臺灣新竹地方法院民事判決
111年度訴字第643號
原 告 蘇慶德
訴訟代理人 陳宏銘律師
被 告 羅玉文
訴訟代理人 楊仲強律師
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，本院於民國113年3月6
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年10月17日與被告簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）530萬元向 被告買受新竹縣○○鄉○○段000○號建物（即門牌號碼新竹縣○○ 鄉○○路0段000巷00弄0號房屋，下稱系爭房屋）所有權全部 ，及坐落同段1270-18地號土地所有權全部、同段1270地號 土地應有部分1/40（與系爭房屋合稱系爭房地）。原告已依 約給付530萬元價金予被告，經被告於110年12月4日將系爭 房地交付原告使用。原告於簽訂系爭契約前，前往系爭房地 實地勘察時，曾詢問被告系爭房屋是否曾有滲漏水之瑕疵， 被告當下口頭表示「沒有」，並在標的物現況確認書「是否 有滲漏水情形」一項勾選「否」。惟原告於111年2月6日起 ，陸續發現系爭房屋室內各樓層牆壁、天花板、地板均開始 出現嚴重滲漏水之瑕疵（下稱系爭滲漏水瑕疵），爰依民法 第359條規定請求減少買賣價金227萬5,000元，並依民法第1 79條規定請求被告返還。又該瑕疵侵害原告之居住安寧自由 ，爰依民法第227條之1、第195條第1項前段規定請求被告賠 償慰撫金6萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告233萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋於82年間建造，被告於00年0月間遷入 居住，嗣於107年間曾修繕漏水，然自斯時起至出賣系爭房 地予原告、遷出系爭房屋期間，均未發現有滲漏水之情事。 被告於簽訂系爭契約前已向原告說明系爭房屋於107年間曾 修繕滲漏水，經原告現場逐一查看現況無滲漏水之情形後， 兩造始簽訂系爭契約。經房仲人員於標的物現況確認書上勾 選後，兩造均簽名確認。系爭房屋於簽訂系爭契約、交付前 均無滲漏水，依民法第373條規定，系爭房屋之危險自交付
時起由原告承受負擔等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴 及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、經查，原告主張其於110年10月17日與被告簽訂系爭契約， 向被告以530萬元買受系爭房地，且標的物現況確認書「是 否有滲漏水情形」一項勾選「否」。原告已依約給付530萬 元價金予被告，經被告於110年12月4日將系爭房地交付予原 告等節，業據其提出系爭契約、標的物現況確認書、土地登 記第二類謄本、建物登記第二類謄本、本票影本、房地點交 證明暨買賣價金履約保證結案單等件為證（本院卷一第25至 39、49至55、61至63頁），且為被告所不爭執，堪信為真實 。
四、得心證之理由：
原告主張系爭房屋於110年12月4日交付時已存在系爭滲漏水 瑕疵，應減少買賣價金並返還，且應賠償慰撫金等節，為被 告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭滲 漏水瑕疵是否於110年12月4日即已存在？㈡原告請求被告給 付233萬5,000元，有無理由？茲分述如下： ㈠原告未能舉證系爭滲漏水瑕疵於110年12月4日交付時即已存 在：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277條前段定有明文。按物之出賣人對於買受 人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅 失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約 預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕 疵，民法第354條第1項定有明文。又按物之瑕疵擔保責任之 成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其瑕疵 於危險移轉時確已存在為前提，此觀民法第354條第1項規定 甚明（最高法院85年度台上字第664號判決意旨參照）。是 原告主張系爭房屋於110年12月4日交付即危險移轉時已存有 系爭滲漏水瑕疵一節，應由原告就此有利於己之事實負舉證 責任。
2.原告主張系爭房屋室內各樓層牆壁、天花板、地板有系爭滲 漏水瑕疵，固據其提出現場照片等件為證（本院卷一第66至 110頁）。然經原告自承係自111年2月6日起始陸續發現系爭 滲漏水瑕疵（本院卷一第12頁），尚無從由前揭照片認定系 爭滲漏水瑕疵是否於110年12月4日交付系爭房屋時即已存在 。經依原告聲請囑託社團法人新竹市建築師公會鑑定結論略 以：「從觀察現況痕跡，僅能判斷標的物滲漏水現象已有一 段時間，至於滲漏水於何具體時間已存在實無法確認」等情
，有社團法人新竹市建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定 報告）附卷可稽（本院卷一第245頁）。衡以原告自111年2 月6日起發現系爭滲漏水瑕疵後，經逾1年始由社團法人新竹 市建築師公會之建築師分別於112年3月22日、112年5月12日 前往現場初勘、進行鑑定工作（本院卷一第239頁），距原 告發現系爭滲漏水瑕疵時起已經過相當期間，即難憑上開鑑 定結論所謂系爭滲漏水瑕疵「已有一段時間」，遽認系爭滲 漏水瑕疵於110年12月4日交付時即已存在。經本院再依原告 聲請函詢「系爭房屋之屋齡約28年，縱然被告曾於107年間 修繕，至110年12月4日交屋時，此時，是否可能發生滲漏水 瑕疵，亦即在上開交屋時點，是否有可能已存在滲漏水瑕疵 ？」之問題，仍經社團法人新竹市建築師公會以112年11月3 0日竹市建師鑑（112007）字第1500-1號函檢附說明書表示 「無法認定」等語（本院卷二第47至50頁）。是原告主張系 爭滲漏水瑕疵於110年12月4日交付系爭房地時已存在云云， 並未就此舉證以實其說，即應承擔未能舉證之不利益。 ㈡原告請求被告給付233萬5,000元為無理由： 1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之 責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形， 解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35 9條定有明文。查原告既未能舉證系爭滲漏水瑕疵於110年12 月4日危險移轉時已存在，即難認被告依民法第354條第1項 前段規定應負系爭滲漏水瑕疵之擔保責任，從而原告依民法 第359條規定請求減少價金，即屬無據。故被告就其受領之 價金非無法律上之原因，原告依民法第179條規定請求被告 返還，亦屬無據。
2.按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用民法第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第227條之1定有明文。查原告固主張：被告故意不告知系爭房屋具有系爭滲漏水瑕疵，侵害原告之居住安寧自由云云。然原告未能舉證系爭滲漏水瑕疵係於系爭房屋110年12月4日交付時即已存在，且據原告自承係自111年2月6日起始陸續發現系爭滲漏水瑕疵，中間已有逾2月之時間差，復經逾1年後，始由社團法人新竹市建築師公會之建築師分別於112年3月22日、112年5月12日前往現場初勘、進行鑑定工作，經鑑定仍無法認定系爭滲漏水瑕疵之確切發生時點，均如前述，即無從由上情推認被告係於簽約或交付前即已發現系爭滲漏水瑕疵而故意不告知。準此，原告依民法第227條之1、第195條第1項前段規定，請求被告給付慰撫金6萬元，核屬無據。五、綜上所述，原告依民法第359條、第179條，第227條之1、第 195條第1項前段規定，請求被告給付233萬5,000元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請，亦失所依據，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘 明。至原告聲請建築師陳文欽到場說明部分，因本院已經依 原告聲請函詢社團法人新竹市建築師公會，經該會回函檢附 建築師陳文欽、謝承諭之說明書明確答覆在案（本院卷二第 43、47至50頁），尚無不明瞭或不完足之處，核無再請建築 師陳文欽到場說明之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 4 月 3 日 民事第一庭 審判長法 官 彭淑苑
法 官 周美玲
法 官 楊子龍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 4 月 8 日 書記官 洪郁筑