為我父親把土地 給我，所以以我的名義建造」等語（詳本院卷第107頁）， 足見彼時申請系爭房屋之建物使用執照時，原告對於被告黃 瑞雄之父黃錦波向其父蘇木榮商洽承租土地以建築房屋之基 地範圍包含其所有之系爭1052地號土地乙情，應非全然無所 知悉，堪認彼時原告應係委由其父蘇木榮就其所有之系爭10 52地號土地出租以供建屋事宜與黃錦波商洽，嗣原告及其父 蘇木榮就系爭1052地號土地、1053、1054地號土地與黃錦波 合意成立租地建屋契約，原告並於申請核發坐落土地使用執 照時列名為系爭建物之起造人。且觀諸原告於本院113年2月 19日言詞辯論期日到庭陳稱：「（問：原告跟配偶洪珍娜曾 經在107年7月至108年5月收取蘇繼棟交付被告水田街房屋租 金，是否如此？）答：我當時因為忙碌就將房子收租的事交 給蘇繼棟處理，被告黃瑞雄每個月交給蘇繼棟10萬元，再由 蘇繼棟交給我們10萬元，這10萬元除了1052地號土地之外， 還有包含我繼承我父親1053地號土地的房租，又因為蘇貞貞 在美國沒有拿家裡的補助，所以蘇繼棟要我們每個月轉25,0 00元給蘇貞貞；當時拿到被告黃瑞雄水田街房租每月75,000 元，是單純1052地號土地，而25,000元是1053地號的房租， 蘇繼棟分配給蘇貞貞取得」等語（詳本院卷第217頁），則 原告與蘇貞貞同為蘇木榮之繼承人，衡之常情，蘇繼棟應無 分配1053地號土地租金予蘇貞貞，却未分配予原告之理，應 認原告取得蘇繼棟先前轉交被告黃瑞雄水田街房租每月75,0 00元應係包含原告繼承取得1053地號土地租金在內，應認被 告黃瑞雄辯稱其占有系爭房屋及其坐落系爭土地如附圖標示
A部分面積75平方公尺，乃緣於其父黃錦波與原告及原告之 父蘇木榮間本於租用系爭1052地號土地、1053、1054地號土 地建屋合意成立之契約法律關係，該契約上之一切權利義務 自其父黃錦波過世後由其依民法第1148條第1項規定承受等 情，要非無據。
⑶復查，原告雖稱其自108年6月即收回房地自己管理，無再出 租予被告黃瑞雄使用云云，然本件原告於112年1月16日警詢 時陳稱其於112年1月11日上午8時40分許、同年月00日下午2 時許，經地政事務所測量土地地界時，始確定被告等人占用 系爭土地等情，此據本院依職權向臺灣新竹地方檢察署調閱 112年度他字第2445號原告告訴被告涉嫌竊佔偵查卷宗核閱 無訛（詳他字卷第12頁），足見原告因系爭房屋坐落系爭土 地與其毗鄰土地間界址不明確，迄至000年0月間始認定被告 黃瑞雄有占用其所有系爭土地之情事，則原告雖稱其自108 年6月即收回系爭土地自己管理，惟原告及被告黃瑞雄當時 係認附圖標示A部分房屋位在原告繼承蘇木榮所有1053地號 土地遺產範圍內，已由被告黃瑞雄給付租金予蘇繼棟，否則 原告應無可能長達多年均未向被告黃瑞雄主張權利。至被告 黃瑞雄雖於111年1月25日與訴外人蘇繼棟就1053、1054地號 土地及坐落其上房屋簽訂租賃契約（詳本院卷第111頁）， 惟衡諸原告之父蘇木榮去世後，業經各繼承人簽訂同意書委 由蘇繼棟處理遺產事宜，已如前述，則被告黃瑞雄與蘇繼棟 簽署租賃契約，無非係就其等父親間前就租用1053、1054地 號土地建屋合意成立之契約法律關係，因原租賃契約當事人 死亡，由其等依民法第1148條第1項規定承受該契約上之一 切權利義務，始據以將該契約約定內容書立契約書為憑，非 謂原告與被告黃瑞雄間就系爭1052地號土地之租地建屋契約 關係，在被告黃瑞雄另與蘇繼棟就其他土地簽訂租約時即為 終止。況按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出 租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供 違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承 租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五 、承租人違反租賃契約時」，為土地法第103條所明文，原 告亦未就前述土地法第103條規定租地建屋收回基地之法定 事由存在等情，為何主張或舉證，自難認原告已合法終止雙 方間租地建屋契約，堪認該租地建屋契約仍有效存在，是被 告黃瑞雄抗辯其係基於租地建屋契約之法律關係，有權使用 系爭房屋及其坐落之系爭土地，其占有非無權占有等語，應 堪憑採。
3、從而，被告黃瑞雄既有合法占用系爭房屋及其坐落系爭土地
如附圖標示A部分面積75平方公尺之占有權源，嗣被告林君 翰就系爭房屋前方店面與被告黃瑞雄簽訂租賃契約（詳本院 卷第229頁房屋租賃契約書影本），被告林君翰乃本於租賃 契約法律關係合法使用所承租之店面，堪認其占有亦具備合 法占有權源而非無權占有。據此，原告依民法第767條規定 ，請求被告自系爭房屋遷讓，將系爭土地返還予原告，並無 理由。
㈡、原告依據不當得利之法律關係，請求被告黃瑞雄給付占用系 爭土地1年受有相當於租金之不當得利30萬元，並無理由： 1、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益」，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人不動 產，可能獲得相當於租金之利益，固為社會通常之觀念，惟 如非無權占有他人不動產，縱因占有他人不動產而受利益， 因非無法律上原因而受利益，並無不當得利可言。 2、經查，本件被告黃瑞雄占用原告所有系爭土地如附圖標示A 部分面積75平方公尺，乃係本於其與原告間存在之租地建屋 契約，並非無權占有等情，已如前述。揆之前揭說明，被告 黃瑞雄縱因占有系爭土地而受有利益，因其非無法律上原因 而受利益，並無不當得利可言，原告本得基於該租地建屋契 約之法律關係，請求被告黃瑞雄給付租金（被告黃瑞雄與原 告間既存有租地建屋契約，被告黃瑞雄即應按該契約約定數 額繳付租金，被告黃瑞雄辯稱其占用系爭土地所得之利益僅 相當於法定最高限額租金之數額，或應以土地申報地價5%計 算云云，自非可採，併予指明）。是原告提起本件訴訟，依 不當得利之法律關係，請求被告黃瑞雄給付占用系爭土地1 年所受相當於租金之不當得利30萬元，亦無理由。五、綜上所述，原告依民法第767條規定請求被告自系爭房屋遷 讓，並將系爭土地返還予原告，及依據不當得利之法律關係 ，請求被告黃瑞雄給付占用系爭土地1年受有相當於租金之 不當得利30萬元，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 4 月 12 日 民事第二庭 法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 4 月 12 日
書記官 黃伊婕
附圖：新竹市地政事務所複丈日期113年1月24日土地複丈成果圖