臺灣基隆地方法院民事判決
113年度訴字第85號
原 告 游茹云
訴訟代理人 張繼文律師
被 告 楊孫祺
訴訟代理人 謝彥安律師
陳盈州律師
上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國113年4月1日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
被告委託訴外人全國不動產房屋仲介公司基隆百福加盟店為 其銷售原為被告所有之門牌號碼基隆市○○區○○街00號3樓房 屋（下稱系爭房屋）及坐落基地（即基隆市○○區○○○段000地 號土地應有部分3175/34800，與系爭房屋合稱系爭不動產） ，原告於民國111年7、8月看屋2次後，因見系爭房屋為全新 油漆裝潢且被告於不動產標的物現況說明書（下稱系爭說明 書）第31項保證系爭房屋並無漏水情事，原告相信被告對屋 況之說明，遂於111年8月30日以新臺幣（下同）340萬元向 被告購買系爭不動產，並於111年10月24日完成交屋。嗣被 告入住後之隔日（111年11月6日），即發現系爭房屋水管漏 水，兩造經協議後，以被告支付原告9萬元和解。惟同年00 月間，原告又發現系爭房屋走廊牆面有漏水等瑕疵，經通知 被告後，被告雇請創新企業工程行就系爭房屋之走廊及連接 建物左側外牆進行防水層更新工程，上開工程於112年1月17 日完工，然至112年7月底，原告又發現系爭房屋原有木作天 花板、隔間牆出現水痕、室內到處發現小蟲及天花板水泥結 構部分有水痕（下稱系爭瑕疵），經通知被告後，被告竟置 之不理，經原告另委請訴外人耀誠室裝修有限公司就系爭瑕 疵修復所需費用估價後，工程費用合計為673,050元。為此 依民法第354條、第359條、第179條之規定，提起本件訴訟 ，請求減少價金，並聲明：㈠被告應給付原告673,050元，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被告抗辯略以：
㈠被告否認原告主張之系爭瑕疵。原告於提起本件訴訟前，已
於111年12月30日就所主張之系爭瑕疵向基隆市中山區調解 委員聲請調解，然迄至112年12月21日始提起本件訴訟主張 減少價金，已逾民法第365條規定之法定6個月期間，故原告 之請求權已罹於除斥期間而消滅。
㈡原告所提出之原證5內容，其照片或粗糙不清，或看不出有何 瑕疵，或不知位置所在，或有不符合瑕疵定義（被告就原證 5各照片之意見詳如民事答辯狀附表一所示），被告否認之 。原證5內容有部分於交屋前並不存在，不符合瑕疵之定義 ，有部分無關重要，並非瑕疵。退步言之，原證5內容有部 分縱然存在，然原告於簽約前已2次前往系爭房屋查看屋況 ，是原告所主張之瑕疵，有部分於看屋當時依一般正常方法 即能立即發現，惟原告並未及時告知，且該瑕疵並未影響物 之效用，應視為承認受領之物，自不能再主張瑕疵擔保責任 。
㈢退萬步言，縱使被告應負瑕疵擔保及減少價金之責任，但原 告所提之工程報價單內容無法看出工項與系爭瑕疵之關聯性 、必要性及合理性，被告否認其形式及實質上真正。 ㈣原告稱調解時之主張與系爭疵瑕之細項不同云云，應由原告 負舉證之責，然原告迄未有任何具體舉證。退步言之，縱原 告於系爭調解與本件所主張真有不同，依前所述，原告亦應 舉證此部分確實有瑕疵，且係簽約前已存在，否則仍應視為 未盡舉證之責。
㈤聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張於111年8月30日與被告簽訂買賣契約，由原告向被 告購買系爭不動產，已交付價金辦妥所有權移轉登記，並於 111年10月24日交屋，原告於111年11月5日入住。原告於111 年00月間發現系爭房屋走廊牆面漏水，經通知被告，被告雇 請「創新企業工程行」就系爭房屋走廊所連接之左側外牆進 行防水層更新工程，於112年1月17日完工等情，業據原告提 出不動產買賣契約書、保固書等件影本為證（本院卷第17至 27、33頁），且為被告所無爭執，堪信為真。至於原告主張 系爭房屋存有系爭瑕疵等情，則為被告所否認，並以前揭情 詞置辯。是本件應審酌：原告主張系爭房屋存有系爭瑕疵， 是否可採；原告主張減少價金，有無理由。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減
少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民事訴訟法第354條 前段定有明文。次按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵 擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民 法第354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生， 即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。最高法院95年度台 上字第951號民事判決意旨參照。又按當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依 其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明 文。本件原告主張系爭房屋存有系爭瑕疵，既為被告所否認 ，且被告辯稱於簽約時無此問題等情（見被告民事答辯狀附 表1，針對除原證5第6、7、13、16頁以外照片之意見），則 應由原告就所主張「系爭瑕疵（於危險移轉時）存在」此一 有利於己之事實，負舉證責任。經查，原告主張系爭房屋有 系爭瑕疵，雖提出照片、平面圖等件為證（原證5，本院卷 第35至67頁），惟其中部分照片與原告主張之水痕、小蟲無 關（本院卷第45頁左上、右下照片、第47頁、第63頁上方照 片、第65頁左上角以外之其餘照片），或無法看出瑕疵（本 院卷第59頁）；其部分照片雖能看出牆壁有水痕或污漬、門 邊或窗邊有裂痕，牆面油漆剝落（本院卷第35至39頁、第45 頁右上、左下照片、第51、55、61頁），部分照片或無法明 顯看出有原告所指水泥結構有「水痕」，或只能看出水泥牆 面有某種痕跡（本院卷第41、43、49頁、第51頁第3排右1、 右2照片、第53、57頁、63頁下方照片），惟縱使系爭房屋 之牆面或水泥牆壁有潮濕痕跡，或有原告所指小蟲存在，衡 之本件交屋（111年10月24日）迄原告主張「發現瑕疵」之1 12年7月，已歷時約9月，期間非無可能因天候潮濕而導致壁 面潮濕，難以據此推認系爭房屋係有漏水之瑕疵。且縱有原 告所主張出現小蟲之情形，亦不能排除係於系爭房屋交屋後 所產生。此外，原告復未提出其他確切證據證明系爭房屋存 有漏水之瑕疵，或系爭瑕疵係於危險移轉時存在，原告主張 系爭房屋存有系爭瑕疵，應由被告負瑕疵擔保責任，而請求 減少價金，為無理由。
四、綜上所述，本件原告之訴為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 4 月 29 日 民事庭法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 29 日 書記官 王靜敏