臺灣屏東地方法院民事判決
111年度訴字第38號
原 告 利維鈞
訴訟代理人 陳瑩紋律師
被 告 林嘉斌
訴訟代理人 徐欣愉律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年3月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
兩造就坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地全部推定之租賃關係，其租金定為按年以各該年度申報地價年息百分之10計算。被告應自民國110年9月13日起至前項租賃關係消滅之日止，按年給付原告依前項土地各該年度申報地價年息百分之10計算之租金。
原告先位之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔2分之1，餘由原告負擔。 事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款及第3款定有明文。 本件原告於起訴後，追加備位之訴，請求對於兩造間就坐落 屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）全部推定之 租賃關係，其租金定為按年以各該年度申報地價年息百分之 10計算，並請求被告自民國110年9月13日起至上開租賃關係 消滅之日止，按年給付原告依前項土地各該年度申報地價年 息百分之10計算之租金，其追加之訴與原訴，均係基於被告 所有門牌號碼同鎮中正路185巷6號未辦保存登記建物（下稱 系爭建物），占用系爭土地所衍生之紛爭，主要爭點有其共 同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為有所關連，且 原請求之訴訟及證據資料得於後請求之審理予以利用，堪認 原告追加之訴及原訴二者在訴訟上所據之基礎事實係屬同一 ，攻擊防禦方法可相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行， 揆諸前揭法條規定，其所為訴之追加，於法應無不合，應予 准許。
二、原告主張：伊為系爭土地之所有權人，系爭土地如附圖所示 編號甲部分面積45.97平方公尺上，有被告具事實上處分權 之系爭建物，然被告無合法權源占用系爭土地，且因系爭建 物為未辦保存登記房屋，屋齡亦已將近50年，應認已不堪使 用，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物， 將土地返還原告。又倘認兩造間就系爭土地有民法第425條
之1所定法定租賃關係存在，兩造間就上開法定租賃關係之 租金不能協議，被告迄今亦未給付任何租金，依民法第425 條之1第2項規定，伊得請求本院定上開法定租賃關係之租金 ，按系爭土地各該年度申報地價百分之10計算，並請求被告 自伊登記取得系爭土地所有權之日（即110年9月13日）起至 上開租賃關係消滅之日止，按年給付原告依系爭土地各該年 度申報地價年息百分之10計算之租金等語。並聲明：先位部 分：㈠被告應將系爭土地如附圖所示編號甲部分面積45.97平 方公尺上之系爭建物拆除，並將土地返還原告。㈡原告願供 擔保，請准宣告假執行。備位部分：如主文第1、2項所示。三、被告則以：系爭土地及建物，原均為訴外人李信敦所有，嗣 後被告之父林清良於70年7月24日因拍賣而取得系爭建物， 復於103年10月30日將系爭建物之事實上處分權讓與被告， 系爭土地則因李信敦死亡後，無人繼承而由財政部國有財產 署南區分署標售，並由原告於110年8月17日得標取得所有權 ，依民法第425條之1、第426條之1及第425條第1項規定，應 認為兩造間就系爭土地有推定之租賃關係存在，被告占用系 爭416地號土地，乃有合法權源，原告依民法第767條第1項 規定，請求被告拆屋還地，於法自有未合。至原告備位之訴 部分，原告請求按系爭416地號土地各該年度申報地價年息 百分之10計算以定其租金，並請求被告依此給付租金，被告 無意見等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲 請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為 假執行。
四、查系爭土地及建物，原均為李信敦所有，嗣後林清良於70年 7月24日因拍賣而取得系爭建物，復於103年10月30日將系爭 建物之事實上處分權讓與被告，系爭土地則因李信敦死亡後 無人繼承，而由財政部國有財產署南區分署標售，並由原告 於110年8月17日得標取得所有權等事實，有稅籍紀錄表、未 辦理繼承登記土地或建物列冊管理單、土地登記謄本、異動 索引、土地登記申請書及未辦理繼承登記不動產證明書在卷 可稽（見本院卷一第73、151、169至179頁），並為兩造所 不爭執，是此部分之事實，堪信為真實。
五、得心證之理由：
㈠先位之訴部分：
⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。土地及其 土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權 讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土 地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓
人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受 第449條第1項規定之限制。租用基地建築房屋，承租人房屋 所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續 存在。民法第425條第1項、425條之1第1項及第426條之1分 別定有明文。參諸民法第425條之1規定之立法意旨係為保護 房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾促 進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係，避 免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟之維護及當事人 合理之利益，為重要之考量。法條雖明揭係讓與所有權，然 未辦保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實 上處分權讓與，性質上與實質所有權無殊，應認就無法辦理 所有權登記之建物而受讓事實上處分權者，亦有適用（最高 法院107年度台上字第1797號判決要旨參照）。又民法第425 條之1雖於88年4月21日始為增訂，並於89年5月5日施行，且 無溯及適用之規定，惟於前揭法條施行前，倘有土地及土地 上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與 他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，非不 得以最高法院48年台上字第1457號判例意旨及上開法理為基 礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓 人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，以 符社會正義（最高法院101年度台上字第1114號判決意旨參 照）。
⒉經查，系爭土地及建物，原均為李信敦所有，嗣後林清良於7 0年7月24日因拍賣取得系爭建物之事實上處分權，揆諸上揭 法條規定及說明，李信敦讓與系爭建物之時點雖在89年5月5 日前，且縱林清良取得者乃系爭建物之事實上處分權，仍有 民法第425條之1規定之適用，應推定李信敦與林清良就系爭 土地有租賃關係。嗣後林清良於103年10月30日將系爭建物 之事實上處分權讓與被告，參諸民法第426條之1規定之立法 理由：「租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受 讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地， 殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實 務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止 轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃 權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間， 仍有租賃關係之存在。」雖與本條規定所稱「租用基地建築 房屋」之情形不盡相同；然就林清良與李信敦間原有法定租 賃關係存在之情形而言，應認屬於相類似事實，且依「促進 土地利用，並安定社會經濟」之同一規範目的，即應為相同 之處理，自應類推適用民法第426條之1規定。從而，類推適
用民法第426條之1規定，被告受讓系爭房屋事實上處分權後 ，林清良與李信敦間就系爭土地之法定租賃關係，對於被告 仍繼續存在。俟李信敦死亡後，系爭土地因無人繼承，而由 財政部國有財產署南區分署標售，並由原告於110年8月17日 得標取得所有權，揆諸上揭法條規定，原告取得系爭土地所 有權後，李信敦與被告間就系爭土地之法定租賃關係，對於 原告而言仍繼續存在（最高法院111年度台上字第856號判決 同此結論）。
⒊原告固主張系爭建物屋齡已將近50年，已達不堪使用之情形 ，則兩造間就系爭土地之法定租賃關係應已消滅云云，惟查 ，經本院囑託屏東縣建築師公會鑑定系爭建物是否已達不堪 使用之程度，其鑑定結果為：「透過高程水準測量成果得知 鑑定標的物之結構體傾斜狀況，由測量成果分析，1F騎樓部 分左側及右側樑底高程差為3mm，而3F室內高程最高與最低 高程差為1cm，由此研判本標的物結構體並無明顯傾斜狀況 ；透過目視及非破壞性之敲擊試驗，發現鑑定標的物有多數 磁磚空鼓、牆面裂紋及部分牆面水痕，並無發現重大結構裂 痕、鋼筋外露鏽蝕等結構嚴重破壞之現象；綜合上述分析結 果研判，鑑定標的物尚堪使用」等語，有鑑定報告書在卷可 稽（見本院卷二第31、33頁），足認系爭建物尚未達不堪使 用之程度，就此原告復未能提出任何證據以實其說，自無從 為對其有利之認定，則兩造間就系爭土地之法定租賃關係並 未消滅，原告此部分之主張，應無可採。
⒋依上，兩造間就系爭土地既有法定租賃關係存在，難謂被告 係無合法權源而占用系爭土地，則原告依民法第767條第1項 規定，請求被告拆除系爭建物，將土地返還原告，於法應屬 無據。
㈡備位之訴部分：
⒈按民法第425條之1第1項所定租賃關係，其租金數額當事人不 能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項設有明 文。次按請求法院核定租金之訴雖屬形成之訴，惟形成判決 固於判決確定時，始發生形成力，惟此係指形成力本身發生 之時期而言，倘形成判決之內容係使其標的之法律關係溯及 既往而發生、變更或消滅者，則於發生形成力之際，其所形 成之法律效果即溯及既往發生（最高法院104年台上字第215 7號民事判決意旨參照）。又出租人顯難於法定租賃契約成 立前，即完成協議或訴訟程序，以便於法定租賃契約成立時 得立即起算租金。倘不准許法定租賃關係之出租人請求核定 溯及法定租賃關係成立時之租金，則承租人於法定租賃契約 成立後，迄至起訴狀繕本送達或核定租金判決確定前，均毋
庸給付租金，此與租賃契約屬有償契約之性質，即有未合， 且使出租人徒受上開期間土地使用、收益所得利益之損失， 自應認出租人請求核定租金，應可溯及於租賃契約成立時發 生效力，方屬適當。再者，城市地方房屋之租金，以不超過 土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。土地法第97條 第1項定有明文；此依同法第105條規定，於租用基地建築房 屋準用之。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基 地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為 決定（最高法院109年台上字第1925號判決意旨參照）。 ⒉經查，系爭土地為都市計畫住宅區用地，其周圍多為商家， 且巷口即有郵局，暨系爭建物為鋼筋混凝土造3層樓房屋， 被告占有使用系爭土地，係供自己居住及出租予他人作理髮 廳營業使用等情，有土地登記謄本、土地使用分區證明、現 場照片及鑑定報告（含位置圖）附卷可參（見本院卷一第35 、36、59頁，本院卷二第34-1、49、229頁），並經本院至 現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷一第409 頁），且為兩造所不爭執。本院審酌系爭土地所在位置繁榮 ，且生活機能便利，因認兩造間就系爭土地之租金，應按依 申報地價年息百分之10計算，方屬適當，被告對此亦無意見 。又原告係於110年9月13日登記取得系爭土地所有權，有土 地登記謄本在卷可憑（見本院卷二第229頁），則其請求被 告自110年9月13日起至前項租賃關係消滅之日止，按年給付 原告依系爭土地各該年度申報地價年息百分之10計算之租金 ，即屬有據。
六、綜上所述，本件先位之訴部分，原告依民法第767條第1項規 定，請求被告拆除系爭建物，並將土地返還原告，為無理由 ，應予駁回。又原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請即 已失所依附，應併駁回之。備位之訴部分，原告依民法第42 5條之1第2項規定，請求本院定兩造間就系爭土地推定之租 賃關係之租金，按系爭土地各該年度申報地價百分之10計算 ，暨請求被告自110年9月13日起至上開法定租賃關係消滅之 日止，按年給付其依系爭土地各該年度申報地價年息百分之 10計算之租金，為有理由，應予准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 4 月 10 日 民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 薛全晉
法 官 高世軒
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 4 月 10 日 書記官 潘豐益