臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
113年度基簡字第183號
原 告 許靖雅
李采璇
被 告 林金燦
林修帆
上 二 人
訴訟代理人 蔡家豪律師
複 代理人 陳炎琪律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年4月10日辯論終結
，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬元，及自民國一百一十三年二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣貳仟柒佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
兩造於民國112年9月15日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約 ），由原告向被告承租門牌號碼「基隆市○○區○○路00號2樓 」房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自締約時起至114年10 月14日為止，每月租金新臺幣（下同）30,000元（惟112年9 月15日至同年10月14日係裝潢免租期），原告亦已於締約當 日，給付被告1個月租金及押金總計130,000元。詎原告甫著 手裝潢未久，系爭房屋旋因門牌號碼「基隆市○○區○○路00號 3樓」房屋（下稱48號3樓鄰屋）漏水而受波及，經通知出租 人即被告處理無果，原告已施作之裝潢因而泡水，已訂購之 大型美髮器材亦須另行承租倉庫貯放；因被告未依民法第42 3條規定，提供合於所約定使用、收益之租賃物，導致原告 損失裝潢費197,790元、清運費64,000元，並因貯放大型美 髮器材而有每月7,680元之租金支出（112年10月計至113年2 月之金額已達38,400元），故原告現今所受財產損害顯然已 逾260,000元，為此，乃本於兩造間之租賃契約以及不完全
給付之法律關係，於上開範圍以內，請求被告賠償260,000 元，並聲明：被告應給付原告260,000元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、被告答辯：
系爭房屋漏水乃「基隆市○○路00號房屋」（下稱46號鄰屋） 整修所致（因46號鄰屋整修，導致水流沖到48號3樓鄰屋， 再經由樓梯間沖入系爭房屋），被告亦係無辜受害並已退還 原告1個月租金與押金，因系爭房屋本身並不存在「漏水」 之瑕疵，故被告所交付之租賃標的物合於兩造所約定之使用 收益狀態；更何況，原告所執工料、水電、清運單據悉有疑 異，被告亦否認原告主張之租金損失。基上，爰聲明：原告 之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：（本院卷第150頁） ㈠兩造於112年9月15日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系爭 房屋，租賃期間自締約時起至114年10月14日為止，每月租 金30,000元（惟112年9月15日至同年10月14日係裝潢免租期 ），原告亦已於締約當日，給付被告1個月租金及押金總計1 30,000元。
㈡被告於簽約同日即112年9月15日，就原告交付租賃標的物即 系爭房屋；惟原告甫著手裝潢未久，系爭房屋旋因鄰屋漏水 而受波及。
四、本院判斷：
㈠按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人 外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀 態，此觀民法第423條規定自明。此項出租人之租賃物保持 義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約 定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之 「擔保責任」，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵 租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出 租人亦應負擔保責任。其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約 之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租 人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任（最高法院 91年度台上字第1733號、110年度台上字第252號判決意旨參 照）；承此前提，出租人以合於所約定使用收益之租賃物交 付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積 極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。 故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使 用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第 三人之行為而生，「出租人均負有除去之義務」，以保持租 賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務
，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。 承前所述，被告依兩造間之租賃契約，就原告交付系爭房 屋以後，系爭房屋旋因鄰屋漏水而受波及；雖「鄰屋漏水」 尚「非」出租人即被告之行為所致（亦即系爭房屋本身並無 漏水，被告就「瑕疵之發生」不可歸責），然承租人即原告 顯因「鄰屋漏水波及系爭房屋」，以致「無法再就系爭房屋 為圓滿之使用收益」，是依民法第423條規定，出租人即被 告就「該不堪用之狀態」負有除去之義務，若出租人即被告 不能履行此項義務（未能除去不堪用之瑕疵），原告即承租 人即可終止租約，並得就其所受損害向被告請求賠償（亦即 出租人應負債務不履行之損害賠償責任）。從而，被告推稱 鄰屋漏水云云，首即無助於其本件賠償責任之解免。 ㈡承前，鄰屋漏水導致原告無法再就系爭房屋為圓滿之使用收 益，囿於被告「未能除去」該不堪用之狀態，原告乃就被告 為「終止租約之意思表示」（原告向被告表示「不租了」） ，而被告獲此通知，旋將其前所收取之1個月租金與押金（ 共130,000元）退還原告等情，悉經兩造敘明在卷（參看本 院卷第149頁）；是自客觀以言，被告在兩造租賃契約存續 期間，就原告交付系爭房屋卻不能排除「鄰屋漏水導致房屋 難以圓滿使用收益」之狀態，乃「未盡『租賃物保持義務』而 不符合租賃本旨」之給付。按不完全給付，係指債務人所為 之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨， 而造成債權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任（民 法第227條規定參照）。民法所定不完全給付，包括瑕疵給 付（第1項）、加害給付（第2項）兩種類型，瑕疵給付僅發 生原來債務不履行之損害，加害給付則發生原來債務不履行 損害以外之損害，即履行利益以外（即固有利益）之損害。 因出租人之租賃物保持義務（即民法第423條之規定），應 於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用 收益，是若出租人違背上揭債務本旨而為給付，屬不完全給 付，應負不完全給付之責任，其範圍兼及上揭二種損害（最 高法院112年度台上字第2911號判決意旨參照）。又損害賠 償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所 受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設 備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法 第216條定有明文。查被告於兩造租賃期間存續期間，就原 告交付系爭房屋卻未履行「租賃物保持義務」，系爭租約因 而提前終止，是無論原告所稱現場裝潢泡水程度為何，其均 須拆除清運俾騰空返還系爭房屋，故原告提出現場裝潢照片 （本院卷第49頁至第75頁）、民山工程行報價單（本院卷第
35頁）、二聯式統一發票（本院卷第37頁、第169頁）、工 程行估價單（本院卷第41頁、第167頁）、建材行估價單（ 本院卷第43頁）等證據資料，主張其因被告不完全給付而有 裝潢費197,790元、清運費64,000元之財產損失（參看本院 卷第149頁至第150頁），即屬合理有據；再者，原告預計以 系爭房屋經營美髮行業，乃訂購大型美髮器材運往系爭房屋 貯放，此有原告提出之訂單（本院卷第29頁至第33頁）可參 ，因被告未能履行「租賃物之保持義務」，導致原告計畫因 而腰折，是原告提出額外場址租約（本院卷第159頁至第165 頁），主張其因被告不完全給付而有每月7,680元之租金支 出，112年10月計至113年2月之損失已達38,400元（參看本 院卷第149頁），亦屬信而有徵。至被告雖又一再砌詞挑剔 從而否認原告有關本件損害金額之主張（本院卷第173頁至 第174頁）；然按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後 ，被告對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空 言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利 益之裁判，另各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負 舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張 ，即不得不更舉反證（最高法院48年台上字第887號判例意 旨參照），本件原告對於自己主張之財產損失，既已盡相當 證明之責，被告復未能舉出反證加以推翻，則回歸舉證分配 之原則，本院理應逕認原告關此主張俱有理由，而毋待再贅 責原告另為舉證。從而，原告本於兩造間之租賃契約以及不 完全給付之法律關係，於上開範圍以內，請求被告賠償260, 000元，俱屬正當而有理由。
五、綜上，原告主張被告未依債之本旨，履行「租賃物之保持義 務」，致其財產損害累計逾260,000元，乃依系爭租約以及 不完全給付之法律關係，請求被告給付260,000元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依民法第203條規定按週 年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。六、訴訟費用2,760元由敗訴之被告負擔。七、原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第 3款，應依職權宣告假執行，併酌情依同法第392條第2項規 定，職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。
中 華 民 國 113 年 4 月 10 日 基隆簡易庭法 官 王慧惠
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 4 月 10 日 書記官 佘筑祐